101 - Покупка земли, строительство дома

[metaller]

Уважаемые !

Ни разу ещё не покупал никакой недвижимости, но задумался о покупке земли и строительстве дома. Подскажите последовательность шагов и наиболее критичные моменты пожалуйста. В первую очередь волнует вопрос - как убедиться в том, что участок пригоден для строительства и после покупки вылезут значительные лишние траты ?

Место действия : окраина маленького городишки в Clallam County, WA. Лот, который я присмотрел, выставлен на trulia.com и zillow.com. Нравится местоположение и то, что участок по сути лес. Площадь 2.76 acres, цена $45K. Написал агенту - он перезвонил, оставил voice message. Говорит, что лот на рынке 400 дней, есть вода, но чтобы её подключить, надо заплатить $18K fees. Это странно звучит. Насчёт канализации, электричества и прочего ничего не сказал. Буду звонить завтра, пытать.

Вот описание с truila (на zillow такое-же) :
Secluded property with trees and cleared building site ready for your new home. Must see to appreciate privacy and beautiful setting. The road to the building site from <название улицы вырезано мной> is a bit grassed over, but it is a constructed road. Power and water to property. PUD Water provides water to the Lowper Water System which serves the subject property and other properties in this area. See remarks addendum. There is a wetland along the South boundry that has been addressed (report avail @ LO)

[DropAndDrag]

сам не строил, но интересовался ...
1. смотрите на вебсайте каунти для чего предназначен участок.
2. сначала решаются подводные дела.
если вода центральная, то зависит от длины трубы.
электричество тоже зависит от длины подвода.
канализация, если городская, то зависит от длины подвода трубы. а вот если септик, то наверное надо будет делать инспекцию. кстати, что это за wetland? это может оказать жопой! спросите в продавца.
пока эти вопросы не будут решены (сделаны) - начинать строить будет нельзя.
также всякие мелочи типа интернета, телефона.
3. строительство самого дома уже более предопределенная величина.

по поводу бабла. скорее всего уйдет больше, если самому не выступать в качестве генподрядчика. если бабла не хватает, то придется брать кредит на строительство, а он на короткий срок и процент выше ...

сделайте пару левых заходов. один в building department (п. №1 и 2), другой по соседям.

[Lolla]

Мы рассматривали покупку участка и строительства дома, я несколько участков досканально изучала. Самое смешное - то что я узнавала не соответствовало тому, что было написано в листинге. Например, "купите и постройте свой дрим хауз", на деле - там ни зонинга для строительства дома не было, ни потом места для дома как такового потому что 95% участка были wetlands и на оставшемся месте разве что rv припаркуешь и то без удобств.

Я согласна с DropAndDrag. Начните с проверки зонинга и нужен/реален ли резонинг. Иногда это вопрос денег, иногда нет. Зависит от типа и местости и ваших местных заморочек.

Что значит есть вода? Скорее всего воду можно провести за эти фии то есть возможность есть соединиться к городской или кто там у вас воду дает народу системе. Это уже плюс, хоть и недешевый.
Кстати, из моей практики риэлторы нихрена не знают обычно и самое ужасное даже не разбираются в том, что говорят. Так что верить им можно лишь на счет того что есть, а что делать, как и сколько это будет стоить пропускайте мимо ушей.

Канализация - скорее всего септик сделаете. Там только пермит получить и сделать. Электричество тоже по ходу не проблема - вопрос денег сколько будет подключить.

Проверьте тип soils - ок вообще buildable этот участок? Посмотрите FEMA maps. Wetland на участке это плохо. Посмотрите что и как там было addressed с этим Wetland. Проверьте есть ли доступ к дороге - ваша будет земля или easement.

Помимо прикинуть цены на пермиты-проведение ютилитис вам нужно прикинуть что вы хотите строить и сколько вам для этого места нужно (+место на технику, важно чтобы не получилось wetland encroachment during construction). Потом проанализировать участок на предмет что там билдабл и можно ли там построить дом.

Из моей практики, продавцы и риэлторы часто просят за лот без проведенных коммуникаций как будто там уже все есть. Важно не переплатить.
После изучения нескольких лотом я стала искать уже подготовленные лоты, где все коммуникации проведены, таких гораздо меньше, но были. Были лоты в коммунити тоже, где можно свое строить, но там везде были ограничения на размер (общую площать и высоту дома). Зато сразу отпадали проблемы с зонингом и проведением ютилитис. В итоге выходило строительство гораздо дороже и мы с идеей распрощались.

[Гюльбешекер]

Плюсуюсь к предыдущему оратору. Очень накладно покупать участок, который не подготовлен к стройке, i.e. не подведены коммуникации. Рыть колодец для воды так и будет стоить 15-25 тыс, дешевле подключиться к городской, если это недалеко. Подводка газа очень дорого, и опять же, это еще если он есть в округе, а то может случиться, что придется пользоваться gas tank - много дороже выйдет. Если лот на рынке более года, то наверное есть для того причины. Но желаю удачи: строительство своего дома - cупер!!

[metaller]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

[DropAndDrag]

колодец, а особенно септик, могут оказаться полной жопой.
цена колодца считается от глубины. у вас на горе еще надо и тест воды сделать ...
для инспекции септика делаются шурфы и если там водичка в течении 1-2-3 месяцев (не помню) проявится, то хреново и очень хреново. можно сделать еще более сложную инспекцию (более долгосрочную, более дорогостоющую) или просто забить - что делать с участком - (было местечко в моей практике и я был готов прикупить, а потом уже разбираться). к счастью продавец сказал, что первая инспекция не дала разрешения.

building department, health department (септик) и соседи - MUST!

[Lolla]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

2) может там где есть река или водоем поблизости? любое болото тоже wetland
3) если FEMA говорит что зона С - это хорошо, шанс оказаться под водой в случае потопа низкий. Флад иншуренс брать не надо
4) у нас можно на каунти апрейзал сайте посмотреть переключив леер. А так можно посмотреть на USDA (http://websoilsurvey.sc.egov.usda.gov/App/HomePage.htm" onclick="window.open(this.href);return false;). Из моей практики, там конечно неточная дата, всмысле что у меня много раз было когда USDA показывали одно, а когда делали borings оказывалось все по другому. Иногда это приводило к тому, что приходилось делать sub base которая очень дорого стоит. Обзвоните несколько geotech компаний, объясните что вам нужно и если они не занимаются резиденшл, спросите может кого посоветуют
5) так пишут все, у кого лоты более или менее незаросшие. Без каких либо репортов, доказывающих что строительство разрешено грошь цена этим высказываниям. Спросите на чем основано данное заявление, может они уже брали пробу почвы и дадут вам репорт почитать.

[metaller]

Спасибо за комментарии ! Вчера заехал посмотреть на этот лот и оказалось, что слышен шум хайвея(хотя по карте расстояние около мили). Для меня это BIG NO. Буду потихоньку смотреть другие участки, подальше от хайвея.

[Леонид Ильич Брежнев]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Странный Вы человек

[Boriskin]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Со временем может стать дорого или очень дорого, зависит от тарифов на электричество. С другой стороны, у вас там зима не особо холодная, так что если все сделать правильно (heat pump etc), то может быть нормально. Я бы поспрашивал местных, насчет сколько уходит на hydro.

[metaller]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Со временем может стать дорого или очень дорого, зависит от тарифов на электричество. С другой стороны, у вас там зима не особо холодная, так что если все сделать правильно (heat pump etc), то может быть нормально. Я бы поспрашивал местных, насчет сколько уходит на hydro.

У нас действительно зимы тёплые. Прошлой зимой я использовал только тепловентилятор под столом и одеяло с электрообогревом (включаю на полчаса перед тем, как лечь в постель). Оборгеватели на стенах не включал - не нужно. Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt. В доме расход электричества будет больше конечно-же.

[zigzag]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

Иногда эти wetland можно найти на холма, всегда есть где то углубления, где образовывается отстойник воды, соответственно хабитат появляется, лягушки, кошачьи хвосты и так далее. Wetland должны определять специалисты, но!

Все зависит от того, как ваши муниципалити строго относятся к таким вещам. Если они от вас требуют такую бумажку для получения пермита, то придется искать таковых специалистов, если смотрят сквозь пальцы, то ничего не надо делать. В большинстве штатов на северо востоке пристально смотрят на пермиты. Не знаю особо про запад, но слышала там тоже есть продвинутые штаты. В мидвесте и на юге никого особо не волнуют лягушки.

Можно нанять специалистов, ищите environment, civil design, land development и договариваться о цене на разработку сетей и получение пермитов. Сейчас многие из этих компаний сидят на мели и потому будут лишь только рады сделать работу по минимуму цены. Опять же консультации и советы специалистов будут полезны. Ищите обязательно с лицензиями, и чтобы по рекоммендациям. Некоторые из руководителей компаний тесны связаны с муниципалиями, поэтому они будут ратовать за одобрение вашего проекта с особым рвением.

[Boriskin]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

[DropAndDrag]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

по идеи должно быть так, но не всегда.

[metaller]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

Это понятно. А вот кто подскажет как искать правильную home building company ? Место действия - Clallam county, Washington.