Ипотека: ход конем?

[Lolla]

По-моему пляска будет только на счет моргеджа - берете вы как для праймари или как на инвестмент проперти. Интересы и условия/требования разные.

Так все-таки можно покупать второе праймари? Не будет проблем, что в совершенно другом штате?

да, если вы заявляете что собираетесь там жить
Для этого банк может попросить доказательства что вы действительно туда переезжаете (я писала выше уже про это). В этом случае подразумевается, что ваше первое жилье перестает быть праймари уже и превращается в инвестмент проперти/продается. Иначе жилье будет рассматриваться как инвестмент если вы не сможете доказать что переезжаете в новое место.
Мы покупали второе жилье, но близко, в 2 милях от первого. Нас попросили написать письмо что первое жилье будет сдаваться и новое станет праймари. Причем я параллельно в двух местах моргедж оформляла и там, и там такое письмо просили. И документах было прописано, что новое жилье мы не может сдавать в рент. Так же нам сказали сделать хомстед экземпшн на налоги на дом на новое жилье (у нас до этого было на старом). Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже. Я делала моргедж с небольшим кредит юнионом и большим банком, требования были практически одинаковые, условия - в кредит юнион лучше.

[Kolombina]

Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже.

А я вот этого момента, кстати, так не пойму.

У меня мои праймери мортгиджи ни разу не перепродавались.
А мои ренталы - мама дорогая, каждые полгода-год перепродаются и нужно set up новый autopay. Задалбывает.
Получается, что банки предпочитают держать праймери, а ренталы - нет?

ИЛи это просто совпадение... не знаю.

[Lolla]

совпадение мне кажется.
моргедж на нашем первом перепродавался 7 раз за 10 лет, при этом все время это являлось праймари. Муж тоже бесился что приходилось заново настраивать пейменты. Мы кстати когда подумывали шорт сейл провернуть, ходили к адвокату, который посмотрев на историю перепродаж нашего моргеджа сказал, что проблем у нас не будет, вряд ли нам вообще смогут предоставить что либо с подписью мужа с момента покупки и это очень облегчит дело. И потом он по своим табличкам в экселе посмотрел и называл точно лендеров, которые были в промежутке и которые самые плохие в этом плане. Если бы адвокат не советовал купить две новых дорогих машины и забить все кредитки по максимуму чтобы показать что у нас еще есть долги, может быть и попробовали шорт сейл сделать

банкам выгоднее давать моргедж не на праймари чисто из-за процента - он будет выше. И когда покупается не праймари, они хотят видеть даунпеймент не меньше 20%. Нам на второй дом как на праймари не хотели давать, и параллельно присылали условия моргеджа если второй будет оформляться не как праймари.

[Grand Canyon]

А как там с налогами будет?

С налогами там будет гораздо лучше, чем в ТХ.

[Grand Canyon]

По-моему пляска будет только на счет моргеджа - берете вы как для праймари или как на инвестмент проперти. Интересы и условия/требования разные.

Так все-таки можно покупать второе праймари? Не будет проблем, что в совершенно другом штате?

да, если вы заявляете что собираетесь там жить
Для этого банк может попросить доказательства что вы действительно туда переезжаете (я писала выше уже про это). В этом случае подразумевается, что ваше первое жилье перестает быть праймари уже и превращается в инвестмент проперти/продается. Иначе жилье будет рассматриваться как инвестмент если вы не сможете доказать что переезжаете в новое место.
Мы покупали второе жилье, но близко, в 2 милях от первого. Нас попросили написать письмо что первое жилье будет сдаваться и новое станет праймари. Причем я параллельно в двух местах моргедж оформляла и там, и там такое письмо просили. И документах было прописано, что новое жилье мы не может сдавать в рент. Так же нам сказали сделать хомстед экземпшн на налоги на дом на новое жилье (у нас до этого было на старом). Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже. Я делала моргедж с небольшим кредит юнионом и большим банком, требования были практически одинаковые, условия - в кредит юнион лучше.

Так а если беру второй дом как vacation, причем чисто для себя (типа дачи, которую не планирую сдавать)? В соответствии с этим сценарием, ни один из домов не будет сдаваться в рент. Что в этом случае?

[Lolla]

По-моему пляска будет только на счет моргеджа - берете вы как для праймари или как на инвестмент проперти. Интересы и условия/требования разные.

Так все-таки можно покупать второе праймари? Не будет проблем, что в совершенно другом штате?

да, если вы заявляете что собираетесь там жить
Для этого банк может попросить доказательства что вы действительно туда переезжаете (я писала выше уже про это). В этом случае подразумевается, что ваше первое жилье перестает быть праймари уже и превращается в инвестмент проперти/продается. Иначе жилье будет рассматриваться как инвестмент если вы не сможете доказать что переезжаете в новое место.
Мы покупали второе жилье, но близко, в 2 милях от первого. Нас попросили написать письмо что первое жилье будет сдаваться и новое станет праймари. Причем я параллельно в двух местах моргедж оформляла и там, и там такое письмо просили. И документах было прописано, что новое жилье мы не может сдавать в рент. Так же нам сказали сделать хомстед экземпшн на налоги на дом на новое жилье (у нас до этого было на старом). Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже. Я делала моргедж с небольшим кредит юнионом и большим банком, требования были практически одинаковые, условия - в кредит юнион лучше.

Так а если беру второй дом как vacation, причем чисто для себя (типа дачи, которую не планирую сдавать)? В соответствии с этим сценарием, ни один из домов не будет сдаваться в рент. Что в этом случае?

спросите в банке уже

[NYgal]

так вроде невозброняетяся иметь 2 праймери дома? Главное чтобы месячного дохода хватало на обе ипотеки

https://www.google.com/search?q=primary+residence" onclick="window.open(this.href);return false;

A person's primary residence, or main residence is the dwelling where they usually live, typically a house or an apartment. A person can only have one primary residence at any given time, though they may share the residence with other people.

Для ипотеки на неосновное место жительства не разрешено списывать ипотечные проценты. То есть на одну из ипотек OP проценты не будут списываются. Кроме того, если вы в доме жили меньше двух лет из последних пяти перед продажей, не разрешается списывать 250K на каждого супруга с разницы стоимости продажни и покупки.

Есть ещё заморочки специфические для места, но это уже по мелочи.

Кэп

Мы покупали второй дом без проблем в другом штате. Назвали vacation property, как и есть на самом деле.
Когда-то в nyt читала о паре, которая, живя в Манхеттене, купила недвижимость в ... Бруклине, как vacation property. Оказывается, так можно. Просто стратегия.

[LT12]

Скажите, а процент на рент и на вакейшен дома отличается? vacation процент такой же как праймари???

[Dweller]

Какие вообще проблемы?
Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает. Банку это фиолетово и % менять не будут. Для того чтобы сказать что есть rental income от первого дома достаточно договора о сдаче.
Вот для IRS и списывания налогов надо уже все тщательно продумывать. Однако если всего 2 проперти то можно списывать обе и им тоже фиолетово до момента продажи одной из них. Там уже можно поиграться с датами "переселений" чтобы сделать тот который продался проймами. И то там надо 2 года из 5.

[Komissar]

если проталкивать рентал как вакейшн (и списывать ипотеку с активного дохода), то IRS по головке не погладит.

[Kolombina]

Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает.

Тем не менее штраф за обман с праймери на FHA loan - 250 тыс, или за покупку HUD как праймери, а использовать не как праймери.

[Dweller]

Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает.

Тем не менее штраф за обман с праймери на FHA loan - 250 тыс, или за покупку HUD как праймери, а использовать не как праймери.

Я имел в виду такую, к примеру, ситуацию
год 1 - куплен дом А
год 5 - куплен дом В, дом А сдан
год 10 - дом А продан

Можно вполне сказать что в доме А жил до года 8 и он подпадает под 250/500к лимит - чтобы дом А считался по схеме 2 из последних 5
И в доме В живешь последние 2 года, хотя и брал ипотеку как под праймари

[Vоvan]

Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери

--
В.

[Dweller]

Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери

--
В.

с ребенком не заморачивайтесь, заставят делать договор рента и туда тоже попадете
им пофигу кто рентует, родня или нет
Вообще с 2мя пропертями я бы не репортил ничего в налоги, 2 можно иметь без красных флажков и списывать налоги с них
Вот с 3й уже нет и там есть смысл репортить рентал

[Vоvan]

Хм... а как же не репортить если там cash flow идет немалый - не будешь же рент кешем брать?

--
В.