land sold as is-where is(with no guarantees of subdivision)?

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 14 Apr 2014 15:38

Уважаемые знатоки, растолкуйте, пожалуйста в двух словах
что значит, что участок продается: "as is-where is(with no guarantees of subdivision)".

Вот некоторые детали: земли там пол-акра, участок непосредственно граничит
с участком, на котором находится дочкин дом. По бумагам septic field у этих
участков общее, поскольку раньше это был один большой лот, но жадюга-продавец
продал нам только половину. Сделал он это в надежде, получить разрешение
на строительство на том лоте, который он оставил себе, чтобы потом продать его
заметно дороже. Но что-то у него не срослось, он перестал налоги платить, потом
его задолженность по налогам кто-то выкупил... мрак, разбираться со всем этим
затруднительно, времени нет совсем.
Нам(дочке) дважды присылали Certificate/Notice of Tax Sale, где букв аж на 4 страницы,
есть слово foreclosure, какая-то арифметика, и сумма около $62.5K, которую мы истолковали
так, что это то, что нужно просто сразу заплатить, чтобы тем лотом возобладать.
Сегодня этот лот выставлен на продажу за "$75K as is-where is(with no guarantees of subdivision)".
Верно я понимаю, что для того, чтобы на нем что-то построить(даже гараж?) потребуется
оформить специальное разрешение, которое могут и не дать? Сколько эта бумага может стоить,
навскидку?
Лот сам по себе нам интересен, поскольку он соседний, да и по другим причинам.
Но его серьезно запустили, и на нем есть заброшенный бассейн со всем трубами и
бочками, обнесенный заборчиком. Это все дело в полном упадке и густо поросло
колючками и poison ivy. Вобщем, только экскаватор и самосвал ...

Заранее спасибо за советы.

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Apr 2014 22:42

permits на строительство придется получать

фразу (with no guarantees of subdivision) я бы интерпретировал, что не гарантируют, что позволят разбить на более мелкие участки. Главное, сейчас выяснить, как именно зонирован лот - под SFR или как-то по-другому?

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 15 Apr 2014 01:42

вам нужно проверять что там и как.
во-первых, посмотрите в своем County Assessor для чего предназначена земля. Это можно сделать через инет. Бывает, что на участке нельзя строить дом, когда на соседних все в порядке.
во-вторых, если септик, то сходите в Health Department. Может быть взяли пробы и запретили строить септик. вот хозяин и использует землю для черти чего.
с building department не знаю - вы и так все знаете - где электричество, вода-колодец, ...

если участок продается через риэлтора, то вам придется покупать через риэлтора. так что можете возложить все это на риэлтора. если дело дойдет до покупки, то можете взять наделю-другую на выяснение обстоятельств.

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 15 Apr 2014 04:41

DropAndDrag wrote:посмотрите в своем County Assessor для чего предназначена земля. Бывает, что на участке нельзя строить дом, когда на соседних все в порядке.
во-вторых, если септик, то сходите в Health Department. Может быть взяли пробы и запретили строить септик. вот хозяин и использует землю для черти чего.

Это была одна усадьба на целом акре. Стремясь заработать больше, бывший хозяин разделил
участок на два лота, но обломался, пытаясь получить разрешение на строительство второго самостоятельного
дома. По словам риэлтора, получение статуса "buildable" - более сложная и дорогая процедура, чем получение
разрешения на хоз. пристройку или гараж на своей земле.
Я эти детали и пытаюсь выяснить.

Теперь бывший хозяин свою идею забросил, и лот выставили на рынок, написав только такое:

SUBDIVIDED LOT. NOT PRESENTLY BUILDABLE. SOLD AS IS WHERE IS. HAS A FUTURE SEPTIC EASEMENT TO PART OF BACK ADJIONING LOT

существующий септик обслужен и работает как полагается, к нему претензий нет.

Мне не понравилось, что в своем ad риэлтор использовал фото дочкиного дома, а не
того клочка земли, что он продает. Как думаете, есть основание к нему цепляться за это?

P.S. кстати, обнаружилось, что SOLD AS IS WHERE IS - это у них стандартная формула.
Вот объяснение, если кому интересно.

DropAndDrag · Post by **DropAndDrag** » 15 Apr 2014 16:32

Andy!
хоть я и небольшой спец, но честно говоря, странно читать ваши рассуждений, да и у вас путаница в определениях полагаясь на опыт в моем местечке.

есть такое понятие зонинг (строить дом, только подсобные домишки и прочее). это определено в документах County Assessor (цифра 502 для outbuilding). разрешение на строительство дает building department на основании зонинга, а также наличии на участке канализации (септик в вашем случае), воды, электричества - это все разные departments. Еще план дома. Если все документы в порядке - то building department не может запретить строительство. я надеюсь вы поняли, что у вас нестыковки в написанном.

по поводу смены зонинга, если у вас дело в зонинге. это не должно быть сложно. когда дома нету, то у него статус (в цифрах могу приврать) 503, когда построен, то меняется на 513. Так что это относительно простая процедура, которая не должна быть дорогой и долгой. А вот если вы решили поменять размеры лота (ов) - разделить или объединить, то тут надо вызывать, геодезистов и это уже и дороже, и сложнее.

Так что у вас нету корректной информации - мало ли что кто пишет. Соберите ее.

Могу предположить, что ваш сосед залетел по времени. Он все делал медленно и какие-то критерии поменялись. Например, он постоил септик такой-то, а теперь выяснилось - требования другие. И это уже ваши проблемы выяснить.

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 15 Apr 2014 19:12

DropAndDrag wrote:странно читать ваши рассуждений, да и у вас путаница в определениях

я подтверждаю, что ни бельмеса в этих вопросах не понимаю. Но и рассуждений в моих постах
не было, а были лишь сведения, как я их вижу, и вопросы. На большинство из них Вы ответили, большое спасибо!

Лот принадлежит к зоне R-200, наша County определяет это как Residential, one-family, detached,

Typically, the R-200 Zone results in
suburban land use patterns containing single-
family residential homes on approximately half-
acre lots.

при этом утверждается, что лот is not presently buildable.
Больше деталей пока вытрясти из агента не удалось, обещает все растолковать позже.
Я попытался было сам разобраться, но раздумал, натолкнувшись на это:
Be Forewarned: You may be heading through a vale of tears and sorrows or into one of the most enjoyable experiences of your life
я, очевидно, отношусь к первой группе. Но все равно хотелось бы узнать побольше
и пораньше. А то может получиться, что за указанную сумму продается только немного
privacy, необходимость косить на том лоте траву и обязанность платить дополнительный налог.
А остальные аспекты под вопросом :)

ПростоНик · Post by **ПростоНик** » 15 Apr 2014 22:17

Лично я сделал вывод, что купить этот участок можно, а построить на нем в данный момент нельзя ничего. Получение пермитов - под большим вопросом. Может выползти какой-нибудь косяк, типа там живет живут какие-нибудь ящерицы занесенные в красную книгу и строить нельзя.

Lolla · Post by **Lolla** » 16 Apr 2014 17:33

Может я конечно ошибаюсь, но сужу по нашей местности. Мы одно время искали участок под строительство. И вот когда значилось что участок в данный момент "не строительный", это значит что купив этот участок строить на нем нельзя будет. Но скорее всего можно будет если будет выполнен ряд условий - пермиты это понятно.
Тут возможно загвоздка в септике, в зависимости от расположения и/или новых требований к строительству построить новый дом не заменив/не подвинув нынешний септик тенк невозможно, а это стоит денег.

Такие проблема как ветлендс или экологические разрешения тут мне кажется не причина - это обычно причиной является для участков где строительство начинается с нуля, а в данном случае все уже было разрешено.

Чтобы узнать в чем загвоздка можно напрямую спросить владельца. То что в объявление написано as is это лишь говорит о том, что он продает все как есть и ничего менять не собирается. Было бы хорошо узнать почему его строительство не пошло. Как вариант можно попробовать выйти на каунти и узнать по-больше о том участке (мол вы хотите купить и делаете ресерч)

ПростоНик · Post by **ПростоНик** » 16 Apr 2014 17:37

Владелец как бы уже совсем не владелец. Участок забрали за долги по налогам. Вряд ли бывший владелец будет рад общению на эту тему.

Lolla · Post by **Lolla** » 16 Apr 2014 18:40

Я не так поняла прочитав "Теперь бывший хозяин свою идею забросил, и лот выставили на рынок"
Если контакта с хозяином нет, то остается только один выход - через каунти узнавать что да как.
Скорее всего там дело с существующим септиком, который возможно уже не отвечает нормам (новый дом к нему подсоединять нельзя), но при этом если ничего не достаивать, то тот дом что на соседнем участке стоит и подсоединен - он так и будет стоять и ничего делать не требуется.

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 16 Apr 2014 19:53

Lolla wrote:Если контакта с хозяином нет, то остается только один выход - через каунти узнавать что да как.

контакт-то есть, он живет по соседству. Но всякий раз "включал дурку", когда разговор заходил
о его намерениях в отношении этого участка. Как попка повторял одно и то же: "я вот оформлю
его, как "buildable", тогда смогу его выгодно продать и, наконец, заживу. А пока у меня не хватает
денег на оформление." И все, ни звука больше.
В качестве сплетни расскажу, что мужик совсем непростой. Он потомок (правнук) инженера-
путейца, основателя поселка, который и назван в его честь. Этакий местный Клавдий Немешаев,
если кто знает. Мать этого хлопца - местная оперная певица, которая прилично повозила его по
свету, когда он был еще подростком. Он со знанием дела и удовольствием рассуждает про
московский Bolshoi, где он бывал и в зрелом возрасте. Но едва заходит разговор на более
приземленные темы - сразу превращается в реднека, даже акцент появляется.

Lolla wrote:Скорее всего там дело с существующим септиком

вряд ли. Как раз о септике они все время говорили, как о решенной проблеме.

Судя по всему, бывший хозяин смог сохранить права на участок, погасив долг.
Вот объяснение риэлтора. Длинно, но может быть кому-то будет интересно:

That was a good question and I will be happy to answer. I checked with John again
regarding the payment of back taxes. Originally, Feb.11th, I was under the impression that
he was going in to pay the back taxes. He ordered a payoff and did not receive the written
payoff notice expected. I talked with him today and he said he is going in this week to take
care of what balance is due.

You heard from the REO representative that works for the company or individual that owns the
tax lien(not the property). There has to be a foreclosure of interest filing by the company or
individual that owns the tax lien(that was purchased from Montgomery County Tax office(311)).

That foreclosure of tax lien filing must be presented to the owner(Mr. and Mrs. OWNER) and a
specific amount of time to respond by the OWNERs must be given by the purchaser or his/her
attorney before the foreclosure is approved by the Court. Therefore, Mr. and Mrs. OWNER are
still the owners and their names appear on the land records as owner(s) and on tax bill.

A tax lien is for back taxes owed and paid by someone else at a tax lien sale. In no way does a
tax lien purchaser own the property. A tax lien purchaser only has right to obtain title if the tax
lien is not paid within a specific period of time and owner does not contest the foreclosure of
the tax lien interest on the title.

As for your question about the lot. I made it quite clear that the lot is not buildable at this time and
that the price of $75000. reflects as is condition. I said that a lot similar to that lot that is
and was buildable at time of sale was sold for over $120,000.00.

In no way does this mean that you cant make it a buildable lot with proper submissions to the
County. I will be willing to help you both with what paperwork is needed to accomplish this task.

ПростоНик · Post by **ПростоНик** » 16 Apr 2014 21:05

По мне так надо забить на этот участок. Продают не лот, а право собрать неуплаченные налоги. За 75к вы получаете право на title, a не на участок. Примерно , если я правильно понимаю, работает так:
У чувака накопилось долгов по таксам примерно на 120 кюсд (цифра от фонаря). Он их не платит. Каунти наложило tax lien. Они эти деньги получат при продаже этого участка после дождичка в четверг, не раньше. Каунти хочет деньги сейчас, и продает долг по налогам в 120кЮСД за 75 кЮсд. Цифры примерные. Из-за того, что чувак налоги не платит, каунти полезло в бутылку и никаких пермитов на строительство чуваку не дает. Судя по всему, этот лот стоит очень немалых денег и соответственно налоги на него немалые. Не раскатывайте губу, за 75к продается не участок, а долги по налогам, которые вы скорее всего никогда не сможете собрать.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Apr 2014 21:13

я бы не свя с покупкой такого проблемного участка

Lolla · Post by **Lolla** » 17 Apr 2014 04:30

да ладно с покупкой этого участка, мне вот просто любопытно почему он "не строительный". Со слов риэлтора я поняла, что пермиты и разрешения не получить на участок в том состоянии в котором он сейчас. То есть если что-то с ним сделать-переделать, то уже будет другое дело - и цена вопроса по ходу 45К (120К-75К=45К). Вот мне и интересно в чем там загвоздка.
Может с зонингом что не так? Типа был один участок на акр с зонингом на 1 дом, участок разделили на два и у одного с существующим домом так и осталься зонинг на дом, а у оставшегося участка - нет.

А дом дочки, который стоит на соседнем участке, имеет easement на продающийся участок?

в любом случае если на том участке ничего нельзя построить, то можно считать это ваш участок за который вам налоги платить не надо

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 17 Apr 2014 13:09

Спасибо всем за советы! Я тоже склоняюсь к тому, чтобы с этой бедой не свя..
До прояснения всех деталей, по-крайней мере.

Lolla wrote:Типа был один участок на акр с зонингом на 1 дом, участок разделили на два и у одного с существующим домом так и осталься зонинг на дом, а у оставшегося участка - нет.

Примерно так я и понял после нескольких попыток выяснить это дело у продавцов.
Только тип зонирования у свободного участка правильный, но разрешения на строительство нет,
его еще надо оформлять, и небесплатно. Тут действительно может всплыть еще и задолженность
по налогам, о которой мне не рассказали.

Lolla wrote:А дом дочки, который стоит на соседнем участке, имеет easement на продающийся участок?

увы, я не понимаю значения этого термина. В случае с септиком, я толковал это так, что
будущие строения на свободном участке могут быть подключены к существующему септику,
и на это уже есть разрешение. Гуглепереводчик главным значением easement дает сервитут,
от этого термина вообще волосы дыбом :)

Sluh · Post by **Sluh** » 17 Apr 2014 17:28

Easement это часть земли, за которую платите налоги, она вроде как собственность, но имеете ограничение, что вы там можете делать. Над той частью, куда простирается ваш leech field, новый хозяин той земли не сможет ничего строить или сажать капитального, только травку косить.

tolikmolik · Post by **tolikmolik** » 17 Apr 2014 19:57

easement - это право на пользование без владения.

Sluh · Post by **Sluh** » 17 Apr 2014 22:06

то есть дочь имеет право использовать эту часть соседского участка для leach field без владения оной?
Или сосед имеет право пользоваться этой землей, но не владеет?

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 17 Apr 2014 23:30

Sluh wrote:то есть дочь имеет право использовать эту часть соседского участка для leach field без владения оной?
Или сосед имеет право пользоваться этой землей, но не владеет?

вот вся история: Была усадьба на акре с одним leach field.
Потом землю разделили на два участка, на одном оказались дом и leach field,
а на другом поломанный забор и заброшенный бассейн. Усадьба находится на
берегу озера, которое расположено на территории парка. В моем понимании
добиться в этих условиях разрешения на устройство еще одной "выгребной ямы"
выглядит проблематичным, поэтому перед продажей нам дома продавцы выправили
"гамагу с копытом", в которой регламентируется совместное использование
существующего leach field, хоть оно формально и на чужой(для владельца отрезанной
части) территории. Это и есть septic easement, который они везде показывают в активах.
Нам было дали на подпись стандартную бумагу, дескать, мы обязуемся
бесконтрольно пропускать соседских строителей к тому септику по своей
территории, а также позволять рубить по дороге все, что им мешает.
Были посланы.

А из прав на этот свободный участок у нас есть только одно. Преимущественное
право покупки. Если и когда найдется покупатель и будет согласована цена,
то продавец обязан нас известить об этом и предложить купить по этой цене.
Если мы заинтересуемся, то участок обязаны продать нам.

Sluh · Post by **Sluh** » 18 Apr 2014 02:00

Тогда о чем сыр бор. У меня под боком тоже бестолковый кусок земли - уже второго хозяина поменял. Когда дом покупали - жена говорила, давай купим, присоединим, а я не стал. Год назад новый хозяин туда приехал, буду говорит строиться, веревочки натянул, уже сгнили, так его и не видать. А мне нафига больше налогов платить, купившему там очень муторно будет строить, бестолковый, с оврагом, а пока кто-то созреет, он нас прекрасно отделяет от соседей и есть не просит.

Andy Wooden · Post by **Andy Wooden** » 18 Apr 2014 19:46

Sluh wrote:Тогда о чем сыр бор. У меня под боком тоже бестолковый кусок земли

а о том сыр-бор, что этот кусок земли как раз очень даже толковый. И в козырном месте.
Помимо природы и пр. полно хай-тека вокруг, причем не только кибернетического, - работа!
А если кто на государевой службе - так в пяти минутах ходьбы станция электрички,
которая чуть ли не к самому Хусаинычу на порог везет. Лакомый кусок, короче.
Только маленький. Вокруг такие домищи строят, что на полуакре и не поместятся...
А обштановка тут нынче такая, что за ценами угнаться будет довольно сложно.
К тому же, преимущественное право на покупку нам дано не навечно -- через год или
полтора флажок падает. Вот и чешем репу...

Ладно, это уже к теме топика мало относится. Я уже вызнал, что хотелось.
Спасибо всем!

Kolombina · Post by **Kolombina** » 19 Apr 2014 00:54

Такс сейл за 75К? Какие же там налоги-то на кусок земли?
Если 62.5 только налоги, то сколько же земля стоит?

ПростоНик · Post by **ПростоНик** » 22 Apr 2014 23:22

Если налоги не платить лет 10-12 - то запросто.

Сабина · Post by **Сабина** » 06 May 2014 04:29

Кому земли чисто - вот что надо было брать в феврале:)
http://www.redfin.com/CA/San-Ramon/516- ... me/1761774

Сабина · Post by **Сабина** » 08 May 2014 17:36

Пол-акра под домик в Кастриловке никому не надо? всего 200

http://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/ ... e/22811497

Привет