"НИ" получили уникальный документ - заключение независимого эксперта, профессора А.Толмачева по закону о реновации Москвы. Анализ законопроекта был проведен по просьбе Ассоциации "Городские землевладельцы", которая выступает не за снос, а за реконструкцию жилья в столице. Советуем дочитать до конца!
Негосударственное образовательное учреждение "Институт Социального Проектирования"
(The Institute of Social Projecting)
Ассоциации ЖСК и ТСН «Городские землевладельцы»
Чернышову В.Н.
В ответ на Ваш запрос от 03.04.2017г. по правовому заключению на законопроект №120505-7 «О внесении изменений в Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации» и в отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице РФ – городе федерального значения Москве», направляем Вам Заключение, выполненное специалистами нашего института
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1.1. Пояснительная записка к данному законопроекту отмечает важность обновления жилищного фонда Москвы и указывает, что использование законных инструментов договоров развития застроенных территорий и договоров комплексного развития застроенных территорий не позволяет эффективно реализовывать программу реновации без нарушения прав граждан. Данное утверждение не соответствует действительности, так как с 2008 года многие регионы (например, Московская обл., Краснодарский край, г. Санкт-Петербург, Нижегородская обл., Татарстан и др.) именно с помощью таких инструментов обновляют кварталы и микрорайоны городов без ущерба правам граждан. В г. Москве в 2008-2009 годах были приняты нормативные акты по реализации договоров развития застроенных территорий, однако с 2010 года органы исполнительной власти не захотели идти по пути компромисса с собственниками помещений и земельных участков в жилых кварталах и учета интересов всех для эффективного обновления городских кварталов. Данный же законопроект практически предлагает путь «национализации» помещений и земельных участков жителей-собственников в Москве. Анализ текста законопроекта ясно указывает на такую безумную «национализацию».
1.2. Правовой смысл данного законопроекта заключается в выведении одного субъекта РФ из общего правового поля единого законодательства Российской Федерации. В случае принятия этого законопроекта основные правоотношения, вытекающие из жилищного, земельного, градостроительного и частично из гражданского кодексов на территории Москвы отменяются. Вместо этого предлагается заменить действующее законодательство РФ в Москве на некие новые (пока неизвестные) нормативные акты города Москвы (многие из которых, действующих сегодня в Москве, этим законопроектом предлагается также отменить). Жилищное, земельное и градостроительное законодательство, находящееся в совместном ведении Российской Федерации и субъекта РФ, гарантируемое Конституцией РФ, предлагается передать в ведение только субъекта РФ.
1.3. Анализ законопроекта показал, что существующий «Закон О статусе столицы Российской Федерации» должен превратиться в уникальный закон РФ об освобождении Москвы от большинства действующих законов РФ.
1.4. Под определением «реновация» законопроект предлагает понимать «снос многоквартирных домов» (см. ст.1 законопроекта), в то время как в России и за рубежом это понятие означает «обновление, модернизацию, реконструкцию и капитальный ремонт существующих объектов недвижимости», а не их снос. Никакого отношения к сносу только пятиэтажек в Москве данный законопроект не имеет, а вот к сносу любых объектов недвижимости имеет отношение.
1.5. Законопроект предлагает полномочиями исполнительной власти субъекта РФ с обязательствами исполнительной власти Москвы наделить вместо правительства Москвы некую неизвестную организацию - «Фонд содействия реновации города Москвы» (см. ст.1 законопроекта, стр.5).
1.6. Законопроект предлагает осуществлять подготовку документации по реновации без учета ранее утвержденной в соответствии с земельным законодательством РФ документации. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.7)
1.7. Законопроект предлагает не принимать решение о внесении изменений в правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) (в процедуре принятия такого решения участвуют граждане на публичных слушаниях и депутаты Мосгордумы), если виды разрешенного использования и параметры новых объектов не соответствуют видам разрешенного использования и параметрам ранее законно утвержденными ПЗЗ в соответствии с земельным и градостроительным законодательством РФ. Данное предложение противоречит духу и слову действующего законодательства РФ (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.
1.8. Законопроект предлагает для реализации решений о реновации по сносу и строительству домов не образовывать земельные участки, как требует гражданский, земельный и градостроительный кодексы РФ, а довольствоваться условным номером интересующего земельного участка. Данное предложение противоречит духу и слову действующего законодательства РФ (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.9).
1.9. Законопроект предлагает определять сметную стоимость объектов капитального строительства нормативным актом города Москвы. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.10).
1.10. Законопроект предлагает осуществлять проектирование без обязательного требования об обязательном использовании экономически эффективной проектной документации повторного использования. Данное предложение противоречит ч.2 ст.48.2 градостроительного кодекса РФ. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.10).
1.11. Законопроект предлагает разрешать осуществлять строительные подготовительные работы до выдаче разрешения на строительство и до положительного заключения государственной экспертизы, что противоречит градостроительному кодексу РФ. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.10).
1.12. Законопроект предлагает разрешать без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок выдавать разрешение на строительство, что противоречит градостроительному кодексу РФ. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.10).
1.13. Законопроект предлагает основанием для перехода прав собственности на помещения в многоквартирном доме и на земельный участок под домом считать решение о выводе из эксплуатации, а не договоры с собственниками таких помещений, что противоречит гражданскому законодательству РФ и напоминает акт национализации. Решение о выводе из эксплуатации выдает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (фонд содействия реновации города Москвы). При наличии решения такого фонда акт национализации может походить на акт простого отъема собственности в пользу фондов. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.13).
1.14. Законопроект предлагает через семь дней после выхода решения о выводе из эксплуатации органам государственной регистрации прав на недвижимость без согласия реальных собственников помещений осуществлять переход права собственности на такие помещения и земельный участок к городу Москве, что противоречит гражданскому законодательству РФ (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.14).
1.15. Законопроект предлагает после выхода решения о выводе из эксплуатации и автоматической передаче всех помещений в собственность города Москвы, чтобы органы государственной регистрации прав на недвижимость не отказывали бывшим собственникам помещений в регистрации нового помещения, которое они хотели бы получить при добровольном подписании ими договора с фондом содействия реновации города Москвы до выхода решения о выводе из эксплуатации (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.14).
1.16. Законопроект предлагает сразу после выхода решения о выводе из эксплуатации и до оформления перехода прав собственности на помещения и земельный участок под домом к городу Москве отключать дом от технологических сетей (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.15).
1.17. Законопроект предлагает сносить дом, включенный в решение о реновации, без принятия решения о сносе такого дома (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.15).
1.18. Законопроект предлагает выселение, освобождение жилого помещения осуществлять собственнику добровольно по договору с фондом содействия реновации города Москвы в равнозначное (но не равноценное) помещение, либо через 60 дней такое выселение осуществляется в судебном порядке, так как право собственности на выселяемое помещение переходит к городу Москве сразу после выхода решения о выводе из эксплуатации (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.19, 20).
1.19. Законопроект предлагает выселяемому из его квартиры собственнику оспаривать собственное выселение только в части равнозначности предоставляемого ему для вселения нового жилого помещения. (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.21).
1.20. Законопроект предлагает освобождение нежилого помещения осуществлять собственнику добровольно по договору с фондом содействия реновации города Москвы и оформить равнозначное помещение в границах города Москвы, либо через 60 дней такое освобождение нежилого помещения осуществляется в судебном порядке, так как право собственности на освобождаемое нежилое помещение переходит к городу Москве сразу после выхода решения о выводе из эксплуатации (см. п.5 ст.1 законопроекта, стр.23, 24).
1.21. Статьи 2, 3, 4, 5 законопроекта фактически отменяют положения земельного, жилищного и градостроительного кодексов на территории города Москвы и предлагают земельные, жилищные и градостроительные правоотношения регулировать нормативными актами субъекта РФ – города Москвы.
1.22. Статья 6 законопроекта фактически отменяет положения закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» на территории города Москвы и предлагают правоотношения, возникающие из участия в долевом строительстве многоквартирных домов регулировать нормативными актами субъекта РФ – города Москвы.
1.23. Статья 8 законопроекта предлагает изменить закон РФ №218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» в части признания нового основания государственной регистрации перехода прав на жилые и нежилые помещения без согласия собственников таких помещений – решение о выводе из эксплуатации многоквартирного дома, принимаемое уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ – города Москвы (фондом содействия реновации города Москвы),
Рекомендации.
1.Провести незамедлительную проверку данного законопроекта на коррупциогенность.
2.Обратиться в правоохранительные органы для проведения превентивных мероприятий с авторами данного законопроекта на возможные их связи с нечистоплотными инвесторами-рейдерами и на их возможные коммерческие взаимозависимости, а также по предотвращению возможных подготовительных действий мошеннического характера не только в экономической, но и в политической сферах, так как данный законопроект может привести к бунту и неповиновению властям.
С уважением,
Ректор,д.ю.н., профессор
Зам. председателя Союза юристов Москвы А. В.Толмачев
