Квартира в Росcии как инвестмент vs mutual fund

[mikeG]

Кирдык придет откуда не ждали?

[lozzy]

Кирдык придет откуда не ждали?

Зря смеетесь. Эти самые "аналитики" никогда не ездили за пределы "колец". Если бы они туда таки выехали бы, то узнали бы, что строительство идет не только в москве и питере, но и в других местах. У нас, например, ведется строительство большого жилого массива на московские деньги силами военных строителей а не туберкулезных молдаван с сифилисными туркменами (no offense !). Так что, не одной столицей богата земля руссая

[viv]

Кирдык придет откуда не ждали?

Зря смеетесь. Эти самые "аналитики" никогда не ездили за пределы "колец". Если бы они туда таки выехали бы, то узнали бы, что строительство идет не только в москве и питере, но и в других местах. У нас, например, ведется строительство большого жилого массива на московские деньги силами военных строителей а не туберкулезных молдаван с сифилисными туркменами (no offense !). Так что, не одной столицей богата земля руссая

Так по всей стране и лопнет этот пузырек недвижимости.
Как только в Москве цены упадут так и в регионах спрос пропадет ( все в Москву ринутся) и цены упадут

[lozzy]

Так по всей стране и лопнет этот пузырек недвижимости.
Как только в Москве цены упадут так и в регионах спрос пропадет ( все в Москву ринутся) и цены упадут

Интересно какого рожна все попрутся в первопрестольную ? ИМХО в регионах рынки более волатильные, поскольку возможностей для быстрой наживы нет, соответственно и денег не так много, что бы их терять. Именно поэтому, опять же ИМХО при возникновении ситуации "лопнувшего пузырика" народ в регионах не станет сбрасывать квартиры, а будет сдавать в наем, например.

[Lida]

Вот какие факторы останавливают меня от покупки недвижимости как инвестиции (рассматривал Москву и Питер):

1) Возможность дефолта, крутого изменения налоговых законов, "экспроприации экспроприаторов" и прочих радостей коими есть богата история государства Российского

Да фигня все это. Ну будет дефолт - через 3-4 года все вернется с ++. Насчет "раскулачить" - ближайшие 4+ года, пока Путин у руля - никто этого делать не будет.

2) Нелегко подыскать хороших жильцов, а плохие уделают кв-ру так, что инвестиция обернется негативным задом.

В съемную квартиру ставится все самое дешевое. Обойчики по 50 рубликов заместо по 300, краники не итальянские, по 1000, а обычные, по 150 и т.д. Ремонт делается 1 раз в 5+ лет. Затраты копеечны.

Проблема в другом - шумные съемщики будут раздражать соседей, те будут вызывать ментов ну и по цепочке. На такой случай договорчики имеются, нотариально заверенные, что нарушать условия проживания, а именно : гадить в подъезде, шуметь после 11, а так же устраивать наркопритон и устанавливать кровать с водяным матрацем не буду, иначе не получу свои бабки обратно. Так же, обязуюсь не препятствовать осмотру квартиры со стороны влядельца ну и прочее, прочее, прочее....

У нас основной контингент съемщиков - это "лица определенной национальности", в основном торгаши. Есть такие, что снимают жилье годами и все в порядке. Такие, как правило, с детьми и старше 30-35. Те, что моложе 25, намного геморройнее - неоднократно сам убеждался.

3) Слышал много случаев, как мошенники подкупали паспортисток и прочих власть предержащих, и переоформляли кв-ру на себя. Призжаешь к своей собственности -- "а вас тут не стояло".

Это скорее всего бывает в той же москве или Питере. Я вообще первый раз о таком случае слышу.

Еще из плюсов покупки в России (действительно только один раз в жизни и только для гражданина) - это возврат подоходного налога с суммы до одного миллиона рублей (примерно 32К). Т.е. государство в течение следующего фин.года обязуется вернуть 13% от суммы покупки до 32К. Это тоже 4,2К, что на дороге не валяются. Если у Вас еще остались нормальные родственники здесь, то можно было бы что-то придумать (главная проблема - могут спросить где взял денег) .[/quote]

Вы уверены, что этот закон еще действует? На моей памяти его отменили в 1998 году. Я не права?

[mikeG]

Да фигня все это. Ну будет дефолт - через 3-4 года все вернется с ++. Насчет "раскулачить" - ближайшие 4+ года, пока Путин у руля - никто этого делать не будет.

Не скажите, батенька (или матушка?).
Кто будет у руля, когда все "вернется" через 3-4 года?

Я тоже не знаю...

[lozzy]

Вы уверены, что этот закон еще действует? На моей памяти его отменили в 1998 году. Я не права?

Уверен. Сейчас, как оказалось, возвращают подоходный с 600 тыр, но двигают закон о том, что бы возвращать с 1-го миллиона. $1 ~= RUB 30.55.

[mikeG]

Вы уверены, что этот закон еще действует? На моей памяти его отменили в 1998 году. Я не права?

Уверен. Сейчас, как оказалось, возвращают подоходный с 600 тыр, но двигают закон о том, что бы возвращать с 1-го миллиона. $1 ~= РУБ 30.55.

Я тоже уверен, так как использовал его и в 98м, и в 99м, и в 2000м

[AnyaGal]

Да фигня все это. Ну будет дефолт - через 3-4 года все вернется с ++. Насчет "раскулачить" - ближайшие 4+ года, пока Путин у руля - никто этого делать не будет.

Tолько вчера на news.ru попался заголовок: "В последующие четыре года каждый пятый банк в Росии обанкротится". Или наоборот - каждый четвертый банк за 5 лет.

Я не знаю будет дефолт или нет, но подобные заголовки читать весело - сразу воспоминания накатывают.

[lozzy]

Tолько вчера на news.ru попался заголовок: "В последующие четыре года каждый пятый банк в Росии обанкротится". Или наоборот - каждый четвертый банк за 5 лет.

Я не знаю будет дефолт или нет, но подобные заголовки читать весело - сразу воспоминания накатывают.

Да фигня все это. Есть ТУЧА мелких карманных банков, которые существуют лишь для того, что бы проводить денежные потоки дешевле для своих хозяев. Вот такие конечно позакрывают. У меня друг в свое время в одном из таких работал...

Не читайте news.ru , сколько раз Вам об этом повторять

[Alex_BZ]

Я Вам Кабанчик перед тем как инвестировать в фонды на практике очень рекомендуювот этот топик просмотреть из ФА.

хттп://привет.цом/форум/виевтопиц.пхп?т=29039

тхинкер там очень много крови пролил расстолковывая правильную стратегию работы с фондами, я с ним во многом согласен. Потом можем продолжить

Инвестировать в етот фонд можно, как добавка к основному блюду , но не делаите из него "культа"
Здоровье етого фонда зависит от здоровья нескольких "олигархов":

Yukos Russia 19.86
Lukoil ADR Russia 11.07
Surgutneftegaz ADR Russia 7.00
Unified Energy Sys Russia 5.55
Jsc Mmc Norilsk Ni Russia 5.43

Ты занл, ты знал...

Ну теперь с наведённым порядком, как вы думаете стоит вкладывать в недвижимость в России, или подождать до полной очистки?

[viv]

Будет ли кризис?

http://www.rbc.ru/reviews/realestate/191103/5.shtml

В последнее время многие эксперты в Москве всерьез заговорили о возможности кризиса на московском рынке недвижимости. Сейчас темпы роста на московском рынке недвижимости достигают впечатляющих размеров. За восемь месяцев этого года в Москве было введено в строй 2,7 млн кв. м жилых площадей, а до конца года московские власти обещают построить еще 1,7 млн кв. м. В ближайшие годы мэрия обещает не останавливаться на достигнутом - в 2004 г. в Москве будет возведено более 4 млн кв. м жилья, а в 2005 и 2006 г. этот показатель превысит 5 млн кв. м. Между тем, как отмечают некоторые эксперты, на столичном рынке недвижимости уже появляются первые признаки затоваривания, что в перспективе может привести к резкому спаду. Возможно, что особого смысла покупать недвижимость сейчас нет - уже через год цены могут существенно снизиться.

В текущем году по сравнению с 2002 г. стоимость жилья в столице выросла почти в два раза. "Сейчас цена самого простого панельного дома в Москве начинается от 1000 долл. за квадратный метр (его себестоимость при этом равна всего 250 долл. - прим. РБК)", - заявили РБК в одной из московских риэлторских компаний. Правда, по мнению ряда экспертов, радоваться росту цен не стоит: в столице раздувается банальный спекулятивный пузырь, который во многом зависит от благоприятной ценовой конъюнктуры на рынке нефти. "В России есть серьезные исследования, согласно которым существует корреляция между ростом цен на недвижимость в Москве и ценами на нефть, - говорит менеджер "Альфа-Банка" Виктор Минц. - Грубо говоря, увеличение стоимости нефти трансформируется в рост доходов достаточно широкой группы людей, которые потом и начинают активно покупать недвижимость". Ажиотажный спрос на недвижимость формируется во многом и за счет того, что из-за выросших ожиданий будущих доходов многие граждане начали покупать жилье в кредит.

По мнению начальника аналитического отдела банка "УралСиб" Владимира Мальханова, в конечном итоге нефтяное происхождение притекающих на рынок недвижимости денег ведет к постепенному надуванию пузыря. Кроме зависимости от нефтяных денег, проблема также в том, что большая часть денег привлекается в ипотеку с мирового рынка, то есть условия обслуживания кредитов "завязаны" на мировую ситуацию. "Дело в том, что московский рынок недвижимости зависит от нескольких макроэкономических факторов. Есть два способа взять ипотечный кредит на покупку жилья. Первый - это, скажем, на 10 лет под жестко установленный процент, например, 12%. Второй - это фиксированная ставка, например, 7-9% плюс лондонская ставка "Либор"", - сказал RBC daily г-н Мальханов. Последняя напрямую зависит от общемировой ситуации: если в США, например, будут подняты процентные ставки, то ставка "Либор" начнет расти. "В результате заемщикам придется отдавать больше, чем они изначально рассчитывали, - рассказывает Владимир Мальханов. - С ростом процентных ставок в мире начнут сокращаться и доходы крупнейших российских компаний, которые в конечном итоге будут меньше платить своим сотрудникам".

Быстрому раздуванию жилищного пузыря в Москве способствует и то, что жилье сейчас покупается в столице, собственно, не для жилья, а для последующей ее перепродажи с целью получения дохода. "Довольно много людей инвестировало в недвижимость с целью сохранения и увеличения своих сбережений, поэтому, если в силу макроэкономических причин рост цен затормозится или если начнется снижение цен, эти люди немедленно бросятся выводить свои вложенные средства из недвижимости, что может превратить "легкий спад" в "тяжелый обвал"", - полагает Виктор Минц из "Альфа-Банка". В одной из крупнейших московских риэлторских компаний РБК также подтвердили, что жилье сейчас превратилось в один из финансовых инструментов. "Недвижимость в Москве сейчас не столько "место для жизни", сколько объект инвестирования. Доходность при вложении в жилье в настоящий момент в разы выше, чем банковские депозиты", - заявили RBC daily в крупной московской компании, занимающейся недвижимостью. По оценкам аналитического центра IRN.RU, доходность вложений в столичную недвижимость сейчас в шесть раз превышает доходность по банковским валютным депозитом. Как отмечает Владимир Мальханов, росту цен на жилье в Москве способствует наплыв обеспеченных граждан из регионов. "Тенденцию притока денег из регионов в Москву подтверждают остатки на корсчетах. Сейчас 70% приходится на столицу и лишь 30% на регионы, тогда как раньше соотношение было 50 на 50", - говорит г-н Мальханов. Между тем уже сейчас в Москве появляются первые признаки "затоваривания" рынка недвижимости. По данным РБК, питерская корпорация "Строймонтаж", активно возводящая жилье в столице, сейчас также строит дома без предварительной продажи большинства квартир в них покупателям. В результате такого затоваривания столичного рынка недвижимости стоимость жилья в Москве может резко пойти вниз, что означает для инвесторов потерю вложенных средств. По мнению участников рынка, инвесторы уже сейчас начинают проявлять беспокойство.

По мнению президента Восточной финансовой компании Андрея Годзинского, пирамида, строящаяся на московском рынке недвижимости, в случае ее обвала повлияет на всю российскую экономику. "Строительство жилья финансируется из двух источников - банковских кредитов и бюджета, которые оба, по сути, представляют собой деньги простых граждан, т. е. кредиторов этого процесса, - сказал РБК Андрей Годзинский. - Дальше из бюджета (или кредитов) деньги попадают к риэлтору, который затем их отдает строителю. Каждый из них на этом получает определенный процент, и их совершенно не волнует, что понастроенные многоэтажки стоят незаселенными, так как у других граждан, т. е. дебиторов этого процесса, на это просто нет денег. В конечном итоге, для того чтобы избавиться от своих явно перегруженных обязательств, государство может устроить дефолт, как это было в 1998 году".

[lozzy]

В конечном итоге, для того чтобы избавиться от своих явно перегруженных обязательств, государство может устроить дефолт, как это было в 1998 году".

Хехехе... Даже если они не смогут продать все эти 4 млн. кв. метров - это пусть будет 4 миллиарда долларов. Из-за такой небольшой суммы устраивать дефолт ? Бред какой-то.