Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Nukadam]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

можете хоть 10 оферов им давать, пока не доторгуетесь.

Но как правильно Krys-Krys сказала, продавец может усказать своему риелтору ниже суммы которой он не пойдет, то тогда смысла нет.

Мы когда продавали дом, то я риелтору сказал где мой минимум и что все что ниже, пусть меня даже не тревожит.

[ARARAT.]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

Если у него уже нет оффера, за 265 очень может и отдаст...
Торговаться можете по посинения, если сразу не посылает(т.е. все-таки пишет контроффер, значит скорее всего готов снижать и ваш оффер примерно в его пределах). Если бы ваш оффер был бы сильно вне его пределах, вам бы не сделали контроффер, как написали выше не беспокоились бы вообще.
Но тут все зависит от продовца, можете и потерят етот дом...

Я бы лично сделал сначало оффер 260, если бы промолчали(без контроффера), вот тогда бы 265...

PS Я оба своих дома купил именно по схеме с последовательным приближением, т.е. игра оффер-контроффер продолжалась несколько циклов...
И продaвал свой дом так-же поиграл немного в контрофферы...

[Trespassers W]

Чорт поберьи, живут же люди! Торгуются не спеша.
У нас в прошлом году на все дома что нам понравились ситуация развивалась следующим образом: буквально на следующий день после просмотра selling agent звонил(а) нашей риэлторше и говорил(а): we've got multiple offers, I will be presenting them to the sellers at XX:XX on XXXday, please submit your best offer. И дома уходили выше listed price.

[Nukadam]

Чорт поберьи, живут же люди! Торгуются не спеша.
У нас в прошлом году на все дома что нам понравились ситуация развивалась следующим образом: буквально на следующий день после просмотра selling agent звонил(а) нашей риэлторше и говорил(а): we've got multiple offers, I will be presenting them to the sellers at XX:XX on XXXday, please submit your best offer. И дома уходили выше listed price.

лет 8-9 назад в Альберте тоже так было. Cам учавствовал несколько раз в таких торгах. На один дом дал 20К сверху - пролетел, на следующий 25К - пролетел, потом 35К - пролетел. В итоге заплатил 40К выше начальной цены.

Когда продавал тот же дом через 6 лет, все было с точностью наоборот.

Как говорится - buy high sell low

[Krys-Krys]

У нас из тех домов что я смотрела, дому дают повисеть недельку. Делают на выходных опен хауз и устранавливают дедлайн обычно середина след недели после показа. Если офферов не собрали держат дольше и другой опен хауз могут устроить. Вот по дому что мы смотрели на этих выходных дедлайн например сегодня 4 часа дня (среда). Да, риэлтор тоже рекомендует предлагать выше запрашиваемой цены. Но надо смотреть. На этот дом где в среду мы решили если и предлагать то на 40к меньше чем там хотят, а потом вообще решили ничего им не предлагать и еще посмотреть.

[LelikN]

спасибо всем за участие!
офер наш приняли, назначена дата клозинга.
теперь я попросила у брокера closing cost estimate. ( у нас был преапрувал пока шел торг)
и вижу что клозинг огромный (больше 6 тысяч)
и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%
Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.
Что такое Application fee? Сумма 895.00

МОжно ли торговаться за клозинг кост? Уже подумала сходить в свой банк и узнать какой у них клозинг. МОй банк дает рейт 3,75% на 30 лет. Если у брокера такие же рейты, но больше клозинг, уйду в банк.

ну и сразу спрошу про инспекцию, как искать инспектора? риелтор дал своего человека, я буду звонить завтра, узнаю сколько это счастье стоит, если искать самому, где?
у нас 15 дней на инспекцию.

[Krys-Krys]

Ну так скажите им что везде дают 3.62 и вы обидетесь и уйдете, и в банк сходите конечно же. Где лучшее предложение там и надо брать. Вот глянула у нас Chase cчас дает 3.625% фикст на 30 лет.

[ARARAT.]

спасибо всем за участие!
офер наш приняли, назначена дата клозинга.
теперь я попросила у брокера closing cost estimate. ( у нас был преапрувал пока шел торг)
и вижу что клозинг огромный (больше 6 тысяч)
и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%
Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.
Что такое Application fee? Сумма 895.00

МОжно ли торговаться за клозинг кост? Уже подумала сходить в свой банк и узнать какой у них клозинг. МОй банк дает рейт 3,75% на 30 лет. Если у брокера такие же рейты, но больше клозинг, уйду в банк.

ну и сразу спрошу про инспекцию, как искать инспектора? риелтор дал своего человека, я буду звонить завтра, узнаю сколько это счастье стоит, если искать самому, где?
у нас 15 дней на инспекцию.

Shop for mortgage обязательно!!! Не идите просто к тем что агент "посоветовал"!
Я использовал banrate.com, lendingtree.com, и какие то еще по поиску, кроме того местные банки обошел/обзвонил тоже.
И мой совет сверяйте их между собой только с zero points, сами points вы можете и сами купить если хотите. Они хитрят сволочи, типа zero points, но всякие fee и есть скрытые points.
Да, обязательно требуйте closing cost estimate(good faith closing estimate), реальный с разбивкой по статьям, а не финальную сумму.
Все внимательно читайте в нем, не должно быть никаких левый сумм and fees.
Title insurance должен быть, часть платите вы, часто продавец(вернее он свою часть, вы свою), без него лендер не будет иметь дело с домом, т.е. с етим лоаном.
Торговаться за closing cost не получится. Но сравнивать и выбрать наиболее удачное сочетание %, условий и closing cost нужно!
% прыгают постоянно, так что все ети pre-approval очень приблизительны...

В чистом банке обычно closing cost меньше чем у брокеров, но не всегда, короче надо делать shop...
Ето очень стрессово и нудно и занимает много времени, но обязательно нужно делать.
Не верьте никакой инфe на sites конкретно по цифрам, ето все фигня не редко(они не несут никакой ответственности за ето, особенно не банки), спрашивайте good faith closing estimate конкретно под ваш дом, со всеми конкретными вашими данными и так далее, только так...
Удачи!!!

PS У нас closing cost были примерно $1500-1800, ето без escrow естественно... Мы делали их(buy and refinance) уже 5-6 раз, сейчас например на наш дом 2.125%.

[LelikN]

Shop for mortgage обязательно!!! Не идите просто к тем что агент "посоветовал"!
Я использовал banrate.com, lendingtree.com, и какие то еще по поиску, кроме того местные банки обошел/обзвонил тоже.
И мой совет сверяйте их между собой только с zero points, сами points вы можете и сами купить если хотите. Они хитрят сволочи, типа zero points, но всякие fee и есть скрытые points.
Да, обязательно требуйте closing cost estimate(good faith closing estimate), реальный с разбивкой по статьям, а не финальную сумму.
Все внимательно читайте в нем, не должно быть никаких левый сумм and fees.
Title insurance должен быть, часть платите вы, часто продавец(вернее он свою часть, вы свою), без него лендер не будет иметь дело с домом, т.е. с етим лоаном.
Торговаться за closing cost не получится. Но сравнивать и выбрать наиболее удачное сочетание %, условий и closing cost нужно!
% прыгают постоянно, так что все ети pre-approval очень приблизительны...

В чистом банке обычно closing cost меньше чем у брокеров, но не всегда, короче надо делать shop...
Ето очень стрессово и нудно и занимает много времени, но обязательно нужно делать.
Не верьте никакой инфe на sites конкретно по цифрам, ето все фигня не редко(они не несут никакой ответственности за ето, особенно не банки), спрашивайте good faith closing estimate конкретно под ваш дом, со всеми конкретными вашими данными и так далее, только так...
Удачи!!!

PS У нас closing cost были примерно $1500-1800, ето без escrow естественно... Мы делали их(buy and refinance) уже 5-6 раз, сейчас например на наш дом 2.125%.[/quote]

Ararat, а подскажите пожалуйста, если я буду везде запрашивать информацию в банках и кредитных агентсвах, а они будут запрашивать мой кредит скор, не упадет ли он у меня? не хотелось бы в результате покупки скатиться и получить меньший рейт.
как они будут делать Good Faith Estimate без кредит скора? только веря мне на слово? или всем предоставлять ssn? и другую инфорамацию?

[LelikN]

Ну так скажите им что везде дают 3.62 и вы обидетесь и уйдете, и в банк сходите конечно же. Где лучшее предложение там и надо брать. Вот глянула у нас Chase cчас дает 3.625% фикст на 30 лет.

я уже написала ей письмо, что как же так:) мол обещала одно, теперь другое, пойду отдамся в банк:)
посмотрю что она ответит.
но одно я поняла точно, везде нужно проверять, прямо как в перестроечной рекламе, Марина Сергеевна, одинокая женшина и никому не верит.
так и я:)
П.С. Krys-Krys поздравляю вас с помолвкой и предстоящей свадьбой!

[LelikN]

Правильно ли я понимаю, что клозинг кост не зависит от стоимости дома?
т.е. проще говоря, это не процент от стоимости дома, а какие-то фи и другие поборы штаты и каунти?

[ARARAT.]

Shop for mortgage обязательно!!! Не идите просто к тем что агент "посоветовал"!
Я использовал banrate.com, lendingtree.com, и какие то еще по поиску, кроме того местные банки обошел/обзвонил тоже.
И мой совет сверяйте их между собой только с zero points, сами points вы можете и сами купить если хотите. Они хитрят сволочи, типа zero points, но всякие fee и есть скрытые points.
Да, обязательно требуйте closing cost estimate(good faith closing estimate), реальный с разбивкой по статьям, а не финальную сумму.
Все внимательно читайте в нем, не должно быть никаких левый сумм and fees.
Title insurance должен быть, часть платите вы, часто продавец(вернее он свою часть, вы свою), без него лендер не будет иметь дело с домом, т.е. с етим лоаном.
Торговаться за closing cost не получится. Но сравнивать и выбрать наиболее удачное сочетание %, условий и closing cost нужно!
% прыгают постоянно, так что все ети pre-approval очень приблизительны...

В чистом банке обычно closing cost меньше чем у брокеров, но не всегда, короче надо делать shop...
Ето очень стрессово и нудно и занимает много времени, но обязательно нужно делать.
Не верьте никакой инфe на sites конкретно по цифрам, ето все фигня не редко(они не несут никакой ответственности за ето, особенно не банки), спрашивайте good faith closing estimate конкретно под ваш дом, со всеми конкретными вашими данными и так далее, только так...
Удачи!!!

PS У нас closing cost были примерно $1500-1800, ето без escrow естественно... Мы делали их(buy and refinance) уже 5-6 раз, сейчас например на наш дом 2.125%.

Ararat, а подскажите пожалуйста, если я буду везде запрашивать информацию в банках и кредитных агентсвах, а они будут запрашивать мой кредит скор, не упадет ли он у меня? не хотелось бы в результате покупки скатиться и получить меньший рейт.
как они будут делать Good Faith Estimate без кредит скора? только веря мне на слово? или всем предоставлять ssn? и другую инфорамацию?

Stop, stop, нигде ваш кредит скор не должны сами запрашивать, в смысле, просто им сказать етот скор...
Никому никакой SSN не давать и не открывать никакие апплицатион, а говорить я делают shop for mortgage.
Да, вы говорите какой у вас примерно скоре они на него делают, ето всего лишь estimate, никакие application не открывайте тоже не с кем пока не решите с кем будете делать.
Инфу которую надо предоставлять ето адрес дома, стоимость и ваш сцоре, сколько денег можете дать, сколько будет loan, как оплачивать closing costs, короче касаемо самого loan в основном.

[ARARAT.]

Правильно ли я понимаю, что клозинг кост не зависит от стоимости дома?
т.е. проще говоря, это не процент от стоимости дома, а какие-то фи и другие поборы штаты и каунти?

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.
Некоторые брокеры пытаются привязать, но нормальные не должные, ищите нормальных.
Сам closing может включать например escrow costs тоже(если он у вас будет), вот он зависит от insurance на дом и tax на дом, а они от стоимости дома прыгают.
Там есть еще fee за переписывания дома на вас, но он маленький, больше вроде нечего из поборов штата или каунти, но надо проверить у вас законы.

[LelikN]

Правильно ли я понимаю, что клозинг кост не зависит от стоимости дома?
т.е. проще говоря, это не процент от стоимости дома, а какие-то фи и другие поборы штаты и каунти?

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.
Некоторые брокеры пытаются привязать, но нормальные не должные, ищите нормальных.
Сам closing может включать например escrow costs тоже(если он у вас будет), вот он зависит от insurance на дом и tax на дом, а они от стоимости дома прыгают.
Там есть еще fee за переписывания дома на вас, но он маленький, больше вроде нечего из поборов штата или каунти, но надо проверить у вас законы.

Ararat, что такое ескро кост?
мы даем 20 % в даун, ескро счет не открываем

[ARARAT.]

Правильно ли я понимаю, что клозинг кост не зависит от стоимости дома?
т.е. проще говоря, это не процент от стоимости дома, а какие-то фи и другие поборы штаты и каунти?

Чистый closing cost не должна зависить от стоимости впрямую.
Нет ето не процент от стоимости дома, но ето именно чистый closing costs.
Некоторые брокеры пытаются привязать, но нормальные не должные, ищите нормальных.
Сам closing может включать например escrow costs тоже(если он у вас будет), вот он зависит от insurance на дом и tax на дом, а они от стоимости дома прыгают.
Там есть еще fee за переписывания дома на вас, но он маленький, больше вроде нечего из поборов штата или каунти, но надо проверить у вас законы.

Ararat, что такое ескро кост?
мы даем 20 % в даун, ескро счет не открываем

Если Escrow не открываете, значит не будут escrow cost. Ето то что они возмут с вас во время closing что-бы положить на етот escrow, т.е. в вашем случае не будет етого.