Стратегия покупки второго дома в качестве инвестмента

[Балтика №3]

Уважаемый Komissar, по ходу топика возникла такая мысль.
Если у инвестмент проперти есть НОА и она значительна, есть ли смысл записать в лиз, что этот платеж платит тенант (с уменьшением рента на соответствующую сумму). Для уменьшения налогооблагаемой базы?

[greshnik01]

Не будет разницы вообще никакой. HOA fees вычитаются из ренты как operational expenses все равно. Сумма налога не меняется никак.

[Балтика №3]

Не будет разницы вообще никакой. HOA fees вычитаются из ренты как operational expenses все равно. Сумма налога не меняется никак.

Cпасибо.
Тогда действительно, нет смыса.

Т.е. это так же вычитается, как интерес по моргиджу инвестмент проперти.

[Ann4Ann]

А можете на примере простых цифр показать, как будет считаться налогооблагаемый кусок рентала?

Скажем за год
мы получаем 24К in rental payments
платим 4400 HOA
платим 5000 property taxes
платим 10800 mortgage, из них 6000 это выплата процентов.

AGI > 150К.

[Ann4Ann]

после N-го прочтения топика

http://forum.privet.com/viewtopic.php?f=37&t=92263

с установкой игнорировать проценты на mortgage и рассуждения о продаже через 3 года, все стало более менее понятно.
полезный топик. спасибо .

[Komissar]

А можете на примере простых цифр показать, как будет считаться налогооблагаемый кусок рентала?

Скажем за год
мы получаем 24К in rental payments
платим 4400 HOA
платим 5000 property taxes
платим 10800 mortgage, из них 6000 это выплата процентов.

AGI > 150К.

Нужны еще данные о (1) стоимости дома при покупке (2) процент стоимосту самой постройки (не учитывая земли - см. property tax statement). Вполне возможно, что после подсчета амортизации (depreciation) у Вас не останется никакого рентального дохода.

[Ann4Ann]

Нужны еще данные о (1) стоимости дома при покупке (2) процент стоимосту самой постройки (не учитывая земли - см. property tax statement). Вполне возможно, что после подсчета амортизации (depreciation) у Вас не останется никакого рентального дохода.

стоимость ~280К
ага я уже поняла, что еще амортизацию надо посчитать и вычесть. в property taxes land value=0, это таунхаус, но называется оно все condominimum. Когда мы mortgage preapproval брали, это важно было, что condominimum.
наверное, все таки где-то это дело прописано (сколько земля стоит), сейчас лениво свои бумаги о покупке поднимать.
А как вообще в кондах земля считается для амортизации?

[Балтика №3]

....это таунхаус, но называется оно все condominimum.

Ну это нормально.
Таунхаус, это тип жилья, а condominimum - форма организации собственников жилья.

[XAOC]

А как вообще в кондах земля считается для амортизации?

в property tax bill все указывается

[Kolombina]

мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

нет, не является, т.к. для инвестмент покупки 20-30% даун - это минимальное требование.

Я тоже хочу спросить, а вам тожчно дадут 3% даун на вторую проперти, если она не будет primary?

[Ann4Ann]

Да мы и не хотим 3%, мы как раз хотим 25-30% заплатить.

в property taxes ничего, кроме land value=0 не нашла. ладно, разберемся.

[XAOC]

в property taxes ничего, кроме land value=0 не нашла. ладно, разберемся.

значит саммортизировать можно всю стоимость проперти, имхо

[Komissar]

да, но посоветуйтесь с accountant'ом

[Ann4Ann]

да, с accountant'ом в этом году по-любому придется общаться.
shopping for mortgage, по первым прикидкам rate > примерно на процент по сравнению с primary residence rates. это нормально?

[Ann4Ann]

такой вот неожиданный вопрос:
в комьюнити (таунхаузы) часть домов построена 5-6 лет назад и 3 дома достраивают сейчас. на продажу стоит 3 юнита из "старых" домов и билдер активно продает преконстракшн. одна модель (боковая), очень популярна и 4 из 6 новых уже проданы. реалтор, который представляет билдера в данный момент бидится на один из "старых" юнитов популярной модели, не особо скрывая, что с целью флипнуть. как-бы узнать, имеет ли он вообще право это делать. теоретически он должен продавать новые юниты, практически же, он может потенциальным покупателям свои, недавно приобретенные, по чуть меньшей цене. как-то выглядит как конфликт интересов... есть ли способ проверить, легально ли это?