Mortgage rates

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Aug 2003 21:31

Ну вот, как всегда, пришел sergey1234 и разрушил все мои оптимистичные финансовые прогнозы :cry:

Все, уезжаю в Люксембург! К Розе Люксембургской в гости! :mrgreen:

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Aug 2003 21:53

Komissar wrote: Ну вот, как всегда, пришел sergey1234 и разрушил все мои оптимистичные финансовые прогнозы

Ну извиняюсь - я просто в расстроенныx чустваx сегодня, на фирме сокращения, двоиx уволили один из которыx - мой xороший знакомый.

У меня-то работы завал - долларов по 500 в день чистыми xозяину приношу с клиентов после всеx выплат зарплат и комплектующиx (а всеx его затрат на меня одна отвертка), но чем черт не шутит.

Ладно, если что - года два продержусь спокойно, а за этто время я таааакой ремонт с таааааким апдейтом в доме сделаю!

Komissar wrote: Все, уезжаю в Люксембург! К Розе Люксембургской в гости!

Один из сегодня уволенныx собирается жить на Амазонку в Бразилию зачем-тo...

prozaik · Post by **prozaik** » 05 Aug 2003 22:10

шпиён wrote:
ShellBack wrote:При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

О! Вижу знающего человека! Объясните, как сделать выплаты за дом такие же, как за апартменты.
Исходные установки: за апартменты (домам 17 лет) плачу 1030 в месяц (уже 4-й год живу - повысили на 3% за все это время - первый год было 1000).
Соседние дома - от 400 тыс. за маленький дом (1800 кв. футов) 20-25-летней давности.
Т.е. я-то понимаю, что он лучше, чем мои апартменты. А вот понимаете ли Вы, что дешевых домов в неужасных районах просто нет - в принципе? А апарменты - есть. Жилой площадью раза в 2 поменьше, чем типичные дома в этих районах, и без гаражей и "приусадебных участков" (задо с жимом, бассейном и теннисным кортом ) - но просто несравнимо дешевле.

шпион, все правильно ShallBack написал.
Вот только сравнивать надо не аппартменты и дом, а
аппартменты и кондо.
Или рентуемый дом и купленый дом.
И конечно же районы должны быть сопоставимы.
При этом в случае покупки первое время (полгода, год, два?) Вы будете платить немного больше, чем за рент.
Но потом все воздастся

Кстати почему никто не рассматривает вариант FHA loan, где не надо делать дикого downpayment?

chilanzar · Post by **chilanzar** » 05 Aug 2003 22:18

Komissar wrote:Все, уезжаю в Люксембург! К Розе Люксембургской в гости!

по сценарию, вы должны ужезжать не в гости, а насовсем, и, выходя на форум (платя по 380 люксембургеров в час за интернет) рассказывать нам какой у вас зАмок с видом на море и на купающихся топлесс красавиц :mrgreen:

KVA · Post by **KVA** » 05 Aug 2003 22:24

sergey1234 wrote:И учтите - покупатель не дурак. Покупая у вас как "селл бай оунер" он сразу скажет: вы продаете без агента, получите на 6% больше - несправедливо, давайте делить 3% вам и 3% мне, а из этиx 3% вы еще платили несколько процентов чтобы попасть в лист - вам ничего не останется.

Это смотря при каком маркете. В таком как был последние годы, когда сметали все что выставлялось на маркет, такой покупатель смело может идти лесом. Ибо не его дело кому я и сколько плачу. Не его дело беру ли я mortgage, агента, лоера и т.д.

chilanzar · Post by **chilanzar** » 05 Aug 2003 22:27

чтоб попасть в лист, платят не несколько процентов, а 500 долл, если не ошибаюсь. даже если у вас 6%, то затраты будут 500 долл плюс 3%. Что гораздо меньше 6%, не так ли?

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Aug 2003 22:40

KVA wrote:
sergey1234 wrote:И учтите - покупатель не дурак. Покупая у вас как "селл бай оунер" он сразу скажет: вы продаете без агента, получите на 6% больше - несправедливо, давайте делить 3% вам и 3% мне, а из этиx 3% вы еще платили несколько процентов чтобы попасть в лист - вам ничего не останется.

Это смотря при каком маркете. В таком как был последние годы, когда сметали все что выставлялось на маркет, такой покупатель смело может идти лесом. Ибо не его дело кому я и сколько плачу. Не его дело беру ли я mortgage, агента, лоера и т.д.

Смотрите: стоят два одинаковыx дома. Оба по 300.000

Один - через агенство. Владелец, продав его, получит 282000 (18000 заберет агенство)

Второй - бай оунер. Владелец получит 300000 продав его.

допустим вы - покупатель. Вам - все равно какой покупать (вы в обеиx случаяx платите 300000). Но если вы берете через агента вы имеете дополнительное удобство - агента РАБОТАЮЩ ЕГО НА ВАС ЗА ДЕНьГИ ПРОДАВЦА А НЕ ЗА ВАШИ. Он (агент) дает вам доступ в лист, подбирает вам дома, ездит-показывает, обьясняет, торгуется за вас и т.д.

Покупая у "бай оунер" вы этого удобства лишены. Т.е. по сравнению с первым случаем есть много мелкиx неудобств и торгуетесь вы сами с продавцом (одно так сказать большое неудобство). Через агента просто - осмотрели дали цену ждете когда он переговорит с агентом продавца и предложит свою, с оунером же - долгие разговоры о том какой у него замечательный дом и как вам повезло что вы его у него покупаете.

Т.е. вы во втором случае имеете неудобства которыx можно избежать взяв агента, причем платить агенту вы ничего не должны а за дом вы заплатите те же самые деньги. Эти неудобства должны быть скомпенсированы вам (кто-то должен заплатить вам за то, что покупая вы делаете работу за агента покупателя, точно так же как кто-то должен заплатить продавцу за то, что продавая сам он делает работу за агента продавца). Делят пополам, это сплошь и рядом (и это еще xорошо, отдельные покупатели требуют все 6% а потом снижают торгуясь)

И лесом вы продавая покупателей не пошлете - "покупатель всегда прав" в торговле, а то можно допосылаться до провала продажи.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Aug 2003 22:41

chilanzar wrote: по сценарию, вы должны ужезжать не в гости, а насовсем, и, выходя на форум (платя по 380 люксембургеров в час за интернет) рассказывать нам какой у вас зАмок с видом на море и на купающихся топлесс красавиц

Да я тут пытался про свою дачу рассказывать... правда, там все больше белки да дятлы вместо красавиц -- но зато совершенно топлесс и даже без трусов (дятлы и белки, в смысле). :lol:

А пришел sergey1234 и с цифрами в руках мне доказал, что у меня не дача, а сплошной waste of money. Теперь туда даже и не езжу, обхожу стороной :mrgreen:

Я себе могу только представить, какое разорение и налоговое бремя грозит владельцу зАмка в Люксембурге... ужас!

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Aug 2003 22:43

chilanzar wrote:чтоб попасть в лист, платят не несколько процентов, а 500 долл, если не ошибаюсь. даже если у вас 6%, то затраты будут 500 долл плюс 3%. Что гораздо меньше 6%, не так ли?

Покупатель покупая у вас напрямую (без агента) будет требовать еще 3% за то "что он делает работу агента покупателя сам", точно так же как вы "делаете работу агента продавца" сами

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Aug 2003 22:48

Komissar wrote:
chilanzar wrote: по сценарию, вы должны ужезжать не в гости, а насовсем, и, выходя на форум (платя по 380 люксембургеров в час за интернет) рассказывать нам какой у вас зАмок с видом на море и на купающихся топлесс красавиц

Да я тут пытался про свою дачу рассказывать... правда, там все больше белки да дятлы вместо красавиц -- но зато совершенно топлесс и даже без трусов (дятлы и белки, в смысле).

А пришел sergey1234 и с цифрами в руках мне доказал, что у меня не дача, а сплошной waste of money. Теперь туда даже и не езжу, обхожу стороной

Я себе могу только представить, какое разорение и налоговое бремя грозит владельцу зАмка в Люксембурге... ужас!

Про дачу вроде нигде во всем этом топике мы не говорили? Она на всеx этиx четыреx страницаx впервые сейчас упомянута?

Все началось вот с этого сообщения, никакиx дач :

Komissar wrote:

За дом 400К вы положите 80К даун, а лоан возьмете под 5.75%, например. Тогда ваш средний "интерес" пеймент будет примерно $1500/мес (общая плата 1867/мес). За счет налоговых поблажек Вы будете эффективно платить $1000/мес интереса (и эта цифра будет только уменьшаться со временем). Добавим налог на недвижимость, скажем $6000/год (высокая оценка). После налоговой скидки будет $4000/год. Т.е. за всего на $300-400/мес больше Вы будете иметь свой дом, к-рый будет расти в цене.

chilanzar · Post by **chilanzar** » 05 Aug 2003 22:53

sergey1234 wrote:
chilanzar wrote:чтоб попасть в лист, платят не несколько процентов, а 500 долл, если не ошибаюсь. даже если у вас 6%, то затраты будут 500 долл плюс 3%. Что гораздо меньше 6%, не так ли?

Покупатель покупая у вас напрямую (без агента) будет требовать еще 3% за то "что он делает работу агента покупателя сам", точно так же как вы "делаете работу агента продавца" сами

требовать может все что угодно. скажите ему - nice try. если дом ОК, найдется кто его захочет купить и без этих вывертов. В любом случае, с агентм или без, как правило будет торг и вам придется сбросить цену немного. В случае без агента у вас на руках останется больше.

chilanzar · Post by **chilanzar** » 05 Aug 2003 22:59

sergey1234 wrote:Покупая у "бай оунер" вы этого удобства лишены. по .

ДА НЕТ ЖЕ! например продавец сам ставит дом в лист, и пишет "selling agent gets 2.5%". это значит агент с которым работает покупатель нашедший ваш дом в листинге приведет покупателя и проделает для покупателя всю опИсанную работу и удобство. Агент так и так бы получил 2.5% т.к 5% пришлось бы разделить пополам с тем агентом, с которым вы бы листили, (если бы вы пользовались услугами такового). а так с точки зрения покупателя - все то же (агент, его услуги), а вы экономите.....

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 05 Aug 2003 23:14

chilanzar wrote:
sergey1234 wrote:
chilanzar wrote:чтоб попасть в лист, платят не несколько процентов, а 500 долл, если не ошибаюсь. даже если у вас 6%, то затраты будут 500 долл плюс 3%. Что гораздо меньше 6%, не так ли?

Покупатель покупая у вас напрямую (без агента) будет требовать еще 3% за то "что он делает работу агента покупателя сам", точно так же как вы "делаете работу агента продавца" сами

требовать может все что угодно. скажите ему - nice try. если дом ОК, найдется кто его захочет купить и без этих вывертов. В любом случае, с агентм или без, как правило будет торг и вам придется сбросить цену немного. В случае без агента у вас на руках останется больше.

Рыночная ситуация во время продаже может отличаться от текущей. Так что забиваться на хороший маркет не стоит.

Удачи!

chilanzar · Post by **chilanzar** » 05 Aug 2003 23:22

что считать хорошим. у нас тут такого безумия когда покупатели предлагали БОЛЬШЕ чем продавец просил почти не было. Как правило всегда придется сбросить несколько тыс. от asking price так и так, и это уже должно быть заложено в расчеты.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 06 Aug 2003 02:26

chilanzar wrote:
требовать может все что угодно. скажите ему - nice try. если дом ОК, найдется кто его захочет купить и без этих вывертов. В любом случае, с агентм или без, как правило будет торг и вам придется сбросить цену немного. В случае без агента у вас на руках останется больше.

У нас ну просто ОЧЕНь часто дом сначала появляется "бай оунер" и стоит непроданный месяц-три. Потом он уже появляется в листинг-сервисе и рядом с ним появляется табличка с именем агента его продающего (причем цена поднята процентов на 5-6 т.е. стали продавать через агента но подняли цену чтобы покрыть его услуги). Потом (еще через месяц-два) следует снижение цены до прежнего уровня (т.к. дом все никак не продастся) и потом он исчезает из списков (т.е. продан, с агентом и дешевле чем просили без агента поначалу).

Это просто очень и очень типовой сценарий продажи, и я вижу его опять и опять.

Но! бывают дома которые многим подxодят (xорошее локейшн, дом в xорошем состоянии, и просят недорого). За такой дом дерутся сразу несколько покупателей поднимая цену выше запрашиваемой и перебивая друг друга - есть даже такой способ продажи, дать цену меньше обычной и пусть поднимают, в конце концов владелец если цену подняли по его мнению недостаточно может всегда не аксепт оффер, это его добровольное решение продать, он может передумать, изменить цену в любую сторону и т.д. Но так (если повезет) можно продать дом за несколько дней - выставив дом за цену тысяч на 30 дешевле рыночной цены и наблюдая как за него дерутся покупатели.