Квартира в Росcии как инвестмент vs mutual fund

[ALK]

Интересное кино. Если бы я верил в подъем экономики в России, то какого рожна я бы оттуда сваливал in the first place? А если быть уверенным, что, как любят говорить известные на Привете ники: "Кирдык неизбежен", но, в отличие от здесь, еще и менее предсказуем, посколько может быть срежессирован в нужный (для нужных людей) момент, то не великоват ли риск? Если Вы, конечно, не один из тех самых "нужных" людей.

[lozzy]

Добавьте к аргументам против квартиры необходимость уплаты 13% налога, если она была в вашей собственности менее 5 лет.

3-x, если мне не изменяет мой склероз.

Квартира - это, конечно, дело хорошее. И сдавать ее тоже можно (получая на одном этом от 8-9% в год). Однако, как и везде, не без подводных камней. Если бы Вы жили в том же городе, или, скажем, родственники какие там живут - тогда да, хорошо. А если нет - тады ой. А что будет, если трубу прорвало, или, не дай бог, пожар ? К тому же жильцов нормальных найти - это постараться надо. От торгашей базарных, конечно, отбоя нету, да только опыт показывает, что не все они хороши как квартиросъемщики....

К тому же, квартиру совсем уж в провинции не так-то просто будет сдать. У нас расклад таков:
1-ки от $9-11К Сдача от $50 до $130 в месяц.
2-ки от $13-14К. Сдача от $120
3-ки от $19К (это совсем позорные варианты), за 25К можно присмотреть нормальную трешку в нормальном районе. Сдача от $200. Трешки берут менее охотно.

В центре примерно на 15-20 процентов дороже. Новые дома, соответственно, подороже. В совсем новых (только что отстроенных) домах стоимость метра жилья от $350. Вон у нас строят новый микрорайон (правда он далековато от центра) - там как раз такие вот цены - $350+. Зато телефон, "широкополосная гибридная сеть" (инет+кабельное ТВ) и прочие блага по дефолту, но можно и отказаться.

Вот такое мое ИМХО.

[viv]

Интересное кино. Если бы я верил в подъем экономики в России, то какого рожна я бы оттуда сваливал in the first place? А если быть уверенным, что, как любят говорить известные на Привете ники: "Кирдык неизбежен", но, в отличие от здесь, еще и менее предсказуем, посколько может быть срежессирован в нужный (для нужных людей) момент, то не великоват ли риск? Если Вы, конечно, не один из тех самых "нужных" людей.

Лично я верю только в подъем цен на квартиры
А с экономикой можно и подождать

[Ka6aH4uk]

Интересное кино. Если бы я верил в подъем экономики в России, то какого рожна я бы оттуда сваливал in the first place? А если быть уверенным, что, как любят говорить известные на Привете ники: "Кирдык неизбежен", но, в отличие от здесь, еще и менее предсказуем, посколько может быть срежессирован в нужный (для нужных людей) момент, то не великоват ли риск? Если Вы, конечно, не один из тех самых "нужных" людей.

Рост акций нефтяных компаний и Норильск-Никель почти никак не связан с ростом экономики. Так что независимо от развития экономики, акции ING Russia A вполне могут продолжать расти такими же темпами как и последние 3 года.

Да, по составу портфеля этого фонда можно судить и о степени развития экономики. Вот например, если в портфеле этого фонда разные программные, авто, авиа, электронные или фармацевтические компании начнут занимать ведущие позиции, то тогда можно говорить о каком то подьеме в общем. А здесь мы говорим не об общем подьеме, а о подьеме конкретных акций.

[viv]

Добавьте к аргументам против квартиры необходимость уплаты 13% налога, если она была в вашей собственности менее 5 лет.

3-x, если мне не изменяет мой склероз.

Квартира - это, конечно, дело хорошее. И сдавать ее тоже можно (получая на одном этом от 8-9% в год). Однако, как и везде, не без подводных камней. Если бы Вы жили в том же городе, или, скажем, родственники какие там живут - тогда да, хорошо. А если нет - тады ой. А что будет, если трубу прорвало, или, не дай бог, пожар ? К тому же жильцов нормальных найти - это постараться надо. От торгашей базарных, конечно, отбоя нету, да только опыт показывает, что не все они хороши как квартиросъемщики....

К тому же, квартиру совсем уж в провинции не так-то просто будет сдать. У нас расклад таков:
1-ки от $9-11К Сдача от $50 до $130 в месяц.
2-ки от $13-14К. Сдача от $120
3-ки от $19К (это совсем позорные варианты), за 25К можно присмотреть нормальную трешку в нормальном районе. Сдача от $200. Трешки берут менее охотно.

В центре примерно на 15-20 процентов дороже. Новые дома, соответственно, подороже. В совсем новых (только что отстроенных) домах стоимость метра жилья от $350. Вон у нас строят новый микрорайон (правда он далековато от центра) - там как раз такие вот цены - $350+. Зато телефон, "широкополосная гибридная сеть" (инет+кабельное ТВ) и прочие блага по дефолту, но можно и отказаться.

Вот такое мое ИМХО.

вообще как-то странно ...
у нас цены примерно те же на жилье, но больше $100 даже за трешку никто не даст в месяц ...

[Komissar]

Вот какие факторы останавливают меня от покупки недвижимости как инвестиции (рассматривал Москву и Питер):

1) Возможность дефолта, крутого изменения налоговых законов, "экспроприации экспроприаторов" и прочих радостей коими есть богата история государства Российского

2) Нелегко подыскать хороших жильцов, а плохие уделают кв-ру так, что инвестиция обернется негативным задом.

3) Слышал много случаев, как мошенники подкупали паспортисток и прочих власть предержащих, и переоформляли кв-ру на себя. Призжаешь к своей собственности -- "а вас тут не стояло".

Я не прав? Готов выслушать советы и нравоучения

[viv]

1) Возможность дефолта, крутого изменения налоговых законов, "экспроприации экспроприаторов" и прочих радостей коими есть богата история государства Российского

Я бы разделил дефолт ( который вполне вероятен ), от "экспроприации экспроприаторов" ( этим можно и пренебречь ).
Последствия самого страшного дефолта 98 года на поверку оказались лишь временным падением цен ( на 3-5 лет) то есть через 5 лет после гипотетического дефолта такого же размаха все равно окажешся в плюсах - я с этим могу жить.

Налоговые изменения самое вероятное, что может случиться - но согласитесь и их влияние на выгодность мероприятия не такое смиьное как скажем дефолт. И в этом случае можно будет при желании пересесть на другой инвестмент

2) Нелегко подыскать хороших жильцов, а плохие уделают кв-ру так, что инвестиция обернется негативным задом

.

Ну как правильно было замечено тут надо родственников иметь в этом городе и разумно ими руководить. Нелегко - ну это уж придеться попыхтеть месяц другой с Вас не убудет

3) Слышал много случаев, как мошенники подкупали паспортисток и прочих власть предержащих, и переоформляли кв-ру на себя. Призжаешь к своей собственности -- "а вас тут не стояло".

Да - от этого никто не застрахован. Но учитывая количество ежедневно продаваемых квартир и колличество подобных случаев - я бы опять же не закладывался на это.
Особенно если проявить при покупке необходимую осторожность. Ну а уж если случилось - то и тут еще суд решит кто прав кто виноват..

Вобщем риск безусловно есть, но давайте его оценивать как вероятность этого события помноженная на размер ущерба от него.

[lozzy]

вообще как-то странно ...
у нас цены примерно те же на жилье, но больше $100 даже за трешку никто не даст в месяц ...

Цены неверные я привел. На все те цены надо бы накинуть 4-5К, тогда где-то так получится.

Наверное близость москвы сказывается. До нее 250 км всего, да и предприятия работают практически все. Область - донор и т.д. Народу много - жилья мало. Деньги есть. Вот и дорого. Да Вы сами посмотрите

http://www.win.izrukvruki.ru/YAR/IRR/

найдите раздел "Квартиры и комнаты внаем" и в поиске укажите строку "$", что бы увидеть цены. Многие объявления публикуются без цен.

[viv]

вообще как-то странно ...
у нас цены примерно те же на жилье, но больше $100 даже за трешку никто не даст в месяц ...

Цены неверные я привел. На все те цены надо бы накинуть 4-5К, тогда где-то так получится.

Наверное близость москвы сказывается. До нее 250 км всего, да и предприятия работают практически все. Область - донор и т.д. Народу много - жилья мало. Деньги есть. Вот и дорого. Да Вы сами посмотрите

http://www.win.izrukvruki.ru/YAR/IRR/

найдите раздел "Квартиры и комнаты внаем" и в поиске укажите строку "$", что бы увидеть цены. Многие объявления публикуются без цен.

Все равно дисбаланс где-то. Цены на квартиры в Ярославле на 20-25% больше чем в Пензе а рента в 2-3 раза.

Что бы это значило ? похоже в Ярославле просто быстрее будут цены на жилье расти пока баланс не восстановиться.

[lozzy]

Вот какие факторы останавливают меня от покупки недвижимости как инвестиции (рассматривал Москву и Питер):

1) Возможность дефолта, крутого изменения налоговых законов, "экспроприации экспроприаторов" и прочих радостей коими есть богата история государства Российского

Да фигня все это. Ну будет дефолт - через 3-4 года все вернется с ++. Насчет "раскулачить" - ближайшие 4+ года, пока Путин у руля - никто этого делать не будет.

2) Нелегко подыскать хороших жильцов, а плохие уделают кв-ру так, что инвестиция обернется негативным задом.

В съемную квартиру ставится все самое дешевое. Обойчики по 50 рубликов заместо по 300, краники не итальянские, по 1000, а обычные, по 150 и т.д. Ремонт делается 1 раз в 5+ лет. Затраты копеечны.

Проблема в другом - шумные съемщики будут раздражать соседей, те будут вызывать ментов ну и по цепочке. На такой случай договорчики имеются, нотариально заверенные, что нарушать условия проживания, а именно : гадить в подъезде, шуметь после 11, а так же устраивать наркопритон и устанавливать кровать с водяным матрацем не буду, иначе не получу свои бабки обратно. Так же, обязуюсь не препятствовать осмотру квартиры со стороны влядельца ну и прочее, прочее, прочее....

У нас основной контингент съемщиков - это "лица определенной национальности", в основном торгаши. Есть такие, что снимают жилье годами и все в порядке. Такие, как правило, с детьми и старше 30-35. Те, что моложе 25, намного геморройнее - неоднократно сам убеждался.

3) Слышал много случаев, как мошенники подкупали паспортисток и прочих власть предержащих, и переоформляли кв-ру на себя. Призжаешь к своей собственности -- "а вас тут не стояло".

Это скорее всего бывает в той же москве или Питере. Я вообще первый раз о таком случае слышу.

Еще из плюсов покупки в России (действительно только один раз в жизни и только для гражданина) - это возврат подоходного налога с суммы до одного миллиона рублей (примерно 32К). Т.е. государство в течение следующего фин.года обязуется вернуть 13% от суммы покупки до 32К. Это тоже 4,2К, что на дороге не валяются. Если у Вас еще остались нормальные родственники здесь, то можно было бы что-то придумать (главная проблема - могут спросить где взял денег) .

[Capricorn]

2) Нелегко подыскать хороших жильцов, а плохие уделают кв-ру так, что инвестиция обернется негативным задом.

В съемную квартиру ставится все самое дешевое. Обойчики по 50 рубликов заместо по 300, краники не итальянские, по 1000, а обычные, по 150 и т.д. Ремонт делается 1 раз в 5+ лет. Затраты копеечны.

А сантехника, трубы, окна, паркет? Могут залить соседеи.... ( из истории своих знакомых)
Короче, согласен с одним из участников: еcли нет "верного глаза" рядом с квартирои, то "сдача квартиры" чужим дело такое ...

[AnyaGal]

А сантехника, трубы, окна, паркет? Могут залить соседеи.... ( из истории своих знакомых)
Короче, согласен с одним из участников: еcли нет "верного глаза" рядом с квартирои, то "сдача квартиры" чужим дело такое ...

А "верному глазу" нужны все эти хлопоты?
У нас у обоих в Питере мамы, вешать на них такое "веселье" как-то не хочется.
Свекровь несколько лет в силу своего энергичного и слегка буйного характера из самых лучших чувств приглядывала за квартирой одной знакомой, свалившей в Америку, так там чуть до криминала не доходило. Квартира пересдавалась другим людям, все хозяйские вещи разворовывали, несколько раз приходилось менять замки и т.д. При этом вся эта радость находилась на другом конце города.

Я тоже подумывала о квартире в Питере как инвестменте, но родителей жалко.

А цены действительно сильно выросли. Аналогичную нашей квартиру в том же доме только что продали за 29 тысяч, а мы в 2000-м продали за 12 с половиной.

[Capricorn]

А сантехника, трубы, окна, паркет? Могут залить соседеи.... ( из истории своих знакомых)
Короче, согласен с одним из участников: еcли нет "верного глаза" рядом с квартирои, то "сдача квартиры" чужим дело такое ...

А "верному глазу" нужны все эти хлопоты?

Можно договорится и оплатить за "бдение".
Я имел в виду, что весьма рискованно сдать квартиру малознакомому человеку и уехать на год-два. За ето время квартиру могут превратить черт знает во что, nesmotrya na дешевыe крантики и мебель. Более того, сьемшики могут "нагадить " соседям, а платить будет хозяин.

[mikeG]

Моя квартира в Питере выросла в цене на < 20% за последние 5 лет.
Последнее время - не показатель (верно и для mutual funds тоже).

2003-5=1998 - знаменательная дата может с этим все связано ?

Ну да, до кризиса покупал.
Но не последнии же ето кризис, будут и еще...

[viv]

Моя квартира в Питере выросла в цене на < 20% за последние 5 лет.
Последнее время - не показатель (верно и для mutual funds тоже).

2003-5=1998 - знаменательная дата может с этим все связано ?

Ну да, до кризиса покупал.
Но не последнии же ето кризис, будут и еще...

Ну и бог сним придется 3 года подождать просто после дефолта пока в туже точку не вернется.

Я так понимаю что фонды Вам больше по душе.
Или у вас на уме третий вариант инвестмента ?