Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Ladoshki]

Это ж кто з 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

А что вас удивляет про 5к за рент? Вот мои знакомые тут живут в Сан Францизко. Глянула, 2бр за 4500-5к в мес.
http://www.avaloncommunities.com/califo ... loor-plans
Ну могут позволить так и живут. Он в финансах работает она вообще дома сидит. Он на работу пешком ходит - 15 мин.

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

[LelikN]

Они имеют ввиду с точки зрения бумаг - "downpayment should not be with "borrowed" money". Для банка это то что не светится в кредитной истории. 401к не светится в кредитной истории - это деньги ваши. Тоже и деньги друзей - банку вообше знать не надо у кого что вы занимаете на личном уровне. Только главное занять и положить на счет до того как просить у банка кредит чтобы они видели наличие денег на счету в прошлом. 401к - исключение, его можно просто показать что он есть и с него даже брать не обязательно. Банку нужно показать наличие - а как вы в closing date переведете платеж - им все равно, лишь бы платеж пришел.

Если downpayment is done with borrowed money, то это не downpayment, это еще один кредит и он идет в общий платеж по ващим обязятельствам - банку такой оборот на бумагах и даром не нужен.

--
В.

теперь понятно! спасибо за разъяснение.
а вообще банку получается невыгодно когда кредит выплачивают быстрее?
мне вот коллега на работе доказывал, что кредит на 15 лет выгоднее, мол выплатишь быстрее, но разница в месячном обязательном платеже в 400 долларов,
Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

[LelikN]

Это ж кто з 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

А что вас удивляет про 5к за рент? Вот мои знакомые тут живут в Сан Францизко. Глянула, 2бр за 4500-5к в мес.
http://www.avaloncommunities.com/califo ... loor-plans
Ну могут позволить так и живут. Он в финансах работает она вообще дома сидит. Он на работу пешком ходит - 15 мин.

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

я вообще сижу тихо в сторонке со своим домиком.
цены в калифорнии конечно взрослые

[Krys-Krys]

В кредите на 15 лет процент ниже. 3% на 15 лет счас против 3.75 на 30. Т е вы банку меньше отдаете денег в итоге. Хотя выплаты больше т к срок кредита короче.

[LelikN]

В кредите на 15 лет процент ниже. 3% на 15 лет счас против 3.75 на 30. Т е вы банку меньше отдаете денег в итоге. Хотя выплаты больше т к срок кредита короче.

я дольше 10 лет не планирую платить.

[Vоvan]

Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

+100

при ставке 2.75% я в жизнь не собираюсь больше платить - это бесплатные деньги. Вгонять себя в обязаловку платить больше - не для меня, мне жить и иметь фан охота тоже а не жить для выплаты дома.

--
В.

[Krys-Krys]

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

200k чистыми будет почти 11к в мес. Из 11к вполне себе можно без напряга платить 5к за рент. На оставшиеся 6к с голоду точно никто не умрет даже если несколько детей. Если очень важно жить в финансовом районе. А если еще детей нет, на 6к в мес можно вдвоем ну очень вкусно есть, и ходить аут, и хорошо одеватся в Нордстроме и на хобби денег тоже хватит и на отпуск 2 раза в год.

[ARARAT.]

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

мы вот берем кредит сейчас, так вот банк очень интересуется свои ли у нас деньги на 20% даунпеймента, нельзя взять у друзей в долг.
или я не знаю как это можно сделать.

Все деньги должны быть или лично ваши, или полежать у вас на счетах вроде не менее полугода или должны быть оффициально дарственные на них...
Все больше не как, иначе underwriters не пропускают.

[ARARAT.]

Они имеют ввиду с точки зрения бумаг - "downpayment should not be with "borrowed" money". Для банка это то что не светится в кредитной истории. 401к не светится в кредитной истории - это деньги ваши. Тоже и деньги друзей - банку вообше знать не надо у кого что вы занимаете на личном уровне. Только главное занять и положить на счет до того как просить у банка кредит чтобы они видели наличие денег на счету в прошлом. 401к - исключение, его можно просто показать что он есть и с него даже брать не обязательно. Банку нужно показать наличие - а как вы в closing date переведете платеж - им все равно, лишь бы платеж пришел.

Если downpayment is done with borrowed money, то это не downpayment, это еще один кредит и он идет в общий платеж по ващим обязятельствам - банку такой оборот на бумагах и даром не нужен.

--
В.

теперь понятно! спасибо за разъяснение.
а вообще банку получается невыгодно когда кредит выплачивают быстрее?
мне вот коллега на работе доказывал, что кредит на 15 лет выгоднее, мол выплатишь быстрее, но разница в месячном обязательном платеже в 400 долларов,
Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

Коллега прав, но только не из-за того что он говорит, а из-за того что интерес на 15 летний меньше чем на 30 летный mortgage. Все больше не из-за чего.

[Ladoshki]

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

200k чистыми будет почти 11к в мес. Из 11к вполне себе можно без напряга платить 5к за рент. На оставшиеся 6к с голоду точно никто не умрет даже если несколько детей. Если очень важно жить в финансовом районе. А если еще детей нет, на 6к в мес можно вдвоем ну очень вкусно есть, и ходить аут, и хорошо одеватся в Нордстроме и на хобби денег тоже хватит и на отпуск 2 раза в год.

С детьми - да, не помрут с голоду , но будет явный перекос приоритетов в сторону оплаты жилья. Чтобы вдвоем заработать 200, которые Вы предлагали, детей нужно отдать в сад или на продленку, добавьте кружкИ, спорт какой-то ( я сейчас не про олимпийский резерв, если что ). Это на двоих детей до 12 лет может запросто вылиться тысячи в три ( 2 садика/ продленка и то же плавание раза 2-3 в неделю). 11к - это хорошие деньги, но еще не тот уровень, когда +-1.5 - 2к на аренду/ипотеку не играют роли. (все знакомые мне люди с доходом под 200 снимают за 3к примерно, кто-то чуть дороже, кто-то чудь дешевле)
Ваши друзья , которые без детей и с 250к - совсем другая история . Они в моем понимании как раз вполне могут себе это позволить.
То, что предлагает ваш брокер,- это жить ради выплаты кредита на дом. Если мы не говорим о доходах нейрохирургов, конечно. 200 к - это еще не тот доход, когда можно относительно без напряга отдать 30% (до налога)

[LelikN]

Коллега прав, но только не из-за того что он говорит, а из-за того что интерес на 15 летний меньше чем на 30 летный mortgage. Все больше не из-за чего.

это понятно, но у коллеги ситуация, трое детей и неработающая жена, зарплата 90 тысяч и дом который нужно выплачивать.
с моей точки зрения месячный платеж за мортгидж 740 долларов и 1240 долларов, ощутимая разница, плюс страховка за дом, и флад (они купили в зоне затопления), налоги. Крыша потекла и прочие радости домовладения которые могут случиться неожиданно.
В общем я может перестраховываюсь, но предпочитаю немного другой финансовый расклад.

[LelikN]

Все деньги должны быть или лично ваши, или полежать у вас на счетах вроде не менее полугода или должны быть оффициально дарственные на них...
Все больше не как, иначе underwriters не пропускают.

да это именно то, что мне сказали.
но после клозинга, занимай сколько угодно денег у друзей и родственников:) и выплачивай долг банку.

[Kolombina]

Коллега прав, но только не из-за того что он говорит, а из-за того что интерес на 15 летний меньше чем на 30 летный mortgage. Все больше не из-за чего.

это понятно, но у коллеги ситуация, трое детей и неработающая жена, зарплата 90 тысяч и дом который нужно выплачивать.
с моей точки зрения месячный платеж за мортгидж 740 долларов и 1240 долларов, ощутимая разница, плюс страховка за дом, и флад (они купили в зоне затопления), налоги. Крыша потекла и прочие радости домовладения которые могут случиться неожиданно.
В общем я может перестраховываюсь, но предпочитаю немного другой финансовый расклад.

Только вы можете посчитать сами и решить, как вам комфортно платить. Вы правы в том, что может быть удобнее иметь мортгидж на 30 лет, но выплачивать принсипал, когда есть деньги.
Хотя при зарплате в 90К, неработающей жене и троих детях можно спокойно платить 1240 в месяц, имхо. И скопить emergency fund на 6-9 мес расходов тоже вполне можно.

[Kolombina]

Все деньги должны быть или лично ваши, или полежать у вас на счетах вроде не менее полугода или должны быть оффициально дарственные на них...
Все больше не как, иначе underwriters не пропускают.

да это именно то, что мне сказали.
но после клозинга, занимай сколько угодно денег у друзей и родственников:) и выплачивай долг банку.

У нас минимум 2 месяца деньги должны "отлежаться".

[Krys-Krys]

С детьми - да, не помрут с голоду , но будет явный перекос приоритетов в сторону оплаты жилья. Чтобы вдвоем заработать 200, которые Вы предлагали, детей нужно отдать в сад или на продленку, добавьте кружкИ, спорт какой-то ( я сейчас не про олимпийский резерв, если что ). Это на двоих детей до 12 лет может запросто вылиться тысячи в три ( 2 садика/ продленка и то же плавание раза 2-3 в неделю). 11к - это хорошие деньги, но еще не тот уровень, когда +-1.5 - 2к на аренду/ипотеку не играют роли. (все знакомые мне люди с доходом под 200 снимают за 3к примерно, кто-то чуть дороже, кто-то чудь дешевле)
Ваши друзья , которые без детей и с 250к - совсем другая история . Они в моем понимании как раз вполне могут себе это позволить.
То, что предлагает ваш брокер,- это жить ради выплаты кредита на дом. Если мы не говорим о доходах нейрохирургов, конечно. 200 к - это еще не тот доход, когда можно относительно без напряга отдать 30% (до налога)

Так я собстенно не агитирую 5к за рент отдавать, я просто как бы к тому что людей которые столько за рент платят хватает. Я так понимаю что 3к вы платите за 2бр апартмент а не дом отдельный за рент? Мы вот тоже платили в районе 3х а счас нам подняли и если мы подпишел новый лиз то будет чуть больше 3600... Ну понятно что надо переезжать, так мы бы вдвоем и перехали, так а дети если в школу ходят уже в ту школу что к этой квартире относится то как переезжать каждый раз так? Да и если вдвоем зачем по 5к платить? Зачем двоим (без детей) дом большой? Можно купить намного дешевле кондо 2бр или таунхауз и платить не 5к а меньше. У меня есть знакомые, пара, уже в том возрасте когда детей заводить опоздали. Так они пошли себе в Сан Матео купили кондо и все. Живут. А дом за который надо платить 5к это собственно если семья большая и есть дети, чтобы у каждого было по спальне. Мне кажется что с детьми снимать 2бр квартиру и переезжать как-то не камильфо. Ладно когда дети маленькие они могут в одной спальне жить. Но потом? Нужно хотя бы 3бр. Хочется чтобы и бэкярд был где дети играть могут. Тут родители и раскошеливаются и платят 30% инкома до налогов за эту роскошь. И это как раз таки именно в интересах детей. Чтоб они спокойно ходили в одну и туже школу и заводили друзей в своем районе.

[LelikN]

Только вы можете посчитать сами и решить, как вам комфортно платить. Вы правы в том, что может быть удобнее иметь мортгидж на 30 лет, но выплачивать принсипал, когда есть деньги.
Хотя при зарплате в 90К, неработающей жене и троих детях можно спокойно платить 1240 в месяц, имхо. И скопить emergency fund на 6-9 мес расходов тоже вполне можно.

Все решают для себя что им лучше и как комфортнее, или иногда просто принимают решения не посчитав как следует, у кого как получается.

[Krys-Krys]

Все деньги должны быть или лично ваши, или полежать у вас на счетах вроде не менее полугода или должны быть оффициально дарственные на них...
Все больше не как, иначе underwriters не пропускают.

да это именно то, что мне сказали.
но после клозинга, занимай сколько угодно денег у друзей и родственников:) и выплачивай долг банку.

Ну так деньги имеет смысл одалживать для даунпеймента. Чем больше даунпеймент тем меньше у банка денег берется. Чем меньше взяли тем меньше выплаты (включая проценты!). Тут экономия на процентах получается. Т е дяде Васе 50к можно вернуть теме же 50к, а банку уже больше чем 50к придется отдавать. Посему после клоузинга уже в чем смысла брать-то.

[ARARAT.]

Коллега прав, но только не из-за того что он говорит, а из-за того что интерес на 15 летний меньше чем на 30 летный mortgage. Все больше не из-за чего.

это понятно, но у коллеги ситуация, трое детей и неработающая жена, зарплата 90 тысяч и дом который нужно выплачивать.
с моей точки зрения месячный платеж за мортгидж 740 долларов и 1240 долларов, ощутимая разница, плюс страховка за дом, и флад (они купили в зоне затопления), налоги. Крыша потекла и прочие радости домовладения которые могут случиться неожиданно.
В общем я может перестраховываюсь, но предпочитаю немного другой финансовый расклад.

Мы примерно так и делали, каждый дом брали сначало на 30 лет, потом через пару лет перефинансировали на 15 лет...
Вы все правильно делаете на мой взгляд!
Лучше перестраховаться на первых порах(первый дом, первый mortgage)...

[ARARAT.]

Все деньги должны быть или лично ваши, или полежать у вас на счетах вроде не менее полугода или должны быть оффициально дарственные на них...
Все больше не как, иначе underwriters не пропускают.

да это именно то, что мне сказали.
но после клозинга, занимай сколько угодно денег у друзей и родственников:) и выплачивай долг банку.

Ну так деньги имеет смысл одалживать для даунпеймента. Чем больше даунпеймент тем меньше у банка денег берется. Чем меньше взяли тем меньше выплаты (включая проценты!). Тут экономия на процентах получается. Т е дяде Васе 50к можно вернуть теме же 50к, а банку уже больше чем 50к придется отдавать. Посему после клоузинга уже в чем смысла брать-то.

Ето понятно, но что-бы одалживать ето надо делать за несколько месяцев до покупки, в етом все дело...
Underwriters не пропустят одалживание прямо перед покупкой, они же не идиоты, понимают, что вы будете отдавать после покупки.

Или можно еще оффициально сделать лоан(частный или от банка) и его выплаты включить в разсчет в application.

Да, кстати если даже вот так одалживать от одалживателей тоже будут требывать подтверждения нахождения етих денег у их на считатх(или накопления их на счетах) в течении нескольких месяцев как минимум. Тото же самый критерий что и для вас...

Underwriters очень дотошны, лезут во все абсолютно и никак почти с ними не "догоровится"...

[Komissar]

я о том же и говорю, что на стандартный 30 year fixed есть ограничения. Получить можно хоть 2М заема, вопрос под какие условия.

Jumbo ничем не страшен, просто там обычно на 1/4 - 1/2 процента выше. Когда мы покупали первый дом, не-джамбо (confirming) лоан предел был какой-то ридикюльно низкий, типа все, что выше $143К - джамбо.

Не забываем, что есть предел ипотечных займов для (в сумме основного и 2-го дома), для которых интерес можно списать с налогов:

only if throughout 2014 these mortgages plus any grandfathered debt totaled $1 million or less ($500,000 or less if married filing separately)

Не забудем также, что выше AGI 150 списывания начинают phase out.

[Komissar]

Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

Это правильный подход. Я рассматриваю чуть более высокий процент (но более низкие платежи) на 30-летний займ как некую страховку, что не надо вынь да положь доп. сумму в месяц, а также возможность диверсифицировать инвестиции и/или "потянуть" еще один рентал.

[Chessplayer]

можете посчитать свой случай на вот этом "Rent or Buy Calculator":
http://www.nytimes.com/interactive/2014 ... 0002&abg=0
Потом расскажете нам что получилось.

Ну калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than 3k than renting is better.
При этом этот калькулятор не сильно объективен, т к чтобы получить точную цифру нужно знать "Home price growth rate" и "Rent growth rate", а я этих данных не имею на руках особенно не могу их предсказать на ближайшие 10 лет. По личным ощущениям рент увеличивается тут на 10% в год, хоть я и оставила 5% в калькуляторе. Для Home price growth rate я оставила дефолтное 3% потому что тоже не знаю его. Если например поменять эти данные на 10% (рост рента) и 5% (рост цены дома) то калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than ...$1,044 PER MONTH... then renting is better. Если оставить 5% и там и там то все $1,306 PER MONTH получается. В общем все в них упирается если считать что экономика все эти годы будет расти и не будет кризиса.
Вообще чисто интуитивно рентовать лучше когда в городе/штате есть rent contorol. Вселившись куда-то ты знаешь что больше чем например на 5% в год тебе рент не поднимут, и можно так жить годами. А с постоянно растущим рентом как-то странно так вечно сидеть и рентовать и каждый год платить больше и больше, когда как взял кредит выплаты по нему знаешь заранее на 30 лет. Я когда в Чикаго жила рент вообще не рос. А тут в Калифорнии не было не разу чтоб серьезно не повысили, на 1бр мне всегда повышали на 150-200 каждый год, на 2бр вот на 300 повышают счас.

Я думаю, что если рент будет расти, то и цены на дома будут расти. Ну и наоборот. За последние 3 года цены на дома выросли на 30-50% вот и рент соответственно растёт на 10% в год. Это понятно, что вы не знаете на сколько что вырастет, но можно прикинуть разные варианты роста цен на недвижимотсть, ренту, инфляцию, банковских процентов по займу (сейчас они рекордно низкие) и пр. (closing costs, налоги, ремонт - это все там есть) и посмотреть что в итоге получится выгоднее и на каком временном промежутке. И да, сравнивайте со стоимостью ренты дома который вы бы хотели снять (а не того кондо которое у вас сейчас). Например, три года назад (чуть больше) было однозначно выгодно покупать/рентовать, но все боялись, что экономика совсем загнется и цены ещё упадут. Ну и владение своим домом и удобство того, что не нужно переезжать каждый год, особенно с детьми, тоже много стоит.

[Херовимчик]

я о том же и говорю, что на стандартный 30 year fixed есть ограничения. Получить можно хоть 2М заема, вопрос под какие условия.

Jumbo ничем не страшен, просто там обычно на 1/4 - 1/2 процента выше. Когда мы покупали первый дом, не-джамбо (confirming) лоан предел был какой-то ридикюльно низкий, типа все, что выше $143К - джамбо.

Не забываем, что есть предел ипотечных займов для (в сумме основного и 2-го дома), для которых интерес можно списать с налогов:

Лимиты сейчас подняли, что-то окло 470 и 625 для дороних мест. А на джамбо просят показать кэш резервы на все платежи на год вперед. И хоть разница в проценте не особо большая, на таких суммах она ощутима.

[Krys-Krys]

Лимиты сейчас подняли, что-то окло 470 и 625 для дороних мест. А на джамбо просят показать кэш резервы на все платежи на год вперед. И хоть разница в проценте не особо большая, на таких суммах она ощутима.

Если 800к в долг у банка брать и на 1/2 % выше рейт то будет где-то на 200$ в мес больше платеж.

[Krys-Krys]

Я думаю, что если рент будет расти, то и цены на дома будут расти. Ну и наоборот. За последние 3 года цены на дома выросли на 30-50% вот и рент соответственно растёт на 10% в год. Это понятно, что вы не знаете на сколько что вырастет, но можно прикинуть разные варианты роста цен на недвижимотсть, ренту, инфляцию, банковских процентов по займу (сейчас они рекордно низкие) и пр. (closing costs, налоги, ремонт - это все там есть) и посмотреть что в итоге получится выгоднее и на каком временном промежутке. И да, сравнивайте со стоимостью ренты дома который вы бы хотели снять (а не того кондо которое у вас сейчас). Например, три года назад (чуть больше) было однозначно выгодно покупать/рентовать, но все боялись, что экономика совсем загнется и цены ещё упадут. Ну и владение своим домом и удобство того, что не нужно переезжать каждый год, особенно с детьми, тоже много стоит.

За 3к что калькулятор выдал счас можно снять только 2бр апартмент с балконом площадью может чуть больше 1к кв ног. Ни о каком гараже, бэк ярде и 3-4 бр площадью 2к кв ног за 3к и речи нет. Даже не знаю сколько бы стоило снять отдельный дом. Думаю не меньше 4.5к. Так что да, сравнивать нужно с рентом дома а это дороже 3к. Посему получается что если считать что экономика будет расти то лучше покупать.