Покупка short term rental

[lizacat]

Breckenridge, ski in ski out.

Попугайте меня, пожалуйста.

[inock]

Разве Вас испугаешь?
Информации недостаточно.
Цель? Сколько дней в году сдавать будете? Сколько налог, ХОА, страховка и т.д?
Как если будет простой?

[lizacat]

Планируем сами пользоваться одну неделю в месяц (первые пару лет не в праздники). Налог, ХОА, страховка и т.д. (например: management of rental property) - получаеться что в районе 50% от аренды. Квартирки на продажу уже с мебелью (что-то конечно поменять/обновить придётся). Далеко идущий план: лет через 5 пользоваться только самим с продать лет через 7-10.
Простоя не боимся.

[Ann4Ann]

я к этому вопросу (покупка ski in/ski out in Breck. or Keystone) подходила прямо несколько раз вдумчиво, со всеми расчетами... 50% у меня не получались никогда, но в принципе оно не убыточно. если б мы жили в CO, то купили бы... и, конечно, сами б пользовались больше одной недели - это нематериальная часть профита, но очень существенная. для нас дистанционно это, увы, не выгодно... проще и дешевле все заранее забукать и прилететь разок/другой.
теперь если покупать... да оно почти все с мебелью продается, но видела я эти мебелЯ... рассчитывайте, что менять придется если не все то много, можно не сразу. и надо сразу выяснить вопрос как там старый хлам вывозить. с точки зрения списывания максимально с налогов - надо покупать и сразу в этот год сдавать...
если 2бд, смотрите, чтоб паровочные варианты были для тенантов приемлемые.
из больших "пуг" сдачи такого жилья туристам... туда приезжают толпы молодежи, они бухают, пыхают и все такое... меры не знают, поэтому могут нажраться и, например, наблевать в бассейне... или костер на бильярдном столе развести, или... дальше в каждом факинг кондо надо смотреть кто, как и за чей счет разруливает эти кейсы. короче, найдите реалтора который четко знает каждый кондоминимум и каждый хоа, поищите судебные иски/страховки/special clauses для того комьюнити, где покупать соберетесь.
а, часто vacation rentals уже с забуканными тенантами продаются, там надо внимательно смотреть, какой контракт подписан. обязательно (лучше с лоером) проверить что там с лаябилити страховками конкретно на этот рент.

[lizacat]

я к этому вопросу (покупка ski in/ski out in Breck. or Keystone) подходила прямо несколько раз вдумчиво, со всеми расчетами... 50% у меня не получались никогда, но в принципе оно не убыточно. если б мы жили в CO, то купили бы... и, конечно, сами б пользовались больше одной недели - это нематериальная часть профита, но очень существенная. для нас дистанционно это, увы, не выгодно... проще и дешевле все заранее забукать и прилететь разок/другой.
теперь если покупать... да оно почти все с мебелью продается, но видела я эти мебелЯ... рассчитывайте, что менять придется если не все то много, можно не сразу. и надо сразу выяснить вопрос как там старый хлам вывозить. с точки зрения списывания максимально с налогов - надо покупать и сразу в этот год сдавать...
если 2бд, смотрите, чтоб паровочные варианты были для тенантов приемлемые.
из больших "пуг" сдачи такого жилья туристам... туда приезжают толпы молодежи, они бухают, пыхают и все такое... меры не знают, поэтому могут нажраться и, например, наблевать в бассейне... или костер на бильярдном столе развести, или... дальше в каждом факинг кондо надо смотреть кто, как и за чей счет разруливает эти кейсы. короче, найдите реалтора который четко знает каждый кондоминимум и каждый хоа, поищите судебные иски/страховки/special clauses для того комьюнити, где покупать соберетесь.
а, часто vacation rentals уже с забуканными тенантами продаются, там надо внимательно смотреть, какой контракт подписан. обязательно (лучше с лоером) проверить что там с лаябилити страховками конкретно на этот рент.

Реалтора нашли - вроде хорошая. Делаем LLC. 6 апреля смотреть первые квартирки будем.

Почему решили покупать: мы, живя в Денвере, сейчас во Фриско сминаем квартиру на лыжный сезон (2 спальни и зал с раскладным диваном, делим с друзьями - на 5 человек). Но это деньги на ветер. То есть, почему бы не купить и может даже заработать чуть-чуть.....

[lizacat]

Короче, мы прикупили себе квартирку . Клоузинг 13 мая, но думаю проблем не будет.

Напишу как выбирали и что думали - может кому интересно будет.

Смотрели квартиры от 200 000 до 650 000$, в основном однокомнатные. Keystone отбросили, после того как узнали что Breckenridge можно сдавать круглый год. Чем дешевле квартира (и это не значит хуже - это место где она расположена), тем меньше денег можно получить за год. И тут у нас получилась интересная математика: если купить дешевле квартиру, мы гарантировано получали прибыль ( в местах где мы смотрели, квартиры сдавались от 200 до 270 дней в год). Если бы мы не хотели сами пользоваться, то точно пошли бы по этому пути.
Так что стали смотреть на то что подороже. Ну и тут завысили требования: ski in/ski out стала обязательной (в принципе в Breckenridge куча бесплатных автобусов которые, кстати, ходят на все близлежащие горки - A Basin, Keystone, Copper Mounten....) так что это было больше хотение, чем must have.
Короче, остановились на односпальной (2 комнатной) квартире в Main Street Station: с балкона вид на озеро и пик 10, соответственно пик 10 теперь наше ski in/ski out .

Еще один интересный момент: даже если квартира поставлена на продажу, это не значит что её можно посмотреть. Если она сдаётся, но войти нельзя. Нам повезло с той что мы прикупили: человек выехал рано утром, а другой не заселялся до вечера. И если все пройдет без проблем, то квартира нам достанется уже с 3 клиентами.

Большенство домов были построены в 80х, всё это время сдавалось в аренду - так что меня волновало состояние домов и квартир. Конечно, некоторые лучше/некоторые хуже, но в принципе всё очень достойно.

Посмотрим что из этого всего получиться, но мы довольны

[Ann4Ann]

Короче, мы прикупили себе квартирку . Клоузинг 13 мая, но думаю проблем не будет.
Посмотрим что из этого всего получиться, но мы довольны

Поздравляю! Я прям на руках сижу, чтоб второе кондо на пляже не купить. Но у нас в сезон густо, а летом не очень... нас устраивает, т.к. там классно и мы сами там любим пожить под девизом "а не провести ли нам мейнтенанс, например поменять в маленькой спальне занавески")).

[lizacat]

Короче, мы прикупили себе квартирку . Клоузинг 13 мая, но думаю проблем не будет.
Посмотрим что из этого всего получиться, но мы довольны

Поздравляю! Я прям на руках сижу, чтоб второе кондо на пляже не купить. Но у нас в сезон густо, а летом не очень... нас устраивает, т.к. там классно и мы сами там любим пожить под девизом "а не провести ли нам мейнтенанс, например поменять в маленькой спальне занавески")).

[Komissar]

У меня на Гаваях short term rental плохо работал, при том, что круглогодичный резорт. После всех поборов от managing company, cashflow был хреновенький. Нашли full-time tenants - и жизнь засияла новыми красками.

[lizacat]

У меня на Гаваях short term rental плохо работал, при том, что круглогодичный резорт. После всех поборов от managing company, cashflow был хреновенький. Нашли full-time tenants - и жизнь засияла новыми красками.

Так мы сами тоже пользоваться хотим...

[Клубника]

Короче, мы прикупили себе квартирку . Клоузинг 13 мая, но думаю проблем не будет.
Посмотрим что из этого всего получиться, но мы довольны

Поздравляю! Я прям на руках сижу, чтоб второе кондо на пляже не купить. Но у нас в сезон густо, а летом не очень... нас устраивает, т.к. там классно и мы сами там любим пожить под девизом "а не провести ли нам мейнтенанс, например поменять в маленькой спальне занавески")).

А как вы управляете шорт терм рентал, сами или нанимали компанию, которая занимается заселением, уборкой и контролем спокойствия))? Как HOA разрешает на короткое время рент , без проблем? То, что я нахожу на сайтах с квартирами, то там ограничения на ренту. Самое лучшее(квартира) что нашла - два раза в год и не меньше месяца(южная Флорида). Ограничения на ренту дома, например, в Бока Ратоне в одном из районов(между 95 и дикси) только два раза в год и там нет HOA, но ограничения по аренде есть.

[lizacat]

А как вы управляете шорт терм рентал, сами или нанимали компанию, которая занимается заселением, уборкой и контролем спокойствия))? Как HOA разрешает на короткое время рент , без проблем? То, что я нахожу на сайтах с квартирами, то там ограничения на ренту. Самое лучшее(квартира) что нашла - два раза в год и не меньше месяца(южная Флорида). Ограничения на ренту дома, например, в Бока Ратоне в одном из районов(между 95 и дикси) только два раза в год и там нет HOA, но ограничения по аренде есть.

Вопрос не ко мне, но отвечу.
Мы нанимаем компанию. В нашем случае это Wyndham и они на периметре комплекса находятся.
И в курортных зонах правила по сдаче на короткое время совсем другие.

[Клубника]

А как вы управляете шорт терм рентал, сами или нанимали компанию, которая занимается заселением, уборкой и контролем спокойствия))? Как HOA разрешает на короткое время рент , без проблем? То, что я нахожу на сайтах с квартирами, то там ограничения на ренту. Самое лучшее(квартира) что нашла - два раза в год и не меньше месяца(южная Флорида). Ограничения на ренту дома, например, в Бока Ратоне в одном из районов(между 95 и дикси) только два раза в год и там нет HOA, но ограничения по аренде есть.

Вопрос не ко мне, но отвечу.
Мы нанимаем компанию. В нашем случае это Wyndham и они на периметре комплекса находятся.
И в курортных зонах правила по сдаче на короткое время совсем другие.

Спасибо. Если в курортных зонах свои правила, то понятно, но как люди умудряются в обычных , на первый взгляд, нейборхудах делать шорт терм рентал? Вот моя семья сейчас будет снимать дом в Помпано бич, очень тихий район,свой вход на пляж (минут 5 топать), в прошлом году я на соседней улице маленький бунгало снимала, и там и там забукано было намного больше чем два раза в год))) Та же ситуация в Южном Маями - семейное очень соседство у нас было, но и там букинг был расписан. Вот я так хочу - дом без HOA и в рент его когда мы не там - 9 месяцев в году))

[lizacat]

Если в курортных зонах свои правила, то понятно, но как люди умудряются в обычных , на первый взгляд, нейборхудах делать шорт терм рентал? Вот моя семья сейчас будет снимать дом в Помпано бич, очень тихий район,свой вход на пляж (минут 5 топать), в прошлом году я на соседней улице маленький бунгало снимала, и там и там забукано было намного больше чем два раза в год))) Та же ситуация в Южном Маями - семейное очень соседство у нас было, но и там букинг был расписан. Вот я так хочу - дом без HOA и в рент его когда мы не там - 9 месяцев в году))

Многие сдают, вопреки правилам НОА.
Мы в Сан Диего жили в даунтауне. Стала замечать народу кучу незнакомых ни разу в лифте. Спросила, в ответ: Ах мы на недельку погостить. Прошлась по всем этим Airbnb, вычислила 4 квартиры из нашего здания. И сразу жалобу в НОА (у нас правило было: сдавать не меньше чем полгода). Через неделю новые правила: в первый раз поймали на сдаче жилья не по правилам - штраф 200$, второй раз - 500$, третий раз - выручка от сдачи. Всё это прекратилось.

[Komissar]

Многие сдают, вопреки правилам НОА.
Мы в Сан Диего жили в даунтауне. Стала замечать народу кучу незнакомых ни разу в лифте. Спросила, в ответ: Ах мы на недельку погостить. Прошлась по всем этим Airbnb, вычислила 4 квартиры из нашего здания. И сразу жалобу в НОА (у нас правило было: сдавать не меньше чем полгода). Через неделю новые правила: в первый раз поймали на сдаче жилья не по правилам - штраф 200$, второй раз - 500$, третий раз - выручка от сдачи. Всё это прекратилось.

Ну ты стукачка!

[Beretta]

У меня на Гаваях short term rental плохо работал, при том, что круглогодичный резорт. После всех поборов от managing company, cashflow был хреновенький. Нашли full-time tenants - и жизнь засияла новыми красками.

Так мы сами тоже пользоваться хотим...

А что вам мешает на вырученные от аренды $$ спокойно поехать два раза в год в отель (или чей то AirB&B)?

[Lizaveta]

Если в курортных зонах свои правила, то понятно, но как люди умудряются в обычных , на первый взгляд, нейборхудах делать шорт терм рентал? Вот моя семья сейчас будет снимать дом в Помпано бич, очень тихий район,свой вход на пляж (минут 5 топать), в прошлом году я на соседней улице маленький бунгало снимала, и там и там забукано было намного больше чем два раза в год))) Та же ситуация в Южном Маями - семейное очень соседство у нас было, но и там букинг был расписан. Вот я так хочу - дом без HOA и в рент его когда мы не там - 9 месяцев в году))

Многие сдают, вопреки правилам НОА.
Мы в Сан Диего жили в даунтауне. Стала замечать народу кучу незнакомых ни разу в лифте. Спросила, в ответ: Ах мы на недельку погостить. Прошлась по всем этим Airbnb, вычислила 4 квартиры из нашего здания. И сразу жалобу в НОА (у нас правило было: сдавать не меньше чем полгода). Через неделю новые правила: в первый раз поймали на сдаче жилья не по правилам - штраф 200$, второй раз - 500$, третий раз - выручка от сдачи. Всё это прекратилось.

Мы в Торонто так снимали airbnb, тоже просили отвечать «на недельку погостить», квартирка понравилась.

[lizacat]

У меня на Гаваях short term rental плохо работал, при том, что круглогодичный резорт. После всех поборов от managing company, cashflow был хреновенький. Нашли full-time tenants - и жизнь засияла новыми красками.

Так мы сами тоже пользоваться хотим...

А что вам мешает на вырученные от аренды $$ спокойно поехать два раза в год в отель (или чей то AirB&B)?

Потому что нам нужно больше чем два раза в год. Особенно зимой. Мы сейчас снимает подобное на лыжный сезон (правда вместе с друзьями), но не Breckenridge. У нас не получаеться ездить каждый выходной. А тут и сами попользуемся, и заработаем.

[Ann4Ann]

А как вы управляете шорт терм рентал, сами или нанимали компанию, которая занимается заселением, уборкой и контролем спокойствия))? Как HOA разрешает на короткое время рент , без проблем? То, что я нахожу на сайтах с квартирами, то там ограничения на ренту. Самое лучшее(квартира) что нашла - два раза в год и не меньше месяца(южная Флорида). Ограничения на ренту дома, например, в Бока Ратоне в одном из районов(между 95 и дикси) только два раза в год и там нет HOA, но ограничения по аренде есть.

сами. и пока ремоделинг после покупки делали нашли, отличных уборщиков (они же, если что, мелкие дела, типа подъехать ставни закрыть, тенантам чего завести сделают, намывают все до блеска - чтоб в моем доме так убирались), электрика, сантехника, кондиционерщиков... заселение частично на хоа, если что не так, оно мне звонят. я минимум за 2 недели знаю когда въезжают (реально за несколько месяцев), так что уборщиков заранее спланировать не проблема.
что до ограничений - да, есть такое, и сейчас для меня это плюс а не минус. мы сдаем минимум на 30 дней и это оказалось то, что нам нужно, хотя я честно обошла все ocean-front с полиси, позволяющей сдавать хотя б понедельно - гадюшники.
флорида - это сезонно. это пляж, гольф и лошади. и много состоятельного народу едет на пару-тройку месяцев, сноубердз наше все.
нам 3 месяца сезона покрывают все годовые необходимые расходы на кондо. всего в год 5-6 тенантов. и мы туда ездим раз 10 в год сами, иногда на выходные, иногда на подольше.
летом у меня снимает пара флоридских семей, кто хочет хотя б месяц на пляже пожить, при этом, как я понимаю, даже комьютят оттуда на работу. летом почти в 3 раза дешевле. я намеренно задрала цену не в сезон, чтоб самим время там оставалось, а если рентанут, то не жалко.
а, выставлено на vrbo and airbnb, нормальные тенанты идут с vrbo в нашем случае. airbnb-шная модель нам вообще плохо подходит.

[Ann4Ann]

У меня на Гаваях short term rental плохо работал, при том, что круглогодичный резорт. После всех поборов от managing company, cashflow был хреновенький. Нашли full-time tenants - и жизнь засияла новыми красками.

Так мы сами тоже пользоваться хотим...

А что вам мешает на вырученные от аренды $$ спокойно поехать два раза в год в отель (или чей то AirB&B)?

это ваще не то!

[lizacat]

Многие сдают, вопреки правилам НОА.
Мы в Сан Диего жили в даунтауне. Стала замечать народу кучу незнакомых ни разу в лифте. Спросила, в ответ: Ах мы на недельку погостить. Прошлась по всем этим Airbnb, вычислила 4 квартиры из нашего здания. И сразу жалобу в НОА (у нас правило было: сдавать не меньше чем полгода). Через неделю новые правила: в первый раз поймали на сдаче жилья не по правилам - штраф 200$, второй раз - 500$, третий раз - выручка от сдачи. Всё это прекратилось.

Ну ты стукачка!

don't mess with my stuff

[Ann4Ann]

Ну ты стукачка!

я тоже. нафига поток фиг знает кого в месте, где живешь постоянно?

[Ann4Ann]

Спасибо. Если в курортных зонах свои правила, то понятно, но как люди умудряются в обычных , на первый взгляд, нейборхудах делать шорт терм рентал? Вот моя семья сейчас будет снимать дом в Помпано бич, очень тихий район,свой вход на пляж (минут 5 топать), в прошлом году я на соседней улице маленький бунгало снимала, и там и там забукано было намного больше чем два раза в год))) Та же ситуация в Южном Маями - семейное очень соседство у нас было, но и там букинг был расписан. Вот я так хочу - дом без HOA и в рент его когда мы не там - 9 месяцев в году))

в помпано через дорогу от а1а достаточно много мест, где законно сдавать понедельно. и конды есть... потрепанные/обветшалые малость правда. в боке все строже, но тоже есть. в маями вдоль берега знаю несколько комьюнити, которые как бы согласились быть как гостиницы. там можно купить, но сдавать только через их менеджмент компанию и xoa там безумные.

[Клубника]

Ann4Ann, Lizacat, спасибо за информацию

[Komissar]

Мы нанимаем компанию. В нашем случае это Wyndham и они на периметре комплекса находятся.
И в курортных зонах правила по сдаче на короткое время совсем другие.

У нас тоже менеджила большая курортная компания, обдирала оунеров как липку. Never again!