101 - Покупка земли, строительство дома

[metaller]

Уважаемые !

Ни разу ещё не покупал никакой недвижимости, но задумался о покупке земли и строительстве дома. Подскажите последовательность шагов и наиболее критичные моменты пожалуйста. В первую очередь волнует вопрос - как убедиться в том, что участок пригоден для строительства и после покупки вылезут значительные лишние траты ?

Место действия : окраина маленького городишки в Clallam County, WA. Лот, который я присмотрел, выставлен на trulia.com и zillow.com. Нравится местоположение и то, что участок по сути лес. Площадь 2.76 acres, цена $45K. Написал агенту - он перезвонил, оставил voice message. Говорит, что лот на рынке 400 дней, есть вода, но чтобы её подключить, надо заплатить $18K fees. Это странно звучит. Насчёт канализации, электричества и прочего ничего не сказал. Буду звонить завтра, пытать.

Вот описание с truila (на zillow такое-же) :
Secluded property with trees and cleared building site ready for your new home. Must see to appreciate privacy and beautiful setting. The road to the building site from <название улицы вырезано мной> is a bit grassed over, but it is a constructed road. Power and water to property. PUD Water provides water to the Lowper Water System which serves the subject property and other properties in this area. See remarks addendum. There is a wetland along the South boundry that has been addressed (report avail @ LO)

[DropAndDrag]

сам не строил, но интересовался ...
1. смотрите на вебсайте каунти для чего предназначен участок.
2. сначала решаются подводные дела.
если вода центральная, то зависит от длины трубы.
электричество тоже зависит от длины подвода.
канализация, если городская, то зависит от длины подвода трубы. а вот если септик, то наверное надо будет делать инспекцию. кстати, что это за wetland? это может оказать жопой! спросите в продавца.
пока эти вопросы не будут решены (сделаны) - начинать строить будет нельзя.
также всякие мелочи типа интернета, телефона.
3. строительство самого дома уже более предопределенная величина.

по поводу бабла. скорее всего уйдет больше, если самому не выступать в качестве генподрядчика. если бабла не хватает, то придется брать кредит на строительство, а он на короткий срок и процент выше ...

сделайте пару левых заходов. один в building department (п. №1 и 2), другой по соседям.

[Lolla]

Мы рассматривали покупку участка и строительства дома, я несколько участков досканально изучала. Самое смешное - то что я узнавала не соответствовало тому, что было написано в листинге. Например, "купите и постройте свой дрим хауз", на деле - там ни зонинга для строительства дома не было, ни потом места для дома как такового потому что 95% участка были wetlands и на оставшемся месте разве что rv припаркуешь и то без удобств.

Я согласна с DropAndDrag. Начните с проверки зонинга и нужен/реален ли резонинг. Иногда это вопрос денег, иногда нет. Зависит от типа и местости и ваших местных заморочек.

Что значит есть вода? Скорее всего воду можно провести за эти фии то есть возможность есть соединиться к городской или кто там у вас воду дает народу системе. Это уже плюс, хоть и недешевый.
Кстати, из моей практики риэлторы нихрена не знают обычно и самое ужасное даже не разбираются в том, что говорят. Так что верить им можно лишь на счет того что есть, а что делать, как и сколько это будет стоить пропускайте мимо ушей.

Канализация - скорее всего септик сделаете. Там только пермит получить и сделать. Электричество тоже по ходу не проблема - вопрос денег сколько будет подключить.

Проверьте тип soils - ок вообще buildable этот участок? Посмотрите FEMA maps. Wetland на участке это плохо. Посмотрите что и как там было addressed с этим Wetland. Проверьте есть ли доступ к дороге - ваша будет земля или easement.

Помимо прикинуть цены на пермиты-проведение ютилитис вам нужно прикинуть что вы хотите строить и сколько вам для этого места нужно (+место на технику, важно чтобы не получилось wetland encroachment during construction). Потом проанализировать участок на предмет что там билдабл и можно ли там построить дом.

Из моей практики, продавцы и риэлторы часто просят за лот без проведенных коммуникаций как будто там уже все есть. Важно не переплатить.
После изучения нескольких лотом я стала искать уже подготовленные лоты, где все коммуникации проведены, таких гораздо меньше, но были. Были лоты в коммунити тоже, где можно свое строить, но там везде были ограничения на размер (общую площать и высоту дома). Зато сразу отпадали проблемы с зонингом и проведением ютилитис. В итоге выходило строительство гораздо дороже и мы с идеей распрощались.

[Гюльбешекер]

Плюсуюсь к предыдущему оратору. Очень накладно покупать участок, который не подготовлен к стройке, i.e. не подведены коммуникации. Рыть колодец для воды так и будет стоить 15-25 тыс, дешевле подключиться к городской, если это недалеко. Подводка газа очень дорого, и опять же, это еще если он есть в округе, а то может случиться, что придется пользоваться gas tank - много дороже выйдет. Если лот на рынке более года, то наверное есть для того причины. Но желаю удачи: строительство своего дома - cупер!!

[metaller]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

[DropAndDrag]

колодец, а особенно септик, могут оказаться полной жопой.
цена колодца считается от глубины. у вас на горе еще надо и тест воды сделать ...
для инспекции септика делаются шурфы и если там водичка в течении 1-2-3 месяцев (не помню) проявится, то хреново и очень хреново. можно сделать еще более сложную инспекцию (более долгосрочную, более дорогостоющую) или просто забить - что делать с участком - (было местечко в моей практике и я был готов прикупить, а потом уже разбираться). к счастью продавец сказал, что первая инспекция не дала разрешения.

building department, health department (септик) и соседи - MUST!

[Lolla]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

2) может там где есть река или водоем поблизости? любое болото тоже wetland
3) если FEMA говорит что зона С - это хорошо, шанс оказаться под водой в случае потопа низкий. Флад иншуренс брать не надо
4) у нас можно на каунти апрейзал сайте посмотреть переключив леер. А так можно посмотреть на USDA (http://websoilsurvey.sc.egov.usda.gov/App/HomePage.htm" onclick="window.open(this.href);return false;). Из моей практики, там конечно неточная дата, всмысле что у меня много раз было когда USDA показывали одно, а когда делали borings оказывалось все по другому. Иногда это приводило к тому, что приходилось делать sub base которая очень дорого стоит. Обзвоните несколько geotech компаний, объясните что вам нужно и если они не занимаются резиденшл, спросите может кого посоветуют
5) так пишут все, у кого лоты более или менее незаросшие. Без каких либо репортов, доказывающих что строительство разрешено грошь цена этим высказываниям. Спросите на чем основано данное заявление, может они уже брали пробу почвы и дадут вам репорт почитать.

[metaller]

Спасибо за комментарии ! Вчера заехал посмотреть на этот лот и оказалось, что слышен шум хайвея(хотя по карте расстояние около мили). Для меня это BIG NO. Буду потихоньку смотреть другие участки, подальше от хайвея.

[Леонид Ильич Брежнев]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Странный Вы человек

[Boriskin]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Со временем может стать дорого или очень дорого, зависит от тарифов на электричество. С другой стороны, у вас там зима не особо холодная, так что если все сделать правильно (heat pump etc), то может быть нормально. Я бы поспрашивал местных, насчет сколько уходит на hydro.

[metaller]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.

Со временем может стать дорого или очень дорого, зависит от тарифов на электричество. С другой стороны, у вас там зима не особо холодная, так что если все сделать правильно (heat pump etc), то может быть нормально. Я бы поспрашивал местных, насчет сколько уходит на hydro.

У нас действительно зимы тёплые. Прошлой зимой я использовал только тепловентилятор под столом и одеяло с электрообогревом (включаю на полчаса перед тем, как лечь в постель). Оборгеватели на стенах не включал - не нужно. Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt. В доме расход электричества будет больше конечно-же.

[zigzag]

1) Газа нет, не будет и не надо. В этом зипкоде у 86% домов отопление электрическое, что меня устраивает.
2) Насчёт wetland - я сам confused. Лот находится на вершине холма ...
3) Смотрю на FEMA Maps и вижу фигу. В смысле в этом квадрате написано Zone C, 32. И всё.
4) Как проверить тип soils ? Вообще можно эту всю бодягу кому-то опытному поручить ? По каким ключевым словам искать такого человека/организацию ?
5) В описании "cleared building site ready for your new home" - но нужно проверить конечно.
6) На trulia написано, что участок на рынке 180+ дней. На zillow 1 день. Агент говорит 400 дней. Я понимаю, что это плохо, что так долго. Но во первых это деревня деревней(2.5 часа езды от Сиэтла), там немного желающих жить видимо. Во вторых местоположение этого участка мне очень уж нравится - далеко от хайвеев, на вершине холма, лес.

Вообщем буду думать, комментарии весьма приветствуются !

Иногда эти wetland можно найти на холма, всегда есть где то углубления, где образовывается отстойник воды, соответственно хабитат появляется, лягушки, кошачьи хвосты и так далее. Wetland должны определять специалисты, но!

Все зависит от того, как ваши муниципалити строго относятся к таким вещам. Если они от вас требуют такую бумажку для получения пермита, то придется искать таковых специалистов, если смотрят сквозь пальцы, то ничего не надо делать. В большинстве штатов на северо востоке пристально смотрят на пермиты. Не знаю особо про запад, но слышала там тоже есть продвинутые штаты. В мидвесте и на юге никого особо не волнуют лягушки.

Можно нанять специалистов, ищите environment, civil design, land development и договариваться о цене на разработку сетей и получение пермитов. Сейчас многие из этих компаний сидят на мели и потому будут лишь только рады сделать работу по минимуму цены. Опять же консультации и советы специалистов будут полезны. Ищите обязательно с лицензиями, и чтобы по рекоммендациям. Некоторые из руководителей компаний тесны связаны с муниципалиями, поэтому они будут ратовать за одобрение вашего проекта с особым рвением.

[Boriskin]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

[DropAndDrag]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

по идеи должно быть так, но не всегда.

[metaller]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

Это понятно. А вот кто подскажет как искать правильную home building company ? Место действия - Clallam county, Washington.

[DropAndDrag]

систематически ... увы и ах
в принципе информация есть у
- инспекторов, так как они проверяют. но им запрещено давать правильные контакты
- банки, которые дают ссуду на строительство. у них выборка хуже, но отпетых они должны знать

[Lolla]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

Это понятно. А вот кто подскажет как искать правильную home building company ? Место действия - Clallam county, Washington.

Ищите residential developers - civil engineers. Выбор может быть не такой большой потому что денег на одном доме не заработать. Они больше любят с дивелоперами работать. Еще как вариант поискать general contractor

[metaller]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

Это понятно. А вот кто подскажет как искать правильную home building company ? Место действия - Clallam county, Washington.

Ищите residential developers - civil engineers. Выбор может быть не такой большой потому что денег на одном доме не заработать. Они больше любят с дивелоперами работать. Еще как вариант поискать general contractor

Да, желающих строить дома в небольшом количестве явно много не будет. А что насчёт компаний, которые строят дома тысячами ? Я нашёл HiLine Homes, True Built Homes, Stanbrooke, Fox Custom Homes, Armstrong Homes - все они работают в нужной мне местности. Вопрос как из них выбирать ?

[DropAndDrag]

да вы сходите в такую компанию и вам все расскажут, а заодно покажут типовые дома. если какой-нибудь типовой дом устроит, то тогда и можно поискать reviews

[zigzag]

Мелкие конторы очень даже охотно берутся за сингл хоум. Еще есть специалисты одиночки.

Можно искать по цепочке, найти билдеров, распросить их про дизайнеров, они конечно предложат вам тех с кем работают.
Можно искать онлайн, отрыть бид, чтобы те поборолись на самые низкие цены и короткие сроки. Чем короче срок, тем меньше дополнительных денег будут из вас вытягивать. А потом выбирать по отзывам их клиентов, список которых можно попросить у самой компании.

Еще можно попросить информацию у муниципалитета, но там боюсь много не скажут, так как получается реклама и проталкивание своих.

Ревью на компанию бесполезно читать. Надо смотреть на человеческий фактор, а именно на инженера ведущего ваш проект. Даже если есть лицензия, бывает человек просто красиво говорит, а на деле может затянуть проект на несколько долгих месяцев, а то и лет. А есть и без лицензии, но опыт работы хороший и проект выполняет быстро и без проволочек.

[Lolla]

Лично я с одиночками-специалистами бы не хотела иметь дело. Все уперается в их компетентность. Не дай Бог они что-то упустят и у вас по этой причине будут проблемы, судить их будет легко, но получить от них вы вряд ли что-то сможете. Это типичная проблема подобных бизнесов. Достаточно им зафайлить банкротство и вы останитесь ни с чем.
С другой стороны крупные билдеры из перечисленных выше скорее всего в своих стандартных контрактах имеют пунктик про арбитрейшн. То есть если они что-то напортачать, решать нужно через арбитрейшн, то есть в просто так подать на них в суд нельзя. Арбитрейшн это еще то занятие. Говорю как человек, которых прошел через это. Процесс строил очень дорого причем по закону нашего штата виновник не обязан оплачивать адвоката потерпевшей стороны. Все доказательства добывались тоже за наш счет - нанимались эксперты для всего. После нескольких лет борьбы удалось договориться, но просто чтобы прикинуть в цифрах - для арбитрейшна нужно выбрать несколько специалистов, которые будут решать на чьей стороне правда. Выбор этот происходит как выбор присяжных - любая сторона может не согласиться иметь того или иного специалиста. Специалисты могут участвовать только те, кто имеет права участвовать в арбитрешн - так что чтобы элементарно получить список специалистов пришлось заплатить 7 тысяч!!!

Я бы погуглила еще кастом билдеров. У меня так сестра с мужем сначала участок купили, потом нашли строительную компанию. Компания была локал, не массовый билдер, и разрешила в процессе сделать несколько модификаций либо за смешные деньги, либо вообще бесплатно (например кухню продлить или комнату длиннее сделать или центральный пылесос самим установить в процессе строительства бесплатно. Это очень большие плюсы. Так как мы сейчас строимся с массовым билдером я могу сравнивать и у нас просто ужас ужасный. Одно то, что я не могу достучаться до нужного человека уже о многом говорит. Про модификации даже за деньги вообще говорить не приходиться, наоборот даже за то что полагается по плану приходиться биться со строителем. Пробема как вы поняли не столько в строителе, сколько в рабсиле которую они нанимают -> дешевая = неквалифицированная.

[Lolla]

Лично я с одиночками-специалистами бы не хотела иметь дело. Все уперается в их компетентность. Не дай Бог они что-то упустят и у вас по этой причине будут проблемы, судить их будет легко, но получить от них вы вряд ли что-то сможете. Это типичная проблема подобных бизнесов. Достаточно им зафайлить банкротство и вы останитесь ни с чем. Именно так закончила существование одна частная инженерная контора, с которой я начинала свою работу здесь. Зафайлили банкротство на бизнес, их личное состояние никак не изменилось, потом открыли новую контору в том же городе и сейчас работают ни в чем не бывало. Люди, которые подавали на них в суд остались ни с чем. Часть заплатила страховка бизнеса, но там были просто смешные деньги.

С другой стороны крупные билдеры из перечисленных выше скорее всего в своих стандартных контрактах имеют пунктик про арбитрейшн. То есть если они что-то напортачать, решать нужно через арбитрейшн, то есть в просто так подать на них в суд нельзя. Арбитрейшн это еще то занятие. Говорю как человек, которых прошел через это. Процесс строил очень дорого причем по закону нашего штата виновник не обязан оплачивать адвоката потерпевшей стороны. Все доказательства добывались тоже за наш счет - нанимались эксперты для всего. После нескольких лет борьбы удалось договориться, но просто чтобы прикинуть в цифрах - для арбитрейшна нужно выбрать несколько специалистов, которые будут решать на чьей стороне правда. Выбор этот происходит как выбор присяжных - любая сторона может не согласиться иметь того или иного специалиста. Специалисты могут участвовать только те, кто имеет права участвовать в арбитрешн - так что чтобы элементарно получить список специалистов пришлось заплатить 7 тысяч!!!

Я бы погуглила еще кастом билдеров. У меня так сестра с мужем сначала участок купили, потом нашли строительную компанию. Компания была локал, не массовый билдер, и разрешила в процессе сделать несколько модификаций либо за смешные деньги, либо вообще бесплатно (например кухню продлить или комнату длиннее сделать или центральный пылесос самим установить в процессе строительства бесплатно. Это очень большие плюсы. Так как мы сейчас строимся с массовым билдером я могу сравнивать и у нас просто ужас ужасный. Одно то, что я не могу достучаться до нужного человека уже о многом говорит. Про модификации даже за деньги вообще говорить не приходиться, наоборот даже за то что полагается по плану приходиться биться со строителем. Пробема как вы поняли не столько в строителе, сколько в рабсиле которую они нанимают -> дешевая = неквалифицированная.

[Колхозник]

Спасибо за комментарии ! Вчера заехал посмотреть на этот лот и оказалось, что слышен шум хайвея (хотя по карте расстояние около мили). Для меня это BIG NO. Буду потихоньку смотреть другие участки, подальше от хайвея.

1) Шум хайвея на дворе.
2) Шум хайвея в доме (которого пока еще нет).
БИГ НО - это #1 или #2?

Одна миля до хайвея и шумно невтерпеж? Не уверен.
Это из той же серии когда в тихом доме капает кран - я не могу работать!
Когда закрываю кран - в ушах начинает звенеть..
Шум - дело тонкое.

[Kolombina]

Месячный счёт за электричество не превышал $48. Газа нет Это всё в 800 sq ft 1BR apt.

Стоит помнить о том, что в квартире почти все стены не на улицу, а к соседям, а в доме - наоборот, так что с домом счет за отопление будет выше не пропорционально размеру.

Это понятно. А вот кто подскажет как искать правильную home building company ? Место действия - Clallam county, Washington.

Ищите residential developers - civil engineers. Выбор может быть не такой большой потому что денег на одном доме не заработать. Они больше любят с дивелоперами работать. Еще как вариант поискать general contractor

Да, желающих строить дома в небольшом количестве явно много не будет. А что насчёт компаний, которые строят дома тысячами ? Я нашёл HiLine Homes, True Built Homes, Stanbrooke, Fox Custom Homes, Armstrong Homes - все они работают в нужной мне местности. Вопрос как из них выбирать ?

А почему вы думаете, что они будут с вами работать? компании, которые строят track homes , не будут работать с мелким хоумоунером.

Вам нужно начинать с поиска архитектора или инженера. Вам нарисуют флорплан (с вами, конечно), и нарисуют blue prints, получат начальные пермиты.
Потом все это отдается GC, и он строит, по ходу получая дополнительные пермиты.

[Kolombina]

Мне кажется, что надо начать с того, что поговорить с кем-нибудь, кто уже строил дома в той эрии. С архитектором, с инженером, с General Contractor, хотя бы с тем, кто уже построил дом. Они вам расскажут, как выбирать участок. В каждой местности свои нюансы.
Я как-то смотрела участок, было дешево, но - сити заставили бы делать 300-400 футов дороги с разворотом для пожарной машины, вода и газ были в тех же 300-400 футах. Плюс нужен был grading, это очень дорого у нас.