Homeownership is at its lowest rate since 1967

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 25 Oct 2015 15:16

RE конечно очень локален, но в наших краях (NY) как ни мучай цифры, ну никак не получается выгоднее купить vs rent при нынешнем уровне цен.

Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает. В моей финансовой модели требовалось заложить очень высокий property appreciation чтобы сделать rate of return хоть сколько нибудь близкой к приемлемому уровню. "Не верю" (с)

Так же, учитывая запредельные closing costs (~2% при покупке и 8% при продаже с учетом комиссии), из тех $200К которые вы положите в даун, вы сразу же теряете половину - это к теме "деньги на ветер". Так что оптимальной стратегией в наших краях является рентование и инвестирование денег в другие вещи.

Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

Ratbert · Post by **Ratbert** » 26 Oct 2015 03:45

AlienCreature wrote: Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...
можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2015 04:28

AlienCreature wrote: нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год

следим за руками. Для 200К, чтобы гарантированно генерировать 10К в год, нужно вложить в risk-free с 5% дохода. Oh wait, на эти 10К еще наползет налог почти 50%... т.е. нужно вложить 200К под risk free 10% дохода...

Теперь самое время вспомнить, что в исторической перспективе сток маркет крыл РЕ, как бык овцу. Такие мысли особенно помогают, когда сидишь в rat-infested ободранной ренталке, где ржавая ванна, а апплаянсы еще помнят речи Никсона.

AlienCreature wrote: Так же, учитывая запредельные closing costs (~2% при покупке и 8% при продаже с учетом комиссии), из тех $200К которые вы положите в даун, вы сразу же теряете половину - это к теме "деньги на ветер".

сейчас при продаже реалторы берут существенно ниже 8%.

AlienCreature wrote: Так что оптимальной стратегией в наших краях является рентование и инвестирование денег в другие вещи.

"другие вещи" имеют тенденцию разлетаться в прах, спросите биржевые индексы. А свое жилье стоит себе, аппрешиейтится потихоньку.

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 26 Oct 2015 06:12

AlienCreature wrote: Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает.

Все правильно, upper middle class и имеет $300 К+, на то он и upper. А если начинать жаться по поводу deductions и AMT, то из uppera могут и попросить.

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 26 Oct 2015 06:13

Я считаю все до налогов чтобы сравнивать apples to apples. Ставки могут быть разными, от нуля до эффективной ставки (~30%, social security я надеюсь вы с capital gains не будете платить?). Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья. Что касается того где "жилье стоит и аппрешиейтится" - пока что я вижу что стоит оно на рынке и стагнирует. По крайней мере в наших краях. В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Какой то другой "счастливчик" купил его. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп. Через год звонит риелтор - дом снова на рынке. Простоял все лето, пережил 2 price cuts, и так и не продался. В наших краях на аппрешиейшн можно надеяться только покупая в гетто или полу-гетто в рассчете на gentrification. В исторически благополучных районах prices are full - выше уже некуда, и цены за последние 5 лет стагнировали.

Это в пригородах. В самом городе естественно все скупали китайцы за несуразные цены. Мы снимаем кондо у такого вот китайского landlord. Очень довольны.

PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет. Это то, что они все берут за exclusive. А если не дать им exclusive то они ничего не делают, толку ноль.

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 26 Oct 2015 06:15

OtecFedor wrote:
AlienCreature wrote: Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает.
Все правильно, upper middle class и имеет $300 К+, на то он и upper. А если начинать жаться по поводу deductions и AMT, то из uppera могут и попросить.

Кто это интересно может меня попросить если я буду на AMT "жаловаться"?

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2015 06:24

AlienCreature wrote:Я считаю все до налогов чтобы сравнивать apples to apples.

до налогов получается не apples to apples, а яблоки с сеном.

Надо смотреть именно на посленалоговую прибыль.

AlienCreature wrote: Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

AlienCreature wrote: Что касается того где "жилье стоит и аппрешиейтится" - пока что я вижу что стоит оно на рынке и стагнирует.

мне твоя квартирка в Downtown в свое время понравилась.

Жалко, что продала.

AlienCreature wrote: В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m.

это какая то дешевка для NYC.

AlienCreature wrote: Мы снимаем кондо у такого вот китайского landlord. Очень довольны.

Уверен, что китаец доволен еще сильнее.

AlienCreature wrote: PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет.

Ты явно не в теме.

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 26 Oct 2015 06:29

Ratbert wrote: покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...

Рентовки разные бывают. У нас сейчас можно снять все, любой уровень luxury и наворотов только плати. И таки да, в high cost of living places как то побережья, жилье это прежде всего финансовая операция. Если я покупаю в кредит asset стоимостью выше миллиона долларов, то мои мысли будут в первую, вторую, и третью очередь о финансовой составляющей этого предприятия, а уж где то в 10-ю о комфорте ванны сделанной "под себя".

можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

Не с экономить а сделать финансово наиболее выгодное решение. Многие предпочитают вкладывать деньги иначе и не любят переплачивать. У меня полно знакомых и клиентов которые имея 7-значные доходы рентуют (естественно не дешевые апартменты, дорогие квартиры/тацнхаусы 12-30k в месяц). Все относительно и у всех разная ситуация. Не всем интересно затачивать под себя свой дом, для многих это просто место куда приходят спать на 6 часов в сутки и то не каждый день.

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 26 Oct 2015 06:40

Komissar wrote: до налогов получается не apples to apples, а яблоки с сеном. Надо смотреть именно на посленалоговую прибыль.

Нет, нужно считать именно до налогов. Потому что налоговая ставка у всех разная и сравнить после налогов не удастся. Впрочем можно и после налогов но тогда уже ВСЕ после налогов.

есть $500К дедакшн, не в курсе?

Только на primary residence

это какая то дешевка для NYC.

Это обычная цена 5-br дома в спальном сабурбе (40 минут от города) на полуакре земли. В городе за эти деньги можно купить... Это почти ничего уже наверное.

Уверен, что китаец доволен еще сильнее.

Очень может быть, но у нас с китайцем разные цели. У него цель припарковать свою кеш так чтобы его правительство ее не забрало, и он за это еще и приплатит. А мы хотим видеть прирост капитала.

AlienCreature wrote: PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет.

Ты явно не в теме.[/quote]
В теме я, в теме.

Ratbert · Post by **Ratbert** » 26 Oct 2015 07:25

AlienCreature wrote:
Ratbert wrote: можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...
Не с экономить а сделать финансово наиболее выгодное решение. Многие предпочитают вкладывать деньги иначе и не любят переплачивать. У меня полно знакомых и клиентов которые имея 7-значные доходы рентуют (естественно не дешевые апартменты, дорогие квартиры/тацнхаусы 12-30k в месяц). Все относительно и у всех разная ситуация. Не всем интересно затачивать под себя свой дом, для многих это просто место куда приходят спать на 6 часов в сутки и то не каждый день.

это называется жизнь взаймы... давайте экономить на своей жизни и вкладывать куда-то зачем-то чтобы потом где-то когда-то начать жить, так? ведь часы нашей жизни ничего не стоят, давайте их разбазаривать...

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2015 07:40

AlienCreature wrote: В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп.

А зачем немолодой бездетной паре школа-мечта?

AlienCreature · Post by **AlienCreature** » 26 Oct 2015 14:19

Ratbert wrote: это называется жизнь взаймы... давайте экономить на своей жизни и вкладывать куда-то зачем-то чтобы потом где-то когда-то начать жить, так? ведь часы нашей жизни ничего не стоят, давайте их разбазаривать...

Жизнь в займы это как раз мортгиж размером 3-5 зарплат который висит камнем на шее. Если есть в возможность купить не напрягаясь и не впрягаясь в огромный долг то почему бы и нет. Проблема в том что this is not the case in most high cost places. You can rent cheaper and better/higher end quality property vs buying. В этой ситуации покупать худшее и дороже но чтобы "свое" (а на самом деле конечно банка) жилье можно только по причине нерациональной, aka Американ дрим

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 26 Oct 2015 15:55

ekriv wrote:У меня, например, заем+налоги+дорогая страховка 1500 в месяц.
Аренда такого дома как мой - 2100. Да, и я свой дом купил на дне цен в 2010-ом.
Сейчас рыночная цена на мой дом на 40% выше, чем я за него заплатил.

не надо сравнивать яблоки с апельсинами, то бишь рент и покупка ТАКОГО же дома!
в среднем рент намного дешевле покупки, так как среднее рентованное жилье хуже, чем средний дом. был это обсуждалось уже в одном топике несколько лет назад. вывод - покупать дороже, но больше но "раки большие"

так же по поводу landlord налогов - там больше можно списать. поэтому и цену можно держать дешевле.

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 26 Oct 2015 16:09

Леонид Ильич Брежнев wrote:Все имхо.
- в местах роста работ (в Детройте никто не хочет) очень мало строят entry level жилья
- хорошее mass жилье массовых строительств конца 40-ых - середины 50 - 60-ых приходит в негодность и покупать такое жилье это гарантированный геморой с переделкой, посему выбирается рентовать лакшери (или close to it), чем жить в сарае.
- ростут налоги, и сопутсвующие расходы (в том числе на перестройку/upgrade)
- растут "налоги на жизнь". Что толку обсуждать процентное соотношение тогда и сейчас, если тогда университеты не стоили в массе, больше средней годовой з/п, люди учились в обычных школах и из них поступали в унивеситеты, без всяких многочисленных не дешевых тюторов, и т.д.
- народу становится больше, лоты делят/переделят, и жить на носовом платке, но своем становится не так желанно, как в рентовке.
- общая имхо безрукость населения, когда вызывают даже лампочку поменять.
- нету гарантированной работы, пожизненного найма, корпоративных пенсий, вообще никаких гарантий. Т.е. все сложнее и сложнее покупать и не оказываться потом в фин. дыре.
- крайне мал процент семей которые живут вместе всю жизнь (в сравнении со временами 50 - 60 -ых), а каждый развод это даже в самом шикарном варианте (нету спазал сапорта, расходы на детей не превышают обычных расходов на детей в семье) это банальная потеря половины основного капитала в размере 15% - 5% на половину от суммы продажи (6% агенту + прочие таксы) и 10% на половину ушедшего 20%-ого даунпеймента
- общее нищание населения. Если у нас 47% не платят федеральные налоги (понятно, что там часть на itemized deductions и в том числе на проценты на моргидж), то откуда будет рост покупателей? Страна стремительно расслаивается и нищает.

Думаю, что процент вряд ли будет расти, тогда, как RE будет продаваться и рости в абс. числах, поскольку каждый год в США вьежают от 1 до 2 миллионов новых жителей.

соглашсь со всеми или практически со всеми аргументами.

добавлю, что жилье является реально политическим вопрсом.
это практически единственное, что можно потерять. а так как народ в своей массе легко преобразовается в плохо соображающее быдло, устраивающее революции, то ...

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 26 Oct 2015 16:13

Леонид Ильич Брежнев wrote:Ради бога. Но вычитайте тогда недополученный доход на инвестиции в среднем 6% годовых с суммы 20% дауна.

а где это 6% годовых раздают?

Привет