Расширение дома

[Dominique77]

Какие юристы?Что за чушь?
Специально позвонил знакомому инспектору нашего города и он сказал что о таком вообще не слышал за более чем 20 лет работы.

Инспектор не слышал о юристах (town attorney)? Класс.
Спросите его выдает ли он пермиты сам во всех случаях или в случаях, когда есть сомнения, к решению привлекаются несколько человек.

[Dominique77]

Так же как у отцаФедора. Если изменение в зонинге участка -рассылают письма с датой public hearing. Адвокаты есть только на стороне желающего резонинга. Инспектору адвокаты - то зачем? Если есть лазейка - адвокат резонирующего ее отроет и на блюдечке принесет. Не принес - до свидания. Отказать/одобрить согласно типовому процессу.

Это другая ситуация - когда уже есть отказ, привлекаются свои адвокаты.

[Dominique77]

http://en.wikipedia.org/wiki/City_attorney

Areas of focus may include:
Civil claims against city (such as claims against the city police department)
Criminal - prosecute misdemeanors and violations (felonies are usually prosecuted by a district attorney, State's Attorney or Commonwealth's Attorney)
Real estate - drug/alcohol nuisance, substandard housing or code enforcement

[Sluh]

code enforcement

И? Ну понастроили вы чего не по коду, вам приходит бумага, и начинаете судиться в ответ с городом - тут и вовлекается их лоер. Инспектору-то на хрена лоер чтобы дать вам пермит, если у вас все по коду и местным правилам, или отказать, если нет. Если он не знает этих кодов и местячковых законов - он не должен работать инспектором в этой местности.

Это другая ситуация - когда уже есть отказ, привлекаются свои адвокаты.

Нет, это если вы еще тольько хотите zoning variation, то правильный адвокат вам заранее желателен, чтобы подать все нужные бумажки, разослать по всем соседям осторожное письмо о public hearing, сделать так, чтобы ваш variation был оформлен по всем правилам, чтобы не возникло сюрпризов потом. Адвокат будет знать нюансы местных правил, которые повысят шанс пропихнуть проект. Никто само собой не мешает вам самим перечитать все эти коды и действовать самому.

[Dominique77]

Что значит понастроили не по коду?
Если это туалет, то это одно дело, его можно построить незаметно, а если посреди города идет строительство или демолишион/строительство, то каким образом это не будет заметно настолько, чтобы разрешили продолжить?

Во всяких спорных случаях или в случаях нарушения, но не большого, инспектор может не хотеть рисковать и брать на себя такую ответственность, как выдачу пермита. Технически, если читать правила зоннинга со страницы города все вписывается, но там в правилах зоннинга пропущены многие вещи. Некоторые из них спорные. Например не хватает одного фута расстояния от дороги, причем этот фут угловой, то есть угол одной комнаты, но город какое-то время назад расширял эту дорогу. Вобщем есть вещи, которые требуют дополнительного рассмотрения и утверждения, тем более, что к примеру дом перестраивается по другому плану, отличному от первоначального в высоту. Сама высота не нарушает зоннинга, но в связи с тем, что дом теперь оказался не совсем в правильном месте возникают разные вопросы, в том числе и у инспектора.

Это не значит, что город непременно откажет, но это рассматривается town attorney и выносится на town board.

Спасибо за совет о соседях. Есть над чем подумать. В принципе не планируется ничего особо нарушающего коды, но заручиться поддержкой соседей не плохая идея.

[Sluh]

Что значит понастроили не по коду?

А что значит "code enforcement"?

[Dominique77]

Что значит понастроили не по коду?

А что значит "code enforcement"?

Сейчас бы новое строение там не разрешили бы построить. Хотя в перечислении правил зоннинга этого нет. Там обозначен размер лота и сколько % может занимать здание, а так же, описана допустимая высота.

В этом же случае здание уже там стоит, то есть в таком виде как оно есть его можно перестраивать сколько угодно. Но обьем перестройки, даже учитывая то, что фундамент не расширяется обширен, то есть может быть поставлен под вопрос статус здания - existing structure или нет. Достаточно тонкие вопросы.

[Sluh]

Что значит понастроили не по коду?

А что значит "code enforcement"?

Сейчас бы новое строение там не разрешили бы построить. Хотя в перечислении правил зоннинга этого нет. Там обозначен размер лота и сколько % может занимать здание, а так же, описана допустимая высота.

В этом же случае здание уже там стоит, то есть в таком виде как оно есть его можно перестраивать сколько угодно. Но обьем перестройки, даже учитывая то, что фундамент не расширяется обширен, то есть может быть поставлен под вопрос статус здания - existing structure или нет. Достаточно тонкие вопросы.

Вы не ответили. Что такое "code enforcement"? Тот самый, который является работой того лоера от города.

[Dominique77]

Вы не ответили. Что такое "code enforcement"? Тот самый, который является работой того лоера от города.

Это общее определение, но похоже, что да.
Town attorney oversees что все соблюдено до малейшего момента, и только тогда разрешает.

[Sluh]

Town attorney oversees что все соблюдено до малейшего момента, и только тогда разрешает.

Чем тогда занимается board и инспектор? Может их уволить тогда, раз attorney все и сам знает.

[Dominique77]

Town attorney oversees что все соблюдено до малейшего момента, и только тогда разрешает.

Чем тогда занимается board и инспектор? Может их уволить тогда, раз attorney все и сам знает.

Насколько я понимаю, attorney входит в board и существует процедура. Инспектор решает определенные вопросы сам, но в более серьезных обращаетеся к помощи attorney, который рассматривает ситуацию все возможные законы, и говорит даст ли он свое "Да" автоматически или нужно выносить все это на рассмотрение борда.

[Vladimir Kr.]

+1 к town attorney.

даже больше скажу, что вот у нас, есть такое:
The purpose of the Appearance Commission review process is to preserve the existing physical character of neighborhoods, as redevelopment occurs throughout the community. Whether building projects involve alterations or new construction, they have the potential to impact aesthetics and property values in the areas in which they are located.
http://www.parkridge.us/assets/1/Docume ... ission.pdf

мало того, что главный инспектор в боарде, может посоветоваться с боард attorney, по поводу строительства/перестойки, так еще и требуют пройти комиссию, сверх требований по коду, до выдачи пермитов.

По сабжу:
Плюс у ремоделинга/ре-билда: вы можете сделать все сами (т.е. контракторы), если делаете для себя, и не из контратор-grade треша. Получится лучше, но не очень дешево. То есть, не будет такого: "гараж внизу, поэтому гудут, пахнет и пол холодный".

Минус: за все надо платить кешем/кредиткой. Перефинансирование будет не возможно, пока не построите все. Если с кредиток все потратите, то скор упадет и банк опять денег не даст.

[xKing]

HELOC взять можно

[Vladimir Kr.]

да, дадут, только:
1. если HELOC уже не был взят перед строительством, что обычно и делается, чтобы собрать требуемый бюджет.
2. если банк не будет посылать делать appraisal человека, а все аппрувнет онлайн.

Как было у нас: пока final не было на все пермиты, то сити не выдаст Certificate of Occupancy - при этом не разрешается жить, ну и appraisal просто никто даже не станет делать. При этом, пермиты проверяют, чтобы все было по апрувнутым bluprints, в то-же время, bank appraisal, имеет немного другое мнение. Например, плинтус в пермите не требуется, но требуется банком, так-же как finish дверей, (если они oak). А вот с casing для этих дверей - строго наоборот.

[Walkthrough]

Говорил сегодня с архитектором (пока что прикидочно) - он сказал что второй этаж дороже строить, чем достраивать к первому. Причина - нужно укреплять фундамент и т.п.
Локэйшн - Сил. Долина.
Хотели бы дом достроить без внутренней отделки, никаких сложностнй типа бафрума и т.п. - просто увеличить комнаты, достроив дом вперед (на фронтярд). Величина участка позволяет. Внутри - полы, стены, потолок - сами без проблем сделаем.

Народ, подскажите, с вашего опыта какие подводные камни, цена и прочие моменты.
Арх-тор скоро дом придет смотреть, дальше напишу подробнее.