геморрой с мортаж

[DropAndDrag]

Пипец да и только. Сегодня в пятницу должна была закрыться сделка, но долбанный банк сделал очередной финт ушами

Риэлторы созваниваются - делают продляющие бумаги - я подписал, наверное и продавцы подписали, тайтл компания введена в курс и будет пересчитывать копейки, полные непонятки с одной utility компанией, которую я перевел на себя - занавес падает - антракт ... ждем-с понедельника!

мои планы по поводу спокойного переезда начинают греметь медным тазом (у меня есть время, но я хотел за субботу-воскресенье перевезти самое необходимое, а потом за неделю оставшееся). да и вообще, я был весь в предвкушении хряпнуть бутылочку красного вина 1998 года сидя на деки и обозревая дали

короче, выводы простые
- earnest money мало что надо притащить, так надо еще показать транзакцию одной строчкой
Где логика в цеплянии к earnest money, если покупатель платит 20% downpayment - я не вижу днем с огнем ...
- если решите покупать, то соберите свое бабло, чтобы 2 последних стейтмента показывали это бабло. ибо придется писать на свое же бабло гифт письма. а если еще нет родства, то наверное совсем пипец )))
- не делайте никаких перекидываний денег между своими счетами. у меня всего 1 савинг и 2 чекинга, так что банк в 3(!!!) соснах запутался )))

p.s. не надо объяснять, что банку надо проверять платежноспособность. у меня хороший запас прочности, чтобы отдавать в месяц в 2-3 раза больше денег, на текущей работе я работаю давно, компания нормальная. других разумных показателей как-то не видится.

[Helmsman]

Банк таки долбанутый. В моём случае ничего похожего не было, хотя покупал через полгода после приезда, с подтверждением доходов на иностранном языке(взяли мой же перевод) и сменой работодателя в процессе. Down payment переводил в пятницу буквально за 10 минут до cut off к закрытию в понедельник.

[Komissar]

...

в последние годы банки как с цепи сорвались.

Но хоть процент-то низкий?

[DropAndDrag]

3% на 15 лет и где-то 1.5% дали кешбека.
можно было и 2.5% взять, но без кешбека. прикинул ... за 5 лет при обычных платежах кешбек не отбить, а тем более если платить быстрее. А загадывать на 5 лет вперед - смысла мало.

с цепи это не то слово! и 2 года не прошло, как я притащил 1000 баксов кешем и мне выписали бумажку, типа принято. и на этом были закончены все потуги с earnest money. правда, когда я сказал, что и 30+ штук кешем притащу, вот только тогда лоера засуетились

блин, вот сижу и прикидываю, а что если эти козлы не дадут лон ))) в следующую субботу надо будет выметываться по идеи ))) лепота

[Kolombina]

Это все Mortgage 101 - странно, что вам этого ни риелтор, ни лоан оффисер заранее не объяснили.
Cashier checks носить в тайтл не надо, это вызывает кучу доп проверок, Даунпеймент нужно переводить wire transfer, через 15 минут эксроу получает деньги и сразу же электронно рекордает проперти.
деньги перекидывать туда-сюда - ТАБУ,
ВСЕ нужные деньги для покупки должны отлежаться на счету два месяца.

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Мне бы такие мелкие проблемы

[DropAndDrag]

как всегда удивительные вещи Kolombina глаголит

рассказываю что и как по логике и небольшой практике.
риэлтор и лоан офицер у меня один и тот же.
пару лет назад она мне помогла с проверкой документов. сейчас помощи особо не надо было за исключением показать несколько домов, да и купить дом самому практически бессмысленно, если другая сторона имеет риэлтора. дом я сам нашел, а то что она присылала было известно и/или неинтересно. кстати, домом, который я нашел, она была удивлена удачной комбинацией нескольких параметров.
с предыдущим опытом по лонам у меня сложилось впечатление, что без поллитры решить что обойдется дешевле - не разобраться. вроде бы есть основные параметры сколько лет, процент, кешбек, но реально все добавляют самодельные фии в closing cost и разбираться с этим муторно. в надежде упростить жизнь я и лон взял через нее ))) упростил
единственное, что мне было сказано - не делать никаких телодвижений, чтобы кредитный score не упал. вот я сижу и жду, чтобы пару новых карточек открыть )))
чековой книжки у меня нету - ну куда такую толстенную книжку я положу - я ее не перевариваю, поэтому и сделал cashier check. как потом выяснилось можно сделать лист с 3 обычными чеками. то что cashier check не надо носить в тайтл за downpayment - вообще первый раз слышу. мне тайтл компании позвонила и попросила принести cashier check, про wire transfer не было речи вообще. да и при чем тут тайтл компания и лендер?
также сделать wire transfer за 15 минут - это что-то новое. давненько я их делал - уходил день-другой, чтобы человек увидел на своем счете деньги.
не перекидывать деньги, то же выглядит интересно. этот чекинг у меня рабочий и дебитную карточку я постоянно таскаю в кармане, поэтому и держу там меньше 1000 баксов. как-то не хочется держать кучу бабла и несколько месяцев на таком счете

было бы неплохо объяснить что за проверки с cashier check. с чего это тайтл компания должна беспокоится о cashier check на downpayment и вообще в честь чего она должна передавать какую-то информацию лендеру. также с wire transfer - не исключаю, что между компаниями это делается мгновенно, но опять-таки никто не предлагал такой вариант. ладно лендеру не нравятся переводы денег между банками. но когда лон был approved, лендер знал, что деньги рассредоточены по 3 банкам. чего теперь-то выеживаться от простой операции

[Ann4Ann]

сочувствую. ай хеар ю. банки однозначно озверели. моргич 9 лет назад - вообще настолько без проблем, что ничего не запомнили. хелок примерно в то же время - со свистом, еще и доплатили. первое перефинансирование - легко, с небольшим банком напрямую, нам там еще и грамотно подсказали что как и куда подвигать, чтоб нам максимально удобно было. 3 года назад поиск моргича под инвестмент - тут приплыли. не, преапрувал все дали радостно потирая руки, а потом началоооось. потеряли впустую полтора месаца и перефинансировали свой праймери опять, с кеш аут - перефинансировались с тем же банком, те же люди делали - бумаг запросили раз в 5 больше, они сами жаловались, насколько поменялись требования. инвестмент купили за кеш по емейлу. покупали у банка. все транзакции - wire transfer. быстро сразу и без вопросов. бумаг, правда туда-сюда тьму прогнали тоже. полгода назад начали гимор с хелоком. первый банк после 2х месяцев пришлось послать - такого непрофессионализма я еще не видела. бумаг/копий всего-всего запросили столько, что каждый раз казалось, что уже у них ну все есть... теряли, не отвечали ни на емейлы, ни по телефону, учили жить, хамили ... я ждала, когда анализы мочи запросят, все шло к тому. мы сломались и послали их. сейчас почти то же с другим банком. не, бумаг меньше, процессят доооолго. в последние 3 недели нам пытаются назначить клозинг дей. 3 недели назад подтвердили, что все, что надо - есть. в пятницу вечером прислали сеттелмент стейтмент с ашипками. ес-сно до понедельника опять никто чесаться не будет.

[Kolombina]

Wire transfer занимает 15 минут максимум с учетом времени нужного на доступ в федерал резерв. Тайтл его часто получает, пока вы еще в банке.
Просто надо в банке сказать - кнопку "отправить" нажимать при мне. Обычно они говорят, мы все отправили, а на самом деле, они просто поставили в очередь на аппрувал к менеджеру, и если менеджер ушел на ланч, а потом забыл, или просто ленивый, то и получается, что 1-2 дня. И пока менеджер не нажмет кнопку Submit, ваш wire никуда не идет, а сидит в этом отделении.

Насчет cashier checks были регуляции. Я пару раз покупала с ними, меня не проверяли, потому что тайтл свои и верили мне. По-нормальному, тайтл\эскроу 2-5 бизнес дней запросто могут поставить на проверку. В вашем случае могло быть некритично, потому что лендер и так и не собирался funds посылать.
А так cashier checks вы можете кансельнуть по корешку, так же как и сделать stop payment на обычный personal check. Время для проверки personal checks может быть up to 30 calendar days.

Wire не проверяется.Деньги - вот они и уже никуда не денутся.

Переводами туда-сюда вы можете возмущаться сколько угодно, но это всегда требует объяснений. Переводы между saving and checking - вы просто отделаетесь объяснительными письмами.

Переводы между бизнес и персонал счетами, даже если вы единственный владелец на обоих счетах, и один счет - это ваша зарплата, а другой - ваши ренталы, которые вы решили записать на ЛЛС, - вот такие переводы могут вообще запороть весь лоан. несмотря на то, что это все ваши личные деньги.

[IMR]

3% на 15 лет и где-то 1.5% дали кешбека.
можно было и 2.5% взять, но без кешбека. прикинул ... за 5 лет при обычных платежах кешбек не отбить, а тем более если платить быстрее. А загадывать на 5 лет вперед - смысла мало.

с цепи это не то слово! и 2 года не прошло, как я притащил 1000 баксов кешем и мне выписали бумажку, типа принято. и на этом были закончены все потуги с earnest money. правда, когда я сказал, что и 30+ штук кешем притащу, вот только тогда лоера засуетились

блин, вот сижу и прикидываю, а что если эти козлы не дадут лон ))) в следующую субботу надо будет выметываться по идеи ))) лепота

В каком банке Вы брали такой рейт, не подскажете? я меньше, чем 2.75%, найти не могу.

[DropAndDrag]

отвечу в личке. возможно это зависит от штата и даже района штата.
...
я не могу послать личное сообщение.

[FromRussiaWithLove]

Это все Мортгаге 101 - странно, что вам этого ни риелтор, ни лоан оффисер заранее не объяснили.
Цашиер чецкс носить в тайтл не надо, это вызывает кучу доп проверок, Даунпеймент нужно переводить шире трансфер, через 15 минут эксроу получает деньги и сразу же электронно рекордает проперти.
деньги перекидывать туда-сюда - ТАБУ,
ВСЕ нужные деньги для покупки должны отлежаться на счету два месяца.

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Мне бы такие мелкие проблемы

Да ето так, мне тоже в свое время из-за пары подобных действий пришлось даже переоформлять мортгаге и залетел на несколько тысяч.И естественно никто про ето не упоминал а сам не знал

[Kolombina]

риэлтор и лоан офицер у меня один и тот же.
пару лет назад она мне помогла с проверкой документов. сейчас помощи особо не надо было за исключением показать несколько домов, да и купить дом самому практически бессмысленно, если другая сторона имеет риэлтора. дом я сам нашел, а то что она присылала было известно и/или неинтересно. кстати, домом, который я нашел, она была удивлена удачной комбинацией нескольких параметров.

Я считаю, что функция поиска домов - это не самая важная задача риэлтора, если покупателям меньше 90 лет и они слышали об интернете

Если ваш риелтор по совместительству лоан офицер не рассказал вам стандартные правила изначально - двойка ему.
обычно сразу предупреждается - деньги не трогать, переводы не делать, подарки не брать, кешевые депозиты не вносить, необъяснимые чеки не окешивать, машины не покупать, кредитки не открывать и не закрывать, работу не менять, в общем, не делать никаких денежных телодвижений, отражающихся на банковских стейтментах или кредитной истории. В сумме 3 месяца примерно. Два месяца до начала лоана, и месяц самого оформления.

[anxiousDad]

Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.

[Lolla]

Мы моргедж делали в моем кредит юнион, так мне наша лон офицер сразу сказала - никаких перекидываний денег со счетов (если счета как сейвинг и чекинд в одном банке то не проблема), никакого кеша который хоть как-то идет в счет лона, весь кеш задепазитить и два месяца дать ему промариноваться. Так же предупредила - никаких крупных покупок, новый карточек, и так далее. Я согласна с Коломбиной что ваш лон офисер протупил.
Нам же сказали что Wire transfer нужен, заняло быстро.
В нашем случае сделка сразу не закрылась потому что банк видите ли ждал файнал апрейзл репорт, а тот не могли сделать потому что видители на леснице первые 4 ступенки видите ли дерево и без карпета, а выше начинается карпет... Вобщем, пришлось вылапливать ту тетку что апрейзл делала, тыкать ее носов в план (у нас новый дом стоился), параллельно прикреплять фото такой же лесницы в таких же домах и ей и банку чтобы посмотрели что так стандартно. Полный бред, но к вечеру таки сделка закрылась, это время между утром и вечером было проведено просто незабываемо...

[Lolla]

Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.

есть масса калькуляторов онлайн - "сколько нужно зарабаывать чтобы дали ХХХ сумму" или "сколько мне дадут с таким доходом". Вот там вбейте все ваши доходы-расходы и посмотрите.

Хоть ваш кондо и выплачен, все-равно есть расходы по нему типа НОА наверное, налогов, может страховки еще? Это будет учитываться.
Мы покупали дом недавно и при этом у нас оставался таунхауз (не выплаченный), когда нас проверяли смотрели чтобы дохода хватало чтобы покрывать обе моргеджа (за таунхауз + дом) + все обязательные расходы за оба (НОА, налоги), + нужно было чтобы на счету была сумма, равная 6 месячной оплате за таунхауз (мы его указали как будущая рентал проперти, может по-этому). И надо чтобы все эти выплаты не превышали определенный процент от дохода (до налогов который).
Гораздо легче было бы купить если бы наш таунхауз уже сдавался и у нас была бы форма налоговая об этом, тогда меньше бы доказывать что либо надо было было. Или как вариант иметь контракт на ваш кондо, то есть найти покупателей и подписать с ними сделку.

[anxiousDad]

Мой поинт в том что с бонусами можем позволить моргич, а без бонусов нет. Надо ведь 2-3 месяца банковский счет не сотрясать крупными депозитами и вычетами, а как тогда в банке узнают про бонусы? Есть еще работа жены, но она контрактор менее 2-х лет, имеет смысл ее счет светить?

[Lolla]

Мой поинт в том что с бонусами можем позволить моргич, а без бонусов нет. Надо ведь 2-3 месяца банковский счет не сотрясать крупными депозитами и вычетами, а как тогда в банке узнают про бонусы? Есть еще работа жены, но она контрактор менее 2-х лет, имеет смысл ее счет светить?

если бонусы дело не гарантированное, а в этом году есть, в следущем может не быть, то их в расчет банк брать не будет.
Если у жены есть официальная заплата, то почему бы ее тоже не указывать?
как вариант вам можно попробовать сделать приквалификейшн и в деталях конкретно про ваш кейс с лон офицером поговорить

знаю что вопрос дурацкий, но что будет если бонуса не будет, вы получается за дом платить не сможете?

кстати, размер даунпеймента имеет значение тоже.

[TanyaM]

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Про смену работы понятно. А что не так с покупкой машины?

[Kolombina]

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Про смену работы понятно. А что не так с покупкой машины?

Новый лоан, новый запрос на кредитной истории, небольшое падение скора, увеличение debt to income ratio.
Это может быть критично.

За кеш можно, конечно, с учетом того , что оставшихся денег хватает на даунпеймент и другие требования.

[anxiousDad]

знаю что вопрос дурацкий, но что будет если бонуса не будет, вы получается за дом платить не сможете?

С зарплатой жены сможем платить, даже без бонусов. Хотелось paperwork уменьшить, только на меня моргиж оформлять. К тому же она контрактор, зарплату из UK пересылают нерегулярно, зависит от того сколько часов набиллит.

[Ratbert]

Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.

есть лендеры рассматривающие вмененный рентовый доход... то есть вы заявляете что собираетесь кондо сдавать за такую то сумму которая с каким то коэффициентом добавляется к вашему доходу для аппрувала мортгиджа но это вопрос к вашему мор брокеру... некоторые лендеры требуют подписанный рент договор на будущий рент

[Lolla]

Там столько ньюансов, нужно говорить с разными лендерами и узнавать.
у нас например без договора о ренте лендер не принимал ничего
еще один лендер нам предлагал моргедж и хотел чтобы мы написали письмо им о том, что тх будет рентовочной проперти, но у них рейт был на порядок выше
еще один лендер узнав что обе проперти в радиусе 2 миль друг от друга просто отказал в моргедже.

[Dweller]

одни мои знакомые легко пишут липовые договоры рента и потом делают липовое же проживание рентеров - никто не озабачивается проверять, сделать такой договор как два пальца @$%
(ессно не воспринимайте как совет, просто FYI)

[Kolombina]

У меня не принимали доход от рента в расчет, пока он не показывался на двух tax returns.если было 2 tax returns с этим адресом и задекларированным рентом, то учитывали 75%.
Но я знаю, что у некоторых было достаточно подписанного лиза.

[Ratbert]

одни мои знакомые легко пишут липовые договоры рента и потом делают липовое же проживание рентеров - никто не озабачивается проверять, сделать такой договор как два пальца @$%
(ессно не воспринимайте как совет, просто FYI)

да, да есть и такие...