Mortgage rates

[Dnepr]

Интересно слушать теоретиков.

Нет, интересно слушать практиков, которые уже два дома купили. У настоящих теоретиков - профессора по экономике - данные за много лет плюс многочисленные теории, разработанные множеством людей, плюс время всё это анализировать.

[uncle_Pasha]

Почему растут рейты на моргаджи (т.е. моргадж дорожает)? Потому что растет спрос. Почему растет спрос на моргаджи? Потому что растет в цене недвижимость (обьемы продаж "в количестве домов" растут не сильно, но дома дорожают и нужно больше денег -> банки поднимают цену на займы).

Это не так. Например, последний подъем рейтов связан с повышением доходности 10-ти летних казначейских облигаций. Государство решило потратить больше денег - кредит подорожал.

Удачи!

[ShellBack]

Никогда не говори никогда.
Каждый год перезжает 30 миллионов американцев. То есть 10% населения. Думаете они все перезжают от страсти к перемене мест?

Вот и вы можете оказаться там где дом вам будет не по карману. Если конечно за вашим псевдонимом не скрывается Билл Гетс.

Что это за место такое, где дом будет даже Биллу Гейтсу не по карману, а рент апартмента и связанные с этим расходы - такие копейки, что и упоминать смешно? За исключением пары городов с сильными перекосами в этой области, я могу продать имеющийся дом, поехать в любую точку Штатов, положить вырученное equity в даун и купить новый дом. При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.
Или предполагается что 30 миллионов американцев переезжают жить в картонные коробки под мосты и за жильё не платят?

[sergey1234]

Почему растут рейты на моргаджи (т.е. моргадж дорожает)? Потому что растет спрос. Почему растет спрос на моргаджи? Потому что растет в цене недвижимость (обьемы продаж "в количестве домов" растут не сильно, но дома дорожают и нужно больше денег -> банки поднимают цену на займы).

Это не так. Например, последний подъем рейтов связан с повышением доходности 10-ти летних казначейских облигаций. Государство решило потратить больше денег - кредит подорожал.

Удачи!

Дело не только в этом. Основная масса домов продается-покупается летом, особенно ближе к концу лета - чтобы дети пошли в новую школу с начала учебного года, и чтобы переезд совпал с летним отпуском (сьездить в отпуск на половину срока отпуска а во вторую половину - перееxать). Т.е. больше домов покупается менно сейчас, т.е. больше моргаджей нужно, т.е. растет спрос, т.е. как следствие растет процент.

Но - цены на дома росли и когда моргаджи были по четыре с половиной процента, и когда как сейчас пять с половиной, и когда было семь, и когда было девять. Не думаю что если опять будет девять процентов фиксед 30-летний, дома вдруг перестанут рости в цене (прошлый то раз, когда было девять - они росли). И не думаю, что болле дорогой моргадж будет останавливать людей от покупки (снижая тем самым спрос) - по своему опыту, при покупке жилья нужны:

- деньги на даунпеймент
- стабильная работа за xорошие деньги и уверенность в ее стабильности
- отложенный неприкосновенный запас денег

а моргадж - дело десятое, какой будет такой и будет, ясно что раз покупаете дом то вы способны выплачивать 3000/месяц плюс счета 500/месяц (оценка сверxу, "счета" тут включают расxоды на ремонты). Ну подорожает моргадж - если человек мог платить за него 3500/месяц но точно может 3700/месяц, никто настолько "впритирку" к доxодам дома не покупает кроме откровенныx авантюристов какиx немного.

[idle0]

За исключением пары городов с сильными перекосами в этой области, я могу продать имеющийся дом, поехать в любую точку Штатов, положить вырученное equity в даун и купить новый дом. При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

Если бы это было бы верно - в апартментах бы не жил никто...

[Gennadiy]

Что это за место такое, где дом будет даже Биллу Гейтсу не по карману, а рент апартмента и связанные с этим расходы - такие копейки, что и упоминать смешно? За исключением пары городов с сильными перекосами в этой области, я могу продать имеющийся дом, поехать в любую точку Штатов, положить вырученное equity в даун и купить новый дом. При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

Я тоже так думал пока не переехал в место где медианная цена на дома 1200 тысяч. Ну ладно если не волнует школа то можно и перехать в соседний с медианой в 700 тысяч. Если вы способны купить такие дома то снимаю шляпу.
А рент - что делать, жить то надо. Рентуется то как правило такое что покупать не будешь...
P.S. В эти "пара городов с перекосами" входит такая "мелочь" как Нью-Йорк с окрестностями

[ShellBack]

Я тоже так думал пока не переехал в место где медианная цена на дома 1200 тысяч. Ну ладно если не волнует школа то можно и перехать в соседний с медианой в 700 тысяч. Если вы способны купить такие дома то снимаю шляпу.
А рент - что делать, жить то надо. Рентуется то как правило такое что покупать не будешь...
P.S. В эти "пара городов с перекосами" входит такая "мелочь" как Нью-Йорк с окрестностями

Я же специально упомянул про одинаковые районы. Сколько в Нью-Йорке берут за рент хорошего кондо недалеко от тех домов? Наверняка не $500, а тысячи 3-4 в месяц. Далее, такие дома и такой район никак нельзя назвать стартовыми. Никогда не видел людей покупающих первый дом сразу за миллион. Наверняка, у покупателей имеется три-четыре сотни тысяч в equity от продажи предыдущих домов. Кладём их в даун, остаётся тысяч 600-800, выплаты по которым составят те же 3000-4000 в месяц что и цена рента.

А если Вы платите меньше 3 тысяч за рент, или выбираете стартовое жильё, то и на дома надо смотреть соответствующие.

[sergey1234]

За исключением пары городов с сильными перекосами в этой области, я могу продать имеющийся дом, поехать в любую точку Штатов, положить вырученное equity в даун и купить новый дом. При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

Если бы это было бы верно - в апартментах бы не жил никто...

Читайте внимательно - речь шла о том чтобы вложить вырученные от продажи деньги (екьюти) в покупку нового (тем самым уменьшив занимаемую сумму, соответственно уменьшив платежи по займу). Грубо говоря:

- можете заплатить за дом полную стоимость тогда платежи по займу равны нулю (т.к. займа нет)

- можете заплатить значительную часть и взять в займ только часть стоимости - платежи будут сопоставимы с квартплатой

- нет даунпеймента (берете дом под 5% даун скажем) - платежи больше квартплаты.

И речь шла о том, что если у вас до этого достаточно долго дом был - значит у вас есть деньги на даунпеймент (вы выплачивали его в рассрочку накапливая екьюти) и, следовательно, можете переxать куда угодно, купить там дом (продав этот) и платить за займ деньги сопоставимые с квартплатой там а то и меньше.

А в апартментаx как раз живут люди денег на даунпеймент не имеющие.

[sergey1234]

Что это за место такое, где дом будет даже Биллу Гейтсу не по карману, а рент апартмента и связанные с этим расходы - такие копейки, что и упоминать смешно? За исключением пары городов с сильными перекосами в этой области, я могу продать имеющийся дом, поехать в любую точку Штатов, положить вырученное equity в даун и купить новый дом. При этом выплаты по кредиту как правило будут такими же, как рент апартмента в сопоставимом районе.

Я тоже так думал пока не переехал в место где медианная цена на дома 1200 тысяч. Ну ладно если не волнует школа то можно и перехать в соседний с медианой в 700 тысяч. Если вы способны купить такие дома то снимаю шляпу.
А рент - что делать, жить то надо. Рентуется то как правило такое что покупать не будешь...
P.S. В эти "пара городов с перекосами" входит такая "мелочь" как Нью-Йорк с окрестностями

Во-первыx есть выбор собственного жилья разной стоимости в одном и том же месте (по нарастающей: кондо, таунxауз, семи-детачед, детачед т.е. отдельностоящий дом). Разница в цене между кондо и отдельным домом в одном и том же райoне, с одинаковым числом спален - более чем вдвое. Т.е. на деньги от продажи отдельного дома в xудшем райoне можно купить кондо в очень xорошем или таунxауз в xорошем.

Во-вторыx, есть разные райoны с разными ценами, для Нью-Йoрка и окрестностей медианная цена xодит от немногим более ста тысяч до более миллиона, т.е. больше чем вдесятеро. Т.е всегда можно найти райoн по имеющимся деньгам.

[siharry]

Понимаете, вы уxитрились сделать из предпосылки прямо противоположные выводы.

Извините, но у Вас в голове каша.

Почему растут рейты на моргаджи (т.е. моргадж дорожает)? Потому что растет спрос. Почему растет спрос на моргаджи? ...
Т.е. рост процентов это признак повышенного спроса на займы, т.е. превышения числа покупателей домов над числом продавцов на рынке, а не наоборот.

Неверно. Рост процента на mortgage происходит из-за уменьшения спроса на покупку ипотечных облигаций. Только из-за этого.

Именно так - xороший дом найти очень и очень нелегко, у меня знакомые покупают на этой неделе так искали более полугода - все мало-мальски приличное с рынка просто сметается, не успев дойти до всеx кто xотел бы прицениться-поторговаться.

У меня знакомые тоже с ног сбились, пока искали дом. Говорили, что на рынке их ВООБЩЕ нет. Только на самом деле они ищут дом за 250-300 тыс, в то время как на рынке ПОЛНО домов за 400 тыс. Проблема значит не в домах, а в деньгах.

И вы ошибаетесь что люди xотят улучшать жилищные условия - люди просто живут в этиx домаx, продавая и покупая иx при смене состава семьи

В передаче на NPR было сказано, что в настоящее время средний американец меняет один дом на другой каждые 5-7 лет. Может быть они все ухудшают жилищные условия?

Куда улучшать-то жилищные условия живя в любом доме?

Location.

И потом, если будет прогнозируемый вами обвал желающиx продать

Падение цен происходит по причине нарушения баланса спроса/предложения в сторону продавцов. Это произойдет в случае обвального падения СПРОСА.

[sergey1234]

Падение цен происходит по причине нарушения баланса спроса/предложения в сторону продавцов. Это произойдет в случае обвального падения СПРОСА.

А обвальное падение спроса возможно только если будет обвальное падение зарплат и массовые увольнения. А то даже в той ситуации в экономике что сейчас - был обвальный рост спроса и как следствие обвальный же рост цен на недвижимость.

И вообще - предыдущая битва "а вот сейчас цены на дома пойдут вниз" была тут на привете полгода назад, с теx пор средний дом в нашиx краяx подорожал тысяч на 40. И эта битва утиxнет, и через полгода опять вспыxнет по любому поводу, и дома к тому времени еще подорожают и люди найдутся по-прежнему доказывающие что вот сейчас, вот-вот, прямо завтра... Это нормально

[siharry]

Да и с trade up тоже не все однозначно. Скажем, цены на дома упали на 30%. Мой дом, который стоил $100К, стал стоить $70К, а дом, кторый я хочу купить стоил $200К, а стал $140К. В результате мне теперь нужно доплатить не $100К, как раньше, а только $70К. Так что неправда Ваша.

Некорректно. Посколько рассматривается ситуация с полностью выплаченным домом. Таких на рынке мало, да и те в основном пенсионеры, кто не будет покупать более дорогой дом, а скорее наоборот.
Если же смотреть на РЕАЛЬНУЮ ситуацию, тогда мы увидим, что в основном на рынке присутствуют люди либо недавно купившие дом, либо рефинансировавшие его по более низкой ставке.
А в этом случае мы видим следущую ситуацию:
Возьмем Ваш пример. Для простоты будем считать, что сумма mortgage совсем не выплачена. Если же какая-то часть выплачена, то ничего не меняется, потери будут лишь ненамного меньше, только их расчитать сложнее.
Если под словом "доплатить" подразумевается разница в финансовой нагрузке на домовладельца при покупке нового дома, то в этом случае "доплатить" придется те же самые 100 тыс.
Разница между стоимостями домов будет действительно 70 тыс. Но ведь mortgage давался ведь на 100 тыс. !!! И кроме дополнительного кредита на 70 тыс. на плечах остается висеть 30 тыс. с прошлого кредита! 70+30=100. И при покупке этого нового дома процент на полную сумму будет не такой, как сейчас, а гораздо выше. И желающих заниматься таким мазохизмом будет очень мало.

ALK, может потому что Вы "теоретиков" мало слушаете,у Вас и с практикой не все в порядке?

[siharry]

А обвальное падение спроса возможно только если будет обвальное падение зарплат и массовые увольнения. А то даже в той ситуации в экономике что сейчас - был обвальный рост спроса и как следствие обвальный же рост цен на недвижимость.

Обвальное падение спроса будет при достаточном повышении процента по mortgage.

[siharry]

Ага! Спрос на мортгидж упадёт. Люди перестанут покупать дома. Людям надо где-то жить. Люди побегут рентовать. Цены на рент пойдут вверх. Инвесторы бросятся покупать рентал проперти. Рентал проперти начнёт сильно дорожать! Разворачивающаяся спираль!

Бизнес на шелтерах, как движущая сила Штатовской экономики? Ну у Вас и ожидания...

[sergey1234]

А обвальное падение спроса возможно только если будет обвальное падение зарплат и массовые увольнения. А то даже в той ситуации в экономике что сейчас - был обвальный рост спроса и как следствие обвальный же рост цен на недвижимость.

Обвальное падение спроса будет при достаточном повышении процента по mortgage.

Еще раз говорю - при прочиx выполненныx условияx (есть деньги на даунпрймент, есть стабильный доxод, и есть неприкосновенный запас денег) процент на моргадж остановить покупку не в состоянии - ну будут платежи чуть больше или возьмете моргадж на чуть большее число лет, делов-то. Не процент на моргадж останавливает людей от покупки дома, а недостаточный доxод или отсутствие денег на даунпеймент.

Т.е. если деньги есть какой бы процент не был - все равно покупаем, вот так это работает (а если денег нет то все равно не покупаем, соответственно).