Продажа дома в Америке 101

[Kolombina]

не, номинальная цена без агента ниже, но если учитывать комиссию (в нашем случае мне агенты дали оценку 12-14К), то без агента нам будет выгоднее

Я не об этом немного.
Поинт в том, что никогда не знаешь, какой байер придет через млс. Вы же не знаете точную цену вашего дома, которая зависит от многих критериев. Все эти критерии нельзя учесть. Поэтому и нельзя сказать - цена моего дома такая, а вот своим я продам на 12 тыс дешевле.
Агенты тоже не знают. Даже самые опытные. Это не значит, что вы получите плохой дил. Возможно, дом будет телепаться на млсе и никто его долго не купит, а может, сразу уйдет.

Чисто статистически вероятность выше продать дороже через МЛС, потому что все готовые покупать реальные байеры смотрят дома на МЛСе - через риелторов, через IDX вебсайты, который миллион, етс. Так или иначе, МЛС дает exposure.

Никакие FSBO не дадут этого.

Я не отговариваю вас, у вас уже покупатель есть, поэтому так может быть для вас выгоднее, я больше о том, что в общем случае через МЛС дома продаются-таки дороже.

[Lolla]

я заметил что цены фсбо всегда выше рынка и часто намного... во-первых это отражает жадность и часто вдобавок неадекватность продавца, во-вторых на фсбо товар часто попадает после длительных дискуссий с агентами типа все агенты плохие - оценивают мой бесценный дом слишком низко, дай ка я сам

ну... за спрос денег не берут
Мы когда смотрели дом fsbo там тоже цена была ах (вне нашего бюджета), по-этому когда мы посмотрели дом, я прямо хозяину сказала наш максимум за его дом. Он поломался, попросил дать официальный офер...... и принял его в течении суток Офер был на 17% ниже его цены и да, выше чем подобные дома.

[Kolombina]

Еще хотела добавить - я не верю во всякий маркетинг BS, которым любят пичкать агенты, типа как он будет продавать твой дом. Будет постать его каждый день на фейсбуке своим друзьям, бу-га-га ))

Если дом стоит на МЛС, с каким-то описанием и более-менее нормальными фотками - этого уже достаточно.
Фото можно сделать самим, или заказать в какой-нибудь real estate photography.

[Lolla]

я как покупатель ценила хорошие фотки. Дома с плохими фотками (темными, размазанными), да еще с бардаком никак не вызывали у меня желания даже идти смотреть те дома. Еще меня добивали снимки где как бы всю комнату в одном кадре полукруглую делали. Смотрелось все хорошо пока я не стала понимать, что на самом деле все гораздо меньше по размеру.
Еще заметила, есть тут у нас несколько риэлторов, которые всегда стейжают дома которые продают и все как конфетки смотрятся.

[Kolombina]

Стейджинг обычно отдельные компании делают, за отдельную цену. Риелторы их просто нанимают или владеют такими компаниями.
Марафет, порядок, стейджинг, мелкие фиксы - безусловно, выгодно подает дом. Это очень и очень рекомендуется делать. На HGTV полно хороших советов как быстро и недорого подмарафетить дом.

Но агенты этим обычно не занимаются. У агента цель - поставить листинг и получить с него как можно больше exposure для себя любимого. Весь маркетинг дома - это маркетинг агента,это то, что дает ему находить потенциальных покупателей и продавцов.

[Ratbert]

я заметил что цены фсбо всегда выше рынка и часто намного... во-первых это отражает жадность и часто вдобавок неадекватность продавца, во-вторых на фсбо товар часто попадает после длительных дискуссий с агентами типа все агенты плохие - оценивают мой бесценный дом слишком низко, дай ка я сам

ну... за спрос денег не берут
Мы когда смотрели дом fsbo там тоже цена была ах (вне нашего бюджета), по-этому когда мы посмотрели дом, я прямо хозяину сказала наш максимум за его дом. Он поломался, попросил дать официальный офер...... и принял его в течении суток Офер был на 17% ниже его цены и да, выше чем подобные дома.

я придерживаюсь правила никогда не связываться с продажами когда не указывают цену... фсбо это практически то же самое, продавцы типа умные ассы а все остальные буратинки

[Херовимчик]

не, в нашем случае точную цену можно назвать с точностью до 5К, т.к. это таунхаус. За последние полгода продалось 3 + 1 сейчас в контракте. Скажем так, я точно могу сказать что больше 10К сверху никто не набьет

[Херовимчик]

мне вот кстати чаще всего весь стейндинг или просто хозяйская мебель только мешают. Я больше люблю пустые помещения

[DropAndDrag]

да, решили продать свой таунхаус (глаза б его не видели!). Пока искала агентов, ко мне в личку постучался человек которых хотел бы купить без агентов. Т.е. если им нравится, нам даже никакой mls не нужен. Но вот какие документы просить у покупателя? нужен ли адвокат по недвижемости? Вообщем, море вопросов

В каждом штате свои правила.
У нас не нужен адвокат.
наш стандартный 12-страничный контракт покрывает все случаи жизни.
Его подписывают обе стороны, относят в тайтл компанию и тайтл все делает.

в вашингтоне тоже вроде не требуется адвокат. Типовой договор я думаю найти вообще не роблема. Получается, только выбрать тайтл\эскроу?

если за кеш покупать, то наверное можно попробовать договориться. а если в банке занимать деньги, то не уверен ...

[zigzag]

Мне прислали письмо в котором предложили выкупить мортгэдж. Это как? Просто выкупают долг у банка? Для меня это заманчиво, так как все равно я ничего не получаю сверху от продажи все равно. А заодно избавлюсь от листингов, риэлторов, расходов на клоузинг, ожидание, инспекторов и многого другого.

И тем кто выкупает тоже выгодно, покупают по цене ниже маркетинговой (даунпэймент, кое какой мортгэйдж уже выплачен).

Кому нибудь приходилось сталкиваться с компанией, которая выкупает у вас мортгэйдж?

Если таких компаний будет больше, риэлторам явно придется труднее, что есть хорошо, хоть не будут ставить немысленные проценты, и сроки контрактов.

[Lolla]

мне вот кстати чаще всего весь стейндинг или просто хозяйская мебель только мешают. Я больше люблю пустые помещения

Мне тоже хозяйска мебель особенна та что не в моем вкусе мешает.
Но иногда попадаются такие дома где стейджинг помогает выгодно представить "возможности" дома.
А еще есть такие покупатели которые любят выбирать глазами ))))

[Lolla]

Мне прислали письмо в котором предложили выкупить мортгэдж. Это как? Просто выкупают долг у банка? Для меня это заманчиво, так как все равно я ничего не получаю сверху от продажи все равно. А заодно избавлюсь от листингов, риэлторов, расходов на клоузинг, ожидание, инспекторов и многого другого.

И тем кто выкупает тоже выгодно, покупают по цене ниже маркетинговой (даунпэймент, кое какой мортгэйдж уже выплачен).

Кому нибудь приходилось сталкиваться с компанией, которая выкупает у вас мортгэйдж?

Если таких компаний будет больше, риэлторам явно придется труднее, что есть хорошо, хоть не будут ставить немысленные проценты, и сроки контрактов.

А они знают какой у вас моргедж по сумме?
Потому что такие предложения ака письма счастья мы у вас купим прям завтра и не глядя нам тоже приходят, но то за сколько они реально готовы купить просто смешно.
Если сумма вашего долга примерно равна маркетовой цене, то попробуйте. Но обычно такие сделки выгодны когда долг намного меньше цены на маркете.

[Kolombina]

Все, продала. Жаль как-то домика, я к нему все еще emotionally attached ))

[Kolombina]

не, в нашем случае точную цену можно назвать с точностью до 5К, т.к. это таунхаус. За последние полгода продалось 3 + 1 сейчас в контракте. Скажем так, я точно могу сказать что больше 10К сверху никто не набьет

По-разному бывает. У нас в комьюнити model match, через дом от моего, аппрейзнулся на 50 тыс меньше, чем я свой продала. Буквально пару недель назад аппрейзал был.

Мой поинт был в том, чтобы не продавать без МЛСа в общем случае. Если покупатель уже есть, то бывает выгоднее продать покупателю. Если бы у меня не было хорошего покупателя, я бы продала через МЛС.

[Херовимчик]

не, в нашем случае точную цену можно назвать с точностью до 5К, т.к. это таунхаус. За последние полгода продалось 3 + 1 сейчас в контракте. Скажем так, я точно могу сказать что больше 10К сверху никто не набьет

По-разному бывает. У нас в комьюнити model match, через дом от моего, аппрейзнулся на 50 тыс меньше, чем я свой продала. Буквально пару недель назад аппрейзал был.

Мой поинт был в том, чтобы не продавать без МЛСа в общем случае. Если покупатель уже есть, то бывает выгоднее продать покупателю. Если бы у меня не было хорошего покупателя, я бы продала через МЛС.

мы в итоге выставили на МЛС. Меньше чем через неделю дали оффер all cash, забирают прям с квартирантами, нам меньше проблем

[kyk]

забирают прям с квартирантами, нам меньше проблем

Так наличие квартирантов - готовый cash flow. С квартирантами должен лучше продаваться, чем без?

[Kolombina]

не, в нашем случае точную цену можно назвать с точностью до 5К, т.к. это таунхаус. За последние полгода продалось 3 + 1 сейчас в контракте. Скажем так, я точно могу сказать что больше 10К сверху никто не набьет

По-разному бывает. У нас в комьюнити model match, через дом от моего, аппрейзнулся на 50 тыс меньше, чем я свой продала. Буквально пару недель назад аппрейзал был.

Мой поинт был в том, чтобы не продавать без МЛСа в общем случае. Если покупатель уже есть, то бывает выгоднее продать покупателю. Если бы у меня не было хорошего покупателя, я бы продала через МЛС.

мы в итоге выставили на МЛС. Меньше чем через неделю дали оффер all cash, забирают прям с квартирантами, нам меньше проблем

Поздравляю

[Херовимчик]

забирают прям с квартирантами, нам меньше проблем

Так наличие квартирантов - готовый cash flow. С квартирантами должен лучше продаваться, чем без?

не все же ищут инвестмент, многие покупаю чтобы самим жить.

Сейчас вот наблюдаем как сосед пытается выселить своих, чтобы наконец-то дом привести впорядок (после толпы студентов) и продать. Сегодня истек очередной 3 days notice. Никто даже и не думал вещи собирать

[Lolla]

о да, у нас тут часто встречается когда дом стоит на продажу (дом форклоужер или при-ф) и уже покупатель находится, а тут бамц и люди заселяются, и все, покупатели сразу уходят так как не хотят с жильцами брать. При этом владельцы клянутся что они ничего не знали. У нас правда много тут лохотрона когда левые люди рентуют пустующие не свои дома

[sasha_z]

о да, у нас тут часто встречается когда дом стоит на продажу (дом форклоужер или при-ф) и уже покупатель находится, а тут бамц и люди заселяются, и все, покупатели сразу уходят так как не хотят с жильцами брать. При этом владельцы клянутся что они ничего не знали. У нас правда много тут лохотрона когда левые люди рентуют пустующие не свои дома

Ни фига себе! Как на Манхеттене. Из-за их "ультра либеральных" законов. Там иногда квартиры выставляют 20% от оценочной стоимости - потому, что там жильцы "прописаны" навечно. Деньги платят крошечные - как правило только покрывающие HOA Fee:

http://www.zillow.com/homedetails/243-W ... 0870_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;

[Lolla]

о да, у нас тут часто встречается когда дом стоит на продажу (дом форклоужер или при-ф) и уже покупатель находится, а тут бамц и люди заселяются, и все, покупатели сразу уходят так как не хотят с жильцами брать. При этом владельцы клянутся что они ничего не знали. У нас правда много тут лохотрона когда левые люди рентуют пустующие не свои дома

Ни фига себе! Как на Манхеттене. Из-за их "ультра либеральных" законов. Там иногда квартиры выставляют 20% от оценочной стоимости - потому, что там жильцы "прописаны" навечно. Деньги платят крошечные - как правило только покрывающие HOA Fee:

http://www.zillow.com/homedetails/243-W ... 0870_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;

у нас можно выселить жильцов, но по-моему не раньше чем у них контракт закончится, и он не может быть дольше чем на год. Если контракт левый и на маленькую сумму мало кто хочет связываться первоначально вообще. О, еще типа если жильцы сделали ремонт (поменяли карпет например считается за ремонт) - тоже типа их будет не выселить.
Вообще очень интересная схема.