Тихие радости ARM (adjustable rate mortgage)

[Komissar]

Вчера получил письмо об изменении моего мортгиджа на следующий один год... Буду платить 2.6%. За 5-брдм 3000 кв фт дом в отличном районе, с видом на залив и Сан-Фран буду платить меньше, чем за 2-бдрм апартмент в не очень хорошем р-не...
Чудеса творятся на этом свете...

[AnyaGal]

А что ARM на целый год устанавливают?

Наверное здорово, но мы как-то по консервативному 30 fixed взяли, хотя я была готова, на что-нибудь поинтересней. Но муж похоже считает, что он уже обрел свое счастье и говорит, что никуда из этого дома двигаться не собирается ни через 5 ни через 10 лет.

[Komissar]

Да, у меня АРМ на 1 год, привязан к гос облигациям США. Есть еще АРМ, к-рый меняется каждые 6 мес, привязан к ЛИБОР -- европейскому индексу (его мой брокер Дейв дюже любит). Есть и временно-фискированные АРМы: 5/1, 3/1, 7/1 и т.д.

За то время, что у меня хата, я пока ни разу не пожалел, что взял АРМ а не фиксед.

[Max]

Не кажи "гоп" until jump. Лет через 5 поговорим. Кто-то тоже очень радовался, что акций прикупил, года 3 назад.

[thinker]

Не кажи "гоп" until jump. Лет через 5 поговорим. Кто-то тоже очень радовался, что акций прикупил, года 3 назад.

Согласен. Я уверен, что фиксированный mortgage на 15 лет в большинстве случаев побьёт плавающий в конце срока. А на 30 лет и подавно.

[Komissar]

Договорились! Через 30 лет сверим наши balance sheets, ok?

[chilanzar]

а я их боюсь, АРМ-ов этих. всегда беру fixed.

[AnyaGal]

А я бы наверное взяла ARM, если бы одна принимала решения.

Ведь ARM (1 year) по крайней мере почти всегда меньше fixed на пару процентов. Значит, так что если фихед подскочит до 8, то ARM все еще будетоколо 6. На самом деле экономия сильная выходит.

А когда устанавливается ARM на текущий год, то ежемесячные выплаты щитаются от оставшегося principal?

[Komissar]

Я сейчас прикинул, что за 5 лет я сэкономил 45К, имея АРМ вместо фиксед. Учитывая, что АРМ не может прыгнуть более чем на 2 пункта за год, мне через 12 месяцев не грозит рейт более, чем 4.62% (отлично), а через 24 месяца мой рейт будет не хуже, чем 6.62% (тоже ничего). Поскольку мой АРМ привязан к 1-году Т-биллу, к-рый сейчас 1.02-1.05, то пока Т-билл не прыгнет на 2 пункат вверх, мой АРМ не прыгнет тоже.

Т.е. на следующие 3 года мне гарантирован ну очень приличный рейт. Ну а там, как говорится, либо шах умрет либо осел умрет. Будем посмотреть.

[sergey1234]

Я сейчас прикинул, что за 5 лет я сэкономил 45К, имея АРМ вместо фиксед.

Намного меньше, выплаты интереса такс-дедактабле (т.е. если кто-то выплатил лишниx 45 тыс то ему вернули больше 15 тыс, остается 27-28 тыс разницы), т.е. всего долларов 350 в месяц, но за возможность всегда выплачивать одни и те же деньги невзирая на рост чего бы ни было - рента, стоимости домов, бондов, процентов, и т.д..

Ну а там, как говорится, либо шах умрет либо осел умрет. Будем посмотреть.

Иенно так моргаджи и выбирают - кто xочет выплатить весь дом (т.е. планирует жить на одном месте долго) - берет фиксед, кто особо такими планами не заморачивается - АРМ.

[GoodBuyAmerica]

Договорились! Через 30 лет сверим наши balance sheets, ok?

Слюшай, зэмляк, зачэм дразныш??? Не у всех есть наличные выплатить ссуду целиком если завтра война.

[SK]

а я их боюсь, АРМ-ов этих. всегда беру fixed.

Me too

[Dimka69]

Вчера получил письмо об изменении моего мортгиджа на следующий один год... Буду платить 2.6%. За 5-брдм 3000 кв фт дом в отличном районе, с видом на залив и Сан-Фран буду платить меньше, чем за 2-бдрм апартмент в не очень хорошем р-не...
Чудеса творятся на этом свете...

Комиссар, наверное Вы достаточно давно брали mortgage? - just curiouse.

Вообще говоря, rate часто определяется как индекс + margin и еще при этом есть граница ниже которой платеж не опустится:

"(C) Calculation of Changes
Before each Cahnge Date, the Note holder will calculate my new interest rate by adding [seven and No/1000ths] percentage points ( 7.000 %) to the Current Index."


"(D) Limits on Interest Rate Changes
... My interest rate will never be greater than 13.990% [added: My interest rate will never be less than 8.990% ]"

Source: MULTISTATEADJUSTABLE RATE RIDER-LIBOR 6 MONTH INDEX (AS PUBLISHED IN THE WALLSTREET JOURNAL) Single Family - Fannie Mae Uniform Instrument Form 3138 6/94.

Т.е. в каждом случае варианты могут быть разными. У Вас очень привлекательный с точки знения Borrower mortgage, так как судя по всему у вас margin=0 и Min rate=0. Здорово.

Удачи

[chilanzar]

Ведь ARM (1 year) по крайней мере почти всегда меньше fixed на пару процентов. Значит, так что если фихед подскочит до 8, то ARM все еще будетоколо 6. На самом деле экономия сильная выходит.

по моему как раз наоборот. уже взятый фиксед никуда не подскочит (если конечно вы не решите перефинансироваться). АРМ же по истечении срока (3 или 5 лет) может подскочить... в тот момент вам придется либо перефинансироваться (но т.к рейты м.б. уже подскочили - то под более высокий новый АРМ или фиксед), либо оставаться с тем что вам предложит АРМ после подскакивания.... То что вы пишете верно для тех кто еще не взял мортгидж и только собирается... если у меня уже фиксед, то он никуда не поскочит еще надцать лет....на то он и фиксед...

[OtecFedor]

АРМ выгоднее, ежу ясно. Но, на фиксированый 30 летний проще все апрувят, поэтому он и популярен, далеко не у всех есть 20% в даун, при нынешних то ценах. Это неумолимый закон расслоения обчества в действии, чем ты богаче-тем богаче становишься, и наоборот, и так далее. Потом приходит дедушка Ленин.