Готовность к пенсии

[Komissar]

И да, мне и в голову не пришло бы по твоей СШ проезжаться. Может оставим уже эти топорные и туповатые наезды?
Иначе начинают закрадываться сомнения, а так ли уж ты хорошо живешь, как здесь вещаешь?

Да, у меня тоже. С одной стороны я ему благодарен , что своим опытом делится. С другой как спросит что-то, так и думаешь « И это спрашивает человек посвятивший свою жизнь инвестированию в жилую недвижимость.

ох, медсестра, затаила ты на меня. Ну не злись хоть на хануку.

[Komissar]

Если мне вдруг понадобятся 10К, то я продам на эту сумму стоков.

нужно иметь 60-100К на случай емердженси в ликвидных но не волатильных инстрУментах, например, в мани маркете или еще лучше в FDIC-insured account.

[Arizonka]

Я так и знала что будет 25х плечо.
Во-первых, если начать считать все расходы, доход будет значительно меньше.
Во-вторых, это вообще иррелевантно, потому что на пенсию нужны миллионы, а не 10 тыс. Ваш пример irrelevant. Вы не можете такой rate of return повторять каждый год на все ваши деньги.

If you say so...

Кроме того, return считается на все portfolio, а не на ту часть, какая вам нравится. Вы сами сказали, что другие ваши ренталы так не выросли.

они тоде выросли, но не настолько...
Если я вам скажу на сколько, мне никто не поверит...Ну может Комисар поверит и пара других лендлордов...
Меня тут уже обвинили в запутывании народа, так что изглашать конкретные суммы не буду...
а так же не буду изглашать как мне мои не 8секционные тенанты платили ренту.
Тут народ ко мне цепляется за 10-15 тыс разницы пр росте equity в 250 тыс compared to stocks 10k into 45k per 10 years...
То есть явно уши людей закрыты...

Не говоря уже что на пенсии никакой cash out вам не дадут, потому что у вас не будет employment income.

says who?
paid off rental can be refinanced any time regardless of your income

На пенсии (50 - 90 лет) нужно такое портфолио, которое бы вас кормило 40 лет без вашего вмешательства.

вот и я про то же...

Это может быть только rental income net after all costs.

I am glad we r on the same page

[Komissar]

10k Дома продавать не нужно..

я же говорю, тут какие-то горе-инвесторы собрались, которые ради 10К готовы на ликвидацию ассетов...

Lemme guess: his total portfolio < 100K?

[Off-R]

Если мне вдруг понадобятся 10К, то я продам на эту сумму стоков.

нужно иметь 60-100К на случай емердженси в ликвидных но не волатильных инстрУментах, например, в мани маркете или еще лучше в FDIC-insured account.

Как это что то меняет? Можно иметь 100К кэша при наличии недвижимости, можно иметь 100К при инвестировании в стоки. Мир гораздо более многообразный, чем вы его себе представляете.

[Komissar]

Снимаю шляпу! Сам себя никогда не мог заставить изучать компании. Всегда жуткая тоска брала. "Похоже, что всю жизнь проживешь вот так, без собаки!"

земляк, ты не много потерял, зато сэкономил нервы и время. Есть более приятные занятия!

в свое время я тоже рыл землю носом, ресерчил как крот... чтобы убедиться, что ни у кого нет кристал бола, и никто не может учесть все-все факторы. Кроме того, поработав на высоких должностях в паблик компаниях, где был доступ на board и к финансовым людям, я увидел, что врут, нет, ВРУТ безбожно.

Так что если и держать деньги в маркете - то в лоу-кост индексах и всяких target retirement funds.

[Komissar]

Если мне вдруг понадобятся 10К, то я продам на эту сумму стоков.

нужно иметь 60-100К на случай емердженси в ликвидных но не волатильных инстрУментах, например, в мани маркете или еще лучше в FDIC-insured account.

Как это что то меняет? Можно иметь 100К кэша при наличии недвижимости, можно иметь 100К при инвестировании в стоки. Мир гораздо более многообразный, чем вы его себе представляете.

вот именно! Независимо от того, куда вкладываете деньги на вырост, нужно иметь доступ к 60-100К в, повторюсь, ликвидных и неволатильных инструментах.

У меня 30% портфолио в стоках (фондах), этот мир я себе представляю неплохо. Это большие деньги (несколько лям), но для меня они "игровые". Вырастут - ура! Не вырастут, жалко , но селяви: не шмогла.

[deev_a_v]

Где вы такиe только находите при нынешнем медианном debt-to-equity ratio = 1.5 ( ЕМНИП)?

Бывают такие.
Но если прямо сейчас нет такой, можно посмотреть на компании с минимальными обязательствами.

Если у них steady cash flow, в чем проблема с небольшими долгами? Особенно если они (компании, а не долги) быстро растут. И как можно быстро расти без debt?

Еще можно посмотреть и с другой стороны - если у компании мало долгов, значит, кредиторы ее избегают, что может стать поводом задуматься...

[Off-R]

вот именно! Независимо от того, куда вкладываете деньги на вырост, нужно иметь доступ к 60-100К в, повторюсь, ликвидных и неволатильных инструментах.

У меня 30% портфолио в стоках (фондах), этот мир я себе представляю неплохо. Это большие деньги (несколько лям), но для меня они "игровые". Вырастут - ура! Не вырастут, жалко , но селяви: не шмогла.

И? Что вы хотели этим сказать? Один играет в баскетбол чтоб "поиграть", другой на этом зарабатывает деньги.
Вы как то свои мысли разбрасываете без логики и без какого то порядка. Как тот казах, который скачет по степи, что вижу о том пою. У вас миллионы чтобы поиграть, другой с этих миллионов живет. При чем тут доступ к 100К и что вы хотели выразить данной мыслью вообще непонятно.

Или задачей этой запутанной истории было, на каком то этапе удивить слушателей фактом, что кроме недвижимости у вас еще имеется и несколько миллионов, которые 30% вашего капитала? Т.е. там не просто несколько миллионов, а гораздо больше?

ОК, можно считать что вы меня поразили. Теперь я могу рассказать своим детям, что мне в жизни посчастливилось пообщаться с финансовой элитой мира.

[inock]

вы считаете неправильно, даже (скажу как чел зарабатывающий на жизнь финансами) безграмотно...
230к это ваше первоначальное вложение, от него и считайте... то что вы вложились с плечом 10/230 ничего не меняет, вы отвечаете за 230к

Да, но она сама лично потратила 10 тыс + 15 тыс. на ремонт. А мортгидж и таксы за неё платят тенанты. Что здесь безграмотного? Из её кармана ушло только 25 тыс. - зачем ей 230 вообще считать? Тем более оно 450 сейчас вообще-то... Через 20 лет - если всегда будут нормальные тенанты, она полностью выплатит мордгидж. И её затраты будут те же 10 т. + 15 т. и сколько-то там еще тенанты снесут. Всё.

А еще, если жизнь её припрёт - она может загнать домишко. И её не накажут (сколько там 10%?) штрафами и налоги не вычтут как при окэшивнии всех стоков.

Другое дело, что с тенантами часто не везёт. То не платят, то стены сносят и пр. пр. Но это уже другая песня.

Налоги так как раз вычтут при продаже рентал; 25% от депришиашион и по обычной ставке с разницы. Я прикидывал, что рентал вообще не выгодно продавать. Лучше по наследству передать.

[Komissar]

вот именно! Независимо от того, куда вкладываете деньги на вырост, нужно иметь доступ к 60-100К в, повторюсь, ликвидных и неволатильных инструментах.

У меня 30% портфолио в стоках (фондах), этот мир я себе представляю неплохо. Это большие деньги (несколько лям), но для меня они "игровые". Вырастут - ура! Не вырастут, жалко , но селяви: не шмогла.

И? Что вы хотели этим сказать? Один играет в баскетбол чтоб "поиграть", другой на этом зарабатывает деньги.
Вы как то свои мысли разбрасываете без логики и без какого то порядка. Как тот казах, который скачет по степи, что вижу о том пою. У вас миллионы чтобы поиграть, другой с этих миллионов живет. При чем тут доступ к 100К и что вы хотели выразить данной мыслью вообще непонятно.

я жмот и нищеброд, не надо меня обзывать илитой. Про доступ (к 10К!) заговорили вы, а также выразили сомнение, что я хоть что-то понимаю в мире стоков. Я вам просто ответил, а вам привидился казах какой-то, тунгус, и друг степей калмык.

[Komissar]

Я прикидывал, что рентал вообще не выгодно продавать. Лучше по наследству передать.

1031 exchange

[inock]

кстати, один дальний знакомый, молодой (30 лет), который все время писал кипятком от жизни в сан-фране (работает на гугле), говорит жить в городе стало невозможно. Бомжи, грязь, преступность.

Но продолжает жить там?

[inock]

то есть вы имеете 100K каждый год с индекс funds?

при 30% роста на рынке для этого достаточно 330000 вложенных. Вопрос, сколько времени еще продлится эта бонанза?

+1
интересно что некоторые люди думают что бумажные милионы будут длиться столетиями..

В этой стране больше половины мультимиллионеров «бумажные’ . И ничего, живут и процветают … пока

[Arizonka]

10k Дома продавать не нужно..

я же говорю, тут какие-то горе-инвесторы собрались, которые ради 10К готовы на ликвидацию ассетов...

Lemme guess: his total portfolio < 100K?

теперь я вижу, вы были правы...

[Arizonka]

Это только звучит скучновато, на самом деле может быть очень интересно. Я в любом случае просматривала бы новости на эти темы, независимо от инвестиций.

Снимаю шляпу! Сам себя никогда не мог заставить изучать компании. Всегда жуткая тоска брала. "Похоже, что всю жизнь проживешь вот так, без собаки!"

+1
тоже самое...
не могу себя заствить ...
вот Real estate в кайф сидеть искать, особенно когда деньги скопились и надо от них избавиться...

[Arizonka]

10k Дома продавать не нужно..
есть способы выташить деньги из equity без продажи дома

Да, есть, но это намного более геморойно, чем со стоком. Деньги со стоков я могу вытащить в течении 2с и через 5 минут они у меня будут на руках. При этом я никому ничего не буду должен. С недвижимостью, вы берете заем под свою недвижимость. Т.е. это уже не бесплатные деньги.

ну если у вас прямо горит, и прямо вот сейчас нужно, то в принципе да...
Ну так никто ж не запрещает иметь и недвижимость и стоки...
В ваших высказываниях идет линия: недвижимость не ликвидна, поэтому вкладывать в нее не надо...
Я как бы пытаюсь вам благое дело сделать, подсказать что можно и так и сяк.. и недвижимость и стоки...

[Arizonka]

Снимаю шляпу! Сам себя никогда не мог заставить изучать компании. Всегда жуткая тоска брала. "Похоже, что всю жизнь проживешь вот так, без собаки!"

земляк, ты не много потерял, зато сэкономил нервы и время. Есть более приятные занятия!

в свое время я тоже рыл землю носом, ресерчил как крот... чтобы убедиться, что ни у кого нет кристал бола, и никто не может учесть все-все факторы. Кроме того, поработав на высоких должностях в паблик компаниях, где был доступ на board и к финансовым людям, я увидел, что врут, нет, ВРУТ безбожно.

Так что если и держать деньги в маркете - то в лоу-кост индексах и всяких target retirement funds.

как я рада что вы есть на этом форуме!!!
спасибо что с нами делитесь!

[inock]

вы считаете неправильно, даже (скажу как чел зарабатывающий на жизнь финансами) безграмотно...
230к это ваше первоначальное вложение, от него и считайте... то что вы вложились с плечом 10/230 ничего не меняет, вы отвечаете за 230к

Да, но она сама лично потратила 10 тыс + 15 тыс. на ремонт. А мортгидж и таксы за неё платят тенанты. Что здесь безграмотного? Из её кармана ушло только 25 тыс. - зачем ей 230 вообще считать? Тем более оно 450 сейчас вообще-то... Через 20 лет - если всегда будут нормальные тенанты, она полностью выплатит мордгидж. И её затраты будут те же 10 т. + 15 т. и сколько-то там еще тенанты снесут. Всё.

А еще, если жизнь её припрёт - она может загнать домишко. И её не накажут (сколько там 10%?) штрафами и налоги не вычтут как при окэшивнии всех стоков.

Другое дело, что с тенантами часто не везёт. То не платят, то стены сносят и пр. пр. Но это уже другая песня.

Мы не верим, что вложив 10К+15К можно за 10 лет из 250К получить 490К -- ключевое слово-- consistently.

Мне надо 100К в год, сколько раз мне надо повторить такую комбинацию? 10 раз? 20 раз?

Этот один домик мне лично как говорит Коммисар, "игровые деньги".

че там верить то? Я сразу писала что 100K в год прирост not a constant
я держу real estate не из за equity а из-за cash flow...
Так что мне по барабану колебания рынка не движимости, хоть в негативное хоть в положительное русло...

Ну вырос один рентал на 100к за один год- ну повезло так как рентал в аризоне, тут все щас растет.. ну не вырос, а упал на 100 тыс- ну и фиг с ним, главное ж не Value of the house, а сколько этот дом мне кладет в месяц в карман...ВОт если рента упала- тогда будем посмотреть...

для вас ваш один рентал- игровые деньги, а для меня мой 401К-игровые деньги. вся моя надежда на недвижимость...
хотя я бы не прочь науиться деньги делать тоже и в стоках...

Ну как инвестор и лендлорд, я должен согласиться со Снежной Королевой. Поскольку вы использовали заёмные деньги/плечо то сравнивать надо с плечом в инвестировании, а это no-no в пассивном инвестировании. Потому что риск потерять всё. Теоретически, если кризис и нет платежеспособных жильцов, цена падает и не можешь платить банку, то можно дом потерять тоже.

[inock]

ну, это временные и преодолимые трудности, над которыми у вас есть некий контроль, а вот наступит на рынке медвежатина - туши свет. Ну или как в японии, сиди ровно десятилетиями.

Проблема Японии уменьшения населения. Что кстати в недалеком будущем ждет всех. Некому сток маркет потреблять, некому домеки снимать/покупать. Правда при уменьшении населения происходит патологическая концентрация оставшихся вокруг нескольких больших городов, так что targeted RE может имеет смысл.

хорошая мысль...какие города вы думаете могут выиграть ?
Например, мое мнение, рядом с океаном всегда будет недвижимость в выигрыше, плюс краные штаты...
что вы думаете?

Статистически и практически рынок недвижимости зависит от местной экономики. Выйдет Уоллстрит из Манхэттена или ведущие ИТ фирмы из силиконовки и рынок недвижимости сдуется очень быстро на океане или нет.

good point
Мне кажется Калифорния или упадет в цене, или будет stagnant из-за Ньюсома...
Финекс, мне кажется, будет продолжать расти...
Лас Вегас, Техас, Флорида будут расти...
какое ваше мнение?

Аризонка, стыдно сказать, но я не знаю. Приходится брать и во Флориде и в других местах, а также и с финансовыми инструментами работать. Диверсификация, как выше сказали.
Что-то, да сработает.

[inock]

а теперь представьте, что с завтрашнего дня вы не работаете и не получаете никаких пенсий следующие 10 лет. Чтобы вы сделали с этой горкой кеша?

По этой причине я еще работаю. Но если бы сегодня мне действительно пришлось не работать и расчитывать только на то, что у меня сейчас имеется, то из двух опций стоки или недвига, я бы предпочел стоки. Во-первых, как уже сказали раньше, стоки более ликвидны. Если мне вдруг понадобятся 10К, то я продам на эту сумму стоков. 10К дома продать невозможно.
Во-вторых, как это тоже сказали раньше, на сегодня стоки дают намного больше отдачи.

Хотя в перспективе, когда у меня будет больше задела, то я скорее всего докуплю недвиги. Но не по тому что недвига выгоднее, а для более равномерного распределения рисков.

10k Дома продавать не нужно..
есть способы выташить деньги из equity без продажи дома

Пока есть доход, а потом что? Reversed mortgage?

[Arizonka]

вы считаете неправильно, даже (скажу как чел зарабатывающий на жизнь финансами) безграмотно...
230к это ваше первоначальное вложение, от него и считайте... то что вы вложились с плечом 10/230 ничего не меняет, вы отвечаете за 230к

Да, но она сама лично потратила 10 тыс + 15 тыс. на ремонт. А мортгидж и таксы за неё платят тенанты. Что здесь безграмотного? Из её кармана ушло только 25 тыс. - зачем ей 230 вообще считать? Тем более оно 450 сейчас вообще-то... Через 20 лет - если всегда будут нормальные тенанты, она полностью выплатит мордгидж. И её затраты будут те же 10 т. + 15 т. и сколько-то там еще тенанты снесут. Всё.

А еще, если жизнь её припрёт - она может загнать домишко. И её не накажут (сколько там 10%?) штрафами и налоги не вычтут как при окэшивнии всех стоков.

Другое дело, что с тенантами часто не везёт. То не платят, то стены сносят и пр. пр. Но это уже другая песня.

Налоги так как раз вычтут при продаже рентал; 25% от депришиашион и по обычной ставке с разницы. Я прикидывал, что рентал вообще не выгодно продавать. Лучше по наследству передать.

есть легальные способы избегать налогов при продаже ренталс...

[Komissar]

кстати, один дальний знакомый, молодой (30 лет), который все время писал кипятком от жизни в сан-фране (работает на гугле), говорит жить в городе стало невозможно. Бомжи, грязь, преступность.

Но продолжает жить там?

для него вариантов несколько, но он их всех отметает (пока), см в конце каждого его ответы:
-- жить в пало-альто или горновидовке - скучно
-- переехать к своей девушке в новофуфайкино - рано еще жениться
-- переехать в Бостон откуда он родом - в сан-фране более хайтекный дух, больше нужных связей

но раньше он о переезде в принципе не хотел говорить, а сейчас сам начинает ныть

[Komissar]

Пока есть доход, а потом что? Reversed mortgage?

из оплаченного дома, где позитивный кеш флоу - вполне можно сделать хел или хелок, что имхо выгоднее реверс мортгиджа

[inock]

И да, мне и в голову не пришло бы по твоей СШ проезжаться. Может оставим уже эти топорные и туповатые наезды?
Иначе начинают закрадываться сомнения, а так ли уж ты хорошо живешь, как здесь вещаешь?

Да, у меня тоже. С одной стороны я ему благодарен , что своим опытом делится. С другой как спросит что-то, так и думаешь « И это спрашивает человек посвятивший свою жизнь инвестированию в жилую недвижимость.

ох, медсестра, затаила ты на меня. Ну не злись хоть на хануку.

Да не злюсь, не злюсь . Нормально всё. И ты, магнат недвижимости, не серчай.