Short time/vacational rental

[EugeneE]

Уважаемые господа Лендлорды
Просматривая вебсайты AIRBNB, HOMEAWAY проникся идеей short time/vacational rental
Например two-bedroom кондо в Лас Вегасе в 15 минутах от Стрип можно купить за $100К. Сдавая за $100 в сутки, 20 - 25 дней в месяц может получиться неплохо
Интересно, кто-нибудь пробовал?
Спасибо

[Komissar]

из всех моих РЕ вложений, short-term vacation rentals proved to be least profitable. Cleaning fee, HOA fee, management fee, resort fee (if condo is a part of resort). Я вышел из этой игры после нескольких лет.

[EugeneE]

Komissar, большое спасибо за мгновенный ответ, однако...
Вот мои прикидки:
Cost - $100K
Downpayment + closing - $40K
Mortgage - $75K - $385/month
HOA - $200/month
Rent - $100*20 = $2K/month
Management – 10% of $2K - $200/month
Insurance - $30/month
Utility - $150/month
Cleaning fee - $0 charged separately
Property tax - $50/month
Net – (2000 – 385 – 200 – 30 – 180 - 50) = 1155
Annual return 1155*12*100/40000 = 34.65%

Для сравнения аналогичное кондо, недавно купленное в НЙ и сданное на год
Cost - $365K
Downpayment + closing - $73K + 23K = $96K
Mortgage - $272K - $1420/month
HOA - $160/month
Rent - $2K/month
Management – 0
Insurance - $30/month
Utility - $0
Cleaning fee - $0
Property tax - $50/month
Net – (2000 – 1420 – 30 - 50) = 400
Annual return 400*12*100/96000 = 5%

[Komissar]

ну, дерзайте. На short-term rentals management обычно стоит существенно дороже 10% от ренты. И кондиционер у вас будет гоняться на 300/мес как минимум. И почему-то клининг фи 0?

[Komissar]

ну вот что у меня было несколько лет назад (округленно) - 2бдрм/2батх люксарное кондо на люксарном резорте с гольфом, пальмами и водопадами / бассейнами (managed by a large resort co.)

$58000 - годовой валовый доход, при том, что кондо было сдано 99% времени
$41000 - расходы резортной фирмы (front office - 6К, housekeeping - 11K, sales and marketing - 5K and so on, не забудьте специальный налог на шорт терм рентал - Transient Lodging Tax - 8% on gross rents, hahaha)
http://www.clarkcountynv.gov/Depts/busi ... 202011.pdf

Deep carpet cleaning ( a must with heavy traffic) 0.6К/yr
далее - HOA 8K
лепестричество (А/С в основном) 5К
телефон 0.5К
страховка 0.15К
проптакс 3К

[DropAndDrag]

я рассматривал прикупить кондо как short-term rental на Гавайях.
сначала по подсчетам получилось очень жирно потом выяснилось, что HOA просто баснословные от 400 в месяц, а в основном 600 - 800 - 1000. потом выяснилось, что новый закон требует, чтобы у неместных обязательно был представитель (вообще за последние 3 года местные аборигены постоянно что-то выдумывают, чтобы ободрать туристов ) и компании за 20% готовы быть представителем практически нечего не делая (хотя список охренительный - сдача через инет, вызов уборщиков за деньги арендаторов, вызов техников за ваши деньги, прием бабла от арендаторов, выплата вашего торгача, property tax, заполнение вашей schedule e формы и перевод остатков вам).

как итог - исходя из 20% downpayment, учитывая около 30% простаивания и остальные расходы, стало непонятно - будет ли доход покрывать расход
много риэлторских контор занимаются как куплей-продажей, так сдачей. я пришел в одну такую компанию и задал простой вопрос - сколько надо положить в downpayment, чтобы быть в нуле. ответить мне не смогли - это было очень прикольно видеть как весь офис сначала бодро отвечал да мы все знаем и о продажах, о ренте, но на простой вопрос выпал в осадок!

что еще выяснилось или очевидно
- лучше покупать однобедрумную, чем двухбедрумную, дальше еще хуже (в других местах - хз) (меньше простоя, меньше стоит/моргач, однако НОА расчитывается исходя из метража, а не бедрумов)
- из-за большого НОА - риск выше. фактически двойной моргач, если никто не живет
- кто-то покупает, чтобы там проводить зимнее время (обычно октябрь-декабрь затишье)
- вы ничего не сможете отремонтировать, так как скорее всего живете далеко

p.s. мне кажется такие топики больше подходят для инвестирования, а не продажи-покупки недвижимости

[Teh Instructor]

Не имеет финансового смысла ИМХО, если не брать за кеш.

вот это как раз сейчас главный point при текущем состоянии real estate. Не важно, покупаешь чтобы самому жить или для сдачи. При 20% down это не выгодно никак. Выгода начинается когда как минимум больше половины денег есть кешем.

[Kolombina]

Komissar, большое спасибо за мгновенный ответ, однако...
Вот мои прикидки:
Cost - $100K
Downpayment + closing - $40K
Mortgage - $75K - $385/month

Таких мортгиджей на кондо не бывает, тем более в Вегасе, тем более около Стрипа.

[Kolombina]

Не имеет финансового смысла ИМХО, если не брать за кеш.

вот это как раз сейчас главный point при текущем состоянии real estate. Не важно, покупаешь чтобы самому жить или для сдачи. При 20% down это не выгодно никак. Выгода начинается когда как минимум больше половины денег есть кешем.

Какая разница, кеш или не кеш. Считается доход на вложения.

[Kolombina]

Еще поинт - читайте ХОА, в Вегасе полно хитроумных rental restrictions and non-homeowner occupancy restrictions и они отличаются от комплекса к комплексу. Например, минимальный срок может быть 30 дней, или 6 мес, или 12 мес, или только членам семьи, или только как second home или вообще исключительно homeowners..
Хотя rental restrictions могут быть там, где даже ХОА нет.

[Teh Instructor]

Не имеет финансового смысла ИМХО, если не брать за кеш.

вот это как раз сейчас главный point при текущем состоянии real estate. Не важно, покупаешь чтобы самому жить или для сдачи. При 20% down это не выгодно никак. Выгода начинается когда как минимум больше половины денег есть кешем.

Какая разница, кеш или не кеш. Считается доход на вложения.

не совсем так. Если еще положительный и отрицательный cash flow. Если мало денег "закачаете" в дом, то этот поток будет отрицательным. Т.е. банк будет как будто постепенно "забирать" у вас дом. Но если положить в down больше, то поток денег при каким-то %% станет положительным. т.е. дом когда-нибудь станет полностью "ваш".

[Kolombina]

Не имеет финансового смысла ИМХО, если не брать за кеш.

вот это как раз сейчас главный point при текущем состоянии real estate. Не важно, покупаешь чтобы самому жить или для сдачи. При 20% down это не выгодно никак. Выгода начинается когда как минимум больше половины денег есть кешем.

Какая разница, кеш или не кеш. Считается доход на вложения.

не совсем так. Если еще положительный и отрицательный cash flow. Если мало денег "закачаете" в дом, то этот поток будет отрицательным. Т.е. банк будет как будто постепенно "забирать" у вас дом. Но если положить в down больше, то поток денег при каким-то %% станет положительным. т.е. дом когда-нибудь станет полностью "ваш".

Доход считается на вложения, как ни крутите. не пойму, с чем вы спорите.

Просто у вас вложения получаются с нулевым доходом или даже потерями.

[Kolombina]

Еще хотела добавить по rental restrictions. Если вы их нарушаете, то в некоторых HOA есть правило, что они (НОА) имеют право заставить вас продать дом им за 75-80% от маркет value. Так что надумаете брать - обязательно читайте правила.

[DropAndDrag]

Не имеет финансового смысла ИМХО, если не брать за кеш.

вот это как раз сейчас главный point при текущем состоянии real estate. Не важно, покупаешь чтобы самому жить или для сдачи. При 20% down это не выгодно никак. Выгода начинается когда как минимум больше половины денег есть кешем.

Какая разница, кеш или не кеш. Считается доход на вложения.

не совсем так. Если еще положительный и отрицательный cash flow. Если мало денег "закачаете" в дом, то этот поток будет отрицательным. Т.е. банк будет как будто постепенно "забирать" у вас дом. Но если положить в down больше, то поток денег при каким-то %% станет положительным. т.е. дом когда-нибудь станет полностью "ваш".

Доход считается на вложения, как ни крутите. не пойму, с чем вы спорите.

Просто у вас вложения получаются с нулевым доходом или даже потерями.

да спорить тут нечего
так как недвижимость стоит до фига, то мало кто может себе позволить купить за кэш. в итоге при реальной прибыльности инвестиций (Kolombina) имеется отрицательный cash flow (Teh Instructor).
надо было вложить побольше в downpayment и добраться до положительного cash flow

[Kolombina]

Это бульон от яиц, а не положительный кеш флоу.