RE рынок в Лас Вегасе

[GoodBuyAmerica]

За инвестмент проперти, вестимо

Для cash flow или для appreciation?

Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation

[Kolombina]

За инвестмент проперти, вестимо

Для cash flow или для appreciation?

Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation

А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?

[Kolombina]

где батареи для теслы делают?

А вы уже прикупили?

[GoodBuyAmerica]

За инвестмент проперти, вестимо

Для cash flow или для appreciation?

Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation

А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?

Агент-то всегда скажет, что сейчас как раз самое-самое good time to buy (или to sell, если уже куплено). Задача агента - найти самую лучшую проперти в пределах той суммы, которую клиент готов заплатить, контракт грамотно составить, бумажки быстро туда-сюда передавать. По поводу перспектив рынка, оссобенно long term, агент не обязан быть в курсе. Он комиссию не за то получает. Будет ли appreciation или нет - это gamble. "On average", RE растет 4-6% в год (расскажите это тем бедолагам, которые купили дома в LV в 2006-ом). Я думаю, что на сегодня в LV есть потенциал для роста. А Комми говорит, что поезд уже ушел. Кому верить? Как говорил кот Бегемот: "История рассудит нас!"

[GoodBuyAmerica]

где батареи для теслы делают?

А вы уже прикупили?

"Тут у него любовь с интересом, тут у него лежбище." — Жеглов. «Место встречи изменить нельзя»

[Kolombina]

За инвестмент проперти, вестимо

Для cash flow или для appreciation?

Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation

А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?

Агент-то всегда скажет, что сейчас как раз самое-самое good time to buy (или to sell, если уже куплено). Задача агента - найти самую лучшую проперти в пределах той суммы, которую клиент готов заплатить, контракт грамотно составить, бумажки быстро туда-сюда передавать. По поводу перспектив рынка, оссобенно long term, агент не обязан быть в курсе. Он комиссию не за то получает. Будет ли appreciation или нет - это gamble. "On average", RE растет 4-6% в год (расскажите это тем бедолагам, которые купили дома в LV в 2006-ом). Я думаю, что на сегодня в LV есть потенциал для роста. А Комми говорит, что поезд уже ушел. Кому верить? Как говорил кот Бегемот: "История рассудит нас!"

Так этот average можно получить и у вас в Сан Диего. В чем прикол покупать инвестиции не в своем бекярде, где ними тяжелей управлять? Это если appreciation в приоритете.
В Вегасе можно покупать ради кеш флоу.

А насчет агентов - некоторые любят поговорить насчет лонг терм, даже если и не должны ))

У нас половина агентов считает, что маркет вот-вот грохнется, и я могу сказать, что кое-где уже просело слегка. Но официальные репорты репортируют 8-9% годового прироста. Им следует вторая половина агентов.
ИНтересно было, из какой категории ваш ))

[GoodBuyAmerica]

Я не верю ни официальным репортам, ни агентам, поскольку не знаю из чего они исходят когда делают прогноз и какие у них конфликты интересов. О том, что агент думает на самом деле можно узнать исходя только из того, во что он(а) вкладывается сам(а). Я исхожу из того, что купить дом за 3-4 годовых дохода можно легко и непринужденно. Если дом стоит $160-180K, покупатель может иметь доход в $40-60K/year, что вполне реально даже для семьи со скромными доходами если оба супруга работают. С увеличением МРОТа, цены на этот сегмент должны продолжать рости, а с учетом политических тенденций, МРОТ таки будет расти. В другую сторону работает то, что проценты по закладным тоже будут расти, что будет давить на цены вниз. Из локальных факторов, нельзя не отметить, что Лас Вегас производит впечатление быстро развивающегося города, который не собирается уходить в глубокий минус. Строятся казино, другие развлекаловки, рестораны, торговые площади, госпитали, инфрастуктура. Все это нужно кому-то обслуживать. Так что население будет скорее всего продолжать расти, и потребность в жилье не будет падать. А если сейчас дома стоят меньше чем в момент постройки, то с чего бы им и не подрасти немного.

По поводу Сан Диего, попробуйте что-нибудь купить здесь дешевле $400K. It is not even funny.

Так что предсказывать что-либо очень сложно (особенно будущее). Может ли обвалиться RE а LV? Может! Может вырасти? Может! Так что будем надеяться на небольшой cash flow, который не позволит нам вылететь в трубу, и на небольшой рост, который может и не материализоваться.

[Kolombina]

Я не верю ни официальным репортам, ни агентам, поскольку не знаю из чего они исходят когда делают прогноз и какие у них конфликты интересов. О том, что агент думает на самом деле можно узнать исходя только из того, во что он(а) вкладывается сам(а). Я исхожу из того, что купить дом за 3-4 годовых дохода можно легко и непринужденно. Если дом стоит $160-180K, покупатель может иметь доход в $40-60K/year, что вполне реально даже для семьи со скромными доходами если оба супруга работают.

https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?

[GoodBuyAmerica]

https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?

Это одна из основных причин почему в Summerlin и Henderson дома дороже. Но на процентном appreciation rate это может и не сказаться. Эти плохие школы сделали 100% между 2011 и 2014, а потом еще 15% за прошлый год. Дома по $160-180K есть не только в NLV. Вот в этом, кстати, агент должен очень хорошо разбираться.

[Kolombina]

https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?

Это одна из основных причин почему в Summerlin и Henderson дома дороже. Но на процентном appreciation rate это может и не сказаться. Эти плохие школы сделали 100% между 2011 и 2014, а потом еще 15% за прошлый год. Дома по $160-180K есть не только в NLV. Вот в этом, кстати, агент должен очень хорошо разбираться.

Смотрите, вам виднее. Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.
Или в районе получше можете взять townhome or patio home, с 1 car garage, или без driveway, или без бекярда или с маленьким бекярдом, но придется воевать с HOA violations, а они почти всегда есть у тенантов.

В гетто дома некоторые дома выросли на 200% и больше процентов Стоило 30-40, теперь 100-120.
У меня знакомый купил за 18 тыс, продал за 100 )) Но вам туда не надо.

[GoodBuyAmerica]

Смотрите, вам виднее.

Я думал Вы подскажите. Я не считаю себя экспертом по LV. Правда агент мне нравится, вроде он очень даже шарит что, где, и почем.

Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.

Чтобы без HOA, и новый, и с нормальным задним двором, и не гетто - не видел. Все, что построено после 1996, хоть $30-40 да слупят. В общем, я и не против. Районы постарше без НОА которые я видел обязательно имели уродов без который в семье не обходится. Тенанты и HOA - ну, да, бывает что дверь гаражную не закроют или мусорку неправильно выставят. Моих пока не штрафовали.
Насчет NLV, мой рентал проданный 10 лет назад был именно там. Эта коммунити сильно пострадала. Хотя и была с HOA, и gated, и с бассейном (в котором воды я никогда не видел, правда). И сейчас там CC&R -мама не горюй, конвой стреляет без предупреждения. Поэтому он и дешевле. Поэтому я туда не ездок. Но я вам не скажу за весь NLV...

Или в районе получше можете взять townhome or patio home, с 1 car garage, или без driveway, или без бекярда или с маленьким бекярдом, но придется воевать с HOA violations, а они почти всегда есть у тенантов.

Тока с 2 car garage. И таунхаузы - не мое.

В гетто дома некоторые дома выросли на 200% и больше процентов Стоило 30-40, теперь 100-120.
У меня знакомый купил за 18 тыс, продал за 100 )) Но вам туда не надо.

[Kolombina]

Смотрите, вам виднее.

Я думал Вы подскажите. Я не считаю себя экспертом по LV. Правда агент мне нравится, вроде он очень даже шарит что, где, и почем.

Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.

Чтобы без HOA, и новый, и с нормальным задним двором, и не гетто - не видел. Все, что построено после 1996, хоть $30-40 да слупят. В общем, я и не против. Районы постарше без НОА которые я видел обязательно имели уродов без который в семье не обходится. Тенанты и HOA - ну, да, бывает что дверь гаражную не закроют или мусорку неправильно выставят. Моих пока не штрафовали.
Насчет NLV, мой рентал проданный 10 лет назад был именно там. Эта коммунити сильно пострадала. Хотя и была с HOA, и gated, и с бассейном (в котором воды я никогда не видел, правда). И сейчас там CC&R -мама не горюй, конвой стреляет без предупреждения. Поэтому он и дешевле. Поэтому я туда не ездок. Но я вам не скажу за весь NLV...

Вам виднее в том плане, что вы лучше знаете, что вам нравится покупать на инвестмент.

В NLV полно домов построенных после 1990 без HOA. После 2002-2005 почти все будет с НОА. Я лично предпочитаю без HOA, хотя с НОА у меня тоже есть.
Я не агитирую за НЛВ, но с таким бюджетом там можно купить что-то нормальное.
В другом районе это будет что-то очень убитое. если есть ресурсы и желание заморочиться с ремонтом, то можно найти и получше.

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;
Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

[GoodBuyAmerica]

Вот например, хорошее место в НЛВ,почти approved short sale
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29085232" onclick="window.open(this.href);return false;

Выглядит красиво. А с чего бы это им уходить в шорт если дом был куплен 4 года назад за $106,400? И с чего бы такому чуду сидеть на маркете больше года? Что-то там не чисто.

Или вот, чуть похуже зипкод, но тоже нормалек, он стоит 158К, редфин не заапдейтил еще
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29248342" onclick="window.open(this.href);return false;

Да, эти ребятки попали так попали, купли в 2006. Жаль нет фоток внутри. Настроены правильно - за месяц нету траффика - снижаем цену.

В районе получше вы сможете взять что-то типа этого
https://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/206 ... e/29824606" onclick="window.open(this.href);return false;

Хороший, но маленький. И на рынке больше года. История продаж и листингов занятная.

А почему этот район считается хорошим?

К отдельным пропертям (почти) всегда можно придраться. Их все равно нужно глазками смотреть и ручками щупать. Меня как бы больше интересует Big picture. Хочу понять какой район имеет больший потенциал.

И еще, как Вы относитесь к домам с Master plan fees?

[Kolombina]

Я вам не предлагаю конкретно эти дома покупать. Это примерный порядок цен по районам на одноэтажные без НОа.
Вас интересует appreciation, а я ренталы в первую очередь для cash flow беру - у нас разные цели

[GoodBuyAmerica]

Я вам не предлагаю конкретно эти дома покупать. Это примерный порядок цен по районам на одноэтажные без НОа.
Вас интересует appreciation, а я ренталы в первую очередь для cash flow беру - у нас разные цели

Ну да, ну да. Но ведь Вы не будете покупать дом в плохом районе в котором может быть cash flow самый что ни на есть замечательный? И ведь не вечно же Вы будете держать эти проперти, так что appreciation как бы тоже важен?