HELOC question

[Ann4Ann]

подскажите пожалуйста. скажем, дом выплачен и берем мы под него HELOC, как под primary residence, процент, соответственно нормальный. а потом мы решаем его сдавать, а сами перерезжаем в другой дом. на который, например, оформляем нормальный morgage, как на primary residence. что с этим HELOC, банк, выдавший его может что-то сделать? как они вообще узнают, что дом уже не primary? все стейтменты online.

[Lolla]

не уверена как это работает но вот с моргиджем так - есть один дом, на который был получен mortgage как на primary residence. через какое-то время покупается второй дом (первый не выплачен) и заявляется как primary residence. Условия на первый моргедж никак не изменяются.

[Dweller]

не уверена как это работает но вот с моргиджем так - есть один дом, на который был получен mortgage как на primary residence. через какое-то время покупается второй дом (первый не выплачен) и заявляется как primary residence. Условия на первый моргедж никак не изменяются.

там скорее всего должен год пройти или 2, потом требования уже нет
некоторые и этого не ждут, никто ведь не проверяет

[DropAndDrag]

узнал, что с рентом что-то обстоит не так, когда подписывал документы у нотариуса - в последний момент, когда уже делать было нечего. есть такой документик, что надо было переехать в 3 месячный срок. я приторчал, а нотариус, покрайней мере сделал вид, что приторчал и добавил, что даже если и не переедешь, то никакие дела не пришить. делать было нечего - подписал.
больше года полет нормальный. единственный гимор со страховкой - ее то туда отправят, то сюда.
по-моему процент на HELOC выше, чем на моргач. так что если в downpayment.

[Ann4Ann]

спасибо. я тоже потомтоже про mortgage подумала и, выглядит так что не надо все сильно усложнять. процент примерно одинаковый на HELOC (Prime -0.5) & mortgage (5 ARM), но HELOC под нашу ситуацию больше подходит. Мы точно не знаем, сколько нам надо будет, линию откроем на сколько дадут, а брать будем сколько понадобится, плюс никаких closing costs (да-да, я в курсе про 0 cc refin, но там % тогда выше, чудес не бывает), но это так, бонус. главное, что баланс HELOC больше под нашим контролем, если все по плану, то года за 3-4 оно все выплачивается, смысла нет с refin завязываться. плюс, с открытой линией, если рентал пропертю какую припрет прикупить "за кэш", то вот оно сразу есть - один из аргументов для снижения цены покупки.

[DropAndDrag]

ваша идея - купить дом за имеющейся кэш и взятый HELOC и за счет этого не платить СС (closing costs). вы собираетес выплатить за 3-4 года и потеря денег на немного большем проценте на HELOC в итоге будет меньше СС.
Я недавно рассматривал вариант выплаты mortgage за счет кэша и HELOC, когда попался вариант с фиксированным ~2% HELOC на первый год. Если бы все было бы хорошо, то HELOC я бы выплатил за 2+ года. У меня также была бы отмазка за счет 401 плана, если бы HELOC очень сильно взвинтил rate через год. Взвесив риски и учтя желание прикупить домишко, я отказался. Если бы я мог выплатить HELOC за год, то может быть бы и попробовал.

Вот что посоветую
1. Напишите все риски (увеличения процента HELOC, сдача вашего дома с длительной задержкой ... до потери работы)
2. Сделайте табличку в Excel и поиграйтесь с месячной выплатой при худших вариантах (то что можно подсчитать).

(Не о чем ...
Процент HELOC и mortgage зависит от местности и от суммы денег. то что я видел, HELOC проигрывает 15% fixed (5/1 ARM обычно чуть-чуть хуже) на ~1%. Как я понял HELOC будет меняться постоянно (я так понимаю ежемесячно) в зависимости от Prime, который маловероятно, что будет падать, а вот вверх двинутся вероятнее.
Можно взять mortgage с большим кэшбеком, который практически покроет CC) и rate будет немного выше 0.1-0.2-0.3 %, но фиксированный. Возможно ваши потери будут небольшими - зато максимум потерь предсказуемым.)

[Komissar]

подскажите пожалуйста. скажем, дом выплачен и берем мы под него HELOC, как под primary residence, процент, соответственно нормальный. а потом мы решаем его сдавать, а сами перерезжаем в другой дом. на который, например, оформляем нормальный morgage, как на primary residence. что с этим HELOC, банк, выдавший его может что-то сделать? как они вообще узнают, что дом уже не primary? все стейтменты online.

теоретически, у них есть право вас прищучить и отозвать лоан (в смысле, вы должны наскрести по сусекам и все-все выплатить), иначе начнут накручиваться всякие безумные штрафы и т.д.

Но реально, если вы все в срок выплачиваете, они не шевельнутся.

[Ann4Ann]

спасибо большое, Комиссар, вот что-то такое я и подозревала, красных флагов не выкидывать и надеяться на лучшее, но иметь план при худшем раскладе.
DropAndDrag , без подсчетата всех рисков и игрищ с амортизационными таблицами, планов А,Б,Ц большие финансовые решения и не принимаются. у нас есть на этом доме один HELOC, небольшой, 20% от стоимости, которым мы очень удачно пользуемся и первый ренал был куплен с его помощью (пользоваться, кстати, стали далеко не сразу, открыли после покупки, чтоб был, т.к. страшно было в первый раз столько кеша в даунпеймент выкатить, казалось 'вникуда', впервые воспользовались при перефинансировании по совету мужика, который нам mortgage оформлял, отличный был совет, сэкономил нам приличную сумму и опыт поимели).
Безотносительно HELOC еще вопрос, к -зубрам со стажем: если есть 2 рентала, у одного сильно позитивный кешфлоу а другой в минусе, они ж баллансируют друг друга, да? форма ж на них одна заполняется?

[Komissar]

Безотносительно HELOC еще вопрос, к -зубрам со стажем: если есть 2 рентала, у одного сильно позитивный кешфлоу а другой в минусе, они ж баллансируют друг друга, да? форма ж на них одна заполняется?

да, если на оба заполняете такс-ретерн в одном и том же году, то они балансируют друг друга.

[Ann4Ann]

да, если на оба заполняете такс-ретерн в одном и том же году, то они балансируют друг друга.

спасибо .

[Kolombina]

узнал, что с рентом что-то обстоит не так, когда подписывал документы у нотариуса - в последний момент, когда уже делать было нечего. есть такой документик, что надо было переехать в 3 месячный срок. я приторчал, а нотариус, покрайней мере сделал вид, что приторчал и добавил, что даже если и не переедешь, то никакие дела не пришить. делать было нечего - подписал.
больше года полет нормальный. единственный гимор со страховкой - ее то туда отправят, то сюда.
по-моему процент на HELOC выше, чем на моргач. так что если в downpayment.

у меня приходили и физически проверяли переехала я или нет. Я не переехала, у нас ремонт в разгаре был.

[Kolombina]

Не знаю как с хелоками, но обычные мортгиджи можно брать каждый год-два под праймери. Никаких изменений со старыми мортгиджами не происходит.

[Kolombina]

Даже FHA разрешает два мортгиджа брать. То есть берете один FHA, через два года покупаете другой дом , на новый FHA мортгидж. И старый дом сдаете , с FHA мортгиджем.
У конвентионал лоанов правила посвободнее.

[nina_123]

Народ, а можно узнать у вас - где сейчас дают HELOC с хорошим рейтом? Мой (Prime -0.75) is about to expire soon, хочу продолжить но пока что только основные банки предлагают Prime + x.... Может какие Credit Unions?

[DropAndDrag]

рыская по инету, я наткнулся на БОА https://www.bankofamerica.com/home-loan ... t-rates.go
после этого и стал выяснять с этим HELOC. как-то не сложилось счастливой картинки, начиная с того, что в банке мне сказали что-то типа 4.6%
поройтесь еще в bankrate.