Лендлорд на грани разорения

[sfbaguy1]

Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.

Ну вероятность напороться на такое дело все-таки довольно низкая, если как следует проверять тенантов и сдавать в приличном месте. Но гарантии и правда нет. Впрочем вас могут засудить в этой стране по самое не хочу, даже если вы не сдаете недвигу.

Это все понятно. Вот чтобы исключить гемморой у мелкого богатого Буратины, у которого жизнь одна, не лучше ли в этот бизнес не соваться а купить например стока ATT (дивиденд 6% сейчас) или каких нибудь джанк бондов (держать до мачурити). Унылое говно, скажете вы ? Конечно не так секси как фанг, но шансов располовинить капитал в разы меньше. И без геммороя, как у лордов.

[Nostradamus]

Это все понятно. Вот чтобы исключить гемморой у мелкого богатого Буратины, у которого жизнь одна, не лучше ли в этот бизнес не соваться а купить например стока ATT (дивиденд 6% сейчас) или каких нибудь джанк бондов (держать до мачурити). Унылое говно, скажете вы ? Конечно не так секси как фанг, но шансов располовинить капитал в разы меньше. И без геммороя, как у лордов.

Шансы уполовинить капитал всегда есть. Купите сейчас AT&T а они упадут на 40%? Сейчас сток перегрет, даже после недавней коррекции. Но в случае с этим тенантом есть реальный шанс потерять вообще все что есть.

[agent_V]

Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить.

Не засудит. Требование страховки - законно.

Тенант может сначала взять а потом заканселить страховку

Может, но если в договоре об аренде написано, что он обязан иметь страховку, а он не имееет, то это нарушение договора, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
А уж тем более, если сделал, а потом отменил, то думаю, что это расценивается как фрод.
В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.

[agent_V]

Вообще-то, на этот случай, с тенанта, при подписании договора, ландлорд обязательно должен требовать иметь "tenants insurance".
Она должна покрывать имущество тенанта, в данном случае, мебель от причененного ущерба.

Вот этого увы точно не было. Но что значит требовать? Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить. Я ему сказал что надо сдавать профессионалам с высокой зряплатой: здесь в Убей Эрии таких немеряно. А он сдал какому-то руферу.

У Вас какие-то странные представления о том, почему могут засудить лендлорда.
Могут засудить за дискриминацию, требование страховки к этому не относится.
Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."

[agent_V]

Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.

Все не так страшно.
У моего знакомого, несколько домов в Ньюарке, НДж. Местечко еще то...
Выселить неплательщика занимает 2 месяца, его секьюрити депозит покрыватет 1.5 месяца.

[Nostradamus]

В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.

Калифорнийский суд - самый справедливый суд в мире, он всегда на стороне тенанта

[agent_V]

В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.

Калифорнийский суд - самый справедливый суд в мире, он всегда на стороне тенанта

Не знаю, как в Калифорнии. У нас капитализм еще никто не отменял.

[Uzito]

Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."

Писать Вы можете всё что угодно, но если Вы действительно так пишете, то можно только посмеятся.
Тенант за вашего адвокаца платить не будет.

[agent_V]

Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."

Писать Вы можете всё что угодно, но если Вы действительно так пишете, то можно только посмеятся.
Тенант за вашего адвокаца платить не будет.

Вы, очевидно, адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Это цитата из Lease agreement одной из больших Real Estate Company NJ:
"10. The Tenant is liable for all damages caused by the Tenant’s violation of any agreement in the lease. This
includes reasonable attorney’s fees and costs. After eviction or early move-out, the Tenant shall pay the rent for
the term or until the Landlord rents the Premises, if sooner. If the Landlord rents the Premises for less than the
Tenant’s Rent, the Tenant must pay the difference until the end of the Term. If the Landlord rents the Premises
for more than the Tenant’s Rent, the Tenant is not entitled to the excess. The Tenant shall also pay (a) all
reasonable expenses incurred by the Landlord in preparing the Property for rerenting and (b) commissions paid to
broker for finding a new tenant."

[Uzito]

Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Я основываюсь на
1) принятой тут практике "каждая сторона платит за своего адвокаца"
2) контрактном законе
a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.
b) контракт написан Вами и жилец в праве толковать все неясные моменты в свою пользу. В данном случае - платить только за своево адвокаца, а не компенсивать Ваши затраты.
Чтобы Ваша писанина имела хоть какую-то легальную основу нужно прежде всего проконсультироваться с адвокатом по контракным вопросам.
3) нужны очень серьезные основания типа мошенничества или имещегося законодательства, по которому Вам будут положены деньги за вашего адвокаца от проигравшей строны.
4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

[KOT MATPOCKUH]

Лендлорд говорит что в судах дискриминируют людей с русской фамилией.

[KVA]

4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

Наверное все таки от county зависит. Мой реэлтор у которого лично штук 30 квартир сдается утверждает что в Bergen county неплательщик выселяется через суд на раз-два.

[agent_V]

Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Я основываюсь на
1) принятой тут практике "каждая сторона платит за своего адвокаца"
2) контрактном законе
a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.
b) контракт написан Вами и жилец в праве толковать все неясные моменты в свою пользу. В данном случае - платить только за своево адвокаца, а не компенсивать Ваши затраты.
Чтобы Ваша писанина имела хоть какую-то легальную основу нужно прежде всего проконсультироваться с адвокатом по контракным вопросам.
3) нужны очень серьезные основания типа мошенничества или имещегося законодательства, по которому Вам будут положены деньги за вашего адвокаца от проигравшей строны.
4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

Приведенный выше отрывок взят мной из стандартного контракта компании Wichert. Наивно могу предположить, что эта компания ,одна из ведущих в NJ, проконсультировалась с адвокатом по контрактам. Данный контракт кстати, был написан не мной, а агентом представляющем интересы Жильца.
Тенант имеет право нанять адвоката на ревью контракта. Если жилец добровольно подписал контракт, то он "справедлив"...
Ландлорд может не согласиться с изменениями и не сдать этому жильцу.
Штат NJ не tenant friendly в отношении неплатящих жильцов. Из опыта моих клиентов-ландлордов и адвокатов, нет никакой проблемы выселить неплательщика в течении 2х месяцев.

[agent_V]

Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.

Это утверждение вообще бессмысленно. Проконсультируйтесь со своим адвокатом.

[agent_V]

К примеру, по-закону, жилец должен/ имеет право платить рент помесячно.
В некоторых ситуациях, когда у жильца плохая кредитная история или он не может показать/подтвердить свой доход ландлорд может потребовать заплатить рент за 6 или 12 месяцев вперед.
Если это условие включено в договор и жилец предупрежден о своих правах, то это не считается нарушением закона.