Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Komissar]

Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

Это правильный подход. Я рассматриваю чуть более высокий процент (но более низкие платежи) на 30-летний займ как некую страховку, что не надо вынь да положь доп. сумму в месяц, а также возможность диверсифицировать инвестиции и/или "потянуть" еще один рентал.

[Chessplayer]

можете посчитать свой случай на вот этом "Rent or Buy Calculator":
http://www.nytimes.com/interactive/2014 ... 0002&abg=0
Потом расскажете нам что получилось.

Ну калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than 3k than renting is better.
При этом этот калькулятор не сильно объективен, т к чтобы получить точную цифру нужно знать "Home price growth rate" и "Rent growth rate", а я этих данных не имею на руках особенно не могу их предсказать на ближайшие 10 лет. По личным ощущениям рент увеличивается тут на 10% в год, хоть я и оставила 5% в калькуляторе. Для Home price growth rate я оставила дефолтное 3% потому что тоже не знаю его. Если например поменять эти данные на 10% (рост рента) и 5% (рост цены дома) то калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than ...$1,044 PER MONTH... then renting is better. Если оставить 5% и там и там то все $1,306 PER MONTH получается. В общем все в них упирается если считать что экономика все эти годы будет расти и не будет кризиса.
Вообще чисто интуитивно рентовать лучше когда в городе/штате есть rent contorol. Вселившись куда-то ты знаешь что больше чем например на 5% в год тебе рент не поднимут, и можно так жить годами. А с постоянно растущим рентом как-то странно так вечно сидеть и рентовать и каждый год платить больше и больше, когда как взял кредит выплаты по нему знаешь заранее на 30 лет. Я когда в Чикаго жила рент вообще не рос. А тут в Калифорнии не было не разу чтоб серьезно не повысили, на 1бр мне всегда повышали на 150-200 каждый год, на 2бр вот на 300 повышают счас.

Я думаю, что если рент будет расти, то и цены на дома будут расти. Ну и наоборот. За последние 3 года цены на дома выросли на 30-50% вот и рент соответственно растёт на 10% в год. Это понятно, что вы не знаете на сколько что вырастет, но можно прикинуть разные варианты роста цен на недвижимотсть, ренту, инфляцию, банковских процентов по займу (сейчас они рекордно низкие) и пр. (closing costs, налоги, ремонт - это все там есть) и посмотреть что в итоге получится выгоднее и на каком временном промежутке. И да, сравнивайте со стоимостью ренты дома который вы бы хотели снять (а не того кондо которое у вас сейчас). Например, три года назад (чуть больше) было однозначно выгодно покупать/рентовать, но все боялись, что экономика совсем загнется и цены ещё упадут. Ну и владение своим домом и удобство того, что не нужно переезжать каждый год, особенно с детьми, тоже много стоит.

[Херовимчик]

я о том же и говорю, что на стандартный 30 year fixed есть ограничения. Получить можно хоть 2М заема, вопрос под какие условия.

Jumbo ничем не страшен, просто там обычно на 1/4 - 1/2 процента выше. Когда мы покупали первый дом, не-джамбо (confirming) лоан предел был какой-то ридикюльно низкий, типа все, что выше $143К - джамбо.

Не забываем, что есть предел ипотечных займов для (в сумме основного и 2-го дома), для которых интерес можно списать с налогов:

Лимиты сейчас подняли, что-то окло 470 и 625 для дороних мест. А на джамбо просят показать кэш резервы на все платежи на год вперед. И хоть разница в проценте не особо большая, на таких суммах она ощутима.

[Krys-Krys]

Лимиты сейчас подняли, что-то окло 470 и 625 для дороних мест. А на джамбо просят показать кэш резервы на все платежи на год вперед. И хоть разница в проценте не особо большая, на таких суммах она ощутима.

Если 800к в долг у банка брать и на 1/2 % выше рейт то будет где-то на 200$ в мес больше платеж.

[Krys-Krys]

Я думаю, что если рент будет расти, то и цены на дома будут расти. Ну и наоборот. За последние 3 года цены на дома выросли на 30-50% вот и рент соответственно растёт на 10% в год. Это понятно, что вы не знаете на сколько что вырастет, но можно прикинуть разные варианты роста цен на недвижимотсть, ренту, инфляцию, банковских процентов по займу (сейчас они рекордно низкие) и пр. (closing costs, налоги, ремонт - это все там есть) и посмотреть что в итоге получится выгоднее и на каком временном промежутке. И да, сравнивайте со стоимостью ренты дома который вы бы хотели снять (а не того кондо которое у вас сейчас). Например, три года назад (чуть больше) было однозначно выгодно покупать/рентовать, но все боялись, что экономика совсем загнется и цены ещё упадут. Ну и владение своим домом и удобство того, что не нужно переезжать каждый год, особенно с детьми, тоже много стоит.

За 3к что калькулятор выдал счас можно снять только 2бр апартмент с балконом площадью может чуть больше 1к кв ног. Ни о каком гараже, бэк ярде и 3-4 бр площадью 2к кв ног за 3к и речи нет. Даже не знаю сколько бы стоило снять отдельный дом. Думаю не меньше 4.5к. Так что да, сравнивать нужно с рентом дома а это дороже 3к. Посему получается что если считать что экономика будет расти то лучше покупать.

[Lolla]

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

мы вот берем кредит сейчас, так вот банк очень интересуется свои ли у нас деньги на 20% даунпеймента, нельзя взять у друзей в долг.
или я не знаю как это можно сделать.

Они имеют ввиду с точки зрения бумаг - "downpayment should not be with "borrowed" money". Для банка это то что не светится в кредитной истории. 401к не светится в кредитной истории - это деньги ваши. Тоже и деньги друзей - банку вообше знать не надо у кого что вы занимаете на личном уровне. Только главное занять и положить на счет до того как просить у банка кредит чтобы они видели наличие денег на счету в прошлом. 401к - исключение, его можно просто показать что он есть и с него даже брать не обязательно. Банку нужно показать наличие - а как вы в closing date переведете платеж - им все равно, лишь бы платеж пришел.

Если downpayment is done with borrowed money, то это не downpayment, это еще один кредит и он идет в общий платеж по ващим обязятельствам - банку такой оборот на бумагах и даром не нужен.

--
В.[/quote]
Если откуда-то появляется вдруг крупная сумма - банк интересуется откуда она. И вообще банк обычно хочет чтобы деньги были seasoned от 30 до 90 дней до сделки.

[Lolla]

Мы на прошлых выходных вмотрели 3 дома. На сегодняшний день они все уже пендятся. Сегодня последний 3й начал пендится. Все 3 дома - 60х-70х годов от 850к в Пацифике. Ажиотажа безумного нет, но транзакции происходят, кто-то их покупает значит. В среднем за 1-2 недели каждый дом уходит. Есть такие что и висят конечно по долгу... Нам вообще наша брокер сказала, золотое правило "Если дом висит больше 2-3х недель, вывод только один - at least 10% overprised".

А у нас во Флориде в 2005-2007 тоже дома улетали как горячие пирожки, чуть ли не в течении дня под контракт все уходило. Ни для кого не секрет чем это все закончилось. То что народ покупает не говорит о том, что такая цена будет всегда и не упадет, это факт. И кстати далеко не все цены вернулись туда, где были. Ждать и сидеть у моря погоды может оказаться совсем неперспективно.

У нас если дом стоит на рынке больше месяца, то помимо того что он с завышенной ценой еще в доме могут быть серьезные косяки (синхол, токсичные двайвол, что-то неисправное и скрытое от невооруженного глаза).

[Vоvan]

Мы на прошлых выходных вмотрели 3 дома. На сегодняшний день они все уже пендятся. Сегодня последний 3й начал пендится. Все 3 дома - 60х-70х годов от 850к в Пацифике. Ажиотажа безумного нет, но транзакции происходят, кто-то их покупает значит. В среднем за 1-2 недели каждый дом уходит. Есть такие что и висят конечно по долгу... Нам вообще наша брокер сказала, золотое правило "Если дом висит больше 2-3х недель, вывод только один - at least 10% overprised".

А у нас во Флориде в 2005-2007 тоже дома улетали как горячие пирожки, чуть ли не в течении дня под контракт все уходило. Ни для кого не секрет чем это все закончилось. То что народ покупает не говорит о том, что такая цена будет всегда и не упадет, это факт. И кстати далеко не все цены вернулись туда, где были. Ждать и сидеть у моря погоды может оказаться совсем неперспективно.

У нас если дом стоит на рынке больше месяца, то помимо того что он с завышенной ценой еще в доме могут быть серьезные косяки (синхол, токсичные двайвол, что-то неисправное и скрытое от невооруженного глаза).

Только в 2005-7 кредиты давали на основании "Хосе сказал", а сейчас - все проверяют. Сейчас кредиты обоснованы и реальные, а не дутые как было в 2005. Хотя... все кредиты на дома по определению дутые, но увы, это у них система такая.

--
В.

[ARARAT.]

Мы на прошлых выходных вмотрели 3 дома. На сегодняшний день они все уже пендятся. Сегодня последний 3й начал пендится. Все 3 дома - 60х-70х годов от 850к в Пацифике. Ажиотажа безумного нет, но транзакции происходят, кто-то их покупает значит. В среднем за 1-2 недели каждый дом уходит. Есть такие что и висят конечно по долгу... Нам вообще наша брокер сказала, золотое правило "Если дом висит больше 2-3х недель, вывод только один - at least 10% overprised".

А у нас во Флориде в 2005-2007 тоже дома улетали как горячие пирожки, чуть ли не в течении дня под контракт все уходило. Ни для кого не секрет чем это все закончилось. То что народ покупает не говорит о том, что такая цена будет всегда и не упадет, это факт. И кстати далеко не все цены вернулись туда, где были. Ждать и сидеть у моря погоды может оказаться совсем неперспективно.

У нас если дом стоит на рынке больше месяца, то помимо того что он с завышенной ценой еще в доме могут быть серьезные косяки (синхол, токсичные двайвол, что-то неисправное и скрытое от невооруженного глаза).

Только в 2005-7 кредиты давали на основании "Хосе сказал", а сейчас - все проверяют. Сейчас кредиты обоснованы и реальные, а не дутые как было в 2005. Хотя... все кредиты на дома по определению дутые, но увы, это у них система такая.

--
В.

Блин, я помню как давали в 99, вот ето вообще нечего не проверяли, давали всем направо и налево... Нам например дали без практически никаких проверок, нечего от нас не требывали, короче пришел заполнил, получил...
И как стало после 2008-2009, все дотошно, раздевают(как под микроскопом, чувствуешь себя голым просто) до нитки просто...

[Krys-Krys]

И как стало после 2008-2009, все дотошно, раздевают(как под микроскопом, чувствуешь себя голым просто) до нитки просто...

Так может следующего кирдыка и не будет тогда?

[Херовимчик]

в 2012 чуть ли не утрению мочу кошки просили и разрешение на продажу почки в случае чего. Сейчас пока что только лендеры дерутся и обещают дать лучшие условия, только поставь последнюю закорючку. Чейз очень активный в этом плане...

[Vоvan]

в 2012 чуть ли не утрению мочу кошки просили и разрешение на продажу почки в случае чего. Сейчас пока что только лендеры дерутся и обещают дать лучшие условия, только поставь последнюю закорючку. Чейз очень активный в этом плане...

Когда они отправят все underwriters - тогда надо будет все до последнего депозита обьяснять. В 2010 требовали транзакции КАЖДЫЙ день за 10 дней до закрытия эскро.

--
В.

[Херовимчик]

в 2012 чуть ли не утрению мочу кошки просили и разрешение на продажу почки в случае чего. Сейчас пока что только лендеры дерутся и обещают дать лучшие условия, только поставь последнюю закорючку. Чейз очень активный в этом плане...

Когда они отправят все underwriters - тогда надо будет все до последнего депозита обьяснять. В 2010 требовали транзакции КАЖДЫЙ день за 10 дней до закрытия эскро.

--
В.

пока что сам же чейз предлагает странные махинации в 2009 кстати все было легче, чем в 2012. Через пару недель узнаем что в этом году требуют заложить

[Херовимчик]

кстати, кто-то еще год назад говорил что piggi loans больше не дают. Так вот, дают! Причем усвловия лучше чем в 2009 и 2012 году были - не с точки зрения финансов, а минимализации месячного платежа

[LelikN]

в 2012 чуть ли не утрению мочу кошки просили и разрешение на продажу почки в случае чего. Сейчас пока что только лендеры дерутся и обещают дать лучшие условия, только поставь последнюю закорючку. Чейз очень активный в этом плане...

Когда они отправят все underwriters - тогда надо будет все до последнего депозита обьяснять. В 2010 требовали транзакции КАЖДЫЙ день за 10 дней до закрытия эскро.

--
В.

серьезно что ли?!

я уже устала бумажки сканировать и слать