Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[agent_V]

до конца марта - это нормально время. недель 3 банку должно хватить. даже в моем случае, где я все делал сам и первый раз.

3-4х недель банку обычно хватает, чтобы сделать mortgage commitment,
а что-бы закрыться, я бы брал с запасом 45-60 дней, хотя возможно зависит от штата.

[agent_V]

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.

Что подразумевается под словом "чистый"?

Если включить Title search & Insurance- это чистый closing cost или нет?

[ARARAT.]

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.

Что подразумевается под словом "чистый"?

Если включить Title search & Insurance- это чистый closing cost или нет?

Без всего того что не относится к самому loan. Т.е. no escrow и т.д.

[ARARAT.]

и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%

есть rate и есть APR - второе часто бывает чуть выше - проверьте.

3.75 fixed for 30 years?

Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.

Owner Title Insurance - must have, но разные Escrow/Title компании могут иметь немного разные расценки.

Если в контракте не оговорено, за какие компоненты клоузинга платит продавец и/или какую сумму продавец внесет в оплату Ваших клоузинг костс, то Вы платите за все ваши клоузинг костс (а их несколько компонент).

В горячих seller's market, бывает, покупатели оплачивают еще и клоузинг костс продавца

Что такое Application fee? Сумма 895.00

тем, кто выдал вам мортгидж, тоже хочецца кушать Можно торговаться, но скорее всего, безуспешно.

МОжно ли торговаться за клозинг кост?

да, но Вам нужно хорошо понять, из каких компонент он складывается. Обычно львиная доля это prepaid interest, от которого не убежать. Также всякие предоплаты проперти такс, НОА - тоже не убежать. County transfer fee. Recording fee. Далее escrow/title costs. Можно пошопицца среди Title компаний, но разница обычно не очень существенная.

Те из нас, кто покупал за кеш , знает, что без мортгиджа весь клоузинг может запросто уложиться в $900-1600.

Торговаться надо было с мортгиджами (избежать application fee, получить negative points), и с продавцом - чтобы поделил, например 50/50 Ваши клоузинг костс.

спасибо Комиссар!
и тот и другой 3.75% and 3.62% 30 year fixed rate
no APR, no points
а разве сейчас уже поздно торговаться с мортгиджами? у нас клозинг в конце марта.

У вас уже назначен closing? Или просто дата до которого closing должен быть по условиям принятого оффера?
Ето две разные вещи...
Если сам closing назначен, значит application процесс уже начат с конкретным леандером, если просто дата до которого, то вы еще можете делать shop for mortgage.

[LelikN]

следующий этап - можете поторговаться в конкретном банке. увеличивая на немного процент, но получая больше кредита! (это хорошо бы прояснить на первом этапе, но надо быть хоть немного в теме). Также банки могут прислать дописку, что они постараются сделать match с лучшим предложением.

и еще - внимательно прочитайте договор и составьте список deadlines (у вас может быть что-то еще)
- инспектор и последний день ответа (это первое и можно получить немного бабла!)
- title insurance
- applying on credit
- страховку на дом
- closing day
я благополучно пропустил 2 из 5 ))) но вы можете и не отделать так легко!

о! а поясните зачем увеличивать процент и получать больше кредита?
процент хочу поменьше и кредита беру по минимуму.
что я упускаю?

и еще вопрос, а что я должна увидеть в контракте по поводу title insurance?
там вижу, что риелтор работает с такой то, но я free to shop around.
и что про страховку на дом? пока что не вижу ничего в контракте...пошла еще раз читать. а

[ARARAT.]

Увеличивать процент и получить кредит только если вы не хотите платить много за closing, иначе и в нормальной ситуации конечно стараться получить меньший процент.
Я например даже покупал поинтс, что-бы еще сильнее уменьшить процент...
Но тут надо делать расщет что выгодне(есть специальные калкуляторы для етого), если планируете жить в етом доме не очень долго.

Title компания ето та компания которая будет осуществлять непосредственно closing, lender сам closing не делает, нанимается компания для етого. Расценки могут быть разные для разных, но обычно не очень большая разница, хотя стоит и на ето shop делать. Именно через нее проходят все бумаги, деньги и оформление как дома так и самого loan.
Да, некоторые title компании нужно ехать к ним делать етот самый closing, некоторые могут приехать к вам домой, что-бы все подписать, соответственно есть кто ближе к вам, есть кто дальше.

Да, вот еще вспомнил, я например требывал, что-бы мне давали копии подписанные всеми сторонами, а не просто мной...
Например на closing вы обычно подписываете "чистые"(без подписей другой стороны) документы на лоан и обычно копие подписанного вами вам и дают. Нечего сильно плохого нет, но мне спокойней когда у меня финальная "версия" подписанная всеми сторонами...

[Krys-Krys]

А мне вот интересно, можно ли делать одновременно несколько офферов? Допустим нам нравятся 2 дома, но даже дав оффер в обоих местах не факт что его примут т к у них могут быть другие офферы лучше. Собвстенно что будет если дал оффер а потом его приняли а ты не готов этот дом покупать т к тебя выбрали в другом месте и тот дом нравился больше?

[Trespassers W]

А мне вот интересно, можно ли делать одновременно несколько офферов? Допустим нам нравятся 2 дома, но даже дав оффер в обоих местах не факт что его примут т к у них могут быть другие офферы лучше. Собвстенно что будет если дал оффер а потом его приняли а ты не готов этот дом покупать т к тебя выбрали в другом месте и тот дом нравился больше?

Теоретически почему бы и нет? Главное успеть соскочить до окончания option period, иначе придется покупать.

[LelikN]

У вас уже назначен closing? Или просто дата до которого closing должен быть по условиям принятого оффера?
Ето две разные вещи...
Если сам closing назначен, значит application процесс уже начат с конкретным леандером, если просто дата до которого, то вы еще можете делать shop for mortgage.

У нас есть дата, но до понедельника мы еше можем шопаться на мортгидж

[Krys-Krys]

Что такое option period?
Также еще вопрос. Тут прозвучало что в оффере нужно указывать в какой срок закроешься. Мы еще не ходили к брокеру и в банки тоже (но сделали аппоинтмент), но уже начали "шопацца" как тут сказали. На самом деле от банка ответы на мои вопросы были неопределенные в стиле "у нас все меняется каждый день, на сегодня проценты такие, приходите работать с нами и вы получите the best deal, we will match anything blah blah". В доме что мы присмотрели и подумываем сделать оффер - дедлайн в конце след недели, т е есть еще неделя. В общем если мы сделаем оффер и хотим себе отвести хотя бы 1 неделю на "пошопацца" еще, какой нужно указать срок закрытия? Закроемся например к концу марта? Или просто "6 недель со дня принятия оффера?" Или как вообще обычно?

[LelikN]

А мне вот интересно, можно ли делать одновременно несколько офферов? Допустим нам нравятся 2 дома, но даже дав оффер в обоих местах не факт что его примут т к у них могут быть другие офферы лучше. Собвстенно что будет если дал оффер а потом его приняли а ты не готов этот дом покупать т к тебя выбрали в другом месте и тот дом нравился больше?

наш офер когда приняли, там была сумма залога.
наш агент указывала 1 тысячу, покупатели запросили 5 штук, если сделка сорвется по нашей вине, мы потеряем эти деньги.
так что если два офера приняли, но денег не давали в залог, то вашему агенту прийдется выкручиваться.
мне тоже интересно, пойдет ли агент на такое?

[LelikN]

Что такое option period?
Также еще вопрос. Тут прозвучало что в оффере нужно указывать в какой срок закроешься. Мы еще не ходили к брокеру и в банки тоже (но сделали аппоинтмент), но уже начали "шопацца" как тут сказали. На самом деле от банка ответы на мои вопросы были неопределенные в стиле "у нас все меняется каждый день, на сегодня проценты такие, приходите работать с нами и вы получите the best deal, we will match anything blah blah". В доме что мы присмотрели и подумываем сделать оффер - дедлайн в конце след недели, т е есть еще неделя. В общем если мы сделаем оффер и хотим себе отвести хотя бы 1 неделю на "пошопацца" еще, какой нужно указать срок закрытия? Закроемся например к концу марта? Или просто "6 недель со дня принятия оффера?" Или как вообще обычно?

нам агент сказала, как и тут на форуме, что лучше закрываться с запасом 45-55 дней после принятия офера
у нас в контракте есть оговорка, что мы должны начать процесс финансирвоания через 7 дней после подписания контракта.
вот поэтому я и "шопаюсь" еще:)

[Krys-Krys]

А что касается closing cost я спросила в Сhase мне ответили. Я так и не поняла что это значит.
Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…
А еще - если например указал что закроещься за 55 дней но все закончилось за 30. Что тогда? Продавец должен выселится (если они там еще живут) как только закрылись и можно раньще заселятся или все равно еще придется ждать 55 дней?

[LelikN]

А что касается closing cost я спросила в Сhase мне ответили. Я так и не поняла что это значит.
Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…
А еще - если например указал что закроещься за 55 дней но все закончилось за 30. Что тогда? Продавец должен выселится (если они там еще живут) как только закрылись и можно раньще заселятся или все равно еще придется ждать 55 дней?

я думаю, что только на клозинге вам отдадут ключи от дома:)
не раньше

а вот как много людей меняют замки после покупки недвижимости?
и еще, правильно ли я понимаю, что на момент клозинга у нас уже должна быть страховка на дом?
т.е. я должна получить квоты до клозинга? и полиси должна вступить в силу в день клозинга?

[Krys-Krys]

Ну а если клоузинг закончился быстрее чем 55 дней даже если в контракте написано "up to 55 days"? Мне знакомая говорила что за 3 недели закрылись они. Я так понимаю то что в контракте этот "дедлайнт" а не точная дата. Может быть я что-то не так понимаю.

[LelikN]

Ну а если клоузинг закончился быстрее чем 55 дней даже если в контракте написано "up to 55 days"? Мне знакомая говорила что за 3 недели закрылись они. Я так понимаю то что в контракте этот "дедлайнт" а не точная дата. Может быть я что-то не так понимаю.

у нас именно дата.
а как у знакомой было? они вселились через три недели?
может если никто в доме не живет то и можно так сделать, я знаю, что бывает указывают дату, до которой не съедут.

[Krys-Krys]

и еще, правильно ли я понимаю, что на момент клозинга у нас уже должна быть страховка на дом?
т.е. я должна получить квоты до клозинга? и полиси должна вступить в силу в день клозинга?

Логично предположить что да.
Когда я покупала машину в кредит мне не отдавали от нее ключи пока я не куплю страховку онлайн где-то. Так же и тут мне кажется. Если банк дал денег то страховка должна быть "с 1го дня"?

[agent_V]

А что касается closing cost я спросила в Сhase мне ответили. Я так и не поняла что это значит.
Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…
А еще - если например указал что закроещься за 55 дней но все закончилось за 30. Что тогда? Продавец должен выселится (если они там еще живут) как только закрылись и можно раньще заселятся или все равно еще придется ждать 55 дней?

$1150 -Это фее за их работу, a appraisal included?

Если в контракте написано, что клозинг через 55 дней, а Вы получили моргадж через 30, то

А) Если продавец готов закрыться раньше и освободить дом, то нет никаких проблем
Б) Вы ждете до оговоренного срока.
С)Возможен еще вариант, когда по контракту, после клозинга, продавец может проживать некоторое время в своем проданном доме и платить Вам (новому хозяину)рент.

[ARARAT.]

А что касается closing cost я спросила в Сhase мне ответили. Я так и не поняла что это значит.
Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…
А еще - если например указал что закроещься за 55 дней но все закончилось за 30. Что тогда? Продавец должен выселится (если они там еще живут) как только закрылись и можно раньще заселятся или все равно еще придется ждать 55 дней?

я думаю, что только на клозинге вам отдадут ключи от дома:)
не раньше

а вот как много людей меняют замки после покупки недвижимости?
и еще, правильно ли я понимаю, что на момент клозинга у нас уже должна быть страховка на дом?
т.е. я должна получить квоты до клозинга? и полиси должна вступить в силу в день клозинга?

Ключи отдадут когда договоритесь, продавец может попросить и должен оплатить время задержки после closing...
By default да продавец должен выселится на момент closing, если не оговорено иное договором сторон.
Да страховка должна быть и да вы должны сделать ее с вступлением в день closing, без етого закрыться не дадут.

[agent_V]

и что про страховку на дом?

Без страховки на дом банк моргадж не даст.
Позвоните в несколько страховых компаний, получите квоты.
В Костко неплохая страховка, если у них страховка на дом и машины, на машины дают скидку 15%
Вы во Флориде? Слышал, что там, в некоторых местах, еще обязательна страховка от ураганов...

[ARARAT.]

Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…

Ето скорее всего не this is it. Ето скорее всего их charges, может не включены например title charges and/or как сказали оценка, survey и т.д.
Получите етот самый good faith estimate, что бы разобраться что именно включенно, какие суммы и за что берут и какова общая сумма.
Ето один из путей нас завлекать...

[agent_V]

Что такое option period?
Также еще вопрос. Тут прозвучало что в оффере нужно указывать в какой срок закроешься. Мы еще не ходили к брокеру и в банки тоже (но сделали аппоинтмент), но уже начали "шопацца" как тут сказали. На самом деле от банка ответы на мои вопросы были неопределенные в стиле "у нас все меняется каждый день, на сегодня проценты такие, приходите работать с нами и вы получите the best deal, we will match anything blah blah". В доме что мы присмотрели и подумываем сделать оффер - дедлайн в конце след недели, т е есть еще неделя. В общем если мы сделаем оффер и хотим себе отвести хотя бы 1 неделю на "пошопацца" еще, какой нужно указать срок закрытия? Закроемся например к концу марта? Или просто "6 недель со дня принятия оффера?" Или как вообще обычно?

нам агент сказала, как и тут на форуме, что лучше закрываться с запасом 45-55 дней после принятия офера
у нас в контракте есть оговорка, что мы должны начать процесс финансирвоания через 7 дней после подписания контракта.
вот поэтому я и "шопаюсь" еще:)

Да, и не забудьте попросить "Rate lock"
Это обычно бесплатно, если до 60 дней.
И еще посмотрите ARM моргаджи. На них рейты могут быть ниже, и в конечном итоге они могут быть выгоднее.

[agent_V]

Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…

Ето скорее всего не this is it. Ето скорее всего их charges, может не включены например title charges and/or как сказали оценка, survey и т.д.
Получите етот самый good faith estimate, что бы разобраться что именно включенно, какие суммы и за что берут и какова общая сумма.
Ето один из путей нас завлекать...

Title точно не включен, survey некоторые банки не требуют...

Good Faith Estimate-the way to go!

[ARARAT.]

Chase charges $1150 for Processing and Underwriting.…that’s it…

Ето скорее всего не this is it. Ето скорее всего их charges, может не включены например title charges and/or как сказали оценка, survey и т.д.
Получите етот самый good faith estimate, что бы разобраться что именно включенно, какие суммы и за что берут и какова общая сумма.
Ето один из путей нас завлекать...

Title точно не включен, survey некоторые банки не требуют...

По сумме очень похоже на то...
Да, про survey по разному было просили, было, что нет.

[LelikN]

и что про страховку на дом?

Без страховки на дом банк моргадж не даст.
Позвоните в несколько страховых компаний, получите квоты.
В Костко неплохая страховка, если у них страховка на дом и машины, на машины дают скидку 15%
Вы во Флориде? Слышал, что там, в некоторых местах, еще обязательна страховка от ураганов...

спасибо! общими усилиями я разберусь во всем
да мы во Флориде, у нас просто страховка, мы в Тампа бей эрии
посмотрю Костко, некоторые страховки, как только ввожу зип код говорят сори:))) не страхуем