Сейчас время рефинансировать

[DropAndDrag]

на самом деле рассчитать насколько выгодно рефинансирование сложно и получить однозначного ответа в принципе нельзя, если платить дополнительно в принципал. подчеркиваю, именно выгодное рефинансирование, а не уменьшение месячной платы или кешаут.
единственное аккуратное сравнение имеющейся и новой ипотек - это подсчет кол-ва месяцев при одинаковой (!!!) месячной плате. сразу отмечу, что это несколько нереальное сравнение, так как месячные платы не будут одинаковы, и их надо приводить к большей месячной плате.
Приведу пример, только не придирайтесь к цифрам - пишу от балды.
1. имеющаяся ипотека. оставшаяся сумма 100 тыс, rate 3%, месячная плата (не учитывая escrow) 1000, осталось 9.5 лет или 114 месяцев.
2. новая ипотека. новая сумма состоит из 100 тыс + поинты (к примеру, 0.25% = 250 баксов) + всякие fee (как самой ипотечной компании, так и те что платятся третьим сторонам) 2000. Получаем новая сумма равна = 102,250. rate = 2.5%, месячная плата 950 баксов, на 10 лет или 120 месяцев.

Лучше ли новая ипотека?
Можно найти несколько аргументов в пользу новой ипотеки. Например, платите в месяц на 50 баксов меньше, так что за 2250 / 50 = 45 месяцев выплатите увеличение суммы и дальше пожинаете выгоду! Увы, это неправильное сравнение, так как сравниваются пусть не апельсины с яблоками, но как минимум яблоки разных сортов.

Правильное сравнение будет, если новую ипотеку пересчитать, что в месяц будет платиться 1000 баксов из которых 50 будет уходить в принципал. Если кол-во месяцев будет больше 114, то выгодны НЕТ!
А если меньше - есть? Да, если вы не будете дополнительно в принципал. А если будете, тогда нужно считать, так новая ипотека при дополнительной плате в принципал хуже из-за того, что rate меньше. Удивились? Так как вы не знаете как когда и сколько вы будете платить в принципал, то можно найти при каком дополнительном и одинаковом платеже в принципал ипотеки сравняются по месяцам.

Из своего недавнего опыта. Новая ипотека выглядела очень привлекательна. Казалось, что выиграю. Поспал ночь, понял что к чему, пересчитал и долго матерился ... Заодно выяснилось что все эти ипотетчики считать просто не умеют. Когда младший клерк сдался, то за дело взялся их сеньор клерк. Как он только не изворачивался - в итоге достал и я ему послал 2 эксел таблицы и попросил объяснить - где же моя выгода. В итоге сеньор клерк, поскуливая о хорошем диле, не смог объяснить мою выгоду.

[Снежная__]

2.5 на 30 лет

пойнты?

есть

[Komissar]

2.5 на 30 лет

пойнты?

есть

Сколько?

[domperignon]

Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально

[Dweller]

Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально

лучше через знакомых
но хороший брокер и так выкатит вам все цифири без hard pull а просто надо будет все цифири ему свои дать: зарплату и пр
свое очко надо знать в принципе, щас многие банки его дают без проблем ежемесячно

[domperignon]

Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально

лучше через знакомых
но хороший брокер и так выкатит вам все цифири без hard pull а просто надо будет все цифири ему свои дать: зарплату и пр
свое очко надо знать в принципе, щас многие банки его дают без проблем ежемесячно

Да именно так мне и делали в прошлый раз через Desktop Underwriter. Даёшь доход, обязательства и кредит скор, который кредитки дают.

Знакомых никаких нет. На работе все какими-то плохими лендерами пользовались и остались недовольны. Как искать загадка. Разве методом тыка. Но сколько времени придётся снова угробить

[olegy]

В прцессе рефинансирования прислали вот такой request:

Provide written verification from borrower's employer confirming their ability to relocate and/or work from home and further confirm there will be no change to position and/or compensation

Я их послал в пешее зротическое путешествие.
Кто нибудь с подобным сталкивался?
Сказал - сами получайте или cancel.

[Дама]

Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.

[Komissar]

Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.

круто!

[DropAndDrag]

Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.

2.5% и отрицательным поинтами мне не помогает

[Komissar]

Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.

а сколько сейчас процентов?

[Grand Canyon]

Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?

[DropAndDrag]

Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?

а сколько fee и какой principal?

[domperignon]

Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?

Брокеры имеют какие-то свои условия с лендерами. И брокеры обычно местные. Вопрос как эти условия искать и сравнивать.

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться

[Grand Canyon]

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться

От PMI я избавился на 2-й месяц. Совершенно не обязательно для этого перефинансировать.
Что мне даст перефинансирование - только бОльшую гибкость, если вдруг я поменяю планы и не захочу выплачивать за 3 года. А скажем решу, что мол на 5 лет растянуть. Тогда рефинансирование даст небольшую выгоду, если цена закрытия будет подходящая.

Короче, я уже говорил что проводил расчеты.
Вопрос рефинансировать/не рефинансировать каждому должен быть понятен и так, в зависимости от личной ситуации.

Ждать процент еще ниже - а куда еще ниже? Этот момент может и не настать...