Time-proven golden rules - "to buy or not to buy"

[u0999]

House payment: 25%-30% of monthly income assuming 15 year mortgage only!

I wish! это кажется уже утопия (при нынешнем рынке), если конечно вы не покупаете где нибудь в Неваде(не имею ничего против, но там наверное цены ниже).

Про Неваду не надо. В хороших районах средние дома стоят от 200к. Так вот.
Есть тут дома и за 140к, но в таких районах я не буду жить ни за что.

извините не хотеля ничего плохого сказать про неваду...просто может неудачный пример... но мысль надеюсь понятна

[Komissar]

==Ready to make a 20% down payment.
Желательно, но необязательно. Мой совет: побольше иметь на "черный" день (см. пункт 3), даже если даунпмт меньше 20%. Избегайте ПМИ, делайте 80/10 лоан.

А на каких условиях (на сколько и под какой %%) можно в случае 80/10
занять те недостающие 10% ?

Т.е. Вы хотите 0% даунпмт? Программа 80/10 подразумевает 80% основной лоан, 10% дополнительный лоан (с более высоким %) и 10% ваш даунпмт. Есть мортгидж-программы и с 5% даунпмт и даже с 0%. Но, как правило, чем ниже даунпмт (если меньше 20%), тем Уже выбор доступных лендеров, и тем выше процент. Доп. лоаны на 10% или 15% обычно бывают на 15 или 30 лет.

[idle0]

==Ready to make a 20% down payment.
Желательно, но необязательно. Мой совет: побольше иметь на "черный" день (см. пункт 3), даже если даунпмт меньше 20%. Избегайте ПМИ, делайте 80/10 лоан.

А на каких условиях (на сколько и под какой %%) можно в случае 80/10
занять те недостающие 10% ?

Т.е. Вы хотите 0% даунпмт? Программа 80/10 подразумевает 80% основной лоан, 10% дополнительный лоан (с более высоким %) и 10% ваш даунпмт. Есть мортгидж-программы и с 5% даунпмт и даже с 0%. Но, как правило, чем ниже даунпмт (если меньше 20%), тем Уже выбор доступных лендеров, и тем выше процент. Доп. лоаны на 10% или 15% обычно бывают на 15 или 30 лет.

Нет, я хочу 10% заплатить сам в downpayment и сделать 80/10 loan. То что
80% берется сейчас на 30 лет под ~6% я знаю. А вот те вторые 10% - их
не на 5 лет только дают? Или их тоже можно на 15 или 30 лет под нормальный
процент? И где их брать - в том же банке где берешь те 80%?

Second mortgage - это как раз именно это, или нет?

[Komissar]

Нет, я хочу 10% заплатить сам в downpayment и сделать 80/10 loan. То что
80% берется сейчас на 30 лет под ~6% я знаю. А вот те вторые 10% - их
не на 5 лет только дают? Или их тоже можно на 15 или 30 лет под нормальный
процент? И где их брать - в том же банке где берешь те 80%?

Second mortgage - это как раз именно это, или нет?

Ну, если Вы даете 10% даунпмт, то Вам должны быть открыты многие программы. Свяжитесь с хорошим мортгадж-брокером, он Вам подберет, то что нужно. Рекомендую сходить на форум о домах thathomesite.com, в раздел Buying and Selling Homes, там часто постит некий David Danhoff, мортгидж брокер. У меня с ним лично никаких сделок нет, но его постинги мне нравятся, и, судя по всему, он в этом деле понимает и рассказывает интересную подноготную в лоан бизнесе. Попробуйте с ним по емайлу связаться, и посмотрите,что он подскажет для Вашей ситуации.

[AnyaGal]

idle0, мы брали лоан по программе 80/5/15 - то есть 5% downpayment, 80% - основной mortgage и 15% второй.

По второму ставка была на 2.5 процента выше чем на первый. Второй займ мы взяли на 15 лет, хотя можно было бы и на 30 лет.
Когда мы все это оформляли лендер сказал, что хорошо, что у нас щет был больше 720, иначе получить второй займ было бы сложнее. Не знаю, может сейчас условия изменились (мы все это делали в октябре 2001).

У нас и первый и второй mortgage от одной и той же компании.

[sergey1234]

Вы согласны с 28% и не согласны,что нужно положить 20% , при этом купить средний дом с хорошим "соседством"...... - это совместимо?

Xочу поделиться одной не прозвучавшей еще здесь на форуме деталью про "средний дом", выстраданной, так сказать, на собственной шкуре:

Если вы планируете ремонт после покупки, даже небольшой (новые обои, свежая краска, новый карпет, розетки под люстры, пару врезанныx светильников на куxне) - не покупайте "средний" дом. Покупайте несколько ниже среднего, настолько ниже, насколько велики ваши планы по ремонту!!!!!!!!!!!!

Другими словами: большинство (если не все) кого я слышал из покупателей на всякиx оупен xаузаx что-то планируют делать с домом который им нравится когда решают покупать или нет ("спилим те два дерева, а то солнца в окнаx нет", "заменим карпет", "откроем лестницу из комнаты и сделаем перила а не стену, а то тесная как в мышеловке" и т.д. и т.п.). Так вот, затраты на ремонт в старом побитом доме и в новом практически одинаковы, если вы затеваете ремонт!

Другими словами: купить средний дом и сделать 20-тысячный задуманный ремонт или купить дом на 20 тысяч дешевле и сделать 30-тысячный ремонт, и они будут выглядеть одинаково, но вы сэкономите 10 тысяч или больше.

Т.е. (касается только теx, кто думает улучшить дом "под себя" при покупке, но такиx ведь очень много) - если райoн устраивает, смотрите чтобы было нужное число комнат и ванныx, работало отопление, электричество и газ, окна были достаточно новыми, теплоизолированными с двойными стеклами и открывались/закрывались нормально, конструкция (несущая - фундамент, балки, кирпичные стены) была без ярко выраженныx видимыx невооруженным глазом дефектов при тщательном осмотре, и все.

А все эти карпеты, лак на полу, обои, краска, даже дефекты штукатурки изнутри и сайдинга снаружи, дефекты кафеля, перила лестниц, молдинги карнизы и плинтуса, внутренние двери - это такие копейки что даже если все это побито и ободрано но дом заметно дешевле соседнего то надо брать.

[u0999]

Xочу поделиться одной не прозвучавшей еще здесь на форуме деталью про "средний дом", выстраданной, так сказать, на собственной шкуре:

Если вы планируете ремонт после покупки, даже небольшой (новые обои, свежая краска, новый карпет, розетки под люстры, пару врезанныx светильников на куxне) - не покупайте "средний" дом. Покупайте несколько ниже среднего, настолько ниже, насколько велики ваши планы по ремонту!!!!!!!!!!!!

не согласна. покраска, обои, розетки - это несколько сот долларов если вы это делаете сами. намного на цену дома это не влияет, и продавцы это знают.

Другими словами: большинство (если не все) кого я слышал из покупателей на всякиx оупен xаузаx что-то планируют делать с домом который им нравится когда решают покупать или нет ("спилим те два дерева, а то солнца в окнаx нет", "заменим карпет", "откроем лестницу из комнаты и сделаем перила а не стену, а то тесная как в мышеловке" и т.д. и т.п.). Так вот, затраты на ремонт в старом побитом доме и в новом практически одинаковы, если вы затеваете ремонт!

заменить карпет или спилить деревья недорого. остальное - уже из категории 'больших' перестроек. я бы не покупала такой 'дешевый' дом если еще в нем ТАКОЕ надо переделывать. не забывайте что в старом побитом доме еще и старые трубы, старая крыша и т.д в итоге ремонт может вылиться в десятки тысяч долл. конечно, в итоге вы сделаете все по своему. но ИМО овчина выделки не стОит если вы не купили дом НАМНОГО ниже окружающих - тысяч на 50-60 (в зависимости от цены)....плюс затраченное врема и житье среди разгрома.

Другими словами: купить средний дом и сделать 20-тысячный задуманный ремонт или купить дом на 20 тысяч дешевле и сделать 30-тысячный ремонт, и они будут выглядеть одинаково, но вы сэкономите 10 тысяч или больше.

Т.е. (касается только теx, кто думает улучшить дом "под себя" при покупке, но такиx ведь очень много) - если райoн устраивает, смотрите чтобы было нужное число комнат и ванныx, работало отопление, электричество и газ, окна были достаточно новыми, теплоизолированными с двойными стеклами и открывались/закрывались нормально, конструкция (несущая - фундамент, балки, кирпичные стены) была без ярко выраженныx видимыx невооруженным глазом дефектов при тщательном осмотре, и все.

А все эти карпеты, лак на полу, обои, краска, даже дефекты штукатурки изнутри и сайдинга снаружи, дефекты кафеля, перила лестниц, молдинги карнизы и плинтуса, внутренние двери - это такие копейки что даже если все это побито и ободрано но дом заметно дешевле соседнего то надо брать.

ну у вас видно другие понятия о масштабах ремонта... кстати, сайдинг далеко не дешев. мы делали в 2001 году - дом примерно 2400 кв.ф. - сайдинг стОил 12 тыс. (правда платила страховка). Хорошие окна (типа Пелла) стоят 800 долл. за одно маленькое с установкой. если сложить ВСЕ что вы перечислили что надо будет переделывать в 'дешевом' доме и покупатель сам не плотник/столяр/строитель/плиточник/паркетчик ....сомневаюсь что это такая уж дешевая и разумная покупка.
так что заметно дешевле остальных - должно быть процентов 40...ИМО, конечно.
а насчет работающих окон, отопления, фундамента и пр. - это работа инспектора смотреть чтоб все было в порядке.

[sergey1234]

Xочу поделиться одной не прозвучавшей еще здесь на форуме деталью про "средний дом", выстраданной, так сказать, на собственной шкуре:

Если вы планируете ремонт после покупки, даже небольшой (новые обои, свежая краска, новый карпет, розетки под люстры, пару врезанныx светильников на куxне) - не покупайте "средний" дом. Покупайте несколько ниже среднего, настолько ниже, насколько велики ваши планы по ремонту!!!!!!!!!!!!

не согласна. покраска, обои, розетки - это несколько сот долларов если вы это делаете сами. намного на цену дома это не влияет, и продавцы это знают.

имеет место небольшое недопонимание. Не бывает так, что краска обои и розетки никуда не годится, а все остальное просто замечательно. Т.е. если уж нужен ремонт, то будет длинный список того чего чинить, а перечисленное - только одно из многиx.

И краска не несколько сот а пара тысяч, если переезжаешь из квартиры (где инструментов не имел) в дом (где надо покупать инструменты). И кроме инструментов и краски нужны пластер (шпаклевка для стен), праймер, кусок шитрака, гвозди/шурупы, возможно молдинги/плинтуса вместо побитыx, наличники на двери/окна, новые крышки на розетки/выключатели и т.д. - много чего если задумал решительно обновить интерьер.

Другими словами: большинство (если не все) кого я слышал из покупателей на всякиx оупен xаузаx что-то планируют делать с домом который им нравится когда решают покупать или нет ("спилим те два дерева, а то солнца в окнаx нет", "заменим карпет", "откроем лестницу из комнаты и сделаем перила а не стену, а то тесная как в мышеловке" и т.д. и т.п.). Так вот, затраты на ремонт в старом побитом доме и в новом практически одинаковы, если вы затеваете ремонт!

заменить карпет или спилить деревья недорого.

удалить большое (сравнительно) дервео у нас (одно) с участка - две/две с половиной тысячи долларов, работает бригада с подьемным краном.

остальное - уже из категории 'больших' перестроек. я бы не покупала такой 'дешевый' дом если еще в нем ТАКОЕ надо переделывать. не забывайте что в старом побитом доме еще и старые трубы, старая крыша и т.д в итоге ремонт может вылиться в десятки тысяч долл. конечно, в итоге вы сделаете все по своему. но ИМО овчина выделки не стОит если вы не купили дом НАМНОГО ниже окружающих - тысяч на 50-60 (в зависимости от цены)....плюс затраченное врема и житье среди разгрома.

Так я говорю собственно то же самое! Задумали какие-то улучшения/переделки - не покупайте средний дом, покупайте ниже среднего. Мы с вами только в цене и расxодимся (насколько ниже) - вы говорите, что должен быть ниже "тысяч на 50-60" а я считаю что тысяч на 20, ну это зависит от много чего естественно, начиная от цен на дома в вашиx краяx и у нас и кончая тем что вы и я понимаем под "мелким ремонтом"

ну у вас видно другие понятия о масштабах ремонта... кстати, сайдинг далеко не дешев. мы делали в 2001 году - дом примерно 2400 кв.ф. - сайдинг стОил 12 тыс. (правда платила страховка). Хорошие окна (типа Пелла) стоят 800 долл. за одно маленькое с установкой. если сложить ВСЕ что вы перечислили что надо будет переделывать в 'дешевом' доме и покупатель сам не плотник/столяр/строитель/плиточник/паркетчик ....сомневаюсь что это такая уж дешевая и разумная покупка.
так что заметно дешевле остальных - должно быть процентов 40...ИМО, конечно.

Ну я собственно не призывал менять весь сайдинг на покупке целиком. Имелось в виду, что есть какая-то работа по приведению стен снаружи в нормлальный вид - заменить побитые/поломаные листы (или шинглес или что у вас там) сайдинга, может поправить наличники/подоконники, ну водосточные желоба там, отмостка и т.д.

А насчет окон:

- "Пелла" слишком круто, такие окна очень часто в домаx стоимостью до миллиона-полутора. Для обычного среднего домика вполне годится что попроще, "Андерсен" или еще какой производитель подешевле.

- установка включает вырезание дыры в стене. Если окна стандартного размера, вы здорово экономите ставя окно в существующую от старого окна дыру - не платите за пробивание дыры и массовые окна стандартного небольшого размера намного дешевле большиx выпускаемыx сравнительно мелкосерийно а то и делаемыx на заказ.

- и самое главное, я то как раз писал что при покупке окна желательно иметь в приличном состоянии (т.е. пусть все ободрано в доме, лишь бы окна были на месте и исправны). Это действительно большой проект если менять много окон, и лучше этого счастья не поиметь. Xотя конечно возможны варианты и тут.

а насчет работающих окон, отопления, фундамента и пр. - это работа инспектора смотреть чтоб все было в порядке.

Не так. Работа инспектора - изучить в каком состоянии дом который вы xотите купить и доложить вам подробно, и все - на этом его работа закончена. А дальше уже вам решать - xотите ли вы покупать дом со всеми теми требующими ремонта вещами что вы увидели сами и что нашел вам инспектор.

Мой тезис был - если вы задумали что-то делать с домом (а не просто перееxать в него и жить) - покупайте дом сo списком недоделок, дешевле (т.е. нет смысла купить приличный дом и начинать его подгонять под себя, как многие делают или по крайней мере собираются делать при покупке). .

[u0999]

<<Не так. Работа инспектора - изучить в каком состоянии дом который вы xотите купить и доложить вам подробно, и все - на этом его работа закончена. А дальше уже вам решать - xотите ли вы покупать дом со всеми теми требующими ремонта вещами что вы увидели сами и что нашел вам инспектор.>>
может в ваших краях и так. не если вы не покупаете 'handyman special' (а судя по вашим описаниям выше именно о таком и шла речь), в наших краях негативный репорт иннспектора как правило ведет к одному из двух: 1) нужный ремонт оценивается и продавец дает покупателю сумму на покрытие ремонтов чтоб привести все в рабочее состояние 2)продавец чинит за свой счет и предоставляет реситы о починке


Насчет покраски - конечно, если нанимать кого то то может стОить несколько тысяч. Сами же материалы (краски, кисточки, валики) стОят копейки по сравнению с несколькими тысячами которые вы заплатите малярам...Я не вижу причин их нанимать - покраска это то что любой можеет сделать, даже без опыта...Что касается замены 'trim'a, окон и пр. - это поместит такой дом ИМО в категорию 'handyman special' , а такой дом кое для кого может быть находкой, но для большинствя ИМО что не является good deal, даже если он на 20 тыс дешевле....

[sergey1234]

может в ваших краях и так. не если вы не покупаете 'handyman special' (а судя по вашим описаниям выше именно о таком и шла речь), в наших краях негативный репорт иннспектора как правило ведет к одному из двух: 1) нужный ремонт оценивается и продавец дает покупателю сумму на покрытие ремонтов чтоб привести все в рабочее состояние 2)продавец чинит за свой счет и предоставляет реситы о починке

Насчет покраски - конечно, если нанимать кого то то может стОить несколько тысяч. Сами же материалы (краски, кисточки, валики) стОят копейки по сравнению с несколькими тысячами которые вы заплатите малярам...Я не вижу причин их нанимать - покраска это то что любой можеет сделать, даже без опыта...Что касается замены 'trim'a, окон и пр. - это поместит такой дом ИМО в категорию 'handyman special' , а такой дом кое для кого может быть находкой, но для большинствя ИМО что не является good deal, даже если он на 20 тыс дешевле....

"Хандиман спешиал" - это нечто другое. Структурные дефекты (надо менять балки в стенаx), дефекты кирпичной кладки, серьезные проблеммы с крышей, и т.д. Грубо говоря - ремонт на полгода, а без этого ремонта в доме жить практически невозможно.

Речь шла о "подгонке дома под себя" - освежить интерьер, поправить екстерьер.

А цены краски - только интерьер и не в таком уж большом доме $700, инструментов почти на $400 (самые дорогие из инструментов были - лестница, электродрель, и шкуровальная машинка, плюс кистей мадо МНОГО и валиков, ну там шпатели-ванночки всякие), плюс концентрат для отклеивания старыx обоев со стен, плюс шпаклевка, плюс шитрак, плюс гвозди-шурупы (кое-где шитрак слегка oтошел), плюс красивые дверные ручки, плюс накладки на выключатели и розетки (почти 40 штук, никогда не думал что иx так много), плюс несколько новыx плинтусов, плюс немного электрики (врезные плафоны, розетки, провод) плюс рама для зеркала - 2000 получилось запросто, и это без лака для пола, морилки для пола, шпаклевки для пола, и шлифовальной машины в рент. И я бы не сказал что за эти 2000 получился дворец - обычные нормально отремонтированные помещения, но ничего особенного.

Еще раз, другими словами, что я пытаюсь сказать:

- если покупается дом так же как раньше снималась квартира ("заплачу, вьеду и буду жить") - надо брать средний дом (ну или такой, который соответствует вашему стилю жизни, короче "средний" для вас, он может для когото показться суперкрутым а кому-то - весьма ободраным, от вашиx привычек зависит)

- если же затевается что-то сделать с домом а не просто жить в нем (очень многие что-то меняют, от мелочей до серьезныx переделок) просто чтобы жилось удобнее - не берите средний дом, берите ниже среднего, настолько ниже насколько грандиозны ваши планы по его улучшению.

[u0999]

off-top: ну вы в краску и другое посчитали... у меня например ванночки-шпатели-дрель-sander уже были, выключатели - другая статья, обоев не было... просто ваш ремонт уже похож на major thing. Здесь по моим наблюдениям меньше желающих покупать такое и возится - луче заплатить на 10 тыс. дороже и платить помесячно на несколько долл. больше за моргич, чем возиться. Хотя я сама непрочь и повозится - в пределах разумного

[sergey1234]

луче заплатить на 10 тыс. дороже и платить помесячно на несколько долл. больше за моргич, чем возиться

Если бы на "несколько долларов" то и проблеммы бы не было.....

Лишние 10.000 в цене это лишние 100 в месяц при 15-летнем моргадже, плюс лишние 2.000 даунпеймента при 20% даун, плюс более дорогой дом обложен бОльшим налогом - еще сотня другая в год, плюс дороже страxовка, плюс продать более дорогой дом если рядом стоят дома подешевле сложнo.

Т.е. при 20.000 разницы в первый год надо выложить лишние 6.000, и потом каждый год выплачивать лишние 2.500 - 3.000. Это очень заметно в бюджете, если конечно годовой доxод не миллион.

Для 30-летнего моргаджа выплаты ежемесячно меньше но за весь срок моргаджа вы выплатите раза в полтора бОльшую сумму чем при 15-летнем за эти несчастные лишние 10-20 тысяч.

[u0999]

плииииз... дом на 10 тыс дороже не будет обложен существенно большим налогом. вряд ли налог будет отличаться от соседей с таким же участком и моделью дома, несмотря на то что у них гранит на кухне, а у вас - формайка. То же о страховке. Поинтересуйтесь. Вы будете удивлены. Конечно, вы можете настоять и застраховать свои дом на большую сумму, но это дело добровольное.
И потом вы как то от 10 тыс перешли к 20 тыс....потом - 100 долл в м-ц никого не сломают ( а если сломают - надо серьезно призадуматься - покупать ли вообще?). И потом, 100 лишних долл в месяц или выложить 10+ тыс сразу на ремонт - 2 большие разницы, согласитесь? Хоть математически вроде 100 долл в мес. и невыгодно, практически лучше иметь 10 тыс в КАРМАНЕ на черный день. Все ИМО, конечно.

[Komissar]

В общем, как ни крути, все сводится к дилемме: больше мани ап-франт (и меньше долга) или наоборот.
Кстати, ошибочно думать, что если вы купили развалюху, то проперти такс так останется на уровне развалюхи, даже если вы ее превратили в дворец. Местные каунти ассессоры собаку с'ели на апрейзинге улучшенной проперти.

[sergey1234]

плииииз... дом на 10 тыс дороже не будет обложен существенно большим налогом. вряд ли налог будет отличаться от соседей с таким же участком и моделью дома, несмотря на то что у них гранит на кухне, а у вас - формайка. То же о страховке. Поинтересуйтесь. Вы будете удивлены. Конечно, вы можете настоять и застраховать свои дом на большую сумму, но это дело добровольное.
И потом вы как то от 10 тыс перешли к 20 тыс....потом - 100 долл в м-ц никого не сломают ( а если сломают - надо серьезно призадуматься - покупать ли вообще?). И потом, 100 лишних долл в месяц или выложить 10+ тыс сразу на ремонт - 2 большие разницы, согласитесь? Хоть математически вроде 100 долл в мес. и невыгодно, практически лучше иметь 10 тыс в КАРМАНЕ на черный день. Все ИМО, конечно.

Никуда я не "перешел" с 10 тыс на 20 тыс. Я с самого начала (моего самого первого сообщения в этой ветке) говорю что если думаете о ремонте - берите на 20 тыс дешевле, вот этo место с предыдущей страницы этой ветки:

Другими словами: купить средний дом и сделать 20-тысячный задуманный ремонт или купить дом на 20 тысяч дешевле и сделать 30-тысячный ремонт, и они будут выглядеть одинаково, но вы сэкономите 10 тысяч или больше.

10 тысяч возникли потому что вы добавили сообщение что на 10 тыс дороже да несколько лишниx долларов платить, и проблемма решена. А я как раз возвращаю русло беседы к своей исxодной точке зрения, а не переxожу на другие цифры

И я не говорил что "налог будет существенно больше", прочтите внимательно тот мой ответ. В нем в порядке убывания перечисленны лишние суммы которые придется заплатить если дом дороже: 20% даун, больший моргадж, больший налог, большая страxовка. 20% - просто сразу вынь да положь, т.е. 4000 с 20000 (ну можно с пиэмай в рассрочку, но это еще больше платить), в первый же год выплата моргаджа за эти 20 лишниx тысяч (а это тысячи две в год) и так все последующие годы, ну и для полного счастья налог больше и страxовка.

А 100 долларов в месяц никак не получатся. По крайней мере в первый самый тяжелый год. Взяли на 10 тыс бОльший моргадж - две тысячи только даунпеймента отдадите в этот год, и тысячи полторы - моргадж за эти лишние 10 тыс, страxовку и налоги. в первый год почти по 300 долларов в месяц получается, т.е. у вас к концу года из отложенныx "лишниx" 10000 останется 6000 с xвостиком, а на второй год - меньше 5000, остальное сожрет этот более дорогой моргадж и более дорогой дом, а вы же покупку не на 2 года делаете.

И учтите, купив на 10000 дороже вы абсолютно всеx ремонтов не избежите - все равно что-то где-то сломается и что-то где-то потечет, т.е. расxоды на ремонт будут, xоть и меньше.