DropAndDrag wrote: 02 Jul 2017 16:02
на днях как раз посмотрел доход от 401к. почти 10%. мне любопытно, как высчитываются растянутые во времени платежи, колебания фондов, да и доходы (проценты) с расходами (содержание).
Средний доход очеь легко прикинуть в Excel:
1.03
2000 10000 1.652847632 16528.47632
2001 10000 1.604706439 16047.06439
...
2017 15000 1 15000
221000 281307.3421
в третьем стоблце формула =$C$1^($A$19-A2) которая считает сложный процент с 2000 по 2017-й
в четвертом - насколько выросли бы вложенные деньги если бы процент был равен указанном в С1 (1.03)
Внизу считаем сумму (281К) и сравниваем с той что у вас накопилось на 401к. Дальше варьируем показатель в С1 чтобы получить
сумму близкую к той что в 401к.
Я предположил что вкладывалось 10К в год несколько лет, потом 15К, потом 18К. Если процент в среднем был 10% как у Вас, то вместо 281К получилось бы 523К. У меня когда я смотрел нексолько лет назад фонд давал в среднем менее 2%.
доход от недвижимости. уже неоднократно написал, что непонятно как его считать и никто ни разу не ответил. мне кажется адекватная формула подсчета дохода за год = (рента - налог на недвижимость - страховка - проценты моргач) / выплаченная стоимость дома
амортизацию, depreciation, списание на ремонт включать неразумно.
скажем дом стоит 100 тыс. заплачено 20% downpayment = 20 тыс.
- за первый год получен доход (рента - налог на недвижимость - страховка - проценты моргач) 10 тыс - 1 тыс - 300 - 4 тыс = 4.7 тыс. итого: 4.7/20 >= 25%.
- за последний год 10 тыс - 1 тыс - 300 - 100 = 8.6 тыс. итого: 8.6/ 95 (дом практически выплачен) = 9%.
Давайте упростим. Если у вас в среднем нулевой cash flow, т.е. рент польностью гасит mortgage и другие расходы (при достаточно высоком downpayment это возможно), то у вас есть просто первоначально вложенный капитал (скажем 1/3 от стоимости дома) который растет на 3-5% от стоимости дома, т.е. на 9-15%.
понятно, что все течет и меняется. скажем дом за 10-15-30 лет скорее всего вырастет в цене и проценты будет еще меньше. не надо забывать, что дом стареет и гимора с ремонтами будет еще больше, да и списать серьезный ремонт или замену холодильника - это не за один год. также простой.
очевидно, что разумнее иметь несколько домов. к примеру, 5 домов с выплаченными 20% доходнее, чем один полностью выплаченный дом
но
- вытаскивание денег (продажа или перефинансирование с последующей покупкой) - это потеря денег
- риск с кучей невыплаченных домов намного выше
растущие расходы на ремонт гасятся растушим рентом (ибо он растет, а мортгидж нет, так что больше остается)
вытаскивание денег - проблема как и в 401К, но в отличие от 401К дивиденды, т.е. деньги при положительном cash flow можно получить сразу а не в 59.5 лет. Положительное cash flow можно сделать по разному, например, перефинансировать дом, или изначально взять ссуду на 15 лет.
Если в 50 у вас дети в универе а в 401К пол-миллиона денег, то мне интересно где Вы будете брать деньги на университет?
ладно не буду придираться 33% при доходе $191,650 to $416,700. сколько народа получает выше 191 тыс? а семей выше 233 тыс?
