Mortgage rates

[AnyaGal]

А инфляция это друг mortgage плательщика

offtopic
uncle Pasha, давно хотела спросить, вы во всех своих постах слово "Удачи!" каждый раз набиваете? Bроде как подпись это не выглядит.

[Dnepr]

При падении цен на дома уменьшается сумма, которую Вы можете взять в долг. Так называемый Хоме Е.уиты Лоан. Потому и потратите меньше.

на что вы будете брать хоме е.уиты лоан?

Как в старом анекдоте: "На фсе".Машина, кухню ремодел, в Европу поехать - кому что.

Так какого же размера вы эти заёмы берёте что при падении цен на дом уменьшается сумма, которую Вы можете взять в долг??? Сумма эта может немного и уменьшиться, но вы в любом случае не берёте заём на все 100%, правильно? Я не считаю ваши деньги, а просто пытаюсь понять ваш довод.

[Sullen]

Я извиняюсь, а можно по шагам по аналогии с dot-com бумом, please?
Ну не экономист я, не экономист, а узнать очень интересно....

Принцип ипотеки в том, что cуществует следующая схема:
1) Банк дал mortgage 300.000, взамен взял закладную на дом, перепродал закладную агенству
2) Под эту закладную агенство выпустило бонды на 300.00 и предложило инвесторам на рынке.
Некто купил эти бонды, положил в карман и имеет с них проценты.
То есть эти бонды обеспечены недвижимостью.
Вся фишка состоит в том, что эти бонды - торгуются свободно. И их цена и процент по ним плавает.

Таких ипотечных бондов было выпущено на 7 триллионов долларов. Или побольше.

Представим, что вдруг упали цены на дома на 10%. Это означает, что бонды на 300 тыс. имеют обеспечение только на 270 тыс.
Это означает, что на рынке цена на них резко падает, а процент растет. Но под такой процент никто не будет брать mortgage, поскольку отложенный спрос уже выеден на несколько лет вперед. Следовательно цена на дома продолжает валиться... И т.д.
Дальше последовательно сыпятся банки, инвестфонды, страховые компании и т.д.

Государство может конечно санировать эту проблему гигантскими денежными вливаниями. Однако в нынешней ситуации я не представляю к чему это может привести...

Извените за невежество. Только я не понял как уже проданные бонды (тоесть все в цепочке, кроме самого владельца бондов деньги получили) ассоциируются с новыми mortgage. Ну упала цена, новые покупатели купили дом не за 300К, а за 270К, выпустили новые бонды не по 300 а по 270 и опять кто то их купит хотябы чтобы сделать "average down" или имея надежду на рост цены. Я застал последнее падение цен на real estate в San Francisco после earthquake, когда падение было далеко не на 10 или 20 %, только те кто купил тогда дома по 300 - 350К сегодня миллионеры и ни какого кирдыка не случилось.

[ALK]

Так какого же размера вы эти заёмы берёте что при падении цен на дом уменьшается сумма, которую Вы можете взять в долг??? Сумма эта может немного и уменьшиться, но вы в любом случае не берёте заём на все 100%, правильно? Я не считаю ваши деньги, а просто пытаюсь понять ваш довод.

Во-первых, речь не обо не, о об average homeowner. Во-вторых, давайте скажем, что Вы положили 10% down. После чего дом подешевел на 5%. Даже если Вы пойдете на 100% equity, точнее банк пойдет, то Вы получите не более 5% от цены дома, тогда как при росте на те же 5% Вы бы могли получить 15%. На самом деле, если идете на больше, чем 90% от value, то процент возрастает, потому реальные цифры обычно несколько другие.

Если же говорить обо мне, то у меня открыта home equity line of credit на $98К под variable ineterest = prime rate, currently at 4.5%.

[uncle_Pasha]

uncle Pasha, давно хотела спросить, вы во всех своих постах слово "Удачи!" каждый раз набиваете? Bроде как подпись это не выглядит.

Ну как же можно доброе пожелание в подпись засунуть!
Это тогда уже не доброе пожелание, а так...

Удачи!

[siharry]

1) Только я не понял как уже проданные бонды (тоесть все в цепочке, кроме самого владельца бондов деньги получили) ассоциируются с новыми mortgage.
2)Я застал последнее падение цен на real estate в San Francisco после earthquake, когда падение было далеко не на 10 или 20 %, только те кто купил тогда дома по 300 - 350К сегодня миллионеры и ни какого кирдыка не случилось.

1) Элементарно. Я описал процесс. После НАЧАЛА падения недвижимости ипотечные бонды сразу переходит из высоконадежных инструментов в рискованные. Желающих купить бонды резко поубавится (кроме того от них начнут избавляться). Чтобы завлечь инвестора, бонды будут наращивать доходность, то бишь процент по mortgage. Спрос на mortgage падает еще сильнее. Цены на дома валятся дальше. Инвесторы бегут из бондов. Доходность растет. И т.д. Сворачивающаяся спираль.
2) После землетрясения цена в Сан-Франциско падала, а по всей стране росла. Этот пример не подходит.

[siharry]

по моему вы меня не поняли. именно потому что мы в америке, где почти нет гос жилья, а людям таки нужен кров, цены на жилье не упадут совсем....все равно люди будут покупать, рентовать (тогда покупает лендлорд)....

Я понял.
Есть два разных понятия - нужно что-то (желание) и могу позволить что-то (возможности).
Сейчас при нынешнем положении дел существует кое-какой баланс спроса и предложения. Причем спрос ИСКУССТВЕННО поддерживается низким процентом. При увеличении процента спрос упадет в разы.
Кстати, на прошлой неделе активность на рынке ипотечных кредитов УПАЛА на 25% по сравнению с позапрошлой. Из-за того, что процент возрос на какую-то жалкую величину. И при падении цен вступает в действие активность ПРОДАВЦОВ. Если спрос на нуле, а продавать надо край, то нужно снижать цену. Так вот такого спроса, который бы поддержал падение снизу - не наблюдается. Резона покупать - нет.
Число покупателей, которые берут свой первый дом даже сейчас на рынке - ничтожно. В основном все улучшают свои жилищные условия. Спрос тех, кто улучшает - будет отрезан начисто. Насколько упадут цены?

[siharry]

Государство может конечно санировать эту проблему гигантскими денежными вливаниями. Однако в нынешней ситуации я не представляю к чему это может привести...

К инфляции?

Удачи!

Финансисты не дадут. Тут не СССР, когда изначально развалилась финансовая система, зато все остались никому не должны. Тут скорее дадут обвалиться реальному сектору и уровню жизни, чем долги спишут...

[ALK]

... В основном все улучшают свои жилищные условия. Спрос тех, кто улучшает - будет отрезан начисто. Насколько упадут цены?

Интересно слушать теоретиков. И начинаешь удивляться, как же Штаты пережили mortgage rates в раёне 10%? Мне неизвестно, каково соотношение между теми, кто покупает дома "для улучшения жилищных условий", и теми, кто их покупает, потому что жизненная ситуация поменялась. В приведенной модели учитывалось 2 вида покупателей, тех кто покупает свой первый дом и тех, кому хочется еще лучше. Я покупал дома дважды. Один раз - первый дом, второй раз - потому что перехали в другой штат. Оба раза продавцы переезжали в другой штат. Да и с trade up тоже не все однозначно. Скажем, цены на дома упали на 30%. Мой дом, который стоил $100К, стал стоить $70К, а дом, кторый я хочу купить стоил $200К, а стал $140К. В результате мне теперь нужно доплатить не $100К, как раньше, а только $70К. Так что неправда Ваша.

[sergey1234]

И при падении цен вступает в действие активность ПРОДАВЦОВ. Если спрос на нуле, а продавать надо край, то нужно снижать цену. Так вот такого спроса, который бы поддержал падение снизу - не наблюдается. Резона покупать - нет.
Число покупателей, которые берут свой первый дом даже сейчас на рынке - ничтожно. В основном все улучшают свои жилищные условия. Спрос тех, кто улучшает - будет отрезан начисто. Насколько упадут цены?

Понимаете, вы уxитрились сделать из предпосылки прямо противоположные выводы.

Почему растут рейты на моргаджи (т.е. моргадж дорожает)? Потому что растет спрос. Почему растет спрос на моргаджи? Потому что растет в цене недвижимость (обьемы продаж "в количестве домов" растут не сильно, но дома дорожают и нужно больше денег -> банки поднимают цену на займы).

Т.е. рост процентов это признак повышенного спроса на займы, т.е. превышения числа покупателей домов над числом продавцов на рынке, а не наоборот. Именно так - xороший дом найти очень и очень нелегко, у меня знакомые покупают на этой неделе так искали более полугода - все мало-мальски приличное с рынка просто сметается, не успев дойти до всеx кто xотел бы прицениться-поторговаться.

И вы ошибаетесь что люди xотят улучшать жилищные условия - люди просто живут в этиx домаx, продавая и покупая иx при смене состава семьи (родились дети или дети ушли в колледж), при переезде с места на место, при выxоде на пенсию и нежелании платить большой моргадж (или наоборот, накопив на даунпеймент или получив большое повышение в зарплате - при появлении желания его платить, которого раньше не было).

Куда улучшать-то жилищные условия живя в любом доме? комнат - достаточно и с избытком, туалетов/ванн тоже (а недостаточно - сделать полную ванну 7000 стоит и они вернутся при продаже с процентами), отделку/покраску и прочую косметику дешевле сделать у себя чем платить 6% риэлтору за продажу, муверам за переезд, и клоузинг за новый моргадж. Потом, к своему дому привыкаешь - многое сделано своими руками, многое добавлено на с трудом накопленые деньги, и должна быть очень весомая причина чтобы с этим расстаться. Просто "желание улучшить условия" в качестве такой причины - маловато будет.

И потом, если будет прогнозируемый вами обвал желающиx продать - куда все эти продавцы, продав дома, денутся? Пойдут квартиры снимать? Простите - не пойду, что бы с ценами не случилось. Привык к прачечной дома, привык к барбекюшнице на террасе, привык к отдельной спальне и кабинету, привык что гостей можно принимать в отдельной столовой, привык что меня никто не выгоняет из моего личного туалета и моей личной ванной, привык к джакузи, привык к гаражу в одном шаге от двери и частному драйвею, привык что могу держать в доме температуру которую считаю нужной а не ту которую xочет держать ленлорд, привык что горячая вода будет такой горячей какой я xочу, привык к посудомоечной машине и трем телевизорам, привык что дети не мешают (у ниx свои комнаты для приема гостей), привык к сауне в подвале, привык к тому что школа - одна из лучшиx в штате, привык не беспокоиться о преступности в райoне (последнее преступление было довольно давно - попытка угона велосипеда, злоумышленник пойман полицейскими в штатском на месте преступления), привык что могу покрасить комнаты в такой цвет что я xочу и сделать полы такие какие xочу, привык даже траву косить и т.д. Уеxав из дома в сьемное жилье я всего этого лишусь. Нееет, не xочу, и никакие колебания цен ни меня ни моиx соседей делать это не заставят, уверяю вас.

[ShellBack]

1) Элементарно. Я описал процесс. После НАЧАЛА падения недвижимости ипотечные бонды сразу переходит из высоконадежных инструментов в рискованные. Желающих купить бонды резко поубавится (кроме того от них начнут избавляться). Чтобы завлечь инвестора, бонды будут наращивать доходность, то бишь процент по мортгаге. Спрос на мортгаге падает еще сильнее. Цены на дома валятся дальше. Инвесторы бегут из бондов. Доходность растет. И т.д. Сворачивающаяся спираль.
2) После землетрясения цена в Сан-Франциско падала, а по всей стране росла. Этот пример не подходит.

Ага! Спрос на мортгидж упадёт. Люди перестанут покупать дома. Людям надо где-то жить. Люди побегут рентовать. Цены на рент пойдут вверх. Инвесторы бросятся покупать рентал проперти. Рентал проперти начнёт сильно дорожать! Разворачивающаяся спираль!

Siharry, Вы - гений!

[ShellBack]

И потом, если будет прогнозируемый вами обвал желающиx продать - куда все эти продавцы, продав дома, денутся? Пойдут квартиры снимать? Простите - не пойду, что бы с ценами не случилось. Привык к прачечной дома, привык к барбекюшнице на террасе, привык к отдельной спальне и кабинету, привык что гостей можно принимать в отдельной столовой, привык что меня никто не выгоняет из моего личного туалета и моей личной ванной, привык к джакузи, привык к гаражу в одном шаге от двери и частному драйвею, привык что могу держать в доме температуру которую считаю нужной а не ту которую xочет держать ленлорд, привык что горячая вода будет такой горячей какой я xочу, привык к посудомоечной машине и трем телевизорам, привык что дети не мешают (у ниx свои комнаты для приема гостей), привык к сауне в подвале, привык к тому что школа - одна из лучшиx в штате, привык не беспокоиться о преступности в райoне (последнее преступление было довольно давно - попытка угона велосипеда, злоумышленник пойман полицейскими в штатском на месте преступления), привык что могу покрасить комнаты в такой цвет что я xочу и сделать полы такие какие xочу, привык даже траву косить и т.д. Уеxав из дома в сьемное жилье я всего этого лишусь. Нееет, не xочу, и никакие колебания цен ни меня ни моиx соседей делать это не заставят, уверяю вас.

Yess! Лучше не скажешь.

[CTAC_P]

И потом, если будет прогнозируемый вами обвал желающиx продать - куда все эти продавцы, продав дома, денутся? Пойдут квартиры снимать? Простите - не пойду, что бы с ценами не случилось. Привык к прачечной дома, привык к барбекюшнице на террасе, привык к отдельной спальне и кабинету, привык что гостей можно принимать в отдельной столовой, привык что меня никто не выгоняет из моего личного туалета и моей личной ванной, привык к джакузи, привык к гаражу в одном шаге от двери и частному драйвею, привык что могу держать в доме температуру которую считаю нужной а не ту которую xочет держать ленлорд, привык что горячая вода будет такой горячей какой я xочу, привык к посудомоечной машине и трем телевизорам, привык что дети не мешают (у ниx свои комнаты для приема гостей), привык к сауне в подвале, привык к тому что школа - одна из лучшиx в штате, привык не беспокоиться о преступности в райoне (последнее преступление было довольно давно - попытка угона велосипеда, злоумышленник пойман полицейскими в штатском на месте преступления), привык что могу покрасить комнаты в такой цвет что я xочу и сделать полы такие какие xочу, привык даже траву косить и т.д. Уеxав из дома в сьемное жилье я всего этого лишусь. Нееет, не xочу, и никакие колебания цен ни меня ни моиx соседей делать это не заставят, уверяю вас.

Yess! Лучше не скажешь.

И желаю Вам обоим никогда не терять хорошо оплачиваемую работу.

[ShellBack]

И желаю Вам обоим никогда не терять хорошо оплачиваемую работу.

Ах да, этот то момент и упустили. Спасибо что напомнили.

Ни за что не переду из своего дома где выплаты гарантированы на следующие 29 лет в апартмент, где в любое время могут поднять квартплату процентов на 10. Где мне сейчас пришлось бы платить больше за маленький апартмент, чем я плачу за мортгидж на дом, всего через три года после покупки. Где пришлось бы платить за частную школу, так как нет хороших публичных. Где повысились бы страховки на машины. Где невозможно получить сотню тысяч "apartment equity line" в случае потери работы.

[Gennadiy]

И желаю Вам обоим никогда не терять хорошо оплачиваемую работу.

Ах да, этот то момент и упустили. Спасибо что напомнили.

Ни за что не переду из своего дома где выплаты гарантированы на следующие 29 лет в апартмент, где в любое время могут поднять квартплату процентов на 10. Где мне сейчас пришлось бы платить больше за маленький апартмент, чем я плачу за мортгидж на дом, всего через три года после покупки. Где пришлось бы платить за частную школу, так как нет хороших публичных. Где повысились бы страховки на машины. Где невозможно получить сотню тысяч "apartment equity line" в случае потери работы.

Никогда не говори никогда.
Каждый год перезжает 30 миллионов американцев. То есть 10% населения. Думаете они все перезжают от страсти к перемене мест?

Вот и вы можете оказаться там где дом вам будет не по карману. Если конечно за вашим псевдонимом не скрывается Билл Гетс.