arnak wrote:континженси - это что такое?
А бывает такое, что банк может не одобрить кредит на конкретный дом? То есть в принципе человек хороший, деньги можно доверять, но дом/квартира плохие и тех денег не стоят. Бывает такое?
Давайте я вам на конкретном примере объясню как оно иногда бывает.
0. У вас есть преапрувал кредита на 500,000 и 20% даунпеймент
1.Дом выставлен на продажу за 490,000
2.В течении последнего пол-года - год соседние точно такие-же или очень похожие дома продались за 450,000 - 480,000 Ага, цены то растут
3.Вам дом очень понравился и вы подаете апликейшен указывая сумму 500,000 и прилагаете чек на 10,000
4.Допустим продавцу ваше предложение понравилось и он выбрал вас
5.....инспекции итд или они уже после оценки, не помню точно
6.Приходит оценщик из банка и смотрит на дом (или не приходит и читает бумаги только, что хуже. Вы за этого оценщика банку платите, и желательно что бы он был локал и пришел смотреть дом лично, и лично с ним общаться), смотрит на документы о проданных соседних домах. И дает заключение, что дом не стоит больше чем 485,000 и кредит вы получите на 485,000 не смотря на ваш преапрувал на 500,000
7.Если у вас есть деньги на 20% даунпеймент от 485,000 и 15,000 которые банк зажал, то все счастливы.
Если у вас денег нет, то насколько я понимаю, вы теряете 10,000. Это в случае если вы указываете в офере, что заплатите 500,000 несмотря на то что банк не оценить это как 500,000. Такие оферы продавцы любят больше Может это и не законно в каких-то штатах даже.
Можно на это не подписываться, и нет, так нет. Ну и ваш офер будт в самом конце списка.
Варианты - убедить оценщика, что этот конкретный дом намного лучше чем соседние. Ну там, кухня недавно переделанная с крутыми аплайенс
или если дом развалюшка, то за свой счет починить что-то (делали так знакомые одни) и убедили банк на нужную сумму кредита
Продавец знает о все этих заморочках и если вместе с вами кто-то подал апликейшен в котором указан 30% даунпеймент то в подобной ситуации он более надежен, так как деньги у него гарантировано есть и он может заплатить 20% даунпеймента, а остальные деньги заплатить как разницу между тем что пообещали и что банк не додал.
Ну а если пришел покупатель с мешком кеша, то ему и за 490,000 продадут не смотря на 500,000 предложение, но с кредитом
Не исключено, что кешевый покупатель уйдет и продавец обратиться к бакапным оферам. Все возможно.
Это все примерные сценарии.
Я искала по точно таким же критериям как вы. Даже точно такими же словами описывала. 
И Сан Рамон с Даблином терпеть не могу. Унылые холмы, солнце и ветер. Комьют ужасный. Лучше провести лишние 2 часа с детьми чем платить няне или выезжать с работы в 3 чтобы к 5 успеть забрать ребенка из садика. (Это еще и работу такую надо найти, где это возможно уходить в 3-4 часа)
