Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Stoic]

Неужели в 1998 етот дом стоил 105 тыс?

Там был новый девелопмент, покупали землю и строили.
Опять же дом вырос всего с 850К до 915К за 12 лет.

Это только коньяк с возрастом улучшается (и то сомнительно).
А лот в 6000 кв ног впечатляет, видимо бэкярд это патио такое, при мексикано подобном дизайне.

[Fortinbras]

Так что делать тогда если не покупать?

Я бы сперва попытался выйти замуж.

Ну допустим вышла. Дальше какой алгоритм?

Ну вот выйдите, а потом алгоритм.

Я не вижу проблем в покупке дома в SFBA двумя профессионалами с зарплатами более $150К. При разводе всегда можно отсудить свою часть....

[Krys-Krys]

Ну вот выйдите, а потом алгоритм.
Я не вижу проблем в покупке дома в SFBA двумя профессионалами с зарплатами более $150К. При разводе всегда можно отсудить свою часть....

Так я так и думала - купить. Но тут написали ни в коем случае не покупать на спекулятивном рынке. Вот я и уточнила что тогда делать.

[Fortinbras]

Покупать всегда выгодней. Если цены вдруг упадут, но вы живёте в своём доме - вам пофиг, как платили моргидж так и платите. Если вдруг припрёт переезжать, так на дом, куда переезжаете цены тоже упали.

Спекулятивный рынок или нет -должно волновать спекулянтов жилья навроде Komиssar-а. А не покупателей первичного жилья....

[Херовимчик]

Покупать всегда выгодней. Если цены вдруг упадут, но вы живёте в своём доме - вам пофиг, как платили моргидж так и платите. Если вдруг припрёт переезжать, так на дом, куда переезжаете цены тоже упали.

Спекулятивный рынок или нет -должно волновать спекулянтов жилья навроде Komиssar-а. А не покупателей первичного жилья....

только вопрос за сколько вы его продадите в случае переезда? хорошо если хотя бы за сумму текщего долга Можно конечно сдать, но при тякущих ценах аренда врядли будет покрывать месячные платежы

[Fortinbras]

Покупать всегда выгодней. Если цены вдруг упадут, но вы живёте в своём доме - вам пофиг, как платили моргидж так и платите. Если вдруг припрёт переезжать, так на дом, куда переезжаете цены тоже упали.

Спекулятивный рынок или нет -должно волновать спекулянтов жилья навроде Komиssar-а. А не покупателей первичного жилья....

только вопрос за сколько вы его продадите в случае переезда? хорошо если хотя бы за сумму текщего долга Можно конечно сдать, но при тякущих ценах аренда врядли будет покрывать месячные платежы

Вопрос - за сколько вы купите жильё в случае переезда. Коее тоже упадёт б цене в случае масового падения цен на жильё.

[Lavash]

Вопрос - за сколько вы купите жильё в случае переезда. Коее тоже упадёт б цене в случае масового падения цен на жильё.

Купили дом за миллион с даун 200. Цены упали в два раза, а нужно переезжать. Выплачено из долга только 100 тыщ, банку должен 200 тыщ, а то и больше . Тут и foreclosure, и ни о какой покупке другого дома речи не идет.

[Херовимчик]

Покупать всегда выгодней. Если цены вдруг упадут, но вы живёте в своём доме - вам пофиг, как платили моргидж так и платите. Если вдруг припрёт переезжать, так на дом, куда переезжаете цены тоже упали.

Спекулятивный рынок или нет -должно волновать спекулянтов жилья навроде Komиssar-а. А не покупателей первичного жилья....

только вопрос за сколько вы его продадите в случае переезда? хорошо если хотя бы за сумму текщего долга Можно конечно сдать, но при тякущих ценах аренда врядли будет покрывать месячные платежы

Вопрос - за сколько вы купите жильё в случае переезда. Коее тоже упадёт б цене в случае масового падения цен на жильё.

ну купили вы за 1М с 20%, ну через пару лет осталось у вас долга 700К (очень оптимистичный вариант). Цены упали и сейчас цена этого дама максимум 700К. С учетом расходов на агентов вы уже в минусе, т.е. минимум 300К вы выкинули + поимели гемморой по покупке и продаже дома. Снимать было бы дешевле
Сколько стоит дом в новом месте в данном случае не имеет значения.

[Chessplayer]

можете посчитать свой случай на вот этом "Rent or Buy Calculator":
http://www.nytimes.com/interactive/2014 ... 0002&abg=0
Потом расскажете нам что получилось.

[Easbayguy]

ну купили вы за 1М с 20%, ну через пару лет осталось у вас долга 700К (очень оптимистичный вариант). Цены упали и сейчас цена этого дама максимум 700К. С учетом расходов на агентов вы уже в минусе, т.е. минимум 300К вы выкинули + поимели гемморой по покупке и продаже дома. Снимать было бы дешевле
Сколько стоит дом в новом месте в данном случае не имеет значения.

После пары лет loan от 800К будет где то 760К.

[Херовимчик]

ну купили вы за 1М с 20%, ну через пару лет осталось у вас долга 700К (очень оптимистичный вариант). Цены упали и сейчас цена этого дама максимум 700К. С учетом расходов на агентов вы уже в минусе, т.е. минимум 300К вы выкинули + поимели гемморой по покупке и продаже дома. Снимать было бы дешевле
Сколько стоит дом в новом месте в данном случае не имеет значения.

После пары лет loan от 800К будет где то 760К.

ну это если минималку платить, с 2х зарплат можно и по-больше отстегивать. И вообще, это очень утопичный вариант, и даже в нем остнешься в минусе

[Easbayguy]

ну купили вы за 1М с 20%, ну через пару лет осталось у вас долга 700К (очень оптимистичный вариант). Цены упали и сейчас цена этого дама максимум 700К. С учетом расходов на агентов вы уже в минусе, т.е. минимум 300К вы выкинули + поимели гемморой по покупке и продаже дома. Снимать было бы дешевле
Сколько стоит дом в новом месте в данном случае не имеет значения.

После пары лет loan от 800К будет где то 760К.

ну это если минималку платить, с 2х зарплат можно и по-больше отстегивать. И вообще, это очень утопичный вариант, и даже в нем остнешься в минусе

А потом Крысе захочется купить новую мебель, сделать новую кухню и посидеть с детьми дома.

[Lavash]

ну купили вы за 1М с 20%, ну через пару лет осталось у вас долга 700К (очень оптимистичный вариант). Цены упали и сейчас цена этого дама максимум 700К. С учетом расходов на агентов вы уже в минусе, т.е. минимум 300К вы выкинули + поимели гемморой по покупке и продаже дома. Снимать было бы дешевле
Сколько стоит дом в новом месте в данном случае не имеет значения.

После пары лет loan от 800К будет где то 760К.

ну это если минималку платить, с 2х зарплат можно и по-больше отстегивать. И вообще, это очень утопичный вариант, и даже в нем остнешься в минусе

А потом Крысе захочется купить новую мебель, сделать новую кухню и посидеть с детьми дома.

На одну зарплату $150, 000 миллионый дом не осилить с не работающей женой и детьми и без левого дохода.

[Krys-Krys]

Если дом упадет в цене в 2 раза, нужно не продавать а сидеть и ждать пока опять вырастет в цене. Это обычно циклами случается.
Я купила квартиру в Минске на пике в 2008, потом все посыпалось и подешевело и она стала стоить дешевле, потом через пару лет подросло и догнало. Год назад было идеальное время продавать но если честно не было смысла т к рент в Минске вырос так сильно что ее стало очень выгодно сдавать. Счас экономика в жопе, все посыпалось опять, продавать больше опять смысла нет, квартиранты выселились, следующим пришлось сдать намного дешевле. Возможно никогда больше опять и не выростет в цене.
Ждет ли такая судьба Бэй Эрию? Когда все обвалится и больше так и не поднимется? Возможно в теории, если программирование станет не модно или очень дешевым, или переедет, тогда и дома за милион тут никому не надо станут. В Детройте так случилось например когда город был крутым и дорогим а счас все копейки там.

[Easbayguy]

На дом за 1,000,000 еще платятся налоги в 11,000 в год как минимум + строховка 1-2К + ремонт.

[Lavash]

Дома упадут в цене сильно, если экономика на спад пойдет, когда работу не найти и многих увольняют. Можно оказаться в ситуации с высокими выплатами по моргиджу и без работы. Тогда сидеть и ждать не получится, банк попросит освободить дом.

[Kolbasoff]

Ну допустим вышла. Дальше какой алгоритм?

Я конечно, тот еще советчик, как говорицца, "если такой умный то где твои бабки", но, если ваш муж доктор медицины, не рассмотреть ли вам переезд в теплую страну Коста Рика, например? Лично у вас через парочку лет будут совсем другие жизненные приоритеты. На писание кода не будет ни сил ни желания. Население Америки стареет, пенсы будут уматывать в теплые страны, Коста Рика хорошая теплая страна. Ваш муж мог бы открыть там врачебную практику для этих самых американских пенсов. На накопленные сейчас деньги вы могли бы купить виллу с нянечками и садовниками. В Америку надо вовремя приехать и порубить бабло (что вы уже сделали, я в восхищении), но так же важно вовремя из нее свалить, пока она не высосала это бабло и силы.

[Komissar]

Costa Rica не такая уж дешевая, скорее совсем не дешевая. Преступность там пониже бразильской, но заметна. Я этот вопрос изучал.

[FromRussiaWithLove]

Еще и не Ист Бэй при этом. За такое сразу не зачет.

Спокойно ждите следующего кирдыка, если уверены что вас не сократят или легко найдете следующую работа в кризис.
Тогда и купите.

Так мы бы и посидели если бы это было бесплатно или не дорого. А так у нас лиз заканчивается через 2 мес и нам вот буквально сегодня уже пришло предложение продлить на 12 мес. Так вот в этом году мы платили 3260, а если продлять то новая цена почти 3600. Можно конечно выселится но если честно цены на сьем совсем не приятные и столько платить надоело.

Ну и что. Платите даже большую сумму за рент без усилиая при текуших доходах - и все. Наступила ресессия, рент реагирует быстро, цена идет сушественно вниз, даже если остались на одном доходе.
А вот если будут деньги при ресессии или ином лопнувшем пузыре и стабильный доход можно подумать о покупке, если только не задумаетесь переехать раньше в другой не такой спекулятивный район. Тем более до необходимости первой школы еше есть несколько лет.
Не забывайте что первую половину лоана и особенно первые годы платятся в основном проценты а не принципал и при аварийной ситуации даже через несколько лет будете должны почти такие же деньги и даже "хороший дом" уйдет "под воду", ни перефинансироваться, ни перепродать с прибылью.
А уж развод не приведи господь, есть знакомые которые при разводе в ресессию из очень большого хорошего дома с 6 спальнами перешли в только два кондо 2-х бед и 1 бед.

[Krys-Krys]

Я с этим полностью согласна, но есть еще и другой взгляд на этот вопрос. Рент - это деньги на ветер. Рентуя, ты фактически наращиваешь чужой ассет. Выплачивая кредит, даже за переплаченный дом, всята-ки это твой собственный ассет.
А по поводу 2х и 1бр что тут удивительного? Нет такого что дом 6 бр стоит примерно 2 3хбрумные квартиры. Даже если на пике цен продать такой дом, такой примерно такой расклад и получится потому что порог вхождения в покупку своего высокий. Очень дорого кутить даже 2бр кондо. Могу даже для примера Фостер Сити где я счас живу глнятуть. Допустим крутой дом 1.5 млн, но при этом и 2бр кондо от 800 нормальные, а 1бр скорее от 500к. В общем такой дом при самом хорошем раскладе на 2бр кондо можно потом разменять. Это происходит потому что стоимость квардратного метра в большом жилье как правило дешевле чем в маленьком.
Вот совсем простой пример. Т к дома и кондо все примерно разные, могу просто сравнивать аналогичные квартиры в Минске в том же самом районе на момент когда я покупала свою. 1комнатная - 70к, 2х комнатяная - 90к, 3х комнатная - 110к, и я смею предположить что 4х комнатная 130к. В итоге если продать 4х комнатную купишь 2 однакомнатных а не 2 двухкомнатных. Можно и тут посравнить, достаточно взять какой-нить кондо-минимум где есть и 1бр и 2 и 3бр и тенденция будет такая же.

[Krys-Krys]

Неужели в 1998 етот дом стоил 105 тыс?

Там был новый девелопмент, покупали землю и строили.
Опять же дом вырос всего с 850К до 915К за 12 лет.

Это только коньяк с возрастом улучшается (и то сомнительно).
А лот в 6000 кв ног впечатляет, видимо бэкярд это патио такое, при мексикано подобном дизайне.

Мне конкретно этот дом что Easbayguy привел совершенно не нравится, ни внутри ни бэкярд ни как он выглядит. Впрочем на вкус и цвет, сами знаете.
Вот например этот дом мне нравится (и я ходила его смотреть). И бэкярд такой как надо. Внутри мне не все там нравится, цвета кухни не самые удачные на мой вкус, но это не было бы deal breaker, и эта часть ливинг рума ака прихожая как-то не кликаетя с остальной частью 1го этажа, не то чтобы совсем но могло бы быть и лучше.
https://www.redfin.com/CA/San-Bruno/321 ... me/1008033

[city_girl]

Неужели в 1998 етот дом стоил 105 тыс?

Там был новый девелопмент, покупали землю и строили.
Опять же дом вырос всего с 850К до 915К за 12 лет.

Это только коньяк с возрастом улучшается (и то сомнительно).
А лот в 6000 кв ног впечатляет, видимо бэкярд это патио такое, при мексикано подобном дизайне.

Мне конкретно этот дом что Easbayguy привел совершенно не нравится, ни внутри ни бэкярд ни как он выглядит. Впрочем на вкус и цвет, сами знаете.
Вот например этот дом мне нравится (и я ходила его смотреть). И бэкярд такой как надо. Внутри мне не все там нравится, цвета кухни не самые удачные на мой вкус, но это не было бы deal breaker, и эта часть ливинг рума ака прихожая как-то не кликаетя с остальной частью 1го этажа, не то чтобы совсем но могло бы быть и лучше.
https://www.redfin.com/CA/San-Bruno/321 ... me/1008033

Вообще, если платить под миллион, то надо сначала локейшн, локейшн, локейшн, а потом уже квадратные ноги, бэкъярды и кухни смотреть. С точки зрения надежности инвестиций. ИМХО конечно. Потому, с точки зрения локейшн я бы послушала соображения Коммисара и прочих "ликующих лендлордов" из тех мест. Для общего развития так сказать.

[Krys-Krys]

Вообще, если платить под миллион, то надо сначала локейшн, локейшн, локейшн, а потом уже квадратные ноги, бэкъярды и кухни смотреть. С точки зрения надежности инвестиций. ИМХО конечно. Потому, с точки зрения локейшн я бы послушала соображения Коммиссара и прочих "ликующих лендлордов". Для общего развития так сказать.

Я бы тоже послушала. Интересно.
В каком локейшене купить дом чтобы на работу в город ездить на машине и комьют был не больше 30 мин в траффик?

[Krys-Krys]

можете посчитать свой случай на вот этом "Rent or Buy Calculator":
http://www.nytimes.com/interactive/2014 ... 0002&abg=0
Потом расскажете нам что получилось.

Ну калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than 3k than renting is better.
При этом этот калькулятор не сильно объективен, т к чтобы получить точную цифру нужно знать "Home price growth rate" и "Rent growth rate", а я этих данных не имею на руках особенно не могу их предсказать на ближайшие 10 лет. По личным ощущениям рент увеличивается тут на 10% в год, хоть я и оставила 5% в калькуляторе. Для Home price growth rate я оставила дефолтное 3% потому что тоже не знаю его. Если например поменять эти данные на 10% (рост рента) и 5% (рост цены дома) то калькулятор говорит что If you can rent a similar home for less than ...$1,044 PER MONTH... then renting is better. Если оставить 5% и там и там то все $1,306 PER MONTH получается. В общем все в них упирается если считать что экономика все эти годы будет расти и не будет кризиса.
Вообще чисто интуитивно рентовать лучше когда в городе/штате есть rent contorol. Вселившись куда-то ты знаешь что больше чем например на 5% в год тебе рент не поднимут, и можно так жить годами. А с постоянно растущим рентом как-то странно так вечно сидеть и рентовать и каждый год платить больше и больше, когда как взял кредит выплаты по нему знаешь заранее на 30 лет. Я когда в Чикаго жила рент вообще не рос. А тут в Калифорнии не было не разу чтоб серьезно не повысили, на 1бр мне всегда повышали на 150-200 каждый год, на 2бр вот на 300 повышают счас.

[Kolombina]

Покупать при таких ценах в районах спекулятивного спроса не имеет смысла совсем, единственно может если очень хорошее место при любой цене и ИМЕЕТЕ-ЗАВОДИТЕ детей (и не одного) и хотите иметь ДОМ со сопутствуюшим - хорошими школами, активити, безопасностью и очень нравится место которое больше не собираетесь менять и поетому готовы переплачивать.
Лучше выбивайте большую зарплату/рейт, копите деньги, на следуюшую серьезную ресессию и/или серьезное сдувание пузыря, правда ето может быть в периоде 3-20 лет.

Примары ресиденце - это не инвестиция.

Причем тут инвестиция. Покупать дом под миллион а не за $200-500К при зарплате которой только хватает платить за етот дом без напряжения, но при следуюшей ресессии/болезни оказавшись пусть даже на одной зарплате - ето просто гамблинг. Надо отдавать отчет, кто не купил, тот опаздал в спекулятивных районах. Ето индийцы имеют родственников которые помогут или китайцы с мешком денег на счету. Может повезет со стоком ето не такая уж редкость тоже можно думать. Попали под форецлосуре не одни дураки только, но и разумные люди которым просто не повезло.

Потому что если дом не инвестиция, то можно покупать то, что хочется, а не то, что выгодно.

А сколько стоил этот дом под миллион в 2010-2011? На 30% дешевле? Ради 30% жить 20 лет на съемных квартирах, тоже между прочим недешевых?