Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Komissar]

и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%

есть rate и есть APR - второе часто бывает чуть выше - проверьте.

3.75 fixed for 30 years?

Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.

Owner Title Insurance - must have, но разные Escrow/Title компании могут иметь немного разные расценки.

Если в контракте не оговорено, за какие компоненты клоузинга платит продавец и/или какую сумму продавец внесет в оплату Ваших клоузинг костс, то Вы платите за все ваши клоузинг костс (а их несколько компонент).

В горячих seller's market, бывает, покупатели оплачивают еще и клоузинг костс продавца

Что такое Application fee? Сумма 895.00

тем, кто выдал вам мортгидж, тоже хочецца кушать Можно торговаться, но скорее всего, безуспешно.

МОжно ли торговаться за клозинг кост?

да, но Вам нужно хорошо понять, из каких компонент он складывается. Обычно львиная доля это prepaid interest, от которого не убежать. Также всякие предоплаты проперти такс, НОА - тоже не убежать. County transfer fee. Recording fee. Далее escrow/title costs. Можно пошопицца среди Title компаний, но разница обычно не очень существенная.

Те из нас, кто покупал за кеш , знает, что без мортгиджа весь клоузинг может запросто уложиться в $900-1600.

Торговаться надо было с мортгиджами (избежать application fee, получить negative points), и с продавцом - чтобы поделил, например 50/50 Ваши клоузинг костс.

[ARARAT.]

Да, хорошо, что Коммисар напомнил, разница между interest and APR и есть грубо closing cost(вернее та часть что относится непосредственно в предоставлению loan, т.е. всякие application, prepaid interest/points and etc. fees). Т.е. смотрите, чтобы разница была меньше при тех-же остальных условиях.

[LelikN]

и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%

есть rate и есть APR - второе часто бывает чуть выше - проверьте.

3.75 fixed for 30 years?

Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.

Owner Title Insurance - must have, но разные Escrow/Title компании могут иметь немного разные расценки.

Если в контракте не оговорено, за какие компоненты клоузинга платит продавец и/или какую сумму продавец внесет в оплату Ваших клоузинг костс, то Вы платите за все ваши клоузинг костс (а их несколько компонент).

В горячих seller's market, бывает, покупатели оплачивают еще и клоузинг костс продавца

Что такое Application fee? Сумма 895.00

тем, кто выдал вам мортгидж, тоже хочецца кушать Можно торговаться, но скорее всего, безуспешно.

МОжно ли торговаться за клозинг кост?

да, но Вам нужно хорошо понять, из каких компонент он складывается. Обычно львиная доля это prepaid interest, от которого не убежать. Также всякие предоплаты проперти такс, НОА - тоже не убежать. County transfer fee. Recording fee. Далее escrow/title costs. Можно пошопицца среди Title компаний, но разница обычно не очень существенная.

Те из нас, кто покупал за кеш , знает, что без мортгиджа весь клоузинг может запросто уложиться в $900-1600.

Торговаться надо было с мортгиджами (избежать application fee, получить negative points), и с продавцом - чтобы поделил, например 50/50 Ваши клоузинг костс.

спасибо Комиссар!
и тот и другой 3.75% and 3.62% 30 year fixed rate
no APR, no points
а разве сейчас уже поздно торговаться с мортгиджами? у нас клозинг в конце марта.

[DropAndDrag]

до конца марта - это нормально время. недель 3 банку должно хватить. даже в моем случае, где я все делал сам и первый раз.
как вам уже сказали - попросите estimate с нескольких банков. это делается за день-другой. потом сядьте и посмотрите из чего состоит каждое estimation. там есть проценты и поинты, которые работаются одинаково. есть выплаты - среди которых есть такие, от которых не уйти и если они отличаются, то немного, а есть накрутки и их названия могут отличаться от банка к банку. также банки могут дать credit!
В итоге ключевых параметра 2:
- проценты (если поинты не 0, то прибавляйте к процентам)
- итоговый out of pocket (обязательные выплаты + накрутки - credit)

дальше сравниваете банковские предложения и выбираете 2-3 банка, а заодно уясняете все написанное выше - предыдущими писцами

следующий этап - можете поторговаться в конкретном банке. увеличивая на немного процент, но получая больше кредита! (это хорошо бы прояснить на первом этапе, но надо быть хоть немного в теме). Также банки могут прислать дописку, что они постараются сделать match с лучшим предложением.

теперь об игроках на рынке. есть банки, которые действительно дают кредиты, но еще больше банков, которые выступают посредниками и имя банка вы узнаете, подписывая документы на application. Например, я брал кредит в одном банке, а он перекинул во Flagstone. Скорее всего Сapital One дает кредиты сам. А вот Chase непонятно - ихний брокер искал варианты отовсюду. По идеи банки дающие кредиты должны быть подешевле, но этого я уже оценить не смог )))

и еще - внимательно прочитайте договор и составьте список deadlines (у вас может быть что-то еще)
- инспектор и последний день ответа (это первое и можно получить немного бабла!)
- title insurance
- applying on credit
- страховку на дом
- closing day
я благополучно пропустил 2 из 5 ))) но вы можете и не отделать так легко!

[agent_V]

Те из нас, кто покупал за кеш , знает, что без мортгиджа весь клоузинг может запросто уложиться в $900-1600.

У нас только адвокат стоит $1000-1200.
Страховка на дом $600-1000
Title search & Insurance $2000-3000. Ее при покупке за кеш можно не брать конечно, но стремно...

[agent_V]

до конца марта - это нормально время. недель 3 банку должно хватить. даже в моем случае, где я все делал сам и первый раз.

3-4х недель банку обычно хватает, чтобы сделать mortgage commitment,
а что-бы закрыться, я бы брал с запасом 45-60 дней, хотя возможно зависит от штата.

[agent_V]

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.

Что подразумевается под словом "чистый"?

Если включить Title search & Insurance- это чистый closing cost или нет?

[ARARAT.]

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.

Что подразумевается под словом "чистый"?

Если включить Title search & Insurance- это чистый closing cost или нет?

Без всего того что не относится к самому loan. Т.е. no escrow и т.д.

[ARARAT.]

и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%

есть rate и есть APR - второе часто бывает чуть выше - проверьте.

3.75 fixed for 30 years?

Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.

Owner Title Insurance - must have, но разные Escrow/Title компании могут иметь немного разные расценки.

Если в контракте не оговорено, за какие компоненты клоузинга платит продавец и/или какую сумму продавец внесет в оплату Ваших клоузинг костс, то Вы платите за все ваши клоузинг костс (а их несколько компонент).

В горячих seller's market, бывает, покупатели оплачивают еще и клоузинг костс продавца

Что такое Application fee? Сумма 895.00

тем, кто выдал вам мортгидж, тоже хочецца кушать Можно торговаться, но скорее всего, безуспешно.

МОжно ли торговаться за клозинг кост?

да, но Вам нужно хорошо понять, из каких компонент он складывается. Обычно львиная доля это prepaid interest, от которого не убежать. Также всякие предоплаты проперти такс, НОА - тоже не убежать. County transfer fee. Recording fee. Далее escrow/title costs. Можно пошопицца среди Title компаний, но разница обычно не очень существенная.

Те из нас, кто покупал за кеш , знает, что без мортгиджа весь клоузинг может запросто уложиться в $900-1600.

Торговаться надо было с мортгиджами (избежать application fee, получить negative points), и с продавцом - чтобы поделил, например 50/50 Ваши клоузинг костс.

спасибо Комиссар!
и тот и другой 3.75% and 3.62% 30 year fixed rate
no APR, no points
а разве сейчас уже поздно торговаться с мортгиджами? у нас клозинг в конце марта.

У вас уже назначен closing? Или просто дата до которого closing должен быть по условиям принятого оффера?
Ето две разные вещи...
Если сам closing назначен, значит application процесс уже начат с конкретным леандером, если просто дата до которого, то вы еще можете делать shop for mortgage.

[LelikN]

следующий этап - можете поторговаться в конкретном банке. увеличивая на немного процент, но получая больше кредита! (это хорошо бы прояснить на первом этапе, но надо быть хоть немного в теме). Также банки могут прислать дописку, что они постараются сделать match с лучшим предложением.

и еще - внимательно прочитайте договор и составьте список deadlines (у вас может быть что-то еще)
- инспектор и последний день ответа (это первое и можно получить немного бабла!)
- title insurance
- applying on credit
- страховку на дом
- closing day
я благополучно пропустил 2 из 5 ))) но вы можете и не отделать так легко!

о! а поясните зачем увеличивать процент и получать больше кредита?
процент хочу поменьше и кредита беру по минимуму.
что я упускаю?

и еще вопрос, а что я должна увидеть в контракте по поводу title insurance?
там вижу, что риелтор работает с такой то, но я free to shop around.
и что про страховку на дом? пока что не вижу ничего в контракте...пошла еще раз читать. а

[ARARAT.]

Увеличивать процент и получить кредит только если вы не хотите платить много за closing, иначе и в нормальной ситуации конечно стараться получить меньший процент.
Я например даже покупал поинтс, что-бы еще сильнее уменьшить процент...
Но тут надо делать расщет что выгодне(есть специальные калкуляторы для етого), если планируете жить в етом доме не очень долго.

Title компания ето та компания которая будет осуществлять непосредственно closing, lender сам closing не делает, нанимается компания для етого. Расценки могут быть разные для разных, но обычно не очень большая разница, хотя стоит и на ето shop делать. Именно через нее проходят все бумаги, деньги и оформление как дома так и самого loan.
Да, некоторые title компании нужно ехать к ним делать етот самый closing, некоторые могут приехать к вам домой, что-бы все подписать, соответственно есть кто ближе к вам, есть кто дальше.

Да, вот еще вспомнил, я например требывал, что-бы мне давали копии подписанные всеми сторонами, а не просто мной...
Например на closing вы обычно подписываете "чистые"(без подписей другой стороны) документы на лоан и обычно копие подписанного вами вам и дают. Нечего сильно плохого нет, но мне спокойней когда у меня финальная "версия" подписанная всеми сторонами...

[Krys-Krys]

А мне вот интересно, можно ли делать одновременно несколько офферов? Допустим нам нравятся 2 дома, но даже дав оффер в обоих местах не факт что его примут т к у них могут быть другие офферы лучше. Собвстенно что будет если дал оффер а потом его приняли а ты не готов этот дом покупать т к тебя выбрали в другом месте и тот дом нравился больше?

[Trespassers W]

А мне вот интересно, можно ли делать одновременно несколько офферов? Допустим нам нравятся 2 дома, но даже дав оффер в обоих местах не факт что его примут т к у них могут быть другие офферы лучше. Собвстенно что будет если дал оффер а потом его приняли а ты не готов этот дом покупать т к тебя выбрали в другом месте и тот дом нравился больше?

Теоретически почему бы и нет? Главное успеть соскочить до окончания option period, иначе придется покупать.

[LelikN]

У вас уже назначен closing? Или просто дата до которого closing должен быть по условиям принятого оффера?
Ето две разные вещи...
Если сам closing назначен, значит application процесс уже начат с конкретным леандером, если просто дата до которого, то вы еще можете делать shop for mortgage.

У нас есть дата, но до понедельника мы еше можем шопаться на мортгидж

[Krys-Krys]

Что такое option period?
Также еще вопрос. Тут прозвучало что в оффере нужно указывать в какой срок закроешься. Мы еще не ходили к брокеру и в банки тоже (но сделали аппоинтмент), но уже начали "шопацца" как тут сказали. На самом деле от банка ответы на мои вопросы были неопределенные в стиле "у нас все меняется каждый день, на сегодня проценты такие, приходите работать с нами и вы получите the best deal, we will match anything blah blah". В доме что мы присмотрели и подумываем сделать оффер - дедлайн в конце след недели, т е есть еще неделя. В общем если мы сделаем оффер и хотим себе отвести хотя бы 1 неделю на "пошопацца" еще, какой нужно указать срок закрытия? Закроемся например к концу марта? Или просто "6 недель со дня принятия оффера?" Или как вообще обычно?