Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

[inock]

Уважаемые лендлорды и инвесторы в недвигу,
есть ли консенсус по сабжу?

Вот утолите любопытство - существуют ли правила по которым навскидку можно прикинуть лоан к носу и понять интересный дил или не стоит даже тратить время?

Вот возьмём гипотетический пример ( упрощенная версия недавнего реального случая):

Проперть - $1М
Даун - $350К
Генерируемый рентал - 100К/год
Рассходы - $20-25К/год

Имеет смысл рассматривать такое и какие там подводные камни?

Навскидку цифры не сходятся. расходы должны быть существенно выше чем 20-25 тысяч. Один моргадже на 30 лет быдет грубо по 500 долларов в месяц на 100,000 заёемных $3500 в месяц
Общее правило отличное дело когда рента 1% от стоимости, терпимо, если 0.75%, всё что меньше 0.65% в топку.
Если сдавать за 7 тысяч сможете, то можно попробовать, но я миллионные дома не покупал, так что не знаю. Можете у комиссара спросить, он по милионным пропердям специалист.

Виноват - это расходы помимо мортгиджа типа вода, электричество, бассейн, итд - мортгидж это ~$50К

т.е. поле оплаты мэнеджмент компании в сухом остатке будет в плюсе 15-20К в год. Это как?

Рента 1% от стоимости это в месяц? Гросс?

Да, гросс в месяц.
15 тысяц в год чистыми мне даёт рентал купленный за 290000 тысяч. 1.5-2% прибыли в год на вложенный миллион? Плюс риск потерять деньги в кризис общеэкономическиы или личный (рецессия, потеря работы, болезнь, развод). Я б даже не смотрел, но опять же больших покупок/сделок я никогда не делал.
Я вижу перспективу или покупать рентал за 300000 за наличку с примерно с 16 тысяч чистой прибыли (меньше риск) или 4-е ренталс по 300,000 с 25% даун (риск выше, трудно будет лендера найти и процент будет выше существенно, прибыли будет меньше так как с банком придётся делиться)
А вообще меня лэндлордство раздражает, если пойду на пенсию всё продам (налогов будет дофига) и вложу в индекс

[Underwood]

Да, гросс в месяц.
15 тысяц в год чистыми мне даёт рентал купленный за 290000 тысяч. 1.5-2% прибыли в год на вложенный миллион? Плюс риск потерять деньги в кризис общеэкономическиы или личный (рецессия, потеря работы, болезнь, развод). Я б даже не смотрел, но опять же больших покупок/сделок я никогда не делал.
Я вижу перспективу или покупать рентал за 300000 за наличку с примерно с 16 тысяч чистой прибыли (меньше риск) или 4-е ренталс по 300,000 с 25% даун (риск выше, трудно будет лендера найти и процент будет выше существенно, прибыли будет меньше так как с банком придётся делиться)
А вообще меня лэндлордство раздражает, если пойду на пенсию всё продам (налогов будет дофига) и вложу в индекс

Ну 15-20К это худший случай - оптимистичный прогноз - 30-40 чистыми в год. Это с 300-350К дауна.
Там ведь ещё игры в амортизацию и налоги добавляются - это не поможет?

Не самый лучший рынок во всё это входить, конечно, но охота ж пуще неволи.

[inock]

Да, гросс в месяц.
15 тысяц в год чистыми мне даёт рентал купленный за 290000 тысяч. 1.5-2% прибыли в год на вложенный миллион? Плюс риск потерять деньги в кризис общеэкономическиы или личный (рецессия, потеря работы, болезнь, развод). Я б даже не смотрел, но опять же больших покупок/сделок я никогда не делал.
Я вижу перспективу или покупать рентал за 300000 за наличку с примерно с 16 тысяч чистой прибыли (меньше риск) или 4-е ренталс по 300,000 с 25% даун (риск выше, трудно будет лендера найти и процент будет выше существенно, прибыли будет меньше так как с банком придётся делиться)
А вообще меня лэндлордство раздражает, если пойду на пенсию всё продам (налогов будет дофига) и вложу в индекс

Ну 15-20К это худший случай - оптимистичный прогноз - 30-40 чистыми в год. Это с 300-350К дауна.
Там ведь ещё игры в амортизацию и налоги добавляются - это не поможет?

Не самый лучший рынок во всё это входить, конечно, но охота ж пуще неволи. :Д

ДА, добавляют. Будет 37 тысяч в год depritiation безналогово на 27 лет. При продаже 25% налог с depritiation и по обычной ставке с остального. Есть смысл передать по наследству, если не step-up отменят.

[inock]

Я просто не знаю лично никого кто-бы рент 8000+ в месяц платил или сдавал по такой цене. И риска я боюсь. А так конечно звучит заманчиво. Дерзайте конечно!

[-helloworld-]

Я просто не знаю лично никого кто-бы рент 8000+ в месяц платил или сдавал по такой цене. И риска я боюсь. А так конечно звучит заманчиво. Дерзайте конечно!

Я знаю! Лыжные ресорты. Народ туда едет с деньжатами. В Аспене есть ренталы по 100к+/м, 200к+/м, 300к+/м. И ведь сдаются.

Быстрый поиск по 8к+/ь выдает Маями первая линия, лос анхелес на холмах и Southampton NY.

[inock]

Я просто не знаю лично никого кто-бы рент 8000+ в месяц платил или сдавал по такой цене. И риска я боюсь. А так конечно звучит заманчиво. Дерзайте конечно!

Я знаю! Лыжные ресорты. Народ туда едет с деньжатами. В Аспене есть ренталы по 100к+/м, 200к+/м, 300к+/м. И ведь сдаются.

Быстрый поиск по 8к+/ь выдает Маями первая линия, лос анхелес на холмах и Соутхамптон НЫ.

Ну, значит не пересекаюсь я с ними. Два мира, два Шапиро.

[Underwood]

Я просто не знаю лично никого кто-бы рент 8000+ в месяц платил или сдавал по такой цене. И риска я боюсь. А так конечно звучит заманчиво. Дерзайте конечно!

Спасибо на добром слове!
Да просто как-то скучно стало - и главное эта мысль пршла 5-7 лет назад - вот когда надо было брать, но что теперь говорить...

А рента - это short term vacation rental property. Недельный рент - мэнеджмент компания прогнозирует выше приход, но я предпочитаю расчитывать на минимум а там посмотрим как пойдет.

Короче я понимаю, что это "бес в ребро" - но зато хоть движуха какая-никакая...

[Ann4Ann]

Виноват - это расходы помимо мортгиджа типа вода, электричество, бассейн, итд - мортгидж это ~$50K

т.е. поле оплаты мэнеджмент компании в сухом остатке будет в плюсе 15-20К в год. Это как?

Рента 1% от стоимости это в месяц? Гросс?

Sort term Vacation rental? doable. Но расчеты совершенно другие.
в какую сумму входят налоги ( property, sales, tourist&development, if any)? страховки, уборки, починки, basic supplies? чистка бассейна после party rental, замена битой посуды, поломанных стульев, разбитых унитазов и раковин (это непосредственно из опыта сдавателей в майами "на первой линии" задорого)?

[Underwood]

Виноват - это расходы помимо мортгиджа типа вода, электричество, бассейн, итд - мортгидж это ~$50K

т.е. поле оплаты мэнеджмент компании в сухом остатке будет в плюсе 15-20К в год. Это как?

Рента 1% от стоимости это в месяц? Гросс?

Sort term Vacation rental? doable. Но расчеты совершенно другие.
в какую сумму входят налоги ( property, sales, tourist&development, if any)? страховки, уборки, починки, basic supplies? чистка бассейна после party rental, замена битой посуды, поломанных стульев, разбитых унитазов и раковин (это непосредственно из опыта сдавателей в майами "на первой линии" задорого)?

Налоги входят в 50К/год мортгиджа как ясе сказал, а все перечисленное выше плюс комунальные расходы и тв с интернетом входят в 20К указанные мной в начале.
Т.е. риск вижу только в том если случится очередная ж*** а так вроде должно работать.

[Kolombina]

Vacation rentals - это не инвестмент проперти, это бизнес. Им нужно заниматься, и вкладывать свои бесценные человекочасы.
Разве что ради движухи, как там выше написали

[Ann4Ann]

Виноват - это расходы помимо мортгиджа типа вода, электричество, бассейн, итд - мортгидж это ~$50K

т.е. поле оплаты мэнеджмент компании в сухом остатке будет в плюсе 15-20К в год. Это как?

Рента 1% от стоимости это в месяц? Гросс?

Sort term Vacation rental? doable. Но расчеты совершенно другие.
в какую сумму входят налоги ( property, sales, tourist&development, if any)? страховки, уборки, починки, basic supplies? чистка бассейна после party rental, замена битой посуды, поломанных стульев, разбитых унитазов и раковин (это непосредственно из опыта сдавателей в майами "на первой линии" задорого)?

Налоги входят в 50К/год мортгиджа как ясе сказал, а все перечисленное выше плюс комунальные расходы и тв с интернетом входят в 20К указанные мной в начале.
Т.е. риск вижу только в том если случится очередная ж*** а так вроде должно работать.

я, вообще, спрашивала про TOT. тоже в 50К моргича входит? Мало, не сходится как то.
как выше посчитали 3500, могич пускай даже 3К/ мес, т.е. 36К + проперти такс .. очень оптимистично 15К, уже > 50. ТОТ около 12% куда? страховка?

[inock]

Lizacat, по-моему, купила такое в Колорадо. Может у у неё спросить?

[Underwood]

Виноват - это расходы помимо мортгиджа типа вода, электричество, бассейн, итд - мортгидж это ~$50K

т.е. поле оплаты мэнеджмент компании в сухом остатке будет в плюсе 15-20К в год. Это как?

Рента 1% от стоимости это в месяц? Гросс?

Sort term Vacation rental? doable. Но расчеты совершенно другие.
в какую сумму входят налоги ( property, sales, tourist&development, if any)? страховки, уборки, починки, basic supplies? чистка бассейна после party rental, замена битой посуды, поломанных стульев, разбитых унитазов и раковин (это непосредственно из опыта сдавателей в майами "на первой линии" задорого)?

Налоги входят в 50К/год мортгиджа как ясе сказал, а все перечисленное выше плюс комунальные расходы и тв с интернетом входят в 20К указанные мной в начале.
Т.е. риск вижу только в том если случится очередная ж*** а так вроде должно работать.

я, вообще, спрашивала про TOT. тоже в 50К моргича входит? Мало, не сходится как то.
как выше посчитали 3500, могич пускай даже 3К/ мес, т.е. 36К + проперти такс .. очень оптимистично 15К, уже > 50. ТОТ около 12% куда? страховка?

А кто такой ТОТ?
Проперти такс 6700.
51К это принципал, интерес, страховка и таксы.

А вот, кстати, поскольку это бизнес не обычная недвига - стоит включать страховку и таксы в мортгидж паймент?
Или без разницы?

[Underwood]

Vacation rentals - это не инвестмент проперти, это бизнес. Им нужно заниматься, и вкладывать свои бесценные человекочасы.
Разве что ради движухи, как там выше написали

Так вот это оно и есть - захотелось поиграть в эти игрушки - поднять там все на новый уровень пока кураж есть. Часы хочу вкладывать куданить.

[Ann4Ann]

А кто такой ТОТ?
Проперти такс 6700.
51К это принципал, интерес, страховка и таксы.

А вот, кстати, поскольку это бизнес не обычная недвига - стоит включать страховку и таксы в мортгидж паймент?
Или без разницы?

на 1М дом налоги 6700? круто.

ТОТ это transient occupancy tax == bed tax == logging tax == tourist tax == hotel tax  ==...
бизнес же. платится с суммы рентала. везде разный и собирается по разному, и платится по разному, и часто еще от каунти зависит.
считается %% от полученной за рент суммы. у нас платится ежемесячно часть в штат, часть в каунти. может, конечно, у вас все это ПМ будет делать, но вам по любому эти цифры для заполнения налогов нужны.
если прям законы не выгуглить, можно грубо прикунуть через vrbo or airbnb, найти похожую проперть и посмотреть разбивку оплаты на пару недель. но, например, у нас они только штатовсую порцию собирают и платят сами. каунти мы платим.

включать ли в моргич пеймент с точки зрения налогов пофиг. все равно это все списывается.
мы вообще ни в один моргич ничего не включали. налоги за все проперти сами раз в год платим. и страховки сами.