HELOC question

[Ann4Ann]

подскажите пожалуйста. скажем, дом выплачен и берем мы под него HELOC, как под primary residence, процент, соответственно нормальный. а потом мы решаем его сдавать, а сами перерезжаем в другой дом. на который, например, оформляем нормальный morgage, как на primary residence. что с этим HELOC, банк, выдавший его может что-то сделать? как они вообще узнают, что дом уже не primary? все стейтменты online.

[Lolla]

не уверена как это работает но вот с моргиджем так - есть один дом, на который был получен mortgage как на primary residence. через какое-то время покупается второй дом (первый не выплачен) и заявляется как primary residence. Условия на первый моргедж никак не изменяются.

[Dweller]

не уверена как это работает но вот с моргиджем так - есть один дом, на который был получен mortgage как на primary residence. через какое-то время покупается второй дом (первый не выплачен) и заявляется как primary residence. Условия на первый моргедж никак не изменяются.

там скорее всего должен год пройти или 2, потом требования уже нет
некоторые и этого не ждут, никто ведь не проверяет

[DropAndDrag]

узнал, что с рентом что-то обстоит не так, когда подписывал документы у нотариуса - в последний момент, когда уже делать было нечего. есть такой документик, что надо было переехать в 3 месячный срок. я приторчал, а нотариус, покрайней мере сделал вид, что приторчал и добавил, что даже если и не переедешь, то никакие дела не пришить. делать было нечего - подписал.
больше года полет нормальный. единственный гимор со страховкой - ее то туда отправят, то сюда.
по-моему процент на HELOC выше, чем на моргач. так что если в downpayment.

[Ann4Ann]

спасибо. я тоже потомтоже про mortgage подумала и, выглядит так что не надо все сильно усложнять. процент примерно одинаковый на HELOC (Prime -0.5) & mortgage (5 ARM), но HELOC под нашу ситуацию больше подходит. Мы точно не знаем, сколько нам надо будет, линию откроем на сколько дадут, а брать будем сколько понадобится, плюс никаких closing costs (да-да, я в курсе про 0 cc refin, но там % тогда выше, чудес не бывает), но это так, бонус. главное, что баланс HELOC больше под нашим контролем, если все по плану, то года за 3-4 оно все выплачивается, смысла нет с refin завязываться. плюс, с открытой линией, если рентал пропертю какую припрет прикупить "за кэш", то вот оно сразу есть - один из аргументов для снижения цены покупки.

[DropAndDrag]

ваша идея - купить дом за имеющейся кэш и взятый HELOC и за счет этого не платить СС (closing costs). вы собираетес выплатить за 3-4 года и потеря денег на немного большем проценте на HELOC в итоге будет меньше СС.
Я недавно рассматривал вариант выплаты mortgage за счет кэша и HELOC, когда попался вариант с фиксированным ~2% HELOC на первый год. Если бы все было бы хорошо, то HELOC я бы выплатил за 2+ года. У меня также была бы отмазка за счет 401 плана, если бы HELOC очень сильно взвинтил rate через год. Взвесив риски и учтя желание прикупить домишко, я отказался. Если бы я мог выплатить HELOC за год, то может быть бы и попробовал.

Вот что посоветую
1. Напишите все риски (увеличения процента HELOC, сдача вашего дома с длительной задержкой ... до потери работы)
2. Сделайте табличку в Excel и поиграйтесь с месячной выплатой при худших вариантах (то что можно подсчитать).

(Не о чем ...
Процент HELOC и mortgage зависит от местности и от суммы денег. то что я видел, HELOC проигрывает 15% fixed (5/1 ARM обычно чуть-чуть хуже) на ~1%. Как я понял HELOC будет меняться постоянно (я так понимаю ежемесячно) в зависимости от Prime, который маловероятно, что будет падать, а вот вверх двинутся вероятнее.
Можно взять mortgage с большим кэшбеком, который практически покроет CC) и rate будет немного выше 0.1-0.2-0.3 %, но фиксированный. Возможно ваши потери будут небольшими - зато максимум потерь предсказуемым.)

[Komissar]

подскажите пожалуйста. скажем, дом выплачен и берем мы под него HELOC, как под primary residence, процент, соответственно нормальный. а потом мы решаем его сдавать, а сами перерезжаем в другой дом. на который, например, оформляем нормальный morgage, как на primary residence. что с этим HELOC, банк, выдавший его может что-то сделать? как они вообще узнают, что дом уже не primary? все стейтменты online.

теоретически, у них есть право вас прищучить и отозвать лоан (в смысле, вы должны наскрести по сусекам и все-все выплатить), иначе начнут накручиваться всякие безумные штрафы и т.д.

Но реально, если вы все в срок выплачиваете, они не шевельнутся.

[Ann4Ann]

спасибо большое, Комиссар, вот что-то такое я и подозревала, красных флагов не выкидывать и надеяться на лучшее, но иметь план при худшем раскладе.
DropAndDrag , без подсчетата всех рисков и игрищ с амортизационными таблицами, планов А,Б,Ц большие финансовые решения и не принимаются. у нас есть на этом доме один HELOC, небольшой, 20% от стоимости, которым мы очень удачно пользуемся и первый ренал был куплен с его помощью (пользоваться, кстати, стали далеко не сразу, открыли после покупки, чтоб был, т.к. страшно было в первый раз столько кеша в даунпеймент выкатить, казалось 'вникуда', впервые воспользовались при перефинансировании по совету мужика, который нам mortgage оформлял, отличный был совет, сэкономил нам приличную сумму и опыт поимели).
Безотносительно HELOC еще вопрос, к -зубрам со стажем: если есть 2 рентала, у одного сильно позитивный кешфлоу а другой в минусе, они ж баллансируют друг друга, да? форма ж на них одна заполняется?

[Komissar]

Безотносительно HELOC еще вопрос, к -зубрам со стажем: если есть 2 рентала, у одного сильно позитивный кешфлоу а другой в минусе, они ж баллансируют друг друга, да? форма ж на них одна заполняется?

да, если на оба заполняете такс-ретерн в одном и том же году, то они балансируют друг друга.

[Ann4Ann]

да, если на оба заполняете такс-ретерн в одном и том же году, то они балансируют друг друга.

спасибо .

[Kolombina]

узнал, что с рентом что-то обстоит не так, когда подписывал документы у нотариуса - в последний момент, когда уже делать было нечего. есть такой документик, что надо было переехать в 3 месячный срок. я приторчал, а нотариус, покрайней мере сделал вид, что приторчал и добавил, что даже если и не переедешь, то никакие дела не пришить. делать было нечего - подписал.
больше года полет нормальный. единственный гимор со страховкой - ее то туда отправят, то сюда.
по-моему процент на HELOC выше, чем на моргач. так что если в downpayment.

у меня приходили и физически проверяли переехала я или нет. Я не переехала, у нас ремонт в разгаре был.

[Kolombina]

Не знаю как с хелоками, но обычные мортгиджи можно брать каждый год-два под праймери. Никаких изменений со старыми мортгиджами не происходит.

[Kolombina]

Даже FHA разрешает два мортгиджа брать. То есть берете один FHA, через два года покупаете другой дом , на новый FHA мортгидж. И старый дом сдаете , с FHA мортгиджем.
У конвентионал лоанов правила посвободнее.

[nina_123]

Народ, а можно узнать у вас - где сейчас дают HELOC с хорошим рейтом? Мой (Prime -0.75) is about to expire soon, хочу продолжить но пока что только основные банки предлагают Prime + x.... Может какие Credit Unions?

[DropAndDrag]

рыская по инету, я наткнулся на БОА https://www.bankofamerica.com/home-loan ... t-rates.go
после этого и стал выяснять с этим HELOC. как-то не сложилось счастливой картинки, начиная с того, что в банке мне сказали что-то типа 4.6%
поройтесь еще в bankrate.

[Ann4Ann]

Народ, а можно узнать у вас - где сейчас дают HELOC с хорошим рейтом? Мой (Prime -0.75) is about to expire soon, хочу продолжить но пока что только основные банки предлагают Prime + x.... Может какие Credit Unions?

tdbank Prime-0.5 (2.75 сейчас), если привязывать к их же чекингу. Но у них $99 closing, но если онлайн подаваться, то $200 дают. Да, наш маленький HELOC тоже на лучших условиях, сейчас таких я не вижу. А что значит истекает? у нас истекает скоро interesт-only период, а линия, вроде как, бессрочная.

[Kolombina]

Я недавно( 1 сентября) брала хелок под 4.725, кажется. По 2.75 не видела.

[Ann4Ann]

http://www.tdbank.com/personal/home_equ ... tails.aspx" onclick="window.open(this.href);return false;
там много 'но'. >=200К<=500К (<200K rate is just higher) primary or second home. к сожалению под investment property рейты совсем другие.

[DropAndDrag]

вот еще http://www.myconsumers.org/loans-credit ... tions.html может оказаться 1.5% на год

[Komissar]

Да, наш маленький HELOC тоже на лучших условиях, сейчас таких я не вижу. А что значит истекает? у нас истекает скоро interesт-only период, а линия, вроде как, бессрочная.

проверьте еще раз, действительно ли бессрочная. Даже в самые сладкие времена интерест-онли давали на 10 лет, а потом наступают 20 лет выплаты.

Кстати, когда у Вас drawing period кончается? Если Вы до того момента не сняли деньги, потом уже не снимите.

[Komissar]

Я недавно( 1 сентября) брала хелок под 4.725

под рентал или под праймери?

в целом, многовато.

[Kolombina]

Я недавно( 1 сентября) брала хелок под 4.725

под рентал или под праймери?

в целом, многовато.

Праймери. Мне пришлось брать конвентионал плюс хелок, потому что Джамбо не давали.

[Ann4Ann]

проверьте еще раз, действительно ли бессрочная. Даже в самые сладкие времена интерест-онли давали на 10 лет, а потом наступают 20 лет выплаты.

Кстати, когда у Вас drawing period кончается? Если Вы до того момента не сняли деньги, потом уже не снимите.

ну мы не особо что знали про продукт, прям скажем, несколько лет назад пошли в банк спросить, можно ли увеличить сумму, т.к. за дом было к тому времени сильно больше выплачено. они поржали над нами, сказали, что так вообще не делают, тогда мы спросили можно ли сделать другой, бОльший HELOC, нам сказали, что можно, но таких условий (в частности безлимитный, но теперь я перепроверю, конечно) как в этом уже не бывает и не будет, и они их позакрывали всем, кому могли, и посоветовали нам держать его открытым пока держится. мы тогда, в итоге рефинансировались с кеш аут, сделав loan subordination.
про drawing period впервые слышу. мы оттуда как-то берем-выплачиваем деньги, часто сейчас получается. пару недель назад остатки mortgage из него выплатили и собс-но теперь второй хелок на максимум пытаемся отркрыть. тоже надо будет спросить что за зверь и есть ли он у нас.

[Boriskin]

Я недавно( 1 сентября) брала хелок под 4.725, кажется. По 2.75 не видела.

Неслабые у вас рейты в штатах, у меня HELOC 2.70 - Онтарио.

[Ann4Ann]

проверьте еще раз, действительно ли бессрочная. Даже в самые сладкие времена интерест-онли давали на 10 лет, а потом наступают 20 лет выплаты.

Кстати, когда у Вас drawing period кончается? Если Вы до того момента не сняли деньги, потом уже не снимите.

правильно и вовремя заданные вопросы бывают ценнее ответов. спасибо:).

Мы сегодня наконец-то закрылись с новым хелоком.
Как я упоминала, у нас старый хелок есть, условием нового было его выплатить и закрыть. они очень хотели сделать это во время клозинга, но так получилось, что у нас там баланс 0. это ввело всех в ступор. задержало клозинг... вроде, на прошлой неделе разобрались, пришлось мне ехать в наш банк, брать какую-то форму, что они разрешалют запросить закрыть хелок во время клозинга и перевести баланс. прикол в том, что сегодня старый хелок не прозвучал вообще никак. и форм мы никаких не подписывали. вспомнили об этом только по пути домой. чешу теперь репу ... а вдруг у нас два хелока:).