Вопросы чайников о покупке кондо на Пенинсуле Bay Area CA

[arnak]

Собираемся купить кондо на Пенинсуле в хороших школах.

3 бдр мы потянем с большим скрипом, почти совсем не потянем. Поэтому решили или брать двушку или копить еще пару лет на даунпеймент на трешку... но как поведут себя цены -- неизвестно.

Так как все, что в тех краях появляется сразу становится open house, то мы решили работать без агента в надежде, что с продавцов и их агентов можно будет стрясти 3%. В интересующие кондо мы все равно попадаем без агентов на open house. Правильная тактика или расчет неверен?

Кто-нибудь знает почему кондо в Адмиралти так дешево стоят? В чем подвох?

Советы в студию!

[Komissar]

расчет не то что неверен, но не очень надежен. Вполне могут и не скинуть Вам те %%. У каждого агента есть брокер. Брокеры давят на агентов, не разрешая им снижать проценты за счет "двойного агентства".

[Сабина]

расчет не то что неверен, но не очень надежен. Вполне могут и не скинуть Вам те %%. У каждого агента есть брокер. Брокеры давят на агентов, не разрешая им снижать проценты за счет "двойного агентства".

Без агента сейчас я бы не стала. Особенно на Пенинсуле где кондо неновые, особенно в этом рынке где каждый на грани. Можете очень сильно вляпаться. А мне можно верить, я в 2002 как вы без агента продавала, потом с агентом. В общем плохого не посоветую . Идите с Редфином если получится. Они при листинге берут 4% (1.5 sellers agent и 2.5 byuers). То есть вы еще и поперть которую они вешают выберете, то немного сэкономите селлеру с пресловутыми 3%. Маркет сейчас утихомиривается, где-то к октябрю снова будет оживать. Прямо сейчас разбирают остатки , ИМХО не стоит горячку пороть . Я для себя решила явно оверпрайснутые игнорировать. Кстати смотрю цены таки скидывают на них в итоге по причине отсутствия спроса. Ловила бы short sale и тут как раз таки местный агент с хорошими связями и репутацией ой как пригодится. Он вам и закроет быстрее и много его полезного сделает.
Насчет трех комнат..не знаю насколько это у вас жизненная необходимость , но в моем случае ребенки подрастали, а купить я тогда могла только 2-bedroom . Я спецом выбрала floor plan где можно было конвертировать half room в целую . Через год наняла контракторов и починила стенку, совсем недорого вышло и красиво . Сейчас при продаже это добавило value нехило

[Сабина]

Посмотрите еще вот тут, каунти чисто от балды выбрала
http://m.ushud.com/homes/california-for ... all-cities

[arnak]

Сабина, а почемы Вы думаете, что к октябрю маркет будет оживать?
Мы-то как раз уверены, что сейчас горячо, к октябрю будет вобще тишь до февраля, а к весне снова разогреется. Ну как с рентом. Разве нет?

А шорт сейлы где надо смотреть? Какие-то сайты есть или это закрытая информация? Под них есть специальные агенты или любой агент работает как просто на обычном рынке так и на форекложах?

Что-то на этом ushud все слишком дорого... в тех краях, что мне надо и чаще дома, а не кондо.

Я заметила, что апартменты, где можно из 2бдр сделать 3бдр стоят почти как 3бдр.

[arnak]

У нас двое детей. Еще в школу не ходят. Сейчас снимает 2 бдр и нам хватает. Но когда гости приезжают с Родины, то тесно конечно.
Хотелось бы 3 бдр чтобы не переигрывать к подростковому возрасту. Ну купить и забыть.
2 бдр боимся придется потом продавать когда дети подрастут...

нам вот это нравится. Но цену хотелось бы сбить на 25-30к
http://www.redfin.com/CA/Foster-City/10 ... me/1804337
Мы там были, нам очень понравилась квартира. вид из окна и то, что маленький дворик вместо балкона, полы-окна и кухня с басрумами в отличном состоянии на нам непритязательный вкус. Боюсь мои дети выпадут с балкона и мы бегаем по квартире, поэтому первый этаж предпочитаем.
Посчитали, по деньгам примерно одинаково получается что снимать со стиралками и собакой, что покупать... примерно то на то получается. Разве что без даунпеймента останемся

[Evgen]

В фостер сити паршивая хай скул.

[Сабина]

У нас двое детей. Еще в школу не ходят. Сейчас снимает 2 бдр и нам хватает. Но когда гости приезжают с Родины, то тесно конечно.
Хотелось бы 3 бдр чтобы не переигрывать к подростковому возрасту. Ну купить и забыть.
2 бдр боимся придется потом продавать когда дети подрастут...

нам вот это нравится. Но цену хотелось бы сбить на 25-30к
http://www.redfin.com/CA/Foster-City/10 ... me/1804337
Мы там были, нам очень понравилась квартира. вид из окна и то, что маленький дворик вместо балкона, полы-окна и кухня с басрумами в отличном состоянии на нам непритязательный вкус. Боюсь мои дети выпадут с балкона и мы бегаем по квартире, поэтому первый этаж предпочитаем.
Посчитали, по деньгам примерно одинаково получается что снимать со стиралками и собакой, что покупать... примерно то на то получается. Разве что без даунпеймента останемся

Я конечно как всегда со своим непопулярным мнением , но вы не смотрелив сторону East Bay ? Вот например посмотрите какое симпатичное 4 bedroom. Там рядом BART, до того же Сан Матео если еше и срезать через горд даже в пробках полчаса от силы
http://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/ ... me/1209028

И elementary school там самая желанная - Jensen, rating 10. А виды какие вокруг
Это жилье свежее, уйдет со свистом - если понравилось советую посмотреть сегодня вроде первый open house

[Сабина]

Ooops только заметила что 550 уже многовато. Тогда вот могу посоветовать - через дорогу best eementary school, и все другие школы хорошые, до БАРТа 5 минут на машине
http://www.redfin.com/CA/Dublin/4768-Ce ... me/1206044

[Сабина]

Сабина, а почемы Вы думаете, что к октябрю маркет будет оживать?
Мы-то как раз уверены, что сейчас горячо, к октябрю будет вобще тишь до февраля, а к весне снова разогреется. Ну как с рентом. Разве нет?

А шорт сейлы где надо смотреть? Какие-то сайты есть или это закрытая информация? Под них есть специальные агенты или любой агент работает как просто на обычном рынке так и на форекложах?

Что-то на этом ushud все слишком дорого... в тех краях, что мне надо и чаще дома, а не кондо.

Я заметила, что апартменты, где можно из 2бдр сделать 3бдр стоят почти как 3бдр.

Это просто сезонная такая тенденция, не мое мнение слушу это то многих местных агентов не первый год. Самое горячее вреня начинается в феврале, к июлю замедляется, потом осенью снова немного оживает до праздников. Так было при любом рынке, если постоянно следить за листингами - это видно

USHUD - это HUD housing urban development, там eсть и недорогое, просто это форецлосурес которые обычно со свистом улетают порому что дешевые. Вам показалось дорого потому что из форецлосурес только миллионые дома там подолгу висят, мелкое уходит сразу. У нас в CА конечно в этой сфере все прихвачено, но who knows ... если агент шустрый попадется вам может и сможет чего перехватить.

short sales надо ловить на MLS ( то бишь с агентом простыле сметрных в сам MLS редко,). Ну или подписаться на alerts через реалтора - они тоже оперативно идут. Next best is Redfin - как я уже писала они каждые 15 mnit sync s MLS. Время сейчас такое - надо все очень оперативно, а то на подешевле и получше стоит очень длинная очередь

[Сабина]

Мы сегодня по townhomes мотались смотрели весь день - это просто песня
Поражает количество неухоженных properties за которые хотят слишком много. Обидно что кто-то купит все же .

Самое противное когда на сайте оно выглядит удобоваримо а при ближайшем рассмотрении дерьмо дерьмом или просто something is terribly wrong.

Primery:

1) 4429 Brannigan Street, Dublin CA.
Новое кондо, на картинках конфетка, более того мы в свое время модели смотрели так что я все по наитию там знаю . Заходим в unit и вдруг весь electrical мигает так неожиданно. Ну думаю ладно раз - бывает. Дальше больше... Подходим к fireplace и оно какое то странно запотевшее изнутри. Мой ех полез потрогал камин, а он горячий как незнаю что. И на термостате стоит 85F.
Спрашиваю агентшу WTF, в смысле а зачем топите летом . Она говорит "All the Toll Brothers homes have warm fireplaces even in a summer
Не ну можно так врать !

2) 4036 Ghiotti Ct. Pleasanton CA
Tоже неплохое кондо с виду. Как поднялись на второй этаж сразу поразило количество скрипяших полов. И ковер как в моем кондо - там если дернешь за торчашую нитку - carpet is ruined и очевидно владельцы именно это и сделали пару раз.
Агентша тоже прямo убила просьбой оставить емаил "disclosures will be ready soon we will send you those". Может он а конечно таким спосом емейлы набирала, но со стороны выглядело как "Дайте мне адрес я вам честo но скажу что не так с этим местом"

[arnak]

Так, мы сегодня посмотрели Кастриловку и снаружи этот домик, который Сабина предложила...
Ехать туда из Фостер Сити без пробок 40минут+. Кстити хай скул там паршивая. И жара там наверняка по сравнению с пенинсулой.
Дом громадный. Я не хочу столько площадей иметь пропадающих. Их же надо отапливать-охлаждать и убирать. Задний двор... с лендскейпом.
Мы сейчас живем в дуплексе с задним двором. Лендскейп там присутствовал по краям бетонной площадки. По-моему он у нас продержался не больше недели. Дети все цветочки повыдергали-потоптали, всю мульчу и гальку перемешали и вобщем у нас нет ни времени ни желания заниматься облагораживанием двориков всяких. А платить деньги мексам тоже не хочется.

Поэтому мы ищем кондо. Или таунхаус с небольшим двором в бетоне и парой кустов-деревьев. Без камушков-мульчи, и всякой прочей дизайнерской лабуды. Мы люди практичные. Дома мы сидеть не любим. Зато активно посещаем парки, секции, океаны и горы.

Мы 600 000 готовы за 3 бдр заплатить, но таковых нет пока в Фостер Сити, Редвуд Шорсах, Менло Парках, Бурлингемах, Санта Карлосах и в Белмонтах.

Квартира двушка... ну просто мы считаем 550 много за нее. Рядом продается за 525 с такой же планировкой, но там 3 этаж (есть правда лифт); не хардвуд, а ковры; не гранит, а что-то другое и старые окна. И там какой-то странный запах ароматизированных свечей. Мне кажется там жили коты и запах заглушают. за 550 вобще никакого запаха нет. Идеальный хардвуд, новые шкафчики на кухне и гранит, новые пластиковые окна. Я вобще большой ценитель гранита, т.е. мне и свежий пластик сойдет. Но если дают гранит, то пусть будет.

Посему вопрос. Как делается офер и происходят торги? Я вобще не представляю.

Но полагаю, что так:
Например мы дадим 520, принесем бумажки финансовые и положим депозит. А они каунтер оффер 545. А какой наш следующий шаг может быть? можем мы дать 521 например или там нужно ? или просто отказаться и выйти из сделки?
А может сначала договариваются о цене на словах и только потом делается офер?

[Komissar]

Мы сейчас живем в дуплексе с задним двором. Лендскейп там присутствовал по краям бетонной площадки. По-моему он у нас продержался не больше недели. Дети все цветочки повыдергали-потоптали, всю мульчу и гальку перемешали и вобщем у нас нет ни времени ни желания заниматься облагораживанием двориков всяких. А платить деньги мексам тоже не хочется.

Поэтому мы ищем кондо. Или таунхаус с небольшим двором в бетоне и парой кустов-деревьев. Без камушков-мульчи, и всякой прочей дизайнерской лабуды. Мы люди практичные. Дома мы сидеть не любим. Зато активно посещаем парки, секции, океаны и горы.

не факт, что НОА'шное фи будет дешевле нанять ландскейперных мексов на 1 раз в 1-2 мес.

[arnak]

не факт, что НОА'шное фи будет дешевле нанять ландскейперных мексов на 1 раз в 1-2 мес.

Да, но это лишняя головная боль. Надо кого-то вызывать... у нас за пару вечеров все разнесут в пух и прах. Так что раз в 1-2 месяца это будет капитальный ремонт лендскейпа. Это же не просто убрать листву и подкосить травку у нас будет. Короче бэкярд без твердого ровного покрытия как то доски, бетон, плитка я не рассматриваю. Допускаю деревья и крупные кусты, но без открытого грунта.
В пятницу вечером мне позвонили по работе и я отвлеклась от детей буквально на 5 минут. Как итог, земля (а это уже мертвая земля, пыль я бы сказала) вместе с белыми камушками по всему бетону рассыпана в большом количестве. Меня это уже задолбало убирать, честное слово. Не звать же мне мексов каждый день на уборку.
Еще у нас любят книжки-игрушки выносить на задний двор, стоит только отвернуться.... ну надоела мне эта земляная грязь...


Так что там с торгами по оферу? Как это происходит?

[Сабина]

С торгами у вас не будет выбора особо если вы берете хорошо priced жилье. Обычно по такой схеме сейчас. ... Если цена fair то продавец собирает оферы, прикидывает чего можно слупить и дает контроферы на эту сумму тем кто понравился. Под понравился имеется в виду у кого финансирование стабильное и проч. Именно в этой части вам и не помешает хороший агент потому что без него эту всю поднаготную редко удается прояснить до конца. Если оферов других не будет - то радуйтесь кондо ваше , но практически гарантировано что оно очень overpriced или там что-то не в порядке - штудируйте disclosures. .
Если оферов несколько и вас не выбрали но домик очень понра, спросите не берут ли они backup offers. Рынок сейчас живой, смотрю нередко возвращаются дома на маркет, правда это тоже скорее всего будет значить что оверпрайснутое жилье.
Жалко что вам непонравился тайнхоум кастриловский, но дело вкуса - все понятно. Мне б кто дал побольше места и такой вот дворик, расцеловала б , а в старых помещениях a la пенинсуловские квартиры жить вообще не могу . Про 40 минут без пробок не верю . Ну может первый раз когда ничего не знаешь или с самого дальнего конца Фостер Сити . Я в пробках доезжаю из Сан Рамона в Окланд за 40 минут максимум.
В вашем сегодняшнем маршруте фишка в том что не надо там по хайвеям накручивать, особенно в траффике. Съехали с моста и сразу через город прямиком на crow canyon

[Сабина]

В случае если вы все же одни покупатели и торгуетесь. Скажем цена 540, вы один покупатель и не хотите платить больше 530. Делайте офер на 520. Если получите каунтер на 530 всем хорошо. Если на 539 то тут бестолку играть в танцы с бубном туда-сюда. Решите надо оно вам за больше чем 530 или нет и там move on или уж покупайте
Если есть шанс что набегут еще то контрофер может и не стоит. Нередко когда цена высоковатая за то что предлагается ( что почти всегда в наше время ) торопящийся продать дает инструкцию агенту рассмотреть офер сразу и не ждать. Грамотные агенты без суеты предлагают пару недель пособирать оферы и потом решать. Это конечно если продавцу не приспичило продать ASAP

[arnak]

Нам понравился таунхаус. Но локейшн нам не подходит. И серьезно у нас заняло 40 минут т.к. там петлять надо в горах... Потом там траффик был и мы поехали через Hayward, а там светофоры. Если уж в 5 часов в субботу трафик, то что там в рабочее утро-вечер?

Я думала, что у байера пару дней на рассмотрение офера. Как можно 2 недели держать людей в неведении.
Ну вот 540 стоит, дали офер на 520, пришел контрофер на 539 и нас это не устроило. Мы можем вот так вот запросто выйти из слелки без последствий? Типа ищите дураков и больше ничего не делать и не покупать?
Можем мы дать другой контрофер на 521? и так играть в перетягивание одеяла дальше?

[city_girl]

Нам понравился таунхаус. Но локейшн нам не подходит. И серьезно у нас заняло 40 минут т.к. там петлять надо в горах... Потом там траффик был и мы поехали через Hayward, а там светофоры. Если уж в 5 часов в субботу трафик, то что там в рабочее утро-вечер?

Я думала, что у байера пару дней на рассмотрение офера. Как можно 2 недели держать людей в неведении.
Ну вот 540 стоит, дали офер на 520, пришел контрофер на 539 и нас это не устроило. Мы можем вот так вот запросто выйти из слелки без последствий? Типа ищите дураков и больше ничего не делать и не покупать?
Можем мы дать другой контрофер на 521? и так играть в перетягивание одеяла дальше?

Вы можете просто не принять контрофер и все на этом заканчивается без последствий для вас, ваш офер до контрофер уже недействительный. Можете дать новый контрофер и играться дальше. На счет сколько дней байеру думать - надо писать в офере сколько дней вы даете на ответ (24-48 часов или более). Две недели - это огромный срок - за это время они могли играться с другим офером или ждали других офферов. Может они играются одновременно с двумя? - может у них на руках чей-то офер, и они смотрять не дадите ли вы выше, тогда примут или ваше или другое? Что ваш агент говорит? - Обычно они должны быть в курсе таких игр...

[Сабина]

Я думала, что у байера пару дней на рассмотрение офера. Как можно 2 недели держать людей в неведении.

А потому что хозяин - барин, а сейчас sellers market. Скажут они будем оферы собирать две недели и ничего вы тут не поделаете если вам это жилье нужно. Вам конечно ничего не мешает вписать что действителен офер на два дня, но это на деле вряд ли заставит их передумать с ожиданиями, ну разьве что хотят много, дом так себе или с дефектом , других оферов нет. Но такие с самого начала не ставят условий. На хорошей проперти по хорошей цене еще и brokers tour устроят и только после него оферы берут.
Пару раз видели ну совсем crazy условия. В любимом Комисаром Копперридже стоит 2-bedroom на продажу . Попросили тур а нам в ответ "там тенанты до марта 2014!" Показывать не могут, берите так если хотите. Цена не копеечная а наоборот .

[Оранжевый Верблюд]

Я думала, что у байера пару дней на рассмотрение офера. Как можно 2 недели держать людей в неведении.

А потому что хозяин - барин, а сейчас sellers market. Скажут они будем оферы собирать две недели и ничего вы тут не поделаете если вам это жилье нужно..

+ 150

[Сабина]

Я свое быстро продавала, оценила как мне тогда показалось выше маркета , но ушло в итоге на 15 больше. За пару дней пришло 4 офера, три с финансированием на asking и up to 5k higher. одно Кеш на +15. Одна пара с 20% даунпейметом пришла от хорошей коллеги моей реалторши, то есть знали всю их поднаготную типа. Кеш офер конечно был сильнее но покупатель переезжал из Канады и все такое. Агентша моя выставила им контр с той же суммой но просьбой сократить континдженси, они замерли. Я еще помню обижена на нее была что она из спугнула в пользу своих. Но они в итоге так на наш контр и не ответили , де байер chilled down испугался что переплачивает. Выставили контр на +15 семейной паре с ними и закрываем на следующей неделе. Тьфу тьфу . Все заняло недели три. Остальным двум просто написали что офер реджектед, там было хуже финансирование

[arnak]

Квартира, что нам нравится за 550 стоит без оферов уже дней 40. Так сказала агент на опен хаусе. Сказала, что можно торговаться. Что подобные квартирки уходят за 520-560. У них 550, но отличное состояние.
Рядом за 525 висит, но там состояние похуже. Да и 3 этаж, короче нас не устраивает. Квартира за 550 пустая абсолютно. Ничего нет. Все шкафы пустые.

Вот и думаем помариновать их еще, может сбросят цену. Они там не живут значит им скорее всего НУЖНО продать.
Интересно, а можно у них ее рентовать месяцев 6 в счет стоимости квартиры и потом купить по заранее обговоренной цене? Мы тогда на 20% даунпеймента накопим. Так вобще делают?

[Сабина]

Квартира, что нам нравится за 550 стоит без оферов уже дней 40. Так сказала агент на опен хаусе. Сказала, что можно торговаться. Что подобные квартирки уходят за 520-560. У них 550, но отличное состояние.
Рядом за 525 висит, но там состояние похуже. Да и 3 этаж, короче нас не устраивает. Квартира за 550 пустая абсолютно. Ничего нет. Все шкафы пустые.

Вот и думаем помариновать их еще, может сбросят цену. Они там не живут значит им скорее всего НУЖНО продать.
Интересно, а можно у них ее рентовать месяцев 6 в счет стоимости квартиры и потом купить по заранее обговоренной цене? Мы тогда на 20% даунпеймента накопим. Так вобще делают?

Если стоит то может и получится предложить Лиз сначала , тут вашей агентше флаг в руки обсудить это с их агентшей. Главное вы сами подумаете хотите ли вы отдать по максимуму и есть ли эта квартира жильем в котором вы хотите чтобы выросли ваши дети. Потому что если нет, то значит придется продавать в какой то момент, а она вряд ли будет уходить за сильно дороже в будущем, если не наоборот.

Впрочем есть прогнозы что еще год будет подниматься процентов на 9 в наших краях . А что там с дисклоужерами? Нельзя заранее их попросить, глянуть ?

[Сергей Армянский]

У нас двое детей. Еще в школу не ходят. Сейчас снимает 2 бдр и нам хватает. Но когда гости приезжают с Родины, то тесно конечно.
Хотелось бы 3 бдр чтобы не переигрывать к подростковому возрасту. Ну купить и забыть.
2 бдр боимся придется потом продавать когда дети подрастут...

нам вот это нравится. Но цену хотелось бы сбить на 25-30к
http://www.redfin.com/CA/Foster-City/10 ... me/1804337
Мы там были, нам очень понравилась квартира. вид из окна и то, что маленький дворик вместо балкона, полы-окна и кухня с басрумами в отличном состоянии на нам непритязательный вкус. Боюсь мои дети выпадут с балкона и мы бегаем по квартире, поэтому первый этаж предпочитаем.
Посчитали, по деньгам примерно одинаково получается что снимать со стиралками и собакой, что покупать... примерно то на то получается. Разве что без даунпеймента останемся

oспади. За такую цену можно в редвуд шорс купить, а не в индусско китайском гадюшнике. Серъезно.

[Черепашка]

вопрос от чайника. Мне, как продавцу, какая разница какое финансирование у покупающей стророны? Я думала что мне чек банк будет писать....нет? ну с кешем все понятно, конечно.