Куда движется рынок недвижимости?

[Херовимчик]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?

Они хотели перекрасить ВЕСЬ дом (при условии что весь второй этаж только-только покрасили). Постричь кусты. Покрасить забор и ворота. Дырки замазать в стенах. Отмыть драйвей. Короче длинную простыню по косметике (нам для продаже риэлторы меньше список составляли!). И цену давали ниже чем мы хотели.
Мы вызвали уборщиков и сдали как есть, за ту сумму что планировали. Жильцы то одни, что вторые все равно просили разрешение перекрасить стены в другой цвет. Делали они это за свой счет.

[Nyurka]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?

Они хотели перекрасить ВЕСЬ дом (при условии что весь второй этаж только-только покрасили). Постричь кусты. Покрасить забор и ворота. Дырки замазать в стенах. Отмыть драйвей. Короче длинную простыню по косметике (нам для продаже риэлторы меньше список составляли!). И цену давали ниже чем мы хотели.
Мы вызвали уборщиков и сдали как есть, за ту сумму что планировали. Жильцы то одни, что вторые все равно просили разрешение перекрасить стены в другой цвет. Делали они это за свой счет.

ну это дело такое, менеждмент компаний много, как и агентов. Я сказала, сколько мне нужно чистыми обратно, они за две недели сдали так, что рент минус фи было то, что мне нужно (я не думала вообще что это можно было за такие деньги сдать, на рынке была куча всего за меньше). Красить у себя в любые цвета я бы не дала , потом будут малиновые стенки, и переделывать это - уже за мой счет перед следующей сдачей.

[Херовимчик]

за 5 лет рентования (возраст на момент рента - 4 года)

- сломался кондиционер, гарантия как раз вышла, надо было менять какой-то элемент (2 визита, 1 раз диагностика, 2ой раз собственно ремонт)
- микроволновка (что-то мелкое, но все равно надо было кого-то вызывать).
-расшатывались досочки на лестницах
-2 раза ломалась гаражная дверь
1. -тенанты теряли ключи и замки пришлось менять
-всякие труднодоступные лампочки (хрен достанешь без высокой лестницы и желающих на нее забираться)
2.-утечка в унитазе (кот. стоила мне довольно большого билла за воду, приходящего раз в полгода, иначе никто не замечал)
-garbage disposal

Не так много, но с половиной этого я возилась сама, а потом сдала менеджменту, стало легче.

Спасибо!
1. А почему за ваш счет замена замков? Даже в аппартментах за это с жильцов сдирают.
2. Опять же, почему воду вы оплачиваете?
Кстати лампочки в труднодоступных местах мы заранее поменяли (нам они уже сгоревшие достались, т.к. пропертям по 10 лет).
garbage disposal тоже поменяли. Впрочем как и большинство кранов в доме. Специально, чтобы потом жильцы не доставали

[Херовимчик]

Красить у себя в любые цвета я бы не дала , потом будут малиновые стенки, и переделывать это - уже за мой счет перед следующей сдачей.

У нас в обоих договорах прописанно что красить и делать дырки в стенах можно... но при выезде нужно вернуть все в первоночальное состояние

[Nyurka]

Я оплачивала воду, потому что билл приходит только раз в полгода, и нет возможности ни поменять время прихода, ни сделать его более частым. Таким образом получалось что на годичном лизе, в зависимости от того, в какое время водного цикла они въехали, часто не было возможности адекватно пробилить их 2 раза, а прорейшн делаьт нельзя, там же кто-то другой жил в это время. Кроме того, там где это проис ходит, обычно за воду платит лендлорд - специфика рынка.

С ключами так получилось на выезде, день которого я не могла адекватно проконтролировать, а мои знакомые могли этим заниматься только когда им удобно (что и понятно). Я обсуждала это специально с менеджмент компанией, они советовали такие вещи на тенантов не вешать, потому что эти $100 за ключи/замки часто аукаются непродлением лиза, а выезд/въезд стоит гораздо больше $100.

[Nyurka]

Красить у себя в любые цвета я бы не дала , потом будут малиновые стенки, и переделывать это - уже за мой счет перед следующей сдачей.

У нас в обоих договорах прописанно что красить и делать дырки в стенах можно... но при выезде нужно вернуть все в первоночальное состояние

проблема в том, что перекрас всего стоит больше депозита, так что удержать все даже не поможет, если что.

[GarikToo]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

[Херовимчик]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

Аппартменты на то и аппартменты, что там никто особо не спрашивает. Лично мы для того у частников и снимаем, чтобы с нами считались за наши же деньги

Так насколько часто вы контракторов вызываете?

[GarikToo]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

Аппартменты на то и аппартменты, что там никто особо не спрашивает. Лично мы для того у частников и снимаем, чтобы с нами считались за наши же деньги

Так насколько часто вы контракторов вызываете?

вызывал один раз - гаражную дверь менять. Одну мелкую неполадку сам устранял

[Nyurka]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

Аппартменты на то и аппартменты, что там никто особо не спрашивает. Лично мы для того у частников и снимаем, чтобы с нами считались за наши же деньги

Так насколько часто вы контракторов вызываете?

Может у вас сейчас есть возможность дома сидеть, тогда ОК. А так у меня даже в своем жилье когда кого-то надо вызвать и ждать - пропавший день, и день отпуска с работы. Если бы мне такое надо бы бы делать когда мы снимали - послала бы нафиг при первой возможности.

[Kolombina]

У меня есть проверенные контракторы, которым можно дать телефон тенанта и сказать - сам звони, сам договаривайся, когда кому удобно.

И все проперти рядом. Если бы не это, проще бы было проперти менеджмент нанять.

А часто не часто - это как повезет. некоторые тенанты сидят тихо, только чеки шлют. Прям аж обидно за такое платить проперти менеджементу

Вот например, в одном доме за последние 2 года
- сломался дишвошер, поставила бу, у нас в гараже был с другого дома
- потек кран, тенант сам поставил
- сдох диспозал, тенант сам поставил
- сломалась гаражная дверь, вызывали очень срочно, потому что тенант не мог вывести свою машину из гаража, чтобы поехать на работу.
- потек водонагреватель
- выросли заросли пару раз, пришлось посылать ландскейпера
- полетел anti siphon valve

Но мы и не ремонтировали дом после покупки, купили сразу с тенантом, да еще и на аукционе. Дом не ремонтировался с момента постройки, с 2001 года.

[GarikToo]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

Аппартменты на то и аппартменты, что там никто особо не спрашивает. Лично мы для того у частников и снимаем, чтобы с нами считались за наши же деньги

Так насколько часто вы контракторов вызываете?

Может у вас сейчас есть возможность дома сидеть, тогда ОК. А так у меня даже в своем жилье когда кого-то надо вызвать и ждать - пропавший день, и день отпуска с работы. Если бы мне такое надо бы бы делать когда мы снимали - послала бы нафиг при первой возможности.

+1

важно так же или rent property находиться в том же часовом поясе что и вы. а то начнуться звонки в 6 утра . . .

[Nyurka]

Когда я рентовал аппартмент и надо было что то чинить то мне как то не приходило в голову сидеть дома и дожидаться слесаря Васю. в моей нынешней проперти жильцы тоже не всегда были готовы откладывать свои дела и бебиситить контрактора.

Аппартменты на то и аппартменты, что там никто особо не спрашивает. Лично мы для того у частников и снимаем, чтобы с нами считались за наши же деньги

Так насколько часто вы контракторов вызываете?

Может у вас сейчас есть возможность дома сидеть, тогда ОК. А так у меня даже в своем жилье когда кого-то надо вызвать и ждать - пропавший день, и день отпуска с работы. Если бы мне такое надо бы бы делать когда мы снимали - послала бы нафиг при первой возможности.

+1

важно так же или rent property находиться в том же часовом поясе что и вы. а то начнуться звонки в 6 утра . . .

+1. У меня такое было. В Кали 6 утра, там 8 и считается нормальное бизнес время звонить (здесь имхо с 9). Тоже самое наоборот - только разгребешь все на работе к 3 пм, и митинги закончишь - там уже 5, рабочий день закончен, уже можно не звонить.

Для меня рентование напрямую хорошо работало только один раз - я сдавала знакомым знакомых, и мы сразу договорились, что я буду отсутствующий лендлорд и немного скину цену за это. А они либо будут чинить сами либо будут сами вызывать/объяснять/быть дома когда надо и мне только сообщать (если больше определенной суммы ремонт), и могут из рента вычесть по инвойсу. Мы оба знали на что идем и нас обоих устраивало.

А сейчас например у меня очень пики жильцы, и платят рыночную цену и даже чуть выше. Им надо сервис. Забодалась бы я со всеми их реквестами (мелкими и оправданными). Но лиз уже исправно продлили за 60+ дней до окончания зато

[Херовимчик]

всем спасибо за статистику!
После 4-5х лет сдачи все же наверно надо будет нанимать, таже техника уже сыпаться начнет ((((

[М@ш@]

я бы сдавал пока. Вот скоро по новой иммиграционной реформе завезут очередные пароходы с китайцами, самолеты с индусами и грузовики с мексиканцами - тогда земля кончится, а Вы "в дамках" - с жильем на сдачу.

такой вариант рассматривается, причем с удовольствием. Беда в том что нет никакого опыта сдавания. Реально вот так войти в тему cold turkey?

не визчу никакой проблемы сдавать жилье - ничего сложного. Вопрос только - насколько близко вы будете жить к сдаваемому жилью?

скорее всего 2-3 часа. Мы еще не переезжаем, я пока только прекидываю варианты.

тогда придется нанимать property manager.

Кстати - а в чем причина возможного переезда?

Мы снимали один таунхауз 7 лет. Сколько раз мы видели хозяев? которые жили рядом? Так....хозяйку я видела один раз сначала, потом я видела как-то ею спину в дверях, когда она приводила товарища оценивать жилье для снижения налогов. Муж хозяйку так и не увидел. Хозяина видели в последнии дни перед отъездом. Не? ну если жилье совсем далеко, тогда понятно, а если рядом, да живешь в нем сейчас, находишь сам тех, кто ремонтирует то да се, и все.