Лендлорд на грани разорения

[KOT MATPOCKUH]

Лендлорд говорит что в судах дискриминируют людей с русской фамилией.

[KVA]

4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

Наверное все таки от county зависит. Мой реэлтор у которого лично штук 30 квартир сдается утверждает что в Bergen county неплательщик выселяется через суд на раз-два.

[agent_V]

Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Я основываюсь на
1) принятой тут практике "каждая сторона платит за своего адвокаца"
2) контрактном законе
a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.
b) контракт написан Вами и жилец в праве толковать все неясные моменты в свою пользу. В данном случае - платить только за своево адвокаца, а не компенсивать Ваши затраты.
Чтобы Ваша писанина имела хоть какую-то легальную основу нужно прежде всего проконсультироваться с адвокатом по контракным вопросам.
3) нужны очень серьезные основания типа мошенничества или имещегося законодательства, по которому Вам будут положены деньги за вашего адвокаца от проигравшей строны.
4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

Приведенный выше отрывок взят мной из стандартного контракта компании Wichert. Наивно могу предположить, что эта компания ,одна из ведущих в NJ, проконсультировалась с адвокатом по контрактам. Данный контракт кстати, был написан не мной, а агентом представляющем интересы Жильца.
Тенант имеет право нанять адвоката на ревью контракта. Если жилец добровольно подписал контракт, то он "справедлив"...
Ландлорд может не согласиться с изменениями и не сдать этому жильцу.
Штат NJ не tenant friendly в отношении неплатящих жильцов. Из опыта моих клиентов-ландлордов и адвокатов, нет никакой проблемы выселить неплательщика в течении 2х месяцев.

[agent_V]

Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.

Это утверждение вообще бессмысленно. Проконсультируйтесь со своим адвокатом.

[agent_V]

К примеру, по-закону, жилец должен/ имеет право платить рент помесячно.
В некоторых ситуациях, когда у жильца плохая кредитная история или он не может показать/подтвердить свой доход ландлорд может потребовать заплатить рент за 6 или 12 месяцев вперед.
Если это условие включено в договор и жилец предупрежден о своих правах, то это не считается нарушением закона.

[Uzito]

Приведенный выше отрывок взят мной из стандартного контракта компании Wichert. Данный контракт написан не мной, а представлен агентом Жильца.

Я имел в виду Ваше "The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Если Вы мне такой контракт дадите подписать, то я его подпишу с пониманием что буду платить за своего адвоката, а не за вашего. И суд со мной согласится, так как Вы сильная сторона, составляли контракт с именно такой формулировкой по собственному желанию, а я сторона слабая и возможности менять формулировку не имею.
К тому же, для того чтобы действительно был контракт, нужно его обоюдное понимание обеими сторонами (meeting of the minds). Так как в этом случае понимания нет, то скорее всего суд этот пункт отменит, тем более что имеется стандарт кто за что платит при судебных разборках.

Про unconsciable contract (несправедливый контракт) Вы тоже судя по всему не в курсе. Представим на минуточку, что Вы в контракте впишете, что квартиросъемщики должны каждый день в 9 вечера выходить на построение и сверку документов или что они должны оплачивать полный ремонт дома после съезда, а они подпишут, а потом откажутся это делать. Как далеко Вас пошлёт суд с таким контрактом?

[agent_V]

Приведенный выше отрывок взят мной из стандартного контракта компании Wichert. Данный контракт написан не мной, а представлен агентом Жильца.

Я имел в виду Ваше "The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Если Вы мне такой контракт дадите подписать, то я его подпишу с пониманием что буду платить за своего адвоката, а не за вашего. И суд со мной согласится, так как Вы сильная сторона, составляли контракт с именно такой формулировкой по собственному желанию, а я сторона слабая и возможности менять формулировку не имею.
К тому же, для того чтобы действительно был контракт, нужно его обоюдное понимание обеими сторонами (meeting of the minds). Так как в этом случае понимания нет, то скорее всего суд этот пункт отменит, тем более что имеется стандарт кто за что платит при судебных разборках.

Про unconsciable contract (несправедливый контракт) Вы тоже судя по всему не в курсе. Представим на минуточку, что Вы в контракте впишете, что квартиросъемщики должны каждый день в 9 вечера выходить на построение и сверку документов или что они должны оплачивать полный ремонт дома после съезда, а они подпишут, а потом откажутся это делать. Как далеко Вас пошлёт суд с таким контрактом?

Если контракт был добровольно подписан двумя сторонами, не значит ли это meeting of the minds?

"а я сторона слабая и возможности менять формулировку не имею" - Мне не совсем понятно это утверждение...
У Вас (жильца) есть право изучить контракт и принять его или не принять (потребовать внести изменения ). Более того, закон дает Вам право нанять адвоката на изучение контракта... Более того, выдержка из текста была взята из контракта, представленного агентом жильца.

unconsciable contract (несправедливый контракт) И Вы тоже судя по всему не в курсе о чем пишете...
Почитайте пожалуйста про условия этого контракта (unconsciable contract )на интенете и посмотрите на пункт выше.

[agent_V]

Представим на минуточку, что Вы в контракте впишете, что квартиросъемщики должны каждый день в 9 вечера выходить на построение и сверку документов или что они должны оплачивать полный ремонт дома после съезда, а они подпишут, а потом откажутся это делать. Как далеко Вас пошлёт суд с таким контрактом?

Это какой-то фантастический пример, а если из обычной реальности, то...
Если в контракте будет написано, что жилец обязан чистить от снега тратуар перед домом и/или стричь траву на лужайке, то в случае невыполнения этих обязательств он может быть выселен и у суда никаких проблем с этим не возникнет.

[Alexander Troyansky]

Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."

Писать Вы можете всё что угодно, но если Вы действительно так пишете, то можно только посмеятся.
Тенант за вашего адвокаца платить не будет.

Вы, очевидно, адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Это цитата из Lease agreement одной из больших Real Estate Company NJ:
"10. The Tenant is liable for all damages caused by the Tenant’s violation of any agreement in the lease. This
includes reasonable attorney’s fees and costs....

Reasonable - ключевое слов. Если тенанта выгоняют, да через суд, и вы окажетесь правы с точки зрения суда, то ваши расходы повесят на тенанта, но может быть и так, что тенант может прикинуться бедным, больным и несчастным и нихрена вам не присудят. Однако, если тенант против вас выиграет, то нифга он за вашего адвокатишку (тм) платить не будет. Более того, за его адвокатишку (тм) заплатите вы.

[Alexander Troyansky]

Приведенный выше отрывок взят мной из стандартного контракта компании Wichert. Данный контракт написан не мной, а представлен агентом Жильца.

Я имел в виду Ваше "The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Если Вы мне такой контракт дадите подписать, то я его подпишу с пониманием что буду платить за своего адвоката, а не за вашего. И суд со мной согласится, так как Вы сильная сторона, составляли контракт с именно такой формулировкой по собственному желанию, а я сторона слабая и возможности менять формулировку не имею.
К тому же, для того чтобы действительно был контракт, нужно его обоюдное понимание обеими сторонами (meeting of the minds). Так как в этом случае понимания нет, то скорее всего суд этот пункт отменит, тем более что имеется стандарт кто за что платит при судебных разборках.

Про unconsciable contract (несправедливый контракт) Вы тоже судя по всему не в курсе. Представим на минуточку, что Вы в контракте впишете, что квартиросъемщики должны каждый день в 9 вечера выходить на построение и сверку документов или что они должны оплачивать полный ремонт дома после съезда, а они подпишут, а потом откажутся это делать. Как далеко Вас пошлёт суд с таким контрактом?

Я тут больше с агентом В согласен, из моего скромного опыта в судах. Ничего несправедливо в требовании оплатить адвоката нет.

[Uzito]

Если контракт был добровольно подписан двумя сторонами, не значит ли это meeting of the minds?

Нет конечно. В контракте могут быть неясные моменты. Типа вашего "Жилец в случае выселения будет обязан платить за адвоката". За чьего адвоката? За своего или за вашего? В случае чьего выселения? Соседей? Выселение по окончании лиза? Или выселение по решению суда? А если они сами без суда съедут?

Подписывающая сторона имеет право трактовать все неясные моменты с свою пользу. А вы в суде будете доказвать что правильно именно Ваше толкование, с чем суд может и не согласиться.

Если в контракте будет написано, что жилец обязан чистить от снега тратуар перед домом и/или стричь траву на лужайке, то в случае невыполнения этих обязательств он может быть выселен и у суда никаких проблем с этим не возникнет.

А жилец в суде заявит, что он платит за съем квартиры/дома большие деньги это работа лендлорда поддерживать дом в жилом состоянии, делать maintenance & landscaping. За это, собственно, ему и платят и по справедливости лендлорд должен из денег нанять подстригателей газона.

У Вас (жильца) есть право изучить контракт и принять его или не принять (потребовать внести изменения ).

Жильцу обычно дают заполнить рыбу без возможности что-то вообще менять. Да и у 99% лендлордов нет никакого желания что-то менять в контракте, тем более что это потребует дорогой проверки адвокатом. Поэтому жилец может подписать контракт даже если и не согласен с некоторыми его моментами, тем более, если ему срочно нужно жилье.
А уж сколько людей подмахивают контракт без прочтения вообще страшно говорить.


Anyway, мой поинт вообще - если у Вас получится отсудить у выселенного жильца сумму его security deposit, можете считать что Вам очень сильно повезло. Получить компенсацию реального урона будет очень большой работой.

[Alexander Troyansky]

Если контракт был добровольно подписан двумя сторонами, не значит ли это meeting of the minds?

Нет конечно. В контракте могут быть неясные моменты. Типа вашего "Жилец в случае выселения будет обязан платить за адвоката". За чьего адвоката? За своего или за вашего? В случае чьего выселения? Соседей? Выселение по окончании лиза? Или выселение по решению суда? А если они сами без суда съедут?

Что за странные вопросы... То, что агент В напейсал, - это костяк контракта: In any adversarial proceedings between the parties arising out of this agreement, the prevailing party will be entitled to recover from the other party, in addition to any other relief awarded, all expenses that the prevailing party incurs in those proceedings, including attorneys’ fees and expenses.

Другое дело, что быть этой самой prevailing party это только после соотвествующего решения суда, т.е. только если до суда дело дойдёт. Если до суда не дошло или дошло, но стороны отозвали заявления, то каждый остаётся при своих расходах.

А уж сколько людей подмахивают контракт без прочтения вообще страшно говорить.

Так и есть, но это проблемы таких людей с точки зрения суда, т.е. в качестве защиты очень часто не принимается.

Anyway, мой поинт вообще - если у Вас получится отсудить у выселенного жильца сумму его security deposit, можете считать что Вам очень сильно повезло. Получить компенсацию реального урона будет очень большой работой.

Отсудить security deposit как раз-таки проблема для тенанта, потому что она удерживается лэндлордом. Проблема для последнего отсудить поверх того - эт да.

[agent_V]

А жилец в суде заявит, что он платит за съем квартиры/дома большие деньги это работа лендлорда поддерживать дом в жилом состоянии, делать maintenance & landscaping. За это, собственно, ему и платят и по справедливости лендлорд должен из денег нанять подстригателей газона.

У меня создается впечатление, что Вы совершенно не в теме.
Очень часто, когда сдаются отдельно стоящие дома (Для таунхаусов это обычно не важно, так как есть maintanace company которая всем этим занимается)., то в договоре написаны эти условия; жилец отвечает за уборку снега, стрижку травы, уход за ландскейпом. Жилец, подписывая подобный договор, берет на себя обязательства эти условия выполнять.
Нет никакой другой " справедливости" , большей ,чем выполнение подписанных обязательств... Никакие демагогические объяснения, типа приведенных Вами, в суде не пройдут...

Жильцу обычно дают заполнить рыбу без возможности что-то вообще менять. Да и у 99% лендлордов нет никакого желания что-то менять в контракте, тем более что это потребует дорогой проверки адвокатом. Поэтому жилец может подписать контракт даже если и не согласен с некоторыми его моментами, тем более, если ему срочно нужно жилье.
А уж сколько людей подмахивают контракт без прочтения вообще страшно говорить.

То, что люди не пытаются изменить контракт или подписывают его не читая, не освобождает их от выполнения этого контракта, ни от ответственности перед судом.
Мне кажется это элементарная истина.

Anyway, мой поинт вообще - если у Вас получится отсудить у выселенного жильца сумму его security deposit, можете считать что Вам очень сильно повезло. Получить компенсацию реального урона будет очень большой работой.

Это Вы вообще не понимаете процесса...
Security Deposit находится у лендлорда на специальном счету и в случае ,если есть demages ,он может оставить его себе частично или полностью.Это жилец, может судить лендлорда, если считает, что депозит удержан несправедливо.
Кстати, если demages значительно превышают Security Deposit, то можно еще получить деньги на компенсацию реального урона со страховки дома.