Early lease termination

[Nikolai_0801]

Если есть возможность, сделайте предложение напрямую лэндлорду. Его (ее) мнение может отличаться.

К сожалению, кто собственник квартиры (лендлорд) мне не известно - на документах всюду только contact details of the agent - broker and her Property Managment Company.

[Nikolai_0801]

Мало ли что она пишет, вы можете писать свое. Certified письмо хорошо действует, тогда человек понимает что с ним начали работать профессионально и собирают бумажки для адвоката и суда.

На работу с брокером она может брать деньги из депозита, тем более что брокерские фии не берут до, а берут после выполненной работы, когда подписан новый лиз. Кроме того брокерская комиссия есть понятие negotiable и typical commission будет скорее 1 month rent или 10% от годового лиза, но никак не 1.5 месячной ренты.

Да , согласен с Вами. Она молчит уже 3 дня на мое предложение разойтись мирно. Напишу сертифицированное письмо.

А между тем - пошлю емайл что выключатели света не работают на кухне и заодно поинтересуюсь - сделала ли она обявление на Зилоу что квартира свободнa с 1 ноября ( я проверял - не сделала конечно - но напоминать об этом ей нужно регулярно - уже 10 дней как обявление могло быт сделано)

[Amirko]

ваш оффер пошлите certified mail

Спасибо за совет. Уведомление по емайлу - если она не ответит - не документ значит - типа всегда может сказать - я не получала етого еmайла ?

да.

[IL]

Мне кажется вы движетесь в правильном направлении. Разойтись по-мирному будет дешевле. Условия вашегo лиза конечно зверские -- платить до конца, нo маттер вот. В вашей ситуации три варианта: 1. договариваться, 2. забить и испортить кредитную историю, 3. arbitration/суд. Суд будет как-бы на вашей стороне, но по деньгам будет дорого.

[city_girl]

Мало ли что она пишет, вы можете писать свое. Certified письмо хорошо действует, тогда человек понимает что с ним начали работать профессионально и собирают бумажки для адвоката и суда.

На работу с брокером она может брать деньги из депозита, тем более что брокерские фии не берут до, а берут после выполненной работы, когда подписан новый лиз. Кроме того брокерская комиссия есть понятие negotiable и typical commission будет скорее 1 month rent или 10% от годового лиза, но никак не 1.5 месячной ренты.

Да , согласен с Вами. Она молчит уже 3 дня на мое предложение разойтись мирно. Напишу сертифицированное письмо.

А между тем - пошлю емайл что выключатели света не работают на кухне и заодно поинтересуюсь - сделала ли она обявление на Зилоу что квартира свободнa с 1 ноября ( я проверял - не сделала конечно - но напоминать об этом ей нужно регулярно - уже 10 дней как обявление могло быт сделано)

Правильно, и шлите емайлом копию, оригинал сертифицированным письмом, собираете доказательства бамажки что ею получено.

Емайл если пришел от нее ответ на ваше письмо с ее подтвержлентем что получила и типа спрашивает что-то тоже голиться - «шейте в дело».

Что касается «зверских условий», есть такое что если условия договора неоправданно плохи для одной Из сторон, договор можно опротестовать довольно успешно

[Duck]

Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.

А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать

[Nikolai_0801]

Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.

А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать

Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...

[Castawayinla]

Кстати, если не ошибаюсь, по последним Калифорнийским веяниям вас вообще не выселить, даже если платить перестанете, пока коронавирус не кончится.

[Nikolai_0801]

Кстати, если не ошибаюсь, по последним Калифорнийским веяниям вас вообще не выселить, даже если платить перестанете, пока коронавирус не кончится.

это не совсем так - the CA eviction moratorium in pure form stayed only until Sep 1st. Now it is extended in a modified form for 5 month further - but you required to pay at least 25 % of rent monthly :

"Under the new legislation, which goes into effect immediately, tenants who pay at least 25% of their rent from Sept. 1 through Jan. 31 will be protected from eviction. However, those who fail to meet the minimum rent payment could be removed beginning Feb. 1."

That means that if I payed in full for September and will pay in full in October and then after leaving the premises - nothing through the end of January - I comply with 25 % of the monthly rent payment - and a litigation against me cannot be started earlier than February 2021 - in the best case. Given a current backlog of similar cases - it will take at least a year , I think , to get into an actual court proceeding case even if they file a case in Feb 2021. That is consistent with what I was told by another ( cheap ) lawyer from LegaZoom. Anyway , if my agent is sane - she should except my suggestion of peaceful mitigation - I pay her 2 monthly rents extra - and she terminates the lease in the end of October.

[AndrI-Oxa]

Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.

А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать

Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...

А на ковидлу списать?

[Nikolai_0801]

Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.

А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?

Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...

А на ковидлу списать?

Yes, the agent knows that I lost job here and quickly found in another state - she also knows due to an initial pre-screening about my ability to pay rent because I have some funds on my saving bank account. Also she knows about my good salary at my last job - that is only explanation why she is so aggressive. But I am nor willing to give her what she is asking. Only within an average estimate of a lease exit deal - up to 2 monthly rent extra.

[Nikolai_0801]

Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."

[Nikolai_0801]

COVID - 19 eviction protection in CA:

https://www.greaterirvinechamber.com/ne ... 20hardship.

What is good , though, is the fact that default rent payment is considered as a consumer debt and can be collected only through a ( small claim ?) court . More than that , there is a provision that authorizes cities and counties to allow repayments of back rent as late as March 2022.

[city_girl]

Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."

Вы конечно читайте постановления, это полезно, но

Потеря работы, и вынужденность свалить в другой штат за работой - это и есть самый что ни на есть hardship. И сбережения, и зарплата тут не при чем. Зарплаты именно в том месте где с вам хотят получить ренту у вас нет. Наличие сбережений, это хорошо если вы живете в квартире без зарплаты и не освобождаете ее, но они совсем не для того чтобы платить жадному лендлорду, когда живете в другом штате. Так что вы все это читайте конечно, но письма пишите, пинайте ее искать тенантов, сами ищите, и т.д. Вперед фиксированную сумму за "мирный развод" вы будете платить только, когда договоритесь об удовлетворяющей обе стороны сумме твердо и письменно. Пока договора нет, только "по факту"

[solution]

Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."

Жильцы злоупотребляют этим разрешением жить бесплатно и ..средний класс может скатиться вниз не имея прав получить рент и не имея права выселить жильцов если у них нет больше места и надо жить в своём доме.
Теперь есть случаи когда собственники вынуждены арендовать что-то не имея права выгнать жильцов.
Получается "битый небитого везёт"