RE рынок в Лас Вегасе

[Kolombina]

Я смотрю на хорошесть района, на легкость сдачи, на минимизацию моего участия в менеджменте и на cash flow. Appreciation как критерий идет далеко после этого.
В районах с мастерплан возьму только если совсем бесплатно будет. А там не будет

[TaTi]

Уважаемая Коломбина, можно ли апдейт по RE LV получить? Видимо скоро выходим на смотрины. Правда нам не для рентал,а для себя. Ну, может часть какую временно можно и сдать. Школы пока не интересуют. В настоящее время чадо проживает около Хендерсон. Работа есть, агента нет.

[Kolombina]

Уважаемая Коломбина, можно ли апдейт по RE LV получить? Видимо скоро выходим на смотрины. Правда нам не для рентал,а для себя. Ну, может часть какую временно можно и сдать. Школы пока не интересуют. В настоящее время чадо проживает около Хендерсон. Работа есть, агента нет.

Я вам посоветую в личку агента, она тоже живет в Хендерсоне.

RE в лас вегасе все так же - дешевые дома растут, дорогие не очень. Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

[Irkina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

[Kolombina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

[Kolombina]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;

Выглядит красиво. А с чего бы это им уходить в шорт если дом был куплен 4 года назад за $106,400? И с чего бы такому чуду сидеть на маркете больше года? Что-то там не чисто.

Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

Да, эти ребятки попали так попали, купли в 2006. Жаль нет фоток внутри. Настроены правильно - за месяц нету траффика - снижаем цену.

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

Хороший, но маленький. И на рынке больше года. История продаж и листингов занятная.

А почему этот район считается хорошим?

К отдельным пропертям (почти) всегда можно придраться. Их все равно нужно глазками смотреть и ручками щупать. Меня как бы больше интересует Big picture. Хочу понять какой район имеет больший потенциал.

И еще, как Вы относитесь к домам с Master plan fees?

Увидела старый пост
первый дом сейчас стоит - 200
второй - 210
третий - 200.

[Херовимчик]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;
Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

и почем такое можно сдавать?

[Kolombina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

ДОбавлю - это расчет cash on cash, то есть для домов купленных за кеш. С мортгиджами цифры другие, но их обычно не считают.

[xmaz]

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

Хочу убедиться что я правильно понимаю цифры.
Вы говорите о кэшфлоу в 8% годовых от вложенных денег?
То есть, если дом куплен грубо говоря для примера за $100 000, то рентоваться в год он должен за $8000 или $666 в месяц?
Или же 8% чистая прибыль это уже после вычета расходов (налоги, страховка, ремонты)?

[Kolombina]

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

Хочу убедиться что я правильно понимаю цифры.
Вы говорите о кэшфлоу в 8% годовых от вложенных денег?
То есть, если дом куплен грубо говоря для примера за $100 000, то рентоваться в год он должен за $8000 или $666 в месяц?
Или же 8% чистая прибыль это уже после вычета расходов (налоги, страховка, ремонты)?

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

[Komissar]

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

жируешь, мать!

[Kolombina]

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

жируешь, мать!

а то!Раньше ваще 12-14% было.
Но сейчас еле-еле 7% ((
Вот последний рентал - 215 покупка, 1300 сдача после вычета всего, кроме ремонтов. это 7%, но для прайм локейшина (green valley) это хорошо.

[Komissar]

жжжошь!
у нас еле-еле 5%, правда, все выросло на 100х с тех пор, как купили.

[Kolombina]

жжжошь!
у нас еле-еле 5%, правда, все выросло на 100х с тех пор, как купили.

Так отож, у нас выросло, конечно, но у вас гораздо приятнее.

[xmaz]

Но сейчас еле-еле 7% ((
Вот последний рентал - 215 покупка, 1300 сдача после вычета всего, кроме ремонтов. это 7%, но для прайм локейшина (green valley) это хорошо.

Ну если вы с такими цифрами все равно купили, значит насчитываете на appreciation, а не только cashflow.