хитрожопые счетоводы в ипотеке

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 23 May 2019 04:45

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

XAOC · Post by **XAOC** » 23 May 2019 13:17

DropAndDrag wrote:тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

Так все правильно: сначала вычитаются проценты за прошлый месяц, а потом уменьшается баланс.

По вашему получается что если вы отдолжили $1000 на 1 месяц за 1% в месяц, то в конце месяца можно придти, отдать $1000 и сказать «у меня баланс 0, какие проценты?» , так?

Sent from my iPhone using Tapatalk

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 23 May 2019 16:58

как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.

XAOC · Post by **XAOC** » 23 May 2019 17:13

DropAndDrag wrote:как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.

Интерес пересчитывается каждый день, поэтому и баланс пересчитывается каждый день (ну или когда приходит экстра в принципал). Если вы сделаете 2 экстра платежа в начале месяца и в середине, то интерес будет меньше, чем если сделать 1 платеж общей суммой в конце месяца. Потому что баланс менялся в течении месяца.

Sent from my iPhone using Tapatalk

Гюльбешекер · Post by **Гюльбешекер** » 23 May 2019 17:43

Если вы хотите, чтобы деньги шли чисто на principal, так надо и написать в графе comments - principal only payment. Иначе да, они считают что вы делают обычный ежемесячный платеж, берут чуток принципала, кучу процентов, а уж что осталось - опять на принципал. Я это тоже проходила, правда много лет назад

Korney · Post by **Korney** » 24 May 2019 03:25

DropAndDrag wrote: 23 May 2019 04:45 тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

XAOC · Post by **XAOC** » 24 May 2019 03:31

Korney wrote:
DropAndDrag wrote: 23 May 2019 04:45 тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!
По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Нет

Sent from my iPhone using Tapatalk

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 24 May 2019 04:49

значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу

вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

okop · Post by **okop** » 24 May 2019 05:49

Мы достаточно быстро перефинансировали моргидж в HELOC в другом банке под более низкий процент. К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает. Также не было штрафов за досрочное погашение. Достаточно быстро выплатили - за 2 года. У второго банка было требование не закрывать HELOC в течении 5 лет, оставили на счёте 10 долл. долга и платили какие-то копейки в виде процентов.

Helmsman · Post by **Helmsman** » 24 May 2019 06:03

DropAndDrag wrote: 24 May 2019 04:49 значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу
вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

В ёкселе есть Loan Amortization template, там все эти игры предусмотрены. У меня совпадает до копейки. Ну и как уже написали, если просто послать бОльшую сумму, то банк посчитает в свою пользу, т.е. надо явно указывать, что избыток уплачен в счёт principal. На странице payment банка для этого может быть отдельное поле.

XAOC · Post by **XAOC** » 24 May 2019 06:05

okop wrote:К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает.

Это не процент плоский, а срок маленький

Sent from my iPhone using Tapatalk

Serguei666 · Post by **Serguei666** » 24 May 2019 06:13

DropAndDrag wrote: 23 May 2019 04:45 Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.

У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)

Serguei666 · Post by **Serguei666** » 24 May 2019 06:17

DropAndDrag wrote: 23 May 2019 16:58 как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.

Очевидно, что вы неправильно понимаете.

Serguei666 · Post by **Serguei666** » 24 May 2019 06:19

Korney wrote: 24 May 2019 03:25 Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.

Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.

Korney wrote: 24 May 2019 03:25 Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.

Бред, извините.

Serguei666 · Post by **Serguei666** » 24 May 2019 06:24

DropAndDrag wrote: 24 May 2019 04:49 оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся.

Они это, вроде, и не скрывают. В statement всегда написано "вы должны X, из них Y пойдут в principal и Z - в интерес"

DropAndDrag wrote: 24 May 2019 04:49 сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Как принципал может увеличиваться, если вы ничего в долг не берете?

DropAndDrag wrote: 24 May 2019 04:49 - по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

Уменьшение процента всегда в вашу пользу. Если у вас выходит не так, значит, вы неправильно считаете. Под "пользой" понимается уменьшение стоимости кредита.

Привет