Таксовая арифметика, покупка дома для primary residence

[irigor]

Допустим, Калифорния. Допустим, дом за $400000, даун 20%. Пересчитываю то, что будет по итогам года на один месяц. При сегодняшних рэйтах месячный платеж будет около $2000 вместе с property tax. Из них где-то $400 property tax вычтется из налогов, которые я плачу с зарплаты. Кстати, из федеральных или штатовских? Дальше из собственно пэймента $1600 бОльшая часть -интерес банка, скажем, $1400. Это уменьшит мою налогооблагаемую базу на эту сумму. При такс брэкет 30% ко мне вернется еще где-то $400. Итого получится, что я в итоге расстаюсь в месяц с $1200, из которых долларов 200 мне еще и в принципал капает. Это все так красиво, или я неправильно считаю?

[Сабина]

Допустим, Калифорния. Допустим, дом за $400000, даун 20%. Пересчитываю то, что будет по итогам года на один месяц. При сегодняшних рэйтах месячный платеж будет около $2000 вместе с property tax. Из них где-то $400 property tax вычтется из налогов, которые я плачу с зарплаты. Кстати, из федеральных или штатовских? Дальше из собственно пэймента $1600 бОльшая часть -интерес банка, скажем, $1400. Это уменьшит мою налогооблагаемую базу на эту сумму. При такс брэкет 30% ко мне вернется еще где-то $400. Итого получится, что я в итоге расстаюсь в месяц с $1200, из которых долларов 200 мне еще и в принципал капает. Это все так красиво, или я неправильно считаю?

У меня было две кондо, одна как раз под 400. На w4 я всегда пишу single и 2 exemptions хотя на деле два депенданта и HOH.
В конце года я всегда считала налоги с домом и без. Разница в получаемом ретурна всегда была равна примерно вы плаченному за год налогу. То есть если вы уплатили чисто по налогу 4300, то при добавлении в налоги дома сумма ретурна на столько и возрастала. Расчеты там конечно гораздо сложнее но выходил всегда примерно так.
Hope it helps.

[irigor]

Похоже, я ошибся с тем, что property tax это не tax credit, а tax deduction. То есть обратно вернутся не все $400, а около $120 в моем примере.

[bvp]

Допустим, Калифорния. Допустим, дом за $400000, даун 20%. Пересчитываю то, что будет по итогам года на один месяц. При сегодняшних рэйтах месячный платеж будет около $2000 вместе с property tax. Из них где-то $400 property tax вычтется из налогов, которые я плачу с зарплаты. Кстати, из федеральных или штатовских? Дальше из собственно пэймента $1600 бОльшая часть -интерес банка, скажем, $1400.

Это несколько не так.
При insterest rate = 4.5% (например) и 30-летнем заеме в первый год (когда отношение интереса к общей сумме самое большое) будет примерно:
principal: $425 в месяц
interest: $1200 в месяц.
См. http://www.mlcalc.com/#mortgage-400000- ... 2014-month
Если interest rate меньше, то собственно interest будет составлять еще меньшую часть общих платежей.

Ну и если вы зарабатываете достаточно, то не забывайте про mortgage deduction phaseout (т.е. вы не можете все списывать) и AMT (который может привести к тому, что property tax с федерального налога списываться будет будет не полностью или вообще списываться не будет). Там достаточно сложные правила, проще в турботакс (или любой другой софт) завести ваши прошлогодние данные и поиграться с цифрами.

[StrangerR]

Допустим, Калифорния. Допустим, дом за $400000, даун 20%. Пересчитываю то, что будет по итогам года на один месяц. При сегодняшних рэйтах месячный платеж будет около $2000 вместе с property tax. Из них где-то $400 property tax вычтется из налогов, которые я плачу с зарплаты. Кстати, из федеральных или штатовских? Дальше из собственно пэймента $1600 бОльшая часть -интерес банка, скажем, $1400. Это уменьшит мою налогооблагаемую базу на эту сумму. При такс брэкет 30% ко мне вернется еще где-то $400. Итого получится, что я в итоге расстаюсь в месяц с $1200, из которых долларов 200 мне еще и в принципал капает. Это все так красиво, или я неправильно считаю?

Красиво. НО есть тонкость. Без этого вы вероятно вычитаете не айтемайзд такс а делаете стандартный вычет. Так вы его теряете но зато вычитаете все эти налоги и интерес. Разница будет меньше чем вам кажется.

[bvp]

Красиво. НО есть тонкость. Без этого вы вероятно вычитаете не айтемайзд такс а делаете стандартный вычет. Так вы его теряете но зато вычитаете все эти налоги и интерес. Разница будет меньше чем вам кажется.

Речь же о Калифорнии, где уже при зарплате порядка 70 тыс. (если один) или 150 тыс. (если семья) делается itemized за счет калифорнийского подоходного налога.

Но если доход меньше - то тогда да. Но опять же, если только немного меньше, то и разница между itemized и standard небольшая.

Но чем гадать, повторю еще раз совет загнать свои цифры в турботакс и прогнать whatif сценарии.

[Сабина]

Но чем гадать, повторю еще раз совет загнать свои цифры в турботакс и прогнать whatif сценарии.

+100

[irigor]

Проблема с этими tax software что они говорят результат и не говорят, из чего он складывается. В общем, похоже, в приведенном примере можно сказать, что 3/4 суммы месячного платежа идет по итогам года на уменьшение налогооблагаемой базы и 25-30% от этих трех четвертей возвращается обратно.
Добавил: Зависит от дохода, конечно. Я-то свой знаю и примеряю по нему

[StrangerR]

Красиво. НО есть тонкость. Без этого вы вероятно вычитаете не айтемайзд такс а делаете стандартный вычет. Так вы его теряете но зато вычитаете все эти налоги и интерес. Разница будет меньше чем вам кажется.

Речь же о Калифорнии, где уже при зарплате порядка 70 тыс. (если один) или 150 тыс. (если семья) делается itemized за счет калифорнийского подоходного налога.

Но если доход меньше - то тогда да. Но опять же, если только немного меньше, то и разница между itemized и standard небольшая.

Но чем гадать, повторю еще раз совет загнать свои цифры в турботакс и прогнать whatif сценарии.

У меня при зарплате за 100 не получался айтемайзд, кроме по моему одного года. Реально мы с такс адвайзером смотрели в этом году, и экономия выходит примерно в половину налога и интереса - вторая половина компенсируется пропавшим стандартным дедакшеном.

Впрочем, это сильно зависит от прочих факторов.

[bvp]

Проблема с этими tax software что они говорят результат и не говорят, из чего он складывается.

Какая вам разница? Если (например) без покупки дома он говорит, что ваш такс ретерн $1000, а когда добавишь mortgage interest (и ничего больше не меняешь), то говорит, что $5000 - то понятно, что $4000 вернулись за счет этого. А если добавить property tax и становится $6000 - то понятно, что из property tax вернулась тысяча. Если же так уж интересно, за счет чего складываются эти $4000 и $1000 - то можно заглянуть в конкретные формы, которые там генерируются.

Речь же о Калифорнии, где уже при зарплате порядка 70 тыс. (если один) или 150 тыс. (если семья) делается itemized за счет калифорнийского подоходного налога.

Но если доход меньше - то тогда да. Но опять же, если только немного меньше, то и разница между itemized и standard небольшая.

У меня при зарплате за 100 не получался айтемайзд, кроме по моему одного года. Реально мы с такс адвайзером смотрели в этом году, и экономия выходит примерно в половину налога и интереса - вторая половина компенсируется пропавшим стандартным дедакшеном.

Ну так у вас же семья, поэтому точка равновесия там ближе к 150 тыс. (впрочем, это чисто оценка порядка величины, я давно уже не считал конкретные цифры, могу ошибаться).

Но, как я уже говорил - даже если у вас standard deduction больше, чем itemized, то важно, на сколько именно. Если (например) standard = $12400, а itimized при вашей зарплате - скажем, $12000, то при переходе к itimized вы теряете не $12400, а только $400.

[irigor]

Красиво. НО есть тонкость. Без этого вы вероятно вычитаете не айтемайзд такс а делаете стандартный вычет. Так вы его теряете но зато вычитаете все эти налоги и интерес. Разница будет меньше чем вам кажется.

Речь же о Калифорнии, где уже при зарплате порядка 70 тыс. (если один) или 150 тыс. (если семья) делается itemized за счет калифорнийского подоходного налога.

Но если доход меньше - то тогда да. Но опять же, если только немного меньше, то и разница между itemized и standard небольшая.

Но чем гадать, повторю еще раз совет загнать свои цифры в турботакс и прогнать whatif сценарии.

У меня при зарплате за 100 не получался айтемайзд, кроме по моему одного года. Реально мы с такс адвайзером смотрели в этом году, и экономия выходит примерно в половину налога и интереса - вторая половина компенсируется пропавшим стандартным дедакшеном.

Впрочем, это сильно зависит от прочих факторов.

С тех пор как появилось tax software, я им пользуюсь. Получал я тогда не помню точно, думаю, 60-70К и недвижимости не было. Ни разу у меня не получилось чтоб стэндард дедакшнс оказались выгоднее айтемайзд.
bvp, спасибо! Чувствуется знание и практика. Поставлять в tax software все-таки времени прилично берет. То есть нужно найти расписание платежей, сложить за год, подставить все, получить результат, проделать то же с другими цифрами и т д. А хочется хотя бы для своей ситуации быстро прикидывать в уме. Я сделаю с tax software, конечно. Просто со временем сейчас напряг.

[Сабина]

Проблема с этими tax software что они говорят результат и не говорят, из чего он складывается. В общем, похоже, в приведенном примере можно сказать, что 3/4 суммы месячного платежа идет по итогам года на уменьшение налогооблагаемой базы и 25-30% от этих трех четвертей возвращается обратно.
Добавил: Зависит от дохода, конечно. Я-то свой знаю и примеряю по нему

Если распечатать такс формы можно сделать reverse engineering и будет видно что откуда взялось. Я бы больше переживала за то что ширпотребные программы много чего не учитывают, да и пользоваться надо с умом. Пользовала такс эдвайзера с тех пор как усложнились таксы ( рент, продажа жилья , два хаусхолда) и столько примеров было, где мне бы и в голову не пришло, а он знает лишний трюк или два как выжать еще пару копеек и там и здесь. Софт у них в компании профессиональный какой то

[irigor]

Еще тут как-то обсуждали, что дополнительный паймент в принципал в начале года уменьшает срок выплаты где-то на 7 лет. А как этот паймент меняет соотношение интерес/принципал в последующих платежах? В гугле что-то не удалось с налета найти.

[DropAndDrag]

если лон на 30 лет, то может быть и так. а если на 15, то точно не получится.
вы найдите считался, которая показывает все платежи с разбивкой на проценты и принципал. по принципалу можно будет прикинуть на сколько уменьшается.