30 Year Conventional Mortgage Interest Rate

[Monakini]

ARM мы точно не расматриваем. Я не вижу смысла переезжать из этого дома раньше чем дети не закончат школы. А так как младшая только должна только родится в августе то скорый переезд точно не входит в планы.
Даже с 20 летним кредитом у нас получается DTI Ratio выше 45% от нашего дохода. Может потом, когда продадим старый дом, то перефинансируемся на 15 летний.

1) хм, из вышенаписанного, мне так кажется вы все же не до конца поняли что такое ARM. Если взяли ARM, переезжать никуда не надо Тем более если в планах продажа первого дома и вложения полученных денег в новый дом - то в принципе все равно какой сейчас процент вы возьмете.

2) наша моргич брокер, даже после того как залокали процент, если он упал больше чем на 0.25 - она его adjust

3) перефинансировать никто не мешает, поскольку процент последнее время шел вниз, мы чуть ли не по 2-3 раза за год это делали, так что в принципе какой там был процент на момент дома - не столько принципиально в итоге.

1) Да понятно что не нужно переезжать но если после 7 лет 7/1 ARM выростит с 2.85% до предположим 7% (так как какой будет prime rate через 7 лет не известно) но это будет очень больно финансово. В таком случае закрыть этот моргидж можно только или выплатой баланса или продажей дома. Я сильно не верю что рейты будут низкие ещё долгое время. Если верить 15 летним циклам то через 7-10 лет как раз будет вершина. Я ещё помню наш первый моргидж под 8% годовых и это считалось очень неплохо в то время. Хорошо что потом смогли перефинансироватся по 6% а потом под 3%. Не, я пас играть в такие игры. ARM нам точно не подходит в такой ситуации.
2) К сожалению наш брокер (Bank Of America ) не делает adjustments.
3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

[greshnik01]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит). А уж рассчитывать на рейт в два процента - ну это я не знаю ).
К слову, может, если вы старый дом планируете продавать, вам взять под него, например, HELOC? И тогда вы сможете брать мортгейдж на дом на меньшую сумму, и, соответственно, ваш DTI будет лучше - и получится взять 14-20 летний. Разумеется, это имеет смысл только в том случае, если вы планируете все же продать первый дом в течении ближайших месяцев и в нем есть эквити. Возможно, будет выгоднее, чем перефинансироваться.

[agent_V]

У меня складывается такая картина:

Для сравнения возьмем 30-летний мортгадж в $300К с 10/1 АРМ 3% и 30-летний мортгадж фиксед рейт 4% .
Предположим, человек проживет в доме 15 лет.

Соответственно:

30-летний 10/1 АРМ
10лет (120 мес) -с 3% сегодняшним АРМ рейтом он будет платить $1265 Х 120 месяцев= $151,800 средний возврат таксов $270 х120 =$32,400
5лет (60 мес)- с 7% возможным после 10 лет рейтом будет платить $1996 Х 60 месяцев= $119,760 средний возврат таксов $560х60 =$33,600
Итого за 15 лет: $271,560 $66,000
Нетто: $205,000

30-летний мортгадж 4% фиксед рейт:
15 лет(180 мес) $1,432 Х 180 месяцев = $257,800 средний возврат таксов 329Х180=$59,300

Нетто: $198,500

Разница в сумме платежей за 15 лет около $6,500. Учитывая, что инфляция 2-3% в год, платить последние годы больший платеж не так уж страшно.
Причем, я посчитал, что последние 5 лет рейт "подскочит до максимума", чего в принципе может не произойти....

[Monakini]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит). А уж рассчитывать на рейт в два процента - ну это я не знаю ).
К слову, может, если вы старый дом планируете продавать, вам взять под него, например, HELOC? И тогда вы сможете брать мортгейдж на дом на меньшую сумму, и, соответственно, ваш DTI будет лучше - и получится взять 14-20 летний. Разумеется, это имеет смысл только в том случае, если вы планируете все же продать первый дом в течении ближайших месяцев и в нем есть эквити. Возможно, будет выгоднее, чем перефинансироваться.

Так пейменты за HELOC прибавятся к остальным платежам и ещё больше поднимут DTI.
Вся дилема в том что делать сейчас: локировать интерес на так сильно выросшем рейте или подождать немного в надежде что интерес упадёт. По контракту есть время закрыть покупку до 8 июля.

Stock market немного остывает, начинают выходить плохие новости. Скажется ли это на рейтах? Как мне кажется врядли. Даже когда акции падают 10-летние бонды стоят или даже растут. Все испугались намёка Bernanke про конец дешёвых рейтов, плюс сезонное повышение спроса на дома.

[Monakini]

У меня складывается такая картина:

Для сравнения возьмем 30-летний мортгадж в $300К с 10/1 АРМ 3% и 30-летний мортгадж фиксед рейт 4% .
Предположим, человек проживет в доме 15 лет.

Соответственно:

30-летний 10/1 АРМ
10лет (120 мес) -с 3% сегодняшним АРМ рейтом он будет платить $1265 Х 120 месяцев= $151,800 средний возврат таксов $270 х120 =$32,400
5лет (60 мес)- с 7% возможным после 10 лет рейтом будет платить $1996 Х 60 месяцев= $119,760 средний возврат таксов $560х60 =$33,600
Итого за 15 лет: $271,560 $66,000
Нетто: $205,000

30-летний мортгадж 4% фиксед рейт:
15 лет(180 мес) $1,432 Х 180 месяцев = $257,800 средний возврат таксов 329Х180=$59,300

Нетто: $198,500

Разница в сумме платежей за 15 лет около $6,500. Учитывая, что инфляция 2-3% в год, платить последние годы больший платеж не так уж страшно.
Причем, я посчитал, что последние 5 лет рейт "подскочит до максимума", чего в принципе может не произойти....

Well, может вы и правы с ARM но чисто ментально хочется знать что рейт фиксирован и не выростит никогда. Как то спится от этого лучше.

[Laila]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит).

не отличается рейт от перефинансирования или покупки, мы 2 раза в год перефинансировали последние 2 года, потому что процент постоянно падал на четверть, по 100-200 долларов в месяц уменьшали себе платежи. кому-то это все равно, а по мне "копейка - рубль бережет"

[XAOC]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит).

не отличается рейт от перефинансирования или покупки, мы 2 раза в год перефинансировали последние 2 года, потому что процент постоянно падал на четверть, по 100-200 долларов в месяц уменьшали себе платежи. кому-то это все равно, а по мне "копейка - рубль бережет"

а closing cost вы платили?

[Laila]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит).

не отличается рейт от перефинансирования или покупки, мы 2 раза в год перефинансировали последние 2 года, потому что процент постоянно падал на четверть, по 100-200 долларов в месяц уменьшали себе платежи. кому-то это все равно, а по мне "копейка - рубль бережет"

а closing cost вы платили?

never, ни при покупке, ни при перефинансировании.

[XAOC]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит).

не отличается рейт от перефинансирования или покупки, мы 2 раза в год перефинансировали последние 2 года, потому что процент постоянно падал на четверть, по 100-200 долларов в месяц уменьшали себе платежи. кому-то это все равно, а по мне "копейка - рубль бережет"

а closing cost вы платили?

never, ни при покупке, ни при перефинансировании.

а какой у вас сейчас рейт?

[Monakini]

3) Перефинансирование конечно возможно. Ли ж бы рейты упали на нормальную величину. Какой смысл перефинансирования в пол процента.

Перефинансироваться вряд ли получится - просто потому, что для того, чтобы оно стало выгодно с учетом всех платежей в принципе более высоких рейтов для перефинансирования (по сравнению с покупкой) рейт должен стать процента 2. (ну, от суммы, конечно, зависит).

не отличается рейт от перефинансирования или покупки, мы 2 раза в год перефинансировали последние 2 года, потому что процент постоянно падал на четверть, по 100-200 долларов в месяц уменьшали себе платежи. кому-то это все равно, а по мне "копейка - рубль бережет"

а closing cost вы платили?

never, ни при покупке, ни при перефинансировании.

Laila, чудес не бывает вроде. Сlosing cost или засунули в принципал или в более высокий рейт. Кроме этого есть всякие поборы не банка. Не помню насколько они большие но в Virginia они точно есть. Это лечится негативными поинтами что опять таки увеличивает рейт.

[Monakini]

Только что разговаривала с лендером ( Bank of America)
Сегодня интерес был 30-year fixed 3.875% c 0.5 поинтом или 4% с - 0,3 поинт
Покупка 0,5 поинта окупается за 9 лет.
Самое интересное что не смотря на то что DOW сегодня рухнул опять бонды почти не упали и рейты остались почти без изменения.

[greshnik01]

10лет (120 мес) -с 3% сегодняшним АРМ рейтом он будет платить $1265 Х 120 месяцев= $151,800 средний возврат таксов $270 х120 =$32,400
5лет (60 мес)- с 7% возможным после 10 лет рейтом будет платить $1996 Х 60 месяцев= $119,760 средний возврат таксов $560х60 =$33,600

Я не понимаю, как вы посчитали налоговые вычеты. Откуда взялись 270, которые вы просто записали в доход ежемесячно?

[greshnik01]

не отличается рейт от перефинансирования или покупки

У кого? У известных мне лендеров два рейта всегда - перефинансирование (больший) и покупка - меньший. Приведите, пожалуйста, пример лендера с одинаковым рейтом.

[greshnik01]

а какой у вас сейчас рейт?

Да. И у меня такой же вопрос. Может, нам всем к этому чудо-лендеру пойти?

[greshnik01]

Покупка 0,5 поинта окупается за 9 лет.

Да, точки легко считаются. Только учтите, что они еще больше уменьшают вашу возможность рефинансирования (точнее, делают ее еще менее выгодной).