Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[metaller]

Я с этим полностью согласна, но есть еще и другой взгляд на этот вопрос. Рент - это деньги на ветер. Рентуя, ты фактически наращиваешь чужой ассет. Выплачивая кредит, даже за переплаченный дом, всята-ки это твой собственный ассет.

Это не asset, a liability. Ассетом является только тот дом, который приносит прибыль, то бишь сдаётся в аренду. Дом, в котором вы сами и дивёте, не есть ассет.

[Херовимчик]

Спикулировать можно по-разному. Разница между процентом на инвестмент и праймари резидентс очень существенна, и нас не напрягает прожить годик для соблюдения формальностей.
Ну это ваш расклад по цифрам, а не наш. Дом за 1М или 960К уже не имеет значение при заработке 150К
Я вам еще в соседней теме сказала что вне зависимости от дохода есть лимит на заем. Джамбо заемы тоже для оптимистов, так что вы с вашими 20% и доходом пусть и в 300К такие же оптимисты

Так и какой у вас план? Купить, пожить 1 год и через год сдать кому-то а самим начать опять что-то снимать? Или я что-то не так поняла. И что тогда изменится? Будете опять снимать?
У нас больше чем 20% если что. Я не знаю ничего про этот Джамба кредит. Но это не важно. Я интересовалась вопросом покупки с целью сдачи 2бр кондо прошлым летом долго и упорно даже если дать там приличный даунпеймент. Пришла к выводу что в самом лучшем случае останешься не в проигрыше. С точки зрения кредита - мне любой риэлтор и банк говорил что для того чтобы брать обычный кредит и сдавать достаточно самому там пожить 6-12 мес. Лучше 12. Тогда ни у кого никаких воросов не будет. Т к интент изначальный был жить самому. Если сдается с 1го дня надо брать кредит дороже немного.

кокретно по нашу плану - мы становимся владельцами и лендлордами одновременно. Что будет через год сильно зависит - либо это станет два инвестмента, либо оба на продажу с целью получения прибыли, либо еще годик подождать.

[Vоvan]

...всем известно что цены раздуты...

Я все больше убеждаюсь что нету такого понятия - цены раздуты. НИКТО здесь народ не гонить покупать под угрозой. Люди отдают за дома ровно столько сколько они стоят - значит они хотят там жить. Если не одна семья, то другая. Флуктуации есть конечно с кризисами и падениями, но потом все весьма быстро выравнивается и дико растет - в итоге да, кажется что цены раздуты, но ведь КТОТО покупает? Я в шоке вообще от Марин - за 60-летний сарай 850к через неделю выставления на продажу. В Ист-Бей хоть новое есть, а на север от моста - фиг. Если бы стояло и никто не покупал за такие деньги, я бы думал что цены искуственны и завышены, а так - если бы думал что цены раздуты, то жил бы до сих пор в апартменте в своем любимом Новато.

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

[Krys-Krys]

Мы на прошлых выходных вмотрели 3 дома. На сегодняшний день они все уже пендятся. Сегодня последний 3й начал пендится. Все 3 дома - 60х-70х годов от 850к в Пацифике. Ажиотажа безумного нет, но транзакции происходят, кто-то их покупает значит. В среднем за 1-2 недели каждый дом уходит. Есть такие что и висят конечно по долгу... Нам вообще наша брокер сказала, золотое правило "Если дом висит больше 2-3х недель, вывод только один - at least 10% overprised".

[Херовимчик]

...всем известно что цены раздуты...

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

я о том же и говорю, что на стандартный 30 year fixed есть ограничения. Получить можно хоть 2М заема, вопрос под какие условия.

[Krys-Krys]

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)
--
V.

Нам брокер сказала что 30% от донологового дохода такая средняя по больнице температура на ее взгляд, и больше 40% это уже очень тяжело и рискованно. А если это 20% то вообще хороший очень расклад. Ну это ее персональное мнение. Т е если доход семьи 200к в год то выплаты в 30% это 60к в год или 5к в месяц. Если кто-то в семье обычный программист с 150к а 2я половина 50к зарабатывает вот и получили 200к и уже можно дом у вас в Марин брать спокойно за 850к а на Ист Бее и тем более чем платить теже самые деньги (пусть и немного меньше) за рент.

[LelikN]

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

мы вот берем кредит сейчас, так вот банк очень интересуется свои ли у нас деньги на 20% даунпеймента, нельзя взять у друзей в долг.
или я не знаю как это можно сделать.

[Vоvan]

Насчет процента - кредит дается только при условии что процент выплат быдет не выше 47% от доналогового дохода (вроде такая цифра была когда кредиты оформлял я). Размер кредита определяется тем сколько за дом сторгуетесь и сколько вы дадите даунпеймент - банк просчитает выплату по разным вариантам мортгиджа - вам могут запросто дать кредит на $1m дом под 2% годовых но это будет 3/1 ARM к примеру, но вам не дадут кредит на $1m дом под 3.5% годовых которые на 30 year fixed. Даунпеймент это просто страховка банка - 20% или 30%(rental) еквити которые они хотят видет сразу. Деньги а тот же даун вы моежете взять или с 401к или у друзей - и то и то не будет светится в обязательных месячных платежах. Да, банк увидит что вы взяли из 401к, но это не кредит с точки зрения банка (тут уже много раз обсуждалось)

В общем много вариантов, Excel помогает

--
V.

мы вот берем кредит сейчас, так вот банк очень интересуется свои ли у нас деньги на 20% даунпеймента, нельзя взять у друзей в долг.
или я не знаю как это можно сделать.[/quote]

Они имеют ввиду с точки зрения бумаг - "downpayment should not be with "borrowed" money". Для банка это то что не светится в кредитной истории. 401к не светится в кредитной истории - это деньги ваши. Тоже и деньги друзей - банку вообше знать не надо у кого что вы занимаете на личном уровне. Только главное занять и положить на счет до того как просить у банка кредит чтобы они видели наличие денег на счету в прошлом. 401к - исключение, его можно просто показать что он есть и с него даже брать не обязательно. Банку нужно показать наличие - а как вы в closing date переведете платеж - им все равно, лишь бы платеж пришел.

Если downpayment is done with borrowed money, то это не downpayment, это еще один кредит и он идет в общий платеж по ващим обязятельствам - банку такой оборот на бумагах и даром не нужен.

--
В.

[Ladoshki]

Нам брокер сказала что 30% от донологового дохода такая средняя по больнице температура на ее взгляд, и больше 40% это уже очень тяжело и рискованно. А если это 20% то вообще хороший очень расклад. Ну это ее персональное мнение. Т е если доход семьи 200к в год то выплаты в 30% это 60к в год или 5к в месяц. Если кто-то в семье обычный программист с 150к а 2я половина 50к зарабатывает вот и получили 200к и уже можно дом у вас в Марин брать спокойно за 850к а на Ист Бее и тем более чем платить теже самые деньги (пусть и немного меньше) за рент.

Это ж кто c 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

[Krys-Krys]

Это ж кто з 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

А что вас удивляет про 5к за рент? Вот мои знакомые тут живут в Сан Францизко. Глянула, 2бр за 4500-5к в мес. И это счас еще не дорого т к зима. Летом еще дороже будет.
http://www.avaloncommunities.com/califo ... loor-plans
Ну могут позволить так и живут. Он в финансах работает она вообще дома сидит. Он вроде 250к зарабатывает. Она ничего. Он на работу пешком ходит - 15 мин.

[Ladoshki]

Это ж кто з 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

А что вас удивляет про 5к за рент? Вот мои знакомые тут живут в Сан Францизко. Глянула, 2бр за 4500-5к в мес.
http://www.avaloncommunities.com/califo ... loor-plans
Ну могут позволить так и живут. Он в финансах работает она вообще дома сидит. Он на работу пешком ходит - 15 мин.

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

[LelikN]

Они имеют ввиду с точки зрения бумаг - "downpayment should not be with "borrowed" money". Для банка это то что не светится в кредитной истории. 401к не светится в кредитной истории - это деньги ваши. Тоже и деньги друзей - банку вообше знать не надо у кого что вы занимаете на личном уровне. Только главное занять и положить на счет до того как просить у банка кредит чтобы они видели наличие денег на счету в прошлом. 401к - исключение, его можно просто показать что он есть и с него даже брать не обязательно. Банку нужно показать наличие - а как вы в closing date переведете платеж - им все равно, лишь бы платеж пришел.

Если downpayment is done with borrowed money, то это не downpayment, это еще один кредит и он идет в общий платеж по ващим обязятельствам - банку такой оборот на бумагах и даром не нужен.

--
В.

теперь понятно! спасибо за разъяснение.
а вообще банку получается невыгодно когда кредит выплачивают быстрее?
мне вот коллега на работе доказывал, что кредит на 15 лет выгоднее, мол выплатишь быстрее, но разница в месячном обязательном платеже в 400 долларов,
Я рассуждаю так, если смотрю, что могу по деньгам позволить в этот месяц заплатить больше, то платишь больше. А знать что должна платить на 400 больше (и это обязательно), это стрессово для меня:)

[LelikN]

Это ж кто з 200k за рент отдает 5 или чуть меньше? А если отдают, то на кой вообще тот дом с такой жизнью ? Заплатите федеральный и штатовский налоги, заплатите за сад детям или там продленку и что у вас остается? Вот именно, что только пойманных белок на заднем дворе жарить. Зато свой дом, ага
Вроде же формула была: 3 годовых дохода = адекватная цена дома, нет?

А что вас удивляет про 5к за рент? Вот мои знакомые тут живут в Сан Францизко. Глянула, 2бр за 4500-5к в мес.
http://www.avaloncommunities.com/califo ... loor-plans
Ну могут позволить так и живут. Он в финансах работает она вообще дома сидит. Он на работу пешком ходит - 15 мин.

Меня удивляют 5к при 200к годового дохода и наличии детей. Да и без детей тоже.

я вообще сижу тихо в сторонке со своим домиком.
цены в калифорнии конечно взрослые

[Krys-Krys]

В кредите на 15 лет процент ниже. 3% на 15 лет счас против 3.75 на 30. Т е вы банку меньше отдаете денег в итоге. Хотя выплаты больше т к срок кредита короче.

[LelikN]

В кредите на 15 лет процент ниже. 3% на 15 лет счас против 3.75 на 30. Т е вы банку меньше отдаете денег в итоге. Хотя выплаты больше т к срок кредита короче.

я дольше 10 лет не планирую платить.