дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

[OhBoy]

Да бюджет у меня никто и не спрашивал. Речь идёт о ~200к. Ещё раз повторюсь, мне и в кондо жить нравится. Вечером виски у камина, днём барбекю у бассейна. Зато из комплекса вышел и на тебе - welcome to paradise. Почти всё население 50-60 лет, делать нехрен (буквально). Я уже все музеи обходил, все трейлы исследовал, все озёра и близлежащие острова обплавал (я не преувеличиваю). Ближайший boat launch, на котором я ещё не был находится либо в RI либо в NYC. Я когда что-то покупаю на креглисте у жителей NYС, и спрашиваю бывают ли они в моём штате, они надо мной смеются. Одним словом, мне здесь просто скучно, не смотря на то, что я человек оч. активный, а т.к. привязки к месту ипотекой нету, то и ошибку совершить не хочется. Дома у меня была своя квартира и я был к ней привязан, но это был центр крупного города и едиственная мысль, которая мне приходила в голову, это продать её и купить в 2 раза больше в соседнем новострое.

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).

Просто любопытно - где это, что жильё, которое рентуется за аж $1800-1900, стоит всего $200K?

Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.

NJ?

Миль на 100 восточнее, но в целом направление выбрано верно.

[Ann4Ann]

google mortgage amortization schedule

http://www.bankrate.com/calculators/mor ... ummary_btn

можно ж честно все прикинуть и посчитать... вот примерно с вашими данными с заемом на 15 лет, %% мб немного ниже, наверное. % банку где-то половина, там же можете посмотреть сколько вы через 2 гора должны будете. HELOC на таунхауз могут давать не 85% а 70, например - тоже сильно от местности зависит. и плясать будут не от цены за которую купили, а тот апрайзд вэлью на момент получения хелока, маркет будет вверх идти - хорошо, вниз пойдет, апрейзеры будуд перестраховываться... чисто для примера - оценят ваш таунхауз в 160 через 2 года, длжны вы будете ~128К, т.е хелока вам дадут на самом деле 70/80 % от 32 К, ну и считайте....
сейчас вы "жуку-лэндлорду" отдаете 1800. - за 2 года: 43200
за 2 года вы жукам/капиталистам отдадите ~4К клозиг (с ваших же слов) + 500*24 (налоги) + 300*24 (хоа) + ~11К (%). это чистыми...
отсюда по идее вычитается выгода, которую вы получите при уплате ваших налогов, при таких цифирях, имхо, очень незначительная - тут калифорнийцы с миллионными моргичами на коне.

[Grand Canyon]

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).

При продаже вы теряете 6% на агентах. От 180K 6% - это 11K.
Плюс еще всякие мелочи типа title insurance и гарантии на дом для покупателя (еще ~1.5K).
Т.е. при продаже дома за 180K вы теряете около 13K просто за саму транзакцию, не считая стоимости предпродажного ремонта (он может понадобиться). К слову, я делал этот ремонт сам, и обошлось мне это только стоимостью материалов (пара сотен $) и потерянным временем.

Но (!) если цена дома за эти 2-3 года возрастет скажем на 15K, то вы ничего не теряете.
А если продадите дом через агента, который берет меньший процент за сделку (как я сделал), то вместо 13K вы на продаже теряете где-то 10K.
Чтобы не терять при продаже, надо чтобы новая цена хотя бы по нулям компенсировала затраты на агентов. У меня так и было. Возможно ли это в условиях вашего маркета - не знаю, надо смотреть.

Ну еще не забываем про closing cost. Хотя, блин, это не такие страшные жертвы ради того, чтобы не жить в съемном жилье. К тому же, при покупке можно с продавцом сторговаться, чтобы он частично скомпенсировал closing cost, - это в порядке вещей.

Короче, чтобы не усложнять, если через 2-3 года продадите на 20K дороже, то вы ничего не потеряете и наверное немного выиграете.

[Natalca]

"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку .

[Osen']

Ой-ей-ей. Беру свои слова обратно. Автор, не покупайте ничего пока не разберетесь в финансовой части.

phpBB [video]

[adda_]

"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку .

Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
Реально банк сдает вам дом принадлежащий ему в польсзование за деньги, освобождая себя от забот по выплате налогов на недвижимость, поддержания дома в порядке, страховки дома и так далее. Юридически это оформлено так, будто вы владеете им, а на самом деле фигвам..
Хотя конечно же ценники у вас и отношение их к ренту, офигительные.
У нас то что сдается за 1800 в месяц стоит значительно дороже.

[Natalca]

"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку .

Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
Реально банк сдает вам дом принадлежащий ему в польсзование за деньги, освобождая себя от забот по выплате налогов на недвижимость, поддержания дома в порядке, страховки дома и так далее. Юридически это оформлено так, будто вы владеете им, а на самом деле фигвам..
Хотя конечно же ценники у вас и отношение их к ренту, офигительные.
У нас то что сдается за 1800 в месяц стоит значительно дороже.

Именно то что я хотела сказать. Делать какие либо улучшения в доме, особенно покупая на пару лет, не имеет никакого смысла.

[Alexander Troyansky]

Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.

это где такие налоги высокие? Слышал про 3%, а про 5-6-7 - неа

[Alexander Troyansky]

"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку .

Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.

спорный аргумент... Можно пойти дальше: как только перестанете платить налог на недвижимость пусть даже на полностью выплаченный дом, сразу поймёте, что дом без моргиджа принадлежит не вам, а государству... Так, что ли?

[Kolombina]

Таунхауз для многих на определенном этапе лучше по одной простой причине что он дешевле, и на него надо меньше даунпеймент.
Про реалии Лас Вегаса ничего не знаю, но по вашему описанию мне однозначно не нра. Зачем мне дом без земли где я могу делать что хочу? Косить свою траву, сажать свои цветы-кусты-дерьевья, ставить свою детскую площадку и т.д.Соседи конечно важный пункт, но не критичный.

Дом с землей, но земля без травы. Вместо травы камешки - хотите красноватые, а хотите - желтоватые, еще бывают коричневатые или сероватые
А так согласна - мне тоже не нра

[adda_]

спорный аргумент... Можно пойти дальше: как только перестанете платить налог на недвижимость пусть даже на полностью выплаченный дом, сразу поймёте, что дом без моргиджа принадлежит не вам, а государству... Так, что ли?

И это тоже верно. Мало того у вас его могут отобрать и выплатить "фэйр прайс" если потребуется что то строить в интересах штата. Там дорогу или газопровод..

[OhBoy]

Всем спасибо, теперь всё стало более прозрачно. По-сути, если рынок будет стоять на месте и не надо будет делать никаких ремонтов, то за пару лет это всё выльется в чуть меньшую сумму, чем я ожидал. А если нужно будет делать ремонт или рынок рухнет, то тушите свет. Конечно, в случае рынка, прущего вверх, и при удачной покупке недвиги в идеальном состоянии всё это может быть достаточно выгодно. Но в целом, покупка с прицелом на продать через 2 года не имеет большого смыла, я уже не говорю про сам hassle, который связан со всей этомй морокой.

[OhBoy]

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.

У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.

Недавно на моих глазах утащили на штраф.стоянку машину, за неуплату налогов. При том что это был паршивый цывик, за который платить надо баксов 500 в лучшем случае. Если за 500$ машину эвакуируют, то за 10к тоже найдут как насолить. Да что говорить, даже HOA у нас применяет методы против неплательщиков.

[adda_]

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.

У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.

Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита. Ну так же как скажем отдают кольцо с брилиантом ростовщику для получения займа. Разница в том, что в отличии от кольца, вы продолжаете жить в доме и платить за него налоги. В остальном, одно и тоже.

[Alexander Troyansky]

Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.

У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.

ну я бы не стал так обобщать. Есть немало штатов, где отъём домов за неуплату по моргиджу, происходит без вмешательства суда.

[adda_]

дел

[adda_]

Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита.

Залог по кредиту не означает педачу права собственности.

Право собственности включает в себя право продать собственность.
Попробуйте продать дом в случае если не сможете погасить кредит после продажи. Т.е. если ваш дом как говорят, под водой..

[Nekomet]

Да бюджет у меня никто и не спрашивал. Речь идёт о ~200к. Ещё раз повторюсь, мне и в кондо жить нравится. Вечером виски у камина, днём барбекю у бассейна. Зато из комплекса вышел и на тебе - welcome to paradise. Почти всё население 50-60 лет, делать нехрен (буквально). Я уже все музеи обходил, все трейлы исследовал, все озёра и близлежащие острова обплавал (я не преувеличиваю). Ближайший boat launch, на котором я ещё не был находится либо в RI либо в NYC. Я когда что-то покупаю на креглисте у жителей NYС, и спрашиваю бывают ли они в моём штате, они надо мной смеются. Одним словом, мне здесь просто скучно, не смотря на то, что я человек оч. активный, а т.к. привязки к месту ипотекой нету, то и ошибку совершить не хочется. Дома у меня была своя квартира и я был к ней привязан, но это был центр крупного города и едиственная мысль, которая мне приходила в голову, это продать её и купить в 2 раза больше в соседнем новострое.

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).

Просто любопытно - где это, что жильё, которое рентуется за аж $1800-1900, стоит всего $200K?

Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.

NJ?

Миль на 100 восточнее, но в целом направление выбрано верно.

Интересно, как бы вам понравилось, если б на ваш прямой вопрос отвечали бы подобными загадками.

[Nekomet]

Кстати, из хорошего -интерес банку и проперти такс списываются с налогооблаемой базы.

[Kolombina]

Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита.

Залог по кредиту не означает педачу права собственности.

Право собственности включает в себя право продать собственность.
Попробуйте продать дом в случае если не сможете погасить кредит после продажи. Т.е. если ваш дом как говорят, под водой..

Если дом над водой - продаете и уходите с деньгами, если дом под водой - продаете и уходите без денег и плохой историей на 2-3 года, при этом, пока продаете - живете бесплатно.