Протек потолок - насколько серьезна проблема?

[Trespassers W]

теперь вопрос - как находить этих инспекторов? я двоих видела в работе (другой дом), так меня они не впечатлили совсем, хотя нашлись по прекрасным рекомендациям коллег...

Спросить у риэлтора и почитать отзывы клиентов. Гарантии что он все найдет конечно нет, но найдет он немало.

Про structural инженера и про его обязанности я как бы понимаю, но реально на деле не прелставляю как он будет трещины в фундаменте искать особенно в доме где карпет...

Slab foundation имеет условно говоря active (периферическую) и dormant (центральную) зоны. Трещины в фундаменте чаще появляются по краям, где нагрузка выше от стен, почва более подвержена изменениям и их будет видно снаружи.

[Lolla]

Нет там никакой плесени, успокойтесь. Поменять драйвол там и в козете - максимум. если драйвол не протыкается пальцем - то просто зашпаклевать и покрасить. Единственное - заставьте продавца покрасить хотя бы на скорую руку это пятно, чтобы не было проблем с апрайзалом. Если апрейзер напишет water damage - замучаетесь пыль глотать, вот там банк вас точно заставит делать пробы на плесень если берете как primary residence. У них новый бзик на эту тему - я проходил на своей форекложе. Тек шланг подачи воды в унитаз, долго похоже тек, вот там плесень была. После первого плесневеда с леденящим душу репортом, что все умрут, я закрасил втихаря из баллончика kilz (у меня был код от замка на проперть, но ремонт само собой никто не дал бы делать до покупки). Второй плесневед дал нормальный отчет и потом уже я заменил тот кусок драйвола после покупки. Толчок само собой починил. Но нервов это стоило больших, потому как покупка была as is с немаленьким security deposit.
А таких пятен как у вас, у меня после одной протечки крышы на свежепокрашеном потолке за два дня появилось. Починил крышу, закрасил заново.
Деревянные молдинги усыхают дай бог, там с пол-пальца щель может появиться на большом прогоне, если строили при влажной погоде. а потом кондей дом высушил.

ну я ж про плесень не утверждала, а просто предположила (боюсь я ее).
селлер стоит в позе уже 3 месяца и отказывается делать вообще что либо, касающееся дома. Его риэлтор твердит AS IS и хоть ты убейся.
По ходу дом этот отпадает потому что селлер вообще не хочет прогибаться в цене. Если бы селлер был умнее, он бы косметически привел дом в порядок и продал бы еще дороже чем он сейчас хочет за него получить. Если бы все косметически было бы подделано, я бы на его цену согласилась, а так - не имеет смысла. Я кстати тоже про апрейзел и моргедж подумала когда этот потолок увидела - доказывай потом что ты не баран.

как же меня еще бесит эта полка... из-за нее окно маленькое и так в комнате темно, а в нее саму уже даже телек не влезет... Мы уже тут думали как от нее избавиться, а видимо вопрос и так отпал сам. Нет ну кому такое в голову пришло?!

[Lolla]

теперь вопрос - как находить этих инспекторов? я двоих видела в работе (другой дом), так меня они не впечатлили совсем, хотя нашлись по прекрасным рекомендациям коллег...

Спросить у риэлтора и почитать отзывы клиентов. Гарантии что он все найдет конечно нет, но найдет он немало.

Про structural инженера и про его обязанности я как бы понимаю, но реально на деле не прелставляю как он будет трещины в фундаменте искать особенно в доме где карпет...

Slab foundation имеет условно говоря active (периферическую) и dormant (центральную) зоны. Трещины в фундаменте чаще появляются по краям, где нагрузка выше от стен, почва более подвержена изменениям и их будет видно снаружи.

советам риэлторов, с которыми я уже поработала я не доверяю и по их референсам никого никогда не найму. Одно то что они имен своих нахвалинных инспекторов не знают чего стоит...

А про трещины и изменения с наружи интересно, надо будет почитать.

[Yvsobol]

А че там от нее (полки) избавляться?
Работы на несколько часов. Ето же драйвол. Спилили (срубили..) и новый сделали на балки как Вам нравится. Я бы еще и маленькие полки углубления бы убрал к едрене фене.

[Trespassers W]

Вот хорошая статья про фундаменты: Buyer's Guide to Slab-on-Ground Foundations. Там речь про Хьюстон идет, но основные принципы для глиняных почв я думаю похожи.

[Sluh]

ниша эта была для projection TV. Это такой огромный гроб из прошлого с большим экраном, который обычно ставили на пол, потому как его больше ничто не выдержит. Как Соболь сказал, снести нишу не проблема совершенно.

Слаб под карпетом можно просто лазерным уровнем, если где-то сильно просело - увидите. Или просто длинным уровнем или веревочкой в конце концов периметры и крест накрест.

[agent_V]

селлер стоит в позе уже 3 месяца и отказывается делать вообще что либо, касающееся дома. Его риэлтор твердит AS IS и хоть ты убейся.
По ходу дом этот отпадает потому что селлер вообще не хочет прогибаться в цене. Если бы селлер был умнее, он бы косметически привел дом в порядок и продал бы еще дороже чем он сейчас хочет за него получить. Если бы все косметически было бы подделано, я бы на его цену согласилась, а так - не имеет смысла. Я кстати тоже про апрейзел и моргедж подумала когда этот потолок увидела - доказывай потом что ты не баран.

У селлера, скорее всего, просто нет денег. Поэтому ничего делать не хочет/не может, и твердит AS IS .
Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

[Sluh]

Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

Апрейзер посмотрит на пятно на потолке от протечки и порекомендует банку water damage/mold inspection. За счет покупателя само собой. А уж эти плесень найдут и в пустыне и объявят дом непригодным для жилья, само собой порекомендовав услуги специально обученного ликвидатора.

Если дом покупается не как primary residence, то в общем-то не большая проблема, но банку для обеспечения кредита важна ликвидность залога, а дом, "непригодный для жилья", малоликвиден. Будут дополнительные расходы и геммор, расход на эту инспекцию, получить квоту от _лицензированого_ конрактора, оформить эскроу на эту сумму плюс 10% (не бесплатно, услуги эскроу стоят денег), провести ремонт _лицензированым_ контрактором, провести повторную инспекцию плесени, еще раз выезд апрезера убедиться в проведенном ремонте (не помню, платил ли я еще раз за это), закрыть эскроу - чек уходит контрактору, сдача вам.

Может пронесет, и апрейзер, как и я, посмотрит и скажет фигня, на жизнепригодность не влияет. Но баллончик-другой killz upshot продавца всяко не разорит и снимет этот риск. А потом уже не спеша переделаете.

[Lolla]

Вот хорошая статья про фундаменты: Buyer's Guide to Slab-on-Ground Foundations. Там речь про Хьюстон идет, но основные принципы для глиняных почв я думаю похожи.

cпасибо большое за ссылку, почитаю для полного развития!

[Lolla]

У селлера, скорее всего, просто нет денег. Поэтому ничего делать не хочет/не может, и твердит AS IS .
Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

Вот мне странно. Дом стоит пустой уже не один месяц в то время как у селлера моргедж с выплатами 2500... За те месяцы что он платит в пустую он бы уже мог оплатить ремонт. Но нет, все AS IS и цена по его словам даже ниже рыночной (цена кстати уровня конца 2007 года цен)
Вы официально отозвали наш офер и больше этот дом не рассматриваем.

[Lolla]

ниша эта была для projection TV. Это такой огромный гроб из прошлого с большим экраном, который обычно ставили на пол, потому как его больше ничто не выдержит. Как Соболь сказал, снести нишу не проблема совершенно.

Слаб под карпетом можно просто лазерным уровнем, если где-то сильно просело - увидите. Или просто длинным уровнем или веревочкой в конце концов периметры и крест накрест.

очень неудачная ниша... и это видимо был апгрейд еще так как такое не во всех домах в том городке встречается. в тех что нет - простая прямоугольная комната с одним большим окном - светлая, а не то что тут.

[Azzi]

Поищите инспектора на www.ashi.org

[Lolla]

спасибо, добавила в избранное на будущее.

[Lolla]

Нет там никакой плесени, успокойтесь. Поменять драйвол там и в козете - максимум. если драйвол не протыкается пальцем - то просто зашпаклевать и покрасить. Единственное - заставьте продавца покрасить хотя бы на скорую руку это пятно, чтобы не было проблем с апрайзалом. Если апрейзер напишет water damage - замучаетесь пыль глотать, вот там банк вас точно заставит делать пробы на плесень если берете как primary residence. У них новый бзик на эту тему - я проходил на своей форекложе. Тек шланг подачи воды в унитаз, долго похоже тек, вот там плесень была. После первого плесневеда с леденящим душу репортом, что все умрут, я закрасил втихаря из баллончика kilz (у меня был код от замка на проперть, но ремонт само собой никто не дал бы делать до покупки). Второй плесневед дал нормальный отчет и потом уже я заменил тот кусок драйвола после покупки. Толчок само собой починил. Но нервов это стоило больших, потому как покупка была as is с немаленьким security deposit.
А таких пятен как у вас, у меня после одной протечки крышы на свежепокрашеном потолке за два дня появилось. Починил крышу, закрасил заново.
Деревянные молдинги усыхают дай бог, там с пол-пальца щель может появиться на большом прогоне, если строили при влажной погоде. а потом кондей дом высушил.

А какова схема когда есть water damage или следы подтеков типа как на первой фото и нужно финансирование через банк? От кого банк узнает о проблеме?
Не знаю правду говорит ли листинг агент, но сегодня к нашему риэлтору подкатила, спрашивает интересуемся ли мы еще домом и не хотим ли дать больше чем первоначальный офер был, мол у нее сегодня будет еще один "highest bad best offer" (она прям так и написала) на столе и она дает нам шанс, так что возможно еще придется с инспекциями и банками дело иметь в недалеком будущем...

[Sluh]

Банк узнает от апрейзера.
Процесс был что лендер не кредитует (спихивает фредимак, фрекен бок, фаннимай ака велсфарго) сразу, а делает bridge loan на срок ремонта под более высокий процент. То есть кредитует дом на месяц как не conventional, а rehab.
После ремонта дом "становится" пригодным для жилья и loan переделывается в conventional и спихивается велсфарго. Большие банки скорее всего не станут заниматься, у них шаг в сторону от инструкций ломает мозг. Мне делал брокер от риэлторши - дополнительный ему пинатель, риэлторша же очень хочет закрыться.

Вам этого не надо. У меня продавал банк. У вас есть живой продавец, который если хочет продать - попшикает из баллончика как миленький, когда вы на appraisal/financing contingency помахаете ему ручкой посреди сделки и попросите earnest money назад. Но посоветуйте ему не рисковать, что апрезеру не понравится, а просто закрасить пятно.