Вот у меня такое впечатление.Underwood wrote: 10 Feb 2022 19:53
Т.е. есть у меня опасения, что эти ребята не будут особо заморачиваться и слепят опять по-быстрому, упуская всякие тонкости и при этом ещё замучают сбором всех бумажек и чеков...
Похоже это как с лоерами - лучший вариант когда он родственник ну или хотя бы хороший друг.
Да, согласен - очень вменяемый подход.inock wrote: 10 Feb 2022 22:28 Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.
Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.
А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?inock wrote: 10 Feb 2022 22:28 Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.
Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.
А вот этого я не знаю как раз, как скажем смена оборудвания или скажем большая переделка которую я не могу одним писом списать, просто нет достаточного дохода. Нужно амортизационное расписание какое-то, опять же я дилетант, сдался и пошёл за советом. Много чего будет по ходу появляться. Наверно можно всё делать самому, но если б я мог, то бросил бы работу и занялся бы этим профессионально. Это я про биzнесс schedule C если чтоUnderwood wrote: 10 Feb 2022 23:01А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?inock wrote: 10 Feb 2022 22:28 Скажу как я делал, в течение 15 лет всегда делал налоги сам. Сначала разобрался, почитал налоговый кодекс, всё заполнял в он-лайне программе. Потом возник бизнес у жены и недвига на здачу. Снова сел за книжки. Кое-что нашёл. Споткнулся на амортизационном расписании. Пробовал разные формулы, но посоветоваться было не скем. Пошёл и сдался. Сейчас делаю с ЦПА, но всё пересчитываю и проверяю сам, а также слежи за измененями законодательства. В 18-м году новые правила амортизационного списывания: можно стало за год вемсто 5 или 7. Ну и некоторые другие вещи.
Вам надо искать того ЦПА кто занимается коммерческой недвигой. Обычный может или не знать чего-то или долгое время не применять/отстать от постоянно меняющегося законодательства и практики.
Скорее всего, и наверное лучше/проще всего в вашей ситуации сдаться на милость бухгалтера. Самостоятельно (или нет) можно сделать следующее:Underwood wrote: 10 Feb 2022 23:01 А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?
Спасибо!YC wrote: 11 Feb 2022 01:32Скорее всего, и наверное лучше/проще всего в вашей ситуации сдаться на милость бухгалтера. Самостоятельно (или нет) можно сделать следующее:Underwood wrote: 10 Feb 2022 23:01 А что там с амортизацией? Я-то думал по началу там просто - (апрейзал - земля) - типа одним писом. А уж потом когда что-то добавляется может идти по разным срокам. Или не так и я должен всё расписать - типа сам дом, мебель, АС и т.д.? Надеюсь не так?
1. Наладить учет и контроль - сбор всех чеков и цифр
2. Найти подходящее вашей ситуации расписание (Schedule), которое сориентирует какие чеки/цифры собирать.
3. Разобраться на каком-то базовом уровне с амортизацией:
а) земля не амортизируется обычно в Сев Америке
б) строение амортизируется
в) бытовая техника/мебель амортизируется (на каждый вид имущества своя % ставка амортизации)
4. Соответствующие амортизационные цифры надо правильно занести в Скедиул, что вам даст вычеты, которые будут автоматически определяться программным обеспечением из года в год
5. Понимать, что можно и что нельзя списывать. Например, если я сам своими силами веду бухгалтерию (буккипинг), то свой труд в Канаде списать нельзя, но если это делает член семьи (например, несовершеннолетний ребенок старшего школьного возраста или совершеннолетний ребенок-студент с маленьким или нулевым доходом), то можно. Это же касается, поиска жильцов и управления недвижимостью.
6. Стратегически "расходы" надо увеличивать, выводя их в уровень с доходами, но чуть меньше.
Вся работа - это правильно занести цифры в расписание. Будет несколько вопросов стратегического характера (для Канады, например, нецелесообразно амортизировать быстрорастущие в цене кондо, которые будут перепродаваться вскоре). Надо будет читать/думать/советоваться с кем-то, кто опытнее вас. Удачи!
Дисклеймер - я не бухгалтер и вообще из другой страны.Underwood wrote: 11 Feb 2022 02:13 Ну учёт всех расходов я веду, мэнэджмент компания присылает 1099 с доходами а начальную амортизацию надеюсь я не должен разбивать на составляющие - я ж не знаю сколько лет мебели или полу, крыше, бытовой технике, поэтому я так понимаю оно все входит в стоимость дома без земли и уже дальше когда буду менять что-то то это будет добавляться в базу со своим сроком амортизации. Так?
А почему расходы нужно держать ниже доходов? Я ведь могу их переносить на следующий год. Мне это как раз важно в этом году.
Спасибо,так примерно я и представлял...YC wrote: 11 Feb 2022 02:54 Дисклеймер - я не бухгалтер и вообще из другой страны.
Упрощая, у вас есть "три источника и три составных части" (с- ВИЛенин) для отчетности - доходная часть, амортизационная часть, и просто расходная часть (ремонт, бухучет, вплоть до канцтоваров). Амортизацию надо просто правильно настроить, и это не совсем тривиальная задача без подготовки. Доходная и расходная часть - относительно просты (типа купил что-то, занес в соответсвующую колонку).
Я амортизируюсь в режиме автопилота, но то что помню по моей ситуации было примерно так. Условная сумма покупки новой кондо-недвижимости (340К) делилась на 3 части (земля 34К, квартира 300К, бытовая техника 6К - все цифры условно-приблизительные). Через какое-то время вы меняете бытовой прибор (1К), обновляя амортизационное расписание (эта 1К будет депришиироваться в течение условных пяти лет). То есть вычитать будете сколько-то долларов каждый год, сколько скажет программа ТТ или иная программа.
Мне издалека представляется неверным амортизировать мебель вместе с домом по причине незнания цен или лет, но я могу ошибаться. Наверное, вы условно делите свою покупку на разные обозначенные части, и начинаете амортизировать. Я подозреваю, что начальную амортизацию всегда надо разбивать на составляющие (даже на б/у недвигу), так правила бух/налогового учета должны требовать.
Расходы всегда ниже доходов (на практике). Там, конечно, может быть как то по другому в год покупки, и есть правила сноса убытков, но я здесь не в теме. У меня только профиты, и я борюсь, чтобы они не были очень большими. Считается, что рентальный бизнес должен быть доходным, и обременять убытками налоговую декларацию от рентального бизнеса это как то странно/подозрительно на регулярной основе.
Вы это будете как schedule C делать?Underwood wrote: 22 Mar 2022 17:09 Решил взлохматить топик чуток - может пригодится кому.
Вот что нарыл (спасибо Baloon!):
Согластно IRS Publication 925 (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p925.pdf):
Rental Activities
...
Exceptions.
Your activity isn’t a rental activity
if any of the following apply.
1. The average period of customer use of the
property is 7 days or less. You figure the
average period of customer use by dividing the total number of days in all rental
periods by the number of rentals during
the tax year.
Бинго!
Для моего случая (все ренты недельные) это означает что лосс распространяется на мой W2 доход - а это принципиально другой расклад. Задолбало уже по 5-10К каждый апрель дяде Сэму отдавать.
Что бесит - никто об этом особо не говорит - раз рентал, то это пассивный лосс - и нигде про эти исключения из правил.
Отольются теперь кошке мышкины слёзы.
Это как раз мой вопрос сейчас...