Mortgage rates

[OtecFedor]

По-моему в ближайшем будущем local taxes будут иметь на рынок недвижимости больший эфект чем проценты. Тем более что политика Буша- радовать население tax cuts за счет повышения местных налогов. Царь хороший, бояре плохие, перегибы на местах. Взять хотя бы Medicaid- рост 8% в год, потом всякие жирные пенсионные программы для профсоюзов полицейских и т.д., куда там тем процентам с моргиджами. Тут никакой Гринспен нифига не сделает, разве что даст указание ученым придумать средство пенсионеров морить.

[chilanzar]

Еще раз говорю - при прочиx выполненныx условияx (есть деньги на даунпрймент, есть стабильный доxод, и есть неприкосновенный запас денег) процент на моргадж остановить покупку не в состоянии - ну будут платежи чуть больше или возьмете моргадж на чуть большее число лет, делов-то. Не процент на моргадж останавливает людей от покупки дома, а недостаточный доxод или отсутствие денег на даунпеймент.

Т.е. если деньги есть какой бы процент не был - все равно покупаем, вот так это работает (а если денег нет то все равно не покупаем, соответственно).

а вот тут собака порылась.... за последние годы при низких % плюс существенном расслаблении lending standards дома/жилье понапокупали те, кто раньше об этом и мечтать не мог. И покупали зачастую 'на пределе', что стало возможным именно изза низкой ставки. И вот такие-то потенциальные покупатели могут отсеяться при ставке скажем 9%, а не 5%. Ну разумеется и многие у кого был хор. даунпеймент, но кто опять таки изза низкого % купил более доргой дом чем им в сущности 'по зубам'....

[chilanzar]

а по мне - я бы не против если бы цены упали даже на 20%, т.к. большинство нынешних цен - это insanity.

[sergey1234]

а вот тут собака порылась.... за последние годы при низких % плюс существенном расслаблении lending standards дома/жилье понапокупали те, кто раньше об этом и мечтать не мог. И покупали зачастую 'на пределе', что стало возможным именно изза низкой ставки. И вот такие-то потенциальные покупатели могут отсеяться при ставке скажем 9%, а не 5%. Ну разумеется и многие у кого был хор. даунпеймент, но кто опять таки изза низкого % купил более доргой дом чем им в сущности 'по зубам'....

Значит так, тут несколько нюансов:

- во-первыx те кто купил дома воспользовавшись низкой ставкой, "на пределе". За несколько лет они накопят сносный екьюти (не платили рент, имели такс-дедакшн, клоузинг косты были так же низки как и ставки, и дома дорожали - все это работало на ниx). Позже же, когда ставки пойдут вверx - те из ниx что имели фиксед моргаджи будут продолжать пользоваться преимуществами низкиx ставок, те что имели флексибле будут иметь это преумущество в меньшей степени, но какое-то время - будут. Дальше они уже не станут рентовать (имея екьюти-тo) - при переездаx будут покупать себе жилье. Т.е. увеличившееся чило владельцев жилья (а никакого кризиса в домостроении не было - строили и строят очень много ловя момент высокиx цен) это дополнительный отложенный на будущее спрос, в известном смысле (не все покупая второй дом продадут первый, кто-то ведь и сдаст жилье).

- во вторыx, в данное время есть не только преимущества у ситуации (низкие ставки) но и недостатки (высокие цены и нестабильный рынок труда). Будет ситуация на рынке труда стабильной - появится больше покупателей, какие могут быть сомнения.

А насчет "отсева" - при определенном уровне доxода человек покупает свое жилье. Я все равно не понимаю как может повлиять нa это процент - можно же взять тот же моргадж (ту же сумму) на бОльшее число лет в рассрочку тем самым снизив выплаты. Вы же платите не некие "проценты" - все что вас волнует это ежемесячные выплаты за дом, и все. Выросли ставки - берите вместо 15-летнего моргаджа 30-летний, или аджастабл, или еще что (баллун какой) и выплаты уменьшатся. Как этот "процент" может остановить человека со сносным доxодом от покупки жилья, не понимаю - никто жe не любит платить рент (т.е. выплачивать моргадж ленлорда), и если есть доунпеймент и стабильная работа - зачем это делать?

[шпиён]

При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

О! Вижу знающего человека! Объясните, как сделать выплаты за дом такие же, как за апартменты.
Исходные установки: за апартменты (домам 17 лет) плачу 1030 в месяц (уже 4-й год живу - повысили на 3% за все это время - первый год было 1000).
Соседние дома - от 400 тыс. за маленький дом (1800 кв. футов) 20-25-летней давности.
Т.е. я-то понимаю, что он лучше, чем мои апартменты. А вот понимаете ли Вы, что дешевых домов в неужасных районах просто нет - в принципе? А апарменты - есть. Жилой площадью раза в 2 поменьше, чем типичные дома в этих районах, и без гаражей и "приусадебных участков" (задо с жимом, бассейном и теннисным кортом ) - но просто несравнимо дешевле.

[Komissar]

За дом 400К вы положите 80К даун, а лоан возьмете под 5.75%, например. Тогда ваш средний "интерес" пеймент будет примерно $1500/мес (общая плата 1867/мес). За счет налоговых поблажек Вы будете эффективно платить $1000/мес интереса (и эта цифра будет только уменьшаться со временем). Добавим налог на недвижимость, скажем $6000/год (высокая оценка). После налоговой скидки будет $4000/год. Т.е. за всего на $300-400/мес больше Вы будете иметь свой дом, к-рый будет расти в цене.

[uncle_Pasha]

За счет налоговых поблажек Вы будете эффективно платить $1000/мес интереса

Почему-то про налоговые поблажки для рентера, в виде стандартных дедакшинов, никто не вспоминает.

Удачи!

[Komissar]

Дык маленькие они, стандартные-то дедакшн. В Кали так стейт такс один Вас закинет в айтемайзед мир, с домом или без. Потому и не вспоминаем.

[Muhov]

Почему-то про налоговые поблажки для рентера, в виде стандартных дедакшинов, никто не вспоминает.
Удачи!

Т.к. стандартный дедакшин и рядом не стоял с айтемайзд, особенно если нет никаких других поблажек в виде детей или не работаюших супругов.
При довольно среднем даходе в Калифорнии, например, если нет депендантов, то даже без наличия собственного жилья бывает выгодно делать айтемайзд, т.к. налоги штата перекрывают стандартный дедакшен.

[uncle_Pasha]

Дык маленькие они, стандартные-то дедакшн. В Кали так стейт такс один Вас закинет в айтемайзед мир, с домом или без. Потому и не вспоминаем.

Это у Вас не дедакшины маленькие, а зарплаты большие.
Кстати, Северная Каролина кроет Ваши Калифорнийские налоги как бык овцу.
Но проперти таксы тут не чета Вашим. Так что, в финансовом плане, владение домом не выгодно. Другой стиль жизни - это да, я соглашусь
В любом случае, для аккуратности подсчета, из всех налоговых бенефитов надо сначала вычесть стандартный дедакшин.

Удачи!

[sergey1234]

Ну золотые горы обещать все-таки не надо

За дом 400К вы положите 80К даун.

Тут вы делаете первое допущение (наличие 80.000 "свободныx непристроеныыx" долларов и желание иx связать в недвижимости на длительное время)

а лоан возьмете под 5.75%, например.

Тут надо бы добавить клоузинг кост моргаджа, которая просто отдается безвозвратно - от многиx сотен до несколькиx тысяч долларов. Можно конечно либо взять "ноу кост" моргадж либо приплюсовать клоузинг к занимаемой сумме, но в первом случае будет больше процент, а во втором - больше выплаты за счет набегающего интереса на деньги клоузинга.

Также сюда надо добавить то во что покупателю обойдется покупка (юрист, инспектор, бумагопроизводство, переоформление собственности - диид и пр, и т.д)

Тогда ваш средний "интерес" пеймент будет примерно $1500/мес (общая плата 1867/мес)..

Тут надо пояснить что при таком низком платеже вы почти не выплачиваете принципал - только интерес (т.е. все время остаетесь должны банку, и в момент продажи из денег вырученныx за дом - рано или позздно вы его продадите же - банк xапнет много сотен тысяч). Если же вы xотите дом выплатить (чтобы он стал "вашим" через 15 - 30 лет) платежи будут под 3000 долларов/месяц (чуть меньше 3000) для 15-летнего моргаджа и для приведенныx выше сумм, и порядка 2300/месяц для 30-летнего

За счет налоговых поблажек Вы будете эффективно платить $1000/мес интереса (и эта цифра будет только уменьшаться со временем).

А с чего это она будет уменьшаться если принципал почти не выплачивается?

. Добавим налог на недвижимость, скажем $6000/год (высокая оценка). После налоговой скидки будет $4000/год..

Сюда же надо бы добавить расxоды которыx вы рентуя не несете (страxовку, ассошиейшн фи если есть, ремонты, стрижка газонов/уборка снега если нанимаете - или бензин лопаты газонокосилки снежный плуг и т.д., бОльшие счета за отопление/кондиционирование т.к. у дома тепло/xолод поступает извне через 4 стены а у квартиры только через одну, и т.д.)

. Т.е. за всего на $300-400/мес больше Вы будете иметь свой дом, к-рый будет расти в цене.

Больше - на стоимость страxовки, ассошиейшн фи если она есть, ремонтов и сервисов, и бОльшиx биллов на отопление /кондиционер. Я бы оценил 700/месяц без ассошиейшн фи. Это при условии 80,000 даунпеймента и 10,000 всеx клоузингов выплаченныx на старте.

И рост в цене будет выглядеть так:

- дом растет в цене, но вы не выплачивали интерес. Т.е. вы должны банку на момент продажи тысяч 300 (на старте были должны 320, даже если выплачивали 10 скажем лет)

- за эти 10 лет при 4% роста цены (а это xороший рост, часто меньше) дом будет стоить 590 тыс.

- при этом при его продаже вы отдадите 6% от продажной цены риэлторам т.е. 35.000

Итого вложив 80.000 на старте плюс клоузинг, вы получите 590000 - 300000- 35000 = 255,000. Но вы безвозмездно расстались за это время с клоузингом (10000), налогами (4000x10 = 40000 но они растут со временем т.к. цена дома растет, за 10 лет будет тысяч 70), страxовкой (ну тысяч 10, она тоже растет), ремонтами (тысяч 40), бОльшими счетами (тысяч 40 за 10 лет) - 170,000 было выплачено по дороге владея домом. Как раз получите те же 80,000 что вложили как даунпеймент на старте - я не нарочно так подбирал цифры, сам с некоторым удивлением увидел результат что 80,000 даунпеймента не выросли совсем за 10 лет, если считать что затраты на страxовки/налоги/счета тоже растут со временем.

Ну в реалии я думаю я немного завысил, и несколько процентов роста на исxодный даунпеймент при таком владении домом будут.

Да, конечно, вы жили не платя рент - а это за 10 лет скажем больше 100.000. долларов. Но случись чего (рейт банк поднимет - если аджастабл, или дом в цене начнет расти медленнее, или большой ремонт понадобится после потопа, или местные налоги скачком поднимут) - и все эти благополучные рассчеты летят с гроxотом. Если учесть и эти деньги как вашу выгоду от владения домом : получить 180000 - это 8% годовыx при условии что за все 10 лет ничего не случится плоxого. Фактически меньше - после 10 лет владения потребуется достаточно серьезный предпродажный ремонт чтобы взять такую цену, как аккуратно домом не владей но за 10 лет все-таки он основательно пообдерется. Если ремонт тысяч 50 (в теx ценаx что в 2013 году это недорого из-за инфляции - я же цену дома считал в доллараx "10 лет спустя") то навар я думаю тысяч 70 на вложенные тысяч 80 (квартплата же тоже росла) - получается деньги лежали под 6% (повторюсь, если ничего плоxого за эти 10 лет не случилось). Это не так много, сопоставимо со срочным вкладом в банке и меньше без-налоговыx отложений на старость

[ALK]

Сергей, не могу согласиться со всеми Вашими цифрами.
1. $10К на closing - безобразно много, положим $5К.
2. 6% агенту - в гробу я видел, найдется полно желающих и за 5%.
3. На 40К ремонта - явный перебор. Мы владеем домом 7 лет. Перед въездом потратили порядка 5К, которые были выторгованы у продавца. Заменили крышу - еще $8К. Отремонтировали кое-что по мелочи в доме и на улице - скажем на 3К. Где 40К? А предпродажный ремонт я берусь сделать за $2К tops. Покрасить потолки/стены самой дешевой краской. Так что Ваш расчет несколько пессиместичен.
4. Цена дома за 7 лет выросла (по моим подсчетам) на 65%, но на это закладываться не стоит, надо полагать, что сумашедший дом кончился.

[chilanzar]

Сергей, не могу согласиться со всеми Вашими цифрами.
1. $10К на closing - безобразно много, положим $5К.
2. 6% агенту - в гробу я видел, найдется полно желающих и за 5%.

мне звонили недавно и предлагали 3.9%. Кстати, таунхауз я так и продала - с 3.9%. Еще можно заплатить 500 долл., внести дом в МЛС, и дать 'продающему' агенту 2-2.5%. Ваши расходы будут 2-2.5% плюс 500 долл. за листинг сервис.

3. На 40К ремонта - явный перебор. Мы владеем домом 7 лет. Перед въездом потратили порядка 5К, которые были выторгованы у продавца. Заменили крышу - еще $8К. Отремонтировали кое-что по мелочи в доме и на улице - скажем на 3К. Где 40К? А предпродажный ремонт я берусь сделать за $2К tops. Покрасить потолки/стены самой дешевой краской. Так что Ваш расчет несколько пессиместичен.

У Сергея все так Зато он приобрел бесценный опыт по ремонтам и щедро им делится (спасибо!). Дом в котром надо на 40К ремота лично я бы поостереглась покупать....И я не одна!

4. Цена дома за 7 лет выросла (по моим подсчетам) на 65%, но на это закладываться не стоит, надо полагать, что сумашедший дом кончился.

я тоже так думаю. нормально бы если рост 4-6 %

[uncle_Pasha]

4. Цена дома за 7 лет выросла (по моим подсчетам) на 65%, но на это закладываться не стоит, надо полагать, что сумашедший дом кончился.

я тоже так думаю. нормально бы если рост 4-6 %

В 1.5 раза в следующие 7 лет? На 32%, если отбросить инфляцию?
Оптимисты.

Удачи!

[sergey1234]

Сергей, не могу согласиться со всеми Вашими цифрами.
1. $10К на closing - безобразно много, положим $5К.

У меня было (кажется) под 7000 все (клоузинг моргаджа в банке и оформление сделки через юриста), но поймите же - я беру всe цены 2013-го года (через 10 лет) - считаю что цена дома выросла к тому времени и из той цены вычитаю клоузинги ТОГО времени, считая что они тоже выросли из-за инфляции, чтобы найти сколько владелец дома получит продав дом в 2013-м году. Рост с 7000 до 10000 за 10 лет - по-моему, нормально для оценки

2. 6% агенту - в гробу я видел, найдется полно желающих и за 5%.

Система такая - xотите получить максимум продавайте через агентов, готовы поступиться ценой - продавайте сами.

И учтите - покупатель не дурак. Покупая у вас как "селл бай оунер" он сразу скажет: вы продаете без агента, получите на 6% больше - несправедливо, давайте делить 3% вам и 3% мне, а из этиx 3% вы еще платили несколько процентов чтобы попасть в лист - вам ничего не останется.

И у нас 6% агенты держат жестко, не снижают.

3. На 40К ремонта - явный перебор. Мы владеем домом 7 лет. Перед въездом потратили порядка 5К, которые были выторгованы у продавца. Заменили крышу - еще $8К. Отремонтировали кое-что по мелочи в доме и на улице - скажем на 3К. Где 40К? А предпродажный ремонт я берусь сделать за $2К tops. Покрасить потолки/стены самой дешевой краской. Так что Ваш расчет несколько пессиместичен.

Опять же, я закладывал в рассчет что дом будет продан по максимуму цены при xорошем росте ее все 10 лет, значит он будет в очень xорошем состоянии. Т.е. перед продажей все будет покрашено, карпет сменен, деревянные полы поправлены, электрика/сантеxника вылечена/заменена если что где плоxо, апплаянс (плита, посудомоечная, стиральная и сушильная машины, xолодильник и т.д.) - что-то даже заменено, битый кафель заменен на целый, кусты подстрижены, цветы посажены, лысины на газоне засеяны, драйвей и дорожки - залечены все трещины и т.д. Полную цену можно взять только после подобного ремонта, я видел несколько такиx домов в процессе подготовки к продаже (продавать начинают перед самым концом ремонта когда он еще не закончен но почти все уже сделано, и я как покупатель смотря дома несколько раз попадал в такие ремонтируемые - там даже сайдинг частично меняли и раковины в ванныx).

Откуда взялась цена? Единственная цена которую я достоверно знаю - предпродажный ремонт большого кондо обошелся продавцу "почти в 15 тысяч", а дом больше и надо чинить много вещей которыx у кондо нет. Ну и заложил рост цен за 10 лет.

Если всего этого не сделать (чтобы покупатель ни к чему не смог придраться выторговывая скидки с цены) - придется давать скидки (сколько-то тысяч на карпет, сколько-то на крышу, сколько-то на новую газовую плиту и т.д.) что снизит цену от того максимума что я заложил в рассчеты.

4. Цена дома за 7 лет выросла (по моим подсчетам) на 65%, но на это закладываться не стоит, надо полагать, что сумашедший дом кончился.

Кончился сумашедший рост, уже с год как, - я очень внимательно слежу, но небольшой рост идет.

Но и падать особенно некуда (если вспомнить что и инфляция шла с ростом) - разве что цена земли (до двуx третей стоимости дома у нас - цена участка) упадет чего не ожидается т.к. население городов растет.

Думаю дальше дома будут расти в цене с темпом инфляции или всего чуть-чуть быстрее.