Homeownership is at its lowest rate since 1967

[AlienCreature]

Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает.

Все правильно, upper middle class и имеет $300 К+, на то он и upper. А если начинать жаться по поводу deductions и AMT, то из uppera могут и попросить.

Кто это интересно может меня попросить если я буду на AMT "жаловаться"?

[Komissar]

Я считаю все до налогов чтобы сравнивать apples to apples.

до налогов получается не apples to apples, а яблоки с сеном. Надо смотреть именно на посленалоговую прибыль.

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Что касается того где "жилье стоит и аппрешиейтится" - пока что я вижу что стоит оно на рынке и стагнирует.

мне твоя квартирка в Downtown в свое время понравилась. Жалко, что продала.

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m.

это какая то дешевка для NYC.

Мы снимаем кондо у такого вот китайского landlord. Очень довольны.

Уверен, что китаец доволен еще сильнее.

PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет.

Ты явно не в теме.

[AlienCreature]

покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...

Рентовки разные бывают. У нас сейчас можно снять все, любой уровень luxury и наворотов только плати. И таки да, в high cost of living places как то побережья, жилье это прежде всего финансовая операция. Если я покупаю в кредит asset стоимостью выше миллиона долларов, то мои мысли будут в первую, вторую, и третью очередь о финансовой составляющей этого предприятия, а уж где то в 10-ю о комфорте ванны сделанной "под себя".

можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Не с экономить а сделать финансово наиболее выгодное решение. Многие предпочитают вкладывать деньги иначе и не любят переплачивать. У меня полно знакомых и клиентов которые имея 7-значные доходы рентуют (естественно не дешевые апартменты, дорогие квартиры/тацнхаусы 12-30k в месяц). Все относительно и у всех разная ситуация. Не всем интересно затачивать под себя свой дом, для многих это просто место куда приходят спать на 6 часов в сутки и то не каждый день.

[AlienCreature]

до налогов получается не apples to apples, а яблоки с сеном. Надо смотреть именно на посленалоговую прибыль.

Нет, нужно считать именно до налогов. Потому что налоговая ставка у всех разная и сравнить после налогов не удастся. Впрочем можно и после налогов но тогда уже ВСЕ после налогов.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Только на primary residence

это какая то дешевка для NYC.

Это обычная цена 5-br дома в спальном сабурбе (40 минут от города) на полуакре земли. В городе за эти деньги можно купить... Это почти ничего уже наверное.

Уверен, что китаец доволен еще сильнее.

Очень может быть, но у нас с китайцем разные цели. У него цель припарковать свою кеш так чтобы его правительство ее не забрало, и он за это еще и приплатит. А мы хотим видеть прирост капитала.

PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет.

Ты явно не в теме.[/quote]
В теме я, в теме.

[Ratbert]

можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Не с экономить а сделать финансово наиболее выгодное решение. Многие предпочитают вкладывать деньги иначе и не любят переплачивать. У меня полно знакомых и клиентов которые имея 7-значные доходы рентуют (естественно не дешевые апартменты, дорогие квартиры/тацнхаусы 12-30k в месяц). Все относительно и у всех разная ситуация. Не всем интересно затачивать под себя свой дом, для многих это просто место куда приходят спать на 6 часов в сутки и то не каждый день.

это называется жизнь взаймы... давайте экономить на своей жизни и вкладывать куда-то зачем-то чтобы потом где-то когда-то начать жить, так? ведь часы нашей жизни ничего не стоят, давайте их разбазаривать...

[Komissar]

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

[AlienCreature]

это называется жизнь взаймы... давайте экономить на своей жизни и вкладывать куда-то зачем-то чтобы потом где-то когда-то начать жить, так? ведь часы нашей жизни ничего не стоят, давайте их разбазаривать...

Жизнь в займы это как раз мортгиж размером 3-5 зарплат который висит камнем на шее. Если есть в возможность купить не напрягаясь и не впрягаясь в огромный долг то почему бы и нет. Проблема в том что this is not the case in most high cost places. You can rent cheaper and better/higher end quality property vs buying. В этой ситуации покупать худшее и дороже но чтобы "свое" (а на самом деле конечно банка) жилье можно только по причине нерациональной, aka Американ дрим

[DropAndDrag]

У меня, например, заем+налоги+дорогая страховка 1500 в месяц.
Аренда такого дома как мой - 2100. Да, и я свой дом купил на дне цен в 2010-ом.
Сейчас рыночная цена на мой дом на 40% выше, чем я за него заплатил.

не надо сравнивать яблоки с апельсинами, то бишь рент и покупка ТАКОГО же дома!
в среднем рент намного дешевле покупки, так как среднее рентованное жилье хуже, чем средний дом. был это обсуждалось уже в одном топике несколько лет назад. вывод - покупать дороже, но больше но "раки большие"

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

[DropAndDrag]

Все имхо.
- в местах роста работ (в Детройте никто не хочет) очень мало строят entry level жилья
- хорошее mass жилье массовых строительств конца 40-ых - середины 50 - 60-ых приходит в негодность и покупать такое жилье это гарантированный геморой с переделкой, посему выбирается рентовать лакшери (или close to it), чем жить в сарае.
- ростут налоги, и сопутсвующие расходы (в том числе на перестройку/upgrade)
- растут "налоги на жизнь". Что толку обсуждать процентное соотношение тогда и сейчас, если тогда университеты не стоили в массе, больше средней годовой з/п, люди учились в обычных школах и из них поступали в унивеситеты, без всяких многочисленных не дешевых тюторов, и т.д.
- народу становится больше, лоты делят/переделят, и жить на носовом платке, но своем становится не так желанно, как в рентовке.
- общая имхо безрукость населения, когда вызывают даже лампочку поменять.
- нету гарантированной работы, пожизненного найма, корпоративных пенсий, вообще никаких гарантий. Т.е. все сложнее и сложнее покупать и не оказываться потом в фин. дыре.
- крайне мал процент семей которые живут вместе всю жизнь (в сравнении со временами 50 - 60 -ых), а каждый развод это даже в самом шикарном варианте (нету спазал сапорта, расходы на детей не превышают обычных расходов на детей в семье) это банальная потеря половины основного капитала в размере 15% - 5% на половину от суммы продажи (6% агенту + прочие таксы) и 10% на половину ушедшего 20%-ого даунпеймента
- общее нищание населения. Если у нас 47% не платят федеральные налоги (понятно, что там часть на itemized deductions и в том числе на проценты на моргидж), то откуда будет рост покупателей? Страна стремительно расслаивается и нищает.

Думаю, что процент вряд ли будет расти, тогда, как RE будет продаваться и рости в абс. числах, поскольку каждый год в США вьежают от 1 до 2 миллионов новых жителей.

соглашсь со всеми или практически со всеми аргументами.

добавлю, что жилье является реально политическим вопрсом.
это практически единственное, что можно потерять. а так как народ в своей массе легко преобразовается в плохо соображающее быдло, устраивающее революции, то ...

[DropAndDrag]

Ради бога. Но вычитайте тогда недополученный доход на инвестиции в среднем 6% годовых с суммы 20% дауна.

а где это 6% годовых раздают?

[AlienCreature]

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

Этого я не знаю - может вы мне расскажете с высоты собственного опыта?

[Krys-Krys]

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

Этого я не знаю - может вы мне расскажете с высоты собственного опыта?

Соглашусь с Комиссаром.
Были районы где школы не очень (5-6) но сами районы вполне приличные. Там за теже деньги можно было взять лучше нашего жилья в районе со школами получше. Районов с рейтингом школ до 4 конечно стоит опасаться... Там обычно не спокойно.
Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

[AlienCreature]

Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

Опять же - я этого не знаю, но знакомая бездетная пара (и не планируют) купили дом в южной CA и они очень следили за рейтингом школ потому что считали что это влияет на resale value. У всех свои теории.

[Krys-Krys]

Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

Опять же - я этого не знаю, но знакомая бездетная пара (и не планируют) купили дом в южной CA и они очень следили за рейтингом школ потому что считали что это влияет на resale value. У всех свои теории.

Конечно влияет. В районах с хорошим школами жилье дороже. Но они и при покупке за него заплатили дороже. А если жилье покупается на жизнь себе и сейчас... И кредит надо платить, то я бы не переплачивала за то что мне не нужно на данном этапе а взяла дом качеством повыше за теже деньги или подешевле. Но если у них лишние деньги платить кредит или они думают что в итоге заработают на продаже в разы больше то им виднее что им лучше. Но тогда не надо сравнивать этот случай (получение доп прибыли с продажи) с покупной дома для себя для жизни.

[Krys-Krys]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

[Krys-Krys]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

[Леонид Ильич Брежнев]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

Поломки, замены, апгрейды, крыши, дэки, будут списываться либо сразу либо как депришиэйшен, размазанный по времени. Все налоги, страховким, таксы, интерес - само собой. Езду по делам и не совсем из расчета 56 центов на милю, собственный офис на ведение этого всего (собенно если этого много), комп. технику, утилиты, интернет. И главное, что депришиейшен самой проперти (здания). И если после того, как из прихода будут вычтены все расходы, и если доход будет негативным, то его можно "скомпенсировать" из вашей W-2, на сумму не более 25К с одной проперти, и не более 100К тотал. И с уже оставшейся суммы с W-2, Вы будете платить personal income tax.

[Леонид Ильич Брежнев]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

[AlienCreature]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

Если этот дом meets the IRS definition of a "primary residence", than the first $500K of capital gains are tax free. Primary residence нужно жить 3 года из последних 5 и еще какие то требования - посмотрите на сайте IRS

[AlienCreature]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

Здесь все зависит от вашего статуса. Если вы как частное лицо владете rental property, то при доходе выше 150К вы вообще ничего списать не можете - это будет пассивный loss, который может offset your passive income - not your active income (зарплату). Это самый невыгодный вариант по сути. Единственное исключение это если вы "real estate professional" например агент или еще что то такое. Тогда можете списать. В противном случае все эти списания аккумулируются пока вы не продадите проперть... и вообще там все сложно с depreciation/recapture.

Большие landlords которые incorporated естественно списывают все расходы с доходов и оперируют как любой другой бизнес. И, кстати, часто платят RE Tax по гораздо меньшей ставке чем индивидуальные домовладельцы

[OtecFedor]

Рассматривать свои дом как инвестицию ето как-то странно. У вас же не может быть в проинципе нормального анализа ввиду очевиднои емоциональнои привязаности, всяких тараканов со школами, locations etc. Может с бизнес точки зрения maximum return на трушобы куда вы будете посылать вооруженную охрану собирать ренту, whatever works.
А так у вас не ни нормального дома, ни еффектвнои инвестиции. Не зря основным приципом корпорации есть separation of ownership and management.

[Boriskin]

Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...
можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Это тоже можно понять. По сути - покупка своего жилья - это неоптимальное финансовое решение, при котором достаточно сильно вырастает качество жизни. Кому то на это пофиг и тогда человек рентует дешево и сердито, откладывая и инвестируя сэкономленное. Кому то - не пофиг (как мне) и они четко понимают, на что они тратят больше и что им это дает.

[Boriskin]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

[Krys-Krys]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

Это только для primary residence. Как я понимаю на остальные виды вообще нет дедакшена.
И 500к это дадакшн на семейную пару которая вместе налоги файлит. Если владелец дома 1 - то дедакш 250к,

How your sale qualifies. Your sale qualifies for exclusion of $250,000 gain ($500,000 if married filing jointly) if the following is true:
You owned the home and used it as your main home during at least 2 of the last 5 years before the date of sale.

You did not acquire the home through a like-kind exchange (also known as a 1031 exchange), during the past 5 years.

You did not claim any exclusion for the sale of a home that occurred during a 2-year period ending on the date of the sale of the home, the gain from which you now want to exclude.

https://www.irs.gov/publications/p523/ar02.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[Boriskin]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

Это только для primary residence. Как я понимаю на остальные виды вообще нет дедакшена.

Я от того прифигел, что у нас в социалистической Канаде нет налога на capital gain при продаже primary residence. Единственный момент - если сколько то лет дом не был primary residence - тогда надо вычислять, на сколько он подорожал за эти годы и эта часть удорожания облагается capital gain taxes.