Homeownership is at its lowest rate since 1967

[AlienCreature]

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

Этого я не знаю - может вы мне расскажете с высоты собственного опыта?

[Krys-Krys]

В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

Этого я не знаю - может вы мне расскажете с высоты собственного опыта?

Соглашусь с Комиссаром.
Были районы где школы не очень (5-6) но сами районы вполне приличные. Там за теже деньги можно было взять лучше нашего жилья в районе со школами получше. Районов с рейтингом школ до 4 конечно стоит опасаться... Там обычно не спокойно.
Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

[AlienCreature]

Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

Опять же - я этого не знаю, но знакомая бездетная пара (и не планируют) купили дом в южной CA и они очень следили за рейтингом школ потому что считали что это влияет на resale value. У всех свои теории.

[Krys-Krys]

Если детей нет и не планируеться, зачем переплачивать?

Опять же - я этого не знаю, но знакомая бездетная пара (и не планируют) купили дом в южной CA и они очень следили за рейтингом школ потому что считали что это влияет на resale value. У всех свои теории.

Конечно влияет. В районах с хорошим школами жилье дороже. Но они и при покупке за него заплатили дороже. А если жилье покупается на жизнь себе и сейчас... И кредит надо платить, то я бы не переплачивала за то что мне не нужно на данном этапе а взяла дом качеством повыше за теже деньги или подешевле. Но если у них лишние деньги платить кредит или они думают что в итоге заработают на продаже в разы больше то им виднее что им лучше. Но тогда не надо сравнивать этот случай (получение доп прибыли с продажи) с покупной дома для себя для жизни.

[Krys-Krys]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

[Krys-Krys]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

[Леонид Ильич Брежнев]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

Поломки, замены, апгрейды, крыши, дэки, будут списываться либо сразу либо как депришиэйшен, размазанный по времени. Все налоги, страховким, таксы, интерес - само собой. Езду по делам и не совсем из расчета 56 центов на милю, собственный офис на ведение этого всего (собенно если этого много), комп. технику, утилиты, интернет. И главное, что депришиейшен самой проперти (здания). И если после того, как из прихода будут вычтены все расходы, и если доход будет негативным, то его можно "скомпенсировать" из вашей W-2, на сумму не более 25К с одной проперти, и не более 100К тотал. И с уже оставшейся суммы с W-2, Вы будете платить personal income tax.

[Леонид Ильич Брежнев]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

[AlienCreature]

Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Можно подробней как это работает?
Кипил ты дом скажем за 1 млн. Решил через 10 лет продать. Продал за 1.5 млн. Надо с 500к платить налог? Или нет?

Если этот дом meets the IRS definition of a "primary residence", than the first $500K of capital gains are tax free. Primary residence нужно жить 3 года из последних 5 и еще какие то требования - посмотрите на сайте IRS

[AlienCreature]

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

Что например?
Списать можно если был ремонт, замена ковра и т д.
А если заселился тенант и живет годами, и у него ничего не ломается и все замечательно, то списать можно только тот же самый интерест на лоан и проперти такс. А с рента будь добр плати налоги как с дохода! Пусть меня Коммисар поправит если я не права.

Здесь все зависит от вашего статуса. Если вы как частное лицо владете rental property, то при доходе выше 150К вы вообще ничего списать не можете - это будет пассивный loss, который может offset your passive income - not your active income (зарплату). Это самый невыгодный вариант по сути. Единственное исключение это если вы "real estate professional" например агент или еще что то такое. Тогда можете списать. В противном случае все эти списания аккумулируются пока вы не продадите проперть... и вообще там все сложно с depreciation/recapture.

Большие landlords которые incorporated естественно списывают все расходы с доходов и оперируют как любой другой бизнес. И, кстати, часто платят RE Tax по гораздо меньшей ставке чем индивидуальные домовладельцы

[OtecFedor]

Рассматривать свои дом как инвестицию ето как-то странно. У вас же не может быть в проинципе нормального анализа ввиду очевиднои емоциональнои привязаности, всяких тараканов со школами, locations etc. Может с бизнес точки зрения maximum return на трушобы куда вы будете посылать вооруженную охрану собирать ренту, whatever works.
А так у вас не ни нормального дома, ни еффектвнои инвестиции. Не зря основным приципом корпорации есть separation of ownership and management.

[Boriskin]

Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...
можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Это тоже можно понять. По сути - покупка своего жилья - это неоптимальное финансовое решение, при котором достаточно сильно вырастает качество жизни. Кому то на это пофиг и тогда человек рентует дешево и сердито, откладывая и инвестируя сэкономленное. Кому то - не пофиг (как мне) и они четко понимают, на что они тратят больше и что им это дает.

[Boriskin]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

[Krys-Krys]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

Это только для primary residence. Как я понимаю на остальные виды вообще нет дедакшена.
И 500к это дадакшн на семейную пару которая вместе налоги файлит. Если владелец дома 1 - то дедакш 250к,

How your sale qualifies. Your sale qualifies for exclusion of $250,000 gain ($500,000 if married filing jointly) if the following is true:
You owned the home and used it as your main home during at least 2 of the last 5 years before the date of sale.

You did not acquire the home through a like-kind exchange (also known as a 1031 exchange), during the past 5 years.

You did not claim any exclusion for the sale of a home that occurred during a 2-year period ending on the date of the sale of the home, the gain from which you now want to exclude.

https://www.irs.gov/publications/p523/ar02.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[Boriskin]

Купил дом за лимон, через 10 лет продал за 1.7М. налог будет с суммы 1.7 - 1.0 - 0.5.
Да и оставшаяся сумма будет облагаться налогом, как 15 - 20%, скорее всего не больше.

Это даже если primary residence?

Это только для primary residence. Как я понимаю на остальные виды вообще нет дедакшена.

Я от того прифигел, что у нас в социалистической Канаде нет налога на capital gain при продаже primary residence. Единственный момент - если сколько то лет дом не был primary residence - тогда надо вычислять, на сколько он подорожал за эти годы и эта часть удорожания облагается capital gain taxes.