RE рынок в Лас Вегасе

[GoodBuyAmerica]

Смотрите, вам виднее.

Я думал Вы подскажите. Я не считаю себя экспертом по LV. Правда агент мне нравится, вроде он очень даже шарит что, где, и почем.

Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.

Чтобы без HOA, и новый, и с нормальным задним двором, и не гетто - не видел. Все, что построено после 1996, хоть $30-40 да слупят. В общем, я и не против. Районы постарше без НОА которые я видел обязательно имели уродов без который в семье не обходится. Тенанты и HOA - ну, да, бывает что дверь гаражную не закроют или мусорку неправильно выставят. Моих пока не штрафовали.
Насчет NLV, мой рентал проданный 10 лет назад был именно там. Эта коммунити сильно пострадала. Хотя и была с HOA, и gated, и с бассейном (в котором воды я никогда не видел, правда). И сейчас там CC&R -мама не горюй, конвой стреляет без предупреждения. Поэтому он и дешевле. Поэтому я туда не ездок. Но я вам не скажу за весь NLV...

Или в районе получше можете взять townhome or patio home, с 1 car garage, или без driveway, или без бекярда или с маленьким бекярдом, но придется воевать с HOA violations, а они почти всегда есть у тенантов.

Тока с 2 car garage. И таунхаузы - не мое.

В гетто дома некоторые дома выросли на 200% и больше процентов Стоило 30-40, теперь 100-120.
У меня знакомый купил за 18 тыс, продал за 100 )) Но вам туда не надо.

[Kolombina]

Смотрите, вам виднее.

Я думал Вы подскажите. Я не считаю себя экспертом по LV. Правда агент мне нравится, вроде он очень даже шарит что, где, и почем.

Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.

Чтобы без HOA, и новый, и с нормальным задним двором, и не гетто - не видел. Все, что построено после 1996, хоть $30-40 да слупят. В общем, я и не против. Районы постарше без НОА которые я видел обязательно имели уродов без который в семье не обходится. Тенанты и HOA - ну, да, бывает что дверь гаражную не закроют или мусорку неправильно выставят. Моих пока не штрафовали.
Насчет NLV, мой рентал проданный 10 лет назад был именно там. Эта коммунити сильно пострадала. Хотя и была с HOA, и gated, и с бассейном (в котором воды я никогда не видел, правда). И сейчас там CC&R -мама не горюй, конвой стреляет без предупреждения. Поэтому он и дешевле. Поэтому я туда не ездок. Но я вам не скажу за весь NLV...

Вам виднее в том плане, что вы лучше знаете, что вам нравится покупать на инвестмент.

В NLV полно домов построенных после 1990 без HOA. После 2002-2005 почти все будет с НОА. Я лично предпочитаю без HOA, хотя с НОА у меня тоже есть.
Я не агитирую за НЛВ, но с таким бюджетом там можно купить что-то нормальное.
В другом районе это будет что-то очень убитое. если есть ресурсы и желание заморочиться с ремонтом, то можно найти и получше.

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;
Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

[GoodBuyAmerica]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;

Выглядит красиво. А с чего бы это им уходить в шорт если дом был куплен 4 года назад за $106,400? И с чего бы такому чуду сидеть на маркете больше года? Что-то там не чисто.

Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

Да, эти ребятки попали так попали, купли в 2006. Жаль нет фоток внутри. Настроены правильно - за месяц нету траффика - снижаем цену.

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

Хороший, но маленький. И на рынке больше года. История продаж и листингов занятная.

А почему этот район считается хорошим?

К отдельным пропертям (почти) всегда можно придраться. Их все равно нужно глазками смотреть и ручками щупать. Меня как бы больше интересует Big picture. Хочу понять какой район имеет больший потенциал.

И еще, как Вы относитесь к домам с Master plan fees?

[Kolombina]

Я вам не предлагаю конкретно эти дома покупать. Это примерный порядок цен по районам на одноэтажные без НОа.
Вас интересует appreciation, а я ренталы в первую очередь для cash flow беру - у нас разные цели

[GoodBuyAmerica]

Я вам не предлагаю конкретно эти дома покупать. Это примерный порядок цен по районам на одноэтажные без НОа.
Вас интересует appreciation, а я ренталы в первую очередь для cash flow беру - у нас разные цели

Ну да, ну да. Но ведь Вы не будете покупать дом в плохом районе в котором может быть cash flow самый что ни на есть замечательный? И ведь не вечно же Вы будете держать эти проперти, так что appreciation как бы тоже важен?

[Kolombina]

Я смотрю на хорошесть района, на легкость сдачи, на минимизацию моего участия в менеджменте и на cash flow. Appreciation как критерий идет далеко после этого.
В районах с мастерплан возьму только если совсем бесплатно будет. А там не будет

[TaTi]

Уважаемая Коломбина, можно ли апдейт по RE LV получить? Видимо скоро выходим на смотрины. Правда нам не для рентал,а для себя. Ну, может часть какую временно можно и сдать. Школы пока не интересуют. В настоящее время чадо проживает около Хендерсон. Работа есть, агента нет.

[Kolombina]

Уважаемая Коломбина, можно ли апдейт по RE LV получить? Видимо скоро выходим на смотрины. Правда нам не для рентал,а для себя. Ну, может часть какую временно можно и сдать. Школы пока не интересуют. В настоящее время чадо проживает около Хендерсон. Работа есть, агента нет.

Я вам посоветую в личку агента, она тоже живет в Хендерсоне.

RE в лас вегасе все так же - дешевые дома растут, дорогие не очень. Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

[Irkina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

[Kolombina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

[Kolombina]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;

Выглядит красиво. А с чего бы это им уходить в шорт если дом был куплен 4 года назад за $106,400? И с чего бы такому чуду сидеть на маркете больше года? Что-то там не чисто.

Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

Да, эти ребятки попали так попали, купли в 2006. Жаль нет фоток внутри. Настроены правильно - за месяц нету траффика - снижаем цену.

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

Хороший, но маленький. И на рынке больше года. История продаж и листингов занятная.

А почему этот район считается хорошим?

К отдельным пропертям (почти) всегда можно придраться. Их все равно нужно глазками смотреть и ручками щупать. Меня как бы больше интересует Big picture. Хочу понять какой район имеет больший потенциал.

И еще, как Вы относитесь к домам с Master plan fees?

Увидела старый пост
первый дом сейчас стоит - 200
второй - 210
третий - 200.

[Херовимчик]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;
Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

и почем такое можно сдавать?

[Kolombina]

Инвесторов стало гораздо меньше, потому как cash flow больше не радует.

А каким с вашей точки зрениа должен быть cash flow, чтоб он радовал?

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

ДОбавлю - это расчет cash on cash, то есть для домов купленных за кеш. С мортгиджами цифры другие, но их обычно не считают.

[xmaz]

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

Хочу убедиться что я правильно понимаю цифры.
Вы говорите о кэшфлоу в 8% годовых от вложенных денег?
То есть, если дом куплен грубо говоря для примера за $100 000, то рентоваться в год он должен за $8000 или $666 в месяц?
Или же 8% чистая прибыль это уже после вычета расходов (налоги, страховка, ремонты)?

[Kolombina]

8% хотелось бы, ну и чем больше тем лучше.

когда 5-6% - инвесторы все еще покупают. Меньше - уже нет.

Хочу убедиться что я правильно понимаю цифры.
Вы говорите о кэшфлоу в 8% годовых от вложенных денег?
То есть, если дом куплен грубо говоря для примера за $100 000, то рентоваться в год он должен за $8000 или $666 в месяц?
Или же 8% чистая прибыль это уже после вычета расходов (налоги, страховка, ремонты)?

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

[Komissar]

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

жируешь, мать!

[Kolombina]

После вычета налогов, НОА, страховки,vacancy, property management fee if any. Ремонты - не знаю, хотите считайте, хотите нет ))

жируешь, мать!

а то!Раньше ваще 12-14% было.
Но сейчас еле-еле 7% ((
Вот последний рентал - 215 покупка, 1300 сдача после вычета всего, кроме ремонтов. это 7%, но для прайм локейшина (green valley) это хорошо.

[Komissar]

жжжошь!
у нас еле-еле 5%, правда, все выросло на 100х с тех пор, как купили.

[Kolombina]

жжжошь!
у нас еле-еле 5%, правда, все выросло на 100х с тех пор, как купили.

Так отож, у нас выросло, конечно, но у вас гораздо приятнее.

[xmaz]

Но сейчас еле-еле 7% ((
Вот последний рентал - 215 покупка, 1300 сдача после вычета всего, кроме ремонтов. это 7%, но для прайм локейшина (green valley) это хорошо.

Ну если вы с такими цифрами все равно купили, значит насчитываете на appreciation, а не только cashflow.

[Kolombina]

Но сейчас еле-еле 7% ((
Вот последний рентал - 215 покупка, 1300 сдача после вычета всего, кроме ремонтов. это 7%, но для прайм локейшина (green valley) это хорошо.

Ну если вы с такими цифрами все равно купили, значит насчитываете на appreciation, а не только cashflow.

У вас есть ренталы? Или вы из тех, кто верит в сток маркет?
На 6% продаются впартмент комплексы, appreciation там и не снилась.

[xmaz]

Да, у меня есть ренталы. Мне просто интересны цифры в вашем рынке. Я меня ренталы практически для кэшфлоу с очень хорошим процентом, но я думаю не разнообразить ли портфолио и не прикупить ли для appreciation.

[Kolombina]

Да, у меня есть ренталы. Мне просто интересны цифры в вашем рынке. Я меня ренталы практически для кэшфлоу с очень хорошим процентом, но я думаю не разнообразить ли портфолио и не прикупить ли для appreciation.

С каким процентом и где, если не секрет?
Не знаю, как-то страшно покупать для аппресиатион, если все кричат, что все вот-вот рухнет.

[xmaz]

Только я в нашем рынке не так оцениваю прибыльность с точки зрения кэшфлоу. Я считаю по тому какой процент гросс инком (рент) в месяц составляет по отношению к цене дома.
В нашем рынке 1% считается неплохо, а больше - очень хорошо. А у вас получается меньше 1%, почему я и думаю, что вы рассчитываете на appreciation, да?

[xmaz]

То есть для примера дом ценой в 100 000 должен сдаваться не меньше чем за 1000 в мес.

Но в том районе где мы живем сами, кто-то скупает ВСЕ что выходит на рынок по цене в два раза превышающей этот процент ( то есть дуплекс за $400 000 где каждый юнит рентуется за тысячу, всего рент $2000 в месяц). Такие дуплексы "уходят" за наличные в один день. И я думаю - они знают что-то что мы не знаем? Неужели этот дуплекс настолько вырастет ещё?